TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Siete de Julio del dos mil Ocho.
197º y 148º
ASUNTO : KP02-R-2008-000275
PARTE DEMANDANTE: JOAO INACIO SANTOS DE CORTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.444.163.

ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE:
JUAN PABLO LÓPEZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el número 27.177.

PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL TORACERO DISTRIBUIDORA TORVENCA C.A, inscrito en el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha 19.06.1997, anotada bajo el Nro. 31, Tomo 31-A2, representada por el ciudadano JOSÉ VICENTE CALLES ARMAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 3.543.462.
ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA:
JOSÉ GREGORIO MACÍAS CHAM, inscrito en el I.P.S.A, bajo el Nro. 54839.

MOTIVO:
DESALOJO (en Apelación)
SENTENCIA: DEFINITIVA

Visto con informes de la parte demandada.
Se reciben las presentes actuaciones en apelación, procedentes del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en virtud de la apelación ejercida por el apoderado de la parte demandante Abg. JUAN PABLO LOPEZ, inscrito en el I.P.S.A, bajo el Nº 27.177, contra la sentencia dictada por dicho Tribunal, en fecha 12 de Marzo del 2008, que declara: Sin Lugar la demanda por acción de desalojo, ejercida por el ciudadano JOAO INACIO SANTOS DE CORTE, asistido en ese acto por el abogado JUAN PAABLO LOPEZ, contra SOCIEDAD MERCANTIL TORACERO DISTRIBUIDORA TORVENCA C.A, representada por el abogado JOSÉ GREGORIO MACÍAS CHAM.
Por distribución de causas, realizada por la Unidad Receptora de Documentos del Área Civil (U.R.D.D), le correspondió a este Juzgado el conocimiento del recurso de apelación ejercido, al cual se dio entrada y curso legal mediante auto del día 17 de Junio de 2008, y se fijó el Décimo día de despacho siguiente para dictar Sentencia.
Este juzgador, luego de revisar minuciosamente las actas que conforman el presente expediente, en sede de origen, considera que en el curso del presente proceso se cumplieron con todas las formalidades de ley, manteniendo a ambas partes en igualdad de condiciones, garantizándoles el derecho a la defensa y el debido proceso; Alega el demandante que celebró un contrato de arrendamiento en fecha 19/10/06, con la demandada, sobre un galpón que mide 1.000 metros cuadrados de construcción aproximadamente, ubicado en la carrera 25 entre calles 38 y 39 de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara.
Indicó la demandante que si bien de conformidad con la cláusula segunda del contrato locativo, originalmente se pactó una duración de seis (06) meses contados a partir del 15/10/06 así como que en la disposición siguiente se convino que el canon de arrendamiento sería UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000) (de antigua denominación), que debía ser pagado dentro de los quince (15) primeros días continuos de cada mes, posteriormente el contrato se renovó sin mediar o existir comunicación alguna, por lo que se produjo la tácita reconducción.
En su libelo, la actora indicó que en la cláusula octava del contrato de arrendamiento, las partes convinieron en que los servicios públicos estarían a cargo del arrendatario, quien debería entregar al término del contrato las solvencias correspondientes. De igual manera manifestó que en la cláusula décima se estipuló la facultad que tenía el arrendador de solicitarle judicialmente la resolución del contrato al arrendatario, además de reclamarle daños y perjuicios, cuando éste incumpliera con su obligación.
Que en ese sentido, indicó que la arrendataria incumplió con su principal obligación, cual era pagar oportunamente el canon, así como que ha hecho caso omiso a las gestiones efectuadas para hacer efectivo el cobro de las pensiones locatarias del inmueble caracterizado.
Que como consecuencia de ello, la actora dice haber experimentado
daños y perjuicios, por cuanto no ha recibido el pago de las mensualidades vencidas del local comercial, lo que conlleva un detrimento en su patrimonio, lo que subvierte las cláusulas tercera, octava y décima segunda del contrato de arrendamiento celebrado.
Alega que hasta la fecha de la presentación de la demanda ha transcurrido ya la prórroga legal de seis (06) meses, siendo que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que el estado en mora en el pago de las pensiones locatarias no hace acreedor al arrendatario de tal beneficio.
En tal virtud, ocurrió a la vía judicial para requerir:
1) El desalojo y la entrega del inmueble libre de personas y cosas, en virtud del incumplimiento en el pago de los cánones correspondientes a los meses de junio, julio agosto, septiembre y octubre del año 2007;
2) El pago, a título de daños y perjuicios, por cantidad equivalente a la suma de los cánones de arrendamientos vencidos y por vencerse hasta la entrega efectiva del inmueble arrendado a razón de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000) mensuales, hoy reexpresados en Un Mil Bolívares Fuertes (Bs. 1.000,00);
3) La devolución del inmueble solvente en los servicios de agua, energía eléctrica y aseo urbano.
Reclamó las costas procesales.
Una vez admitida, el a-quo ordenó el emplazamiento de la demandada, quien en tiempo útil presentó su contestación aduciendo la falsedad de las afirmaciones del actor, por cuanto hizo uso del procedimiento de consignación de los cánones de arrendamiento, toda vez que señala que el arrendador se negó a recibir el pago de los cánones de previsto 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se evidencia del expediente abierto ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el expediente signado con el Nro. KP02-S-2007-6025.
Indicó la demandada que ante la reticencia de la actora de recibir los cánones, inició con una consignación de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 2.000), que corresponden a las pensiones de marzo y abril de 2007, y luego en fecha 02/05/07, depositó la cantidad de Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 1.000,00) atinente al pago del mes de mayo del mismo año.
Alega que la parte actora, oportunamente conoció de la existencia del procedimiento de pago por consignación, lo que se evidencia al exigir la cancelación de los meses junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2007, admitiendo de esa manera que percibió los pagos de los meses anteriores (marzo, abril, mayo), por la vía antes señalada, destacando que de esa forma se hace palmaria la falsedad de las gestiones realizadas a fin de hacer efectivo el pago.
Puntualizó haber depositado ante el Tribunal correspondiente un monto total de Nueve Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 9.000), en el Banco Banfoandes en las siguientes fechas 01/06/07, 06/07/07, 03/08/07, 04/09/07, 03/10/07, 06/11/07, 06/12/07, 08/01/08, 07/02/08, con planillas distinguidas con los Nros. 03167853, 03694545, 03767857, 03767855, 03767859, 03694547, 03767858,03694546, y 03767854, en ese orden.
Abierta la causa a pruebas, cada parte promovió las suyas y una vez vencido el lapso probatorio, el a-quo dictó su decisión en los términos que primeramente fueron señalados.
Habiendo sido oído en ambos efectos el recurso de apelación propuesto por la demandante, corresponde a este Tribunal dictar sentencia, lo cual se hace en atención a las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO:

Conforme lo ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Constituye para este Juzgador de alzada una obligación pronunciarse en su fallo sobre todas las defensas opuestas, todo lo alegado en el escrito de demanda, en la contestación y en los informes, cuando en éstos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso y todo lo pedido, es decir, que el juez tiene que cumplir en sus sentencias con el principio de exhaustividad, procede a pronunciarse, sobre la solicitud formulada por el demandando en su escrito de informes presentado en la fecha en que esta fijado para dictar sentencia, esto es, el 07 de Julio del 2008, en cuanto a la estimación dada por el demandante a la demanda, toda vez que la misma fue estimada en CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), cuando el verdadero valor es la de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,00).
Al respecto considera este Juzgador que la referida observación o contradicción, hecha por el demandado, es totalmente extemporánea, en virtud de lo establecido en el articulo 38 del Código de Procedimiento Civil, en la cual se establece que el momento procesal para hacerlo, lo es en la contestación de la demanda, razón por la cual se declara improcedente tal solicitud. Así se decide.
DE LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN:
Que la acción escogida en la demanda es de desalojo. Es así, que por ser las normas contenidas en el ….Decreto Ley, conforme lo establece su articulo 7, de orden publico, establecidas para beneficiar o proteger a los arrendatarios, que no pueden ser renunciadas, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; por lo tanto, es obligante, en materia de arrendamiento, para el juez hacer previamente una valoración de la relación contractual que vincula a las partes, para poder precisar si la vía escogida por el actor es la procedente para hacer valer su pretensión en juicio.
Ahora bien, tal y como a quedado expresado, la presente acción versa sobre el desalojo de un inmueble dado en arrendamiento por el demandante al demandado.
En este sentido el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales”
a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento de dos mensualidades consecutivas”.

De la norma parcialmente transcrita, se tiene que para la procedencia de la acción de desalojo de un inmueble se requiere, como primer requisito, la existencia de una relación arrendaticia fundada en un contrato celebrado de forma verbal o por escrito que se convierta en indeterminado.
Conforme a lo anterior se debe hacer un análisis para determinar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia que vincula a las partes para encausar la acción intentada por la vía previamente escogida por el actor.
En el caso de marras, del estudio minucioso de la relación de los hechos, se observa que las partes intervinientes en el presente proceso, están contestes en afirmar que la relación contractual que los vincula emana de un contrato de arrendamiento escrito que en un principio fue determinado, pero que se renovó y se convirtió en arrendamiento a tiempo indeterminado. Así se decide.
De acuerdo a lo anterior, siendo pues que el contrato que da origen al presente juicio, es un contrato a tiempo indeterminado, y habiendo el demandante escogido la acción de desalojo por falta de pago, se hace forzoso para este Juzgador determinar que la vía escogida es la idónea. Así se decide.
Resuelto la idoneidad de la acción se pronuncia este Juzgador sobre el fondo del asunto, en los siguientes términos:
Como bien señaló el tribunal que conoció en primer grado de jurisdicción, el problema debatido se centra en la pertinencia de la solvencia aducida por el demandado, pues contrario a ella está el señalamiento hecho por la demandante en el sentido de que aquella se mantiene insolvente en el pago de cinco (05) cánones mensuales a razón de Bs.F. 1.000, que corresponden a los meses de junio a octubre de 2007. Al respecto el demandado, a través de su apoderado judicial asegura estar solvente en su pagos pues consigna las pensiones en el expediente distinguido con el alfanumérico N° KP02-S-2007-6025.
Así que al haber convenido las partes en que el contrato locativo que las vincula es uno indeterminado respecto a su tiempo de duración, conviene poner de relieve cuanto dispone el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencidas de acuerdo con o convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

En tanto que el efecto del procedimiento de consignaciones se encuentra disciplinado en el 56 ejusdem de esta manera:

En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Titulo, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar ala Juez, ante quien el interesado presentare la demanda.

Tales precisiones resultan adecuadas en el caso bajo decisión para que este juzgador afirme que, ciertamente, a objeto de evitar la insolvencia del arrendatario ante la desatención de su arrendador en recibir el pago de las pensiones locativas, el deudor puede ocurrir a un procedimiento expedito y eficaz a los fines de efectuar el pago de las pensiones de arrendamiento y evitar así su insolvencia.
Puede concluirse, entonces, que dicho mecanismo está preordenado no sólo a la protección del arrendatario en su intención de no caer en mora en el cumplimiento de su obligación de pago del canon, sino también en beneficio del arrendador, quien apropiadamente notificado conoce del cumplimiento oportuno del arrendatario, y, de esa manera, genera certeza a ambas partes de la relación contractual.
En consecuencia, este elemento que puede tenerse como una forma excepcional de pago judicial, extingue, ciertamente, la obligación de pagar la pensión locativa y no requiere la aceptación del arrendador, a condición de que el arrendatario cumpla con cada uno de los requisitos que, a tal efecto, establecen los artículos 51 al 57 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La disertación precedente es fundamental a los fines de analizar el bagaje probatorio suministrado por la demandada, pues teniendo como punto de partida las consignaciones realizadas en fecha 04/06/2007, que corresponde al mes de junio de 2007, así como la verificada en 06/07/2007 que atañe al mismo mes en que se realizó, deben tenerse en efecto como tempestivas y como consecuencia de ello, liberado el deudor oportunamente de su obligación de pago del canon.
Ahora bien, como quiera que la pretensión de la actora se funda en la falta de pago de los cánones no sólo de los dos meses señalados, sino también los de agosto, septiembre y octubre debe repararse acerca de la forma en que la demandada pretende acreditar su solvencia, para lo que produjo copia certificada del asunto distinguido con el alfanumérico KP02-S-2007-6025 del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, al que se le atribuye el carácter de fidedigno, bajo el precepto establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, y del que se evidencia que en fecha 08/02/2008, el ciudadano José Vicente Calles Armas, en su condición de representante de la sociedad de comercio demandada, consignó los cánones correspondientes a los meses de agosto a diciembre de 2007 y enero de 2.008 en esa última fecha, respecto a lo que debe acotarse que, conforme se ha señalado precedentemente, los artículos 51, 53, 54 y 56 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios constituyen el fundamento de la consignación arrendaticia en el sistema de derecho. Allí se encuentran indicados los requisitos que deben cumplirse para que la consignación sea tenida como legítima y, por tanto, afirme la misma el estado de solvencia del arrendatario.
Específicamente, el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece un requisito esencial de validez inherente a la consignación arrendaticia, pues expresa la mencionada norma: “…Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada…”, lo que fue soslayado por el Juzgado Tercero de Municipio al estimar como pertinentes las consignaciones que no fueron notificadas al Tribunal, y, por ende, eran desconocidas por el arrendador, en flagrante violación al dispositivo legislativo que fue previamente trascrito.
De tal manera que, en sintonía con el espíritu del articulado citado y que desdeñó la sentencia apelada, mal puede considerar esta Alzada que el proceder desplegado por la demandada al pagar los cánones que judicialmente le eran exigidos resultaba liberador de su obligación, por cuanto no bastaba con que consignara en la cuenta bancaria que había señalado el tribunal de Municipio, sino que debía notificar a ese juzgado del pago realizado, para que éste, a su vez, lo pusiera en conocimiento del arrendador, lo que define que ese proceder no resulte idóneo para acreditar la pretendida solvencia apreciada por la recurrida, y, en su lugar, sea estimado procedente el recurso procesal propuesto por la representación judicial de la actora. Así se decide.

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, y, en consecuencia REVOCA la decisión dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 12 de Marzo de 2008, y, en consecuencia, declara CON LUGAR la pretensión de desalojo de inmueble e indemnización de daños y perjuicios propuesta por el ciudadano JOAO INACIO SANTOS DE CORTE, en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL TORACERO DISTRIBUIDORA TORVENCA C.A, ambos previamente identificados. En consecuencia, se condena a la demandada a:
PRIMERO: Desalojar en forma inmediata, y hacer la consecuente entrega del inmueble constituido por un galpón que mide 1.000 metros cuadrados de construcción aproximadamente, ubicado en la carrera 25 entre calles 38 y 39 de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, desocupado de personas y cosas;
SEGUNDO: Pagar, a título de daños y perjuicios, en virtud de la ilegítima ocupación verificada sobre el inmueble, la suma de Un Mil Bolívares Fuertes (Bs. 1.000,00) mensuales, contados a partir del mes de agosto de 2007, hasta que tenga lugar la efectiva desocupación del inmueble aludido, y previa la compensación de las cantidades de dinero que a favor del actor se encuentran depositadas en el asunto distinguido KP02-S-2007-6025 del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial;
TERCERO: La devolución del inmueble solvente en los servicios de agua, energía eléctrica y aseo urbano, de conformidad con lo establecido en la cláusula octava de la convención que originalmente vinculó a las partes.
Se condena en costas a la demandada, por haber resultado totalmente vencida, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 ejusdem.
Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Siete días del mes de Julio del año dos mil ocho (2008). Años 198º y 149º.
EL JUEZ,

ABG. HAROLD RAFAEL PAREDES BRACAMONTE
LA SECRETARIA

ABG. LUISA AGÜERO
Publicada en su misma fecha a las 3:20 p.m.

La suscrita secretaria certifica la exactitud de la copia que antecede la cual es traslado fiel de su original. Fecha up supra.