REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Región Centro Occidental
Barquisimeto, veintinueve de julio de dos mil ocho
198º y 149º
ASUNTO: KP02-R-2008-000308
DEMANDANTE: LOS JABILLOS C.A. domiciliada en Barquisimeto, Inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 18 de octubre de 1993, bajo el Nº 4, Tomo 4-A
REPRESENTANTE JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: RUBEN JOSE LUCENA y MARIALY COLMENAREZ SEQUERA, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 41.070 y 90.461, de este domicilio.
DEMANDADO: MANUEL PEREIRA DA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.016.715, domiciliado en ciudad Ojeda, Estado Zulia.
REPRESENTANTE JUDICIAL DEL DEMANDADO: MARÍA DE LOS ANGELES GONZALES y CARLOS GUILLERMO PEREIRA, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 104.152 y 34.472, respectivamente, de este domicilio
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA (APELACIÓN)
I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
En fecha 14 de Julio de 2005 la representación judicial de la empresa mercantil LOS JABILLOS C.A, antes identificada, interpone ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara la demanda por Resolución de Contrato de Opción a Compra en contra del ciudadano MANUEL PEREIRA DA SILVA, antes identificado.
La parte demandante solicita que el Tribunal de Primera Instancia: declare resuelto el contrato, se ordene el pago de la cantidad de Bs.860.167,71 por concepto de indemnización de daños y perjuicios estipulados en la cláusula cuarta del contrato de opción a compra y se ordene a la entrega del inmueble opcionado libre de bienes y personas, dado que se encuentra en la posesión precaria del demandado.
En fecha 08 de febrero de 2006 la parte demandada promovió pruebas concernientes a los comprobantes y recibos de pago de distintas fechas, solicitó la exhibición de documentos, prueba de informes y testimoniales, solicitando que las mismas sean recibidas y agregadas a los autos, que la pretensión del demandante sea declarada sin lugar, que se ordene la respectiva protocolización del documento de propiedad y que en el caso de ser declarada con lugar la pretensión del demandante, este sea condenado a cancelar al demandado las cantidades canceladas, debidamente indexadas.
Llevado a cabo el trámite procedimental, en fecha 13 de febrero de 2008 el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara dictó sentencia definitiva del presente asunto declarando Sin Lugar la demanda por resolución de contrato de opción a compra.
En fecha 24 de marzo de 2008 la ciudadana MARIALY COLMENAREZ SEQUERA, apoderada judicial de la parte demandante apeló de la sentencia definitiva dictada y en fecha 28 de marzo de 2008 el precitado juzgado oye libremente la apelación ejercida.
En fecha 10 de abril de 2008 esta Alzada le dio entrada el presente asunto y se fijó el acto de informes para el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a dicha fecha.
En fecha 16 de agosto de 2008 el ciudadano RUBEN JOSE LUCENA, apoderado judicial de la parte demandante presentó informes del presente asunto. Posteriormente a ello este Tribunal se acogió al lapso de observación a los informes establecidos en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.
Revisadas las actas procesales y estando en el momento oportuno para dictar la sentencia definitiva pasa este sentenciador a dictar las consideraciones para decidir, previa valoración de las pruebas presentadas.
II
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
La parte demandante presentó las siguientes pruebas:
1. Documento de opción a compra suscrito entre las partes, que se valora como documento privado, el cual se considera plena prueba en el presente juicio, ya que, habiéndose presentado por la parte demandante no ha sido impugnado por la contraparte.
2. Copia fotostática del documento otorgado por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 28 de junio de 2002, que se valora como documento público, ya que aún y cuando es copia fotostática, no fue impugnado por la contraparte.
La representación judicial de la parte demandada presentó las siguientes pruebas:
1. Comprobantes y Recibos de Pagos emitidos por Promociones Austin C.A. de diversos montos, anexos a los folios 47 al 59, que se valoran como documentos privados.
2. Comunicaciones de fecha 15 de diciembre de 1994; 16 de diciembre de 1996 y 28 de diciembre de 1998, emitidas por Promociones Austin C.A., anexas a los folios 60, 61 y 62, que se valoran como documentos privados.
3. Recibos de Promociones Austin C.A., anexos a los folios 63 al 75, que se valoran como documentos privados.
4. Expediente Nº 1460-2005 sustanciado por el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), que se ha anexado a los folios 74 al 127 del expediente judicial, que este Tribunal valora como documento administrativo.
5. En relación a los Testigos Juan Pablo Pérez, Miriam Gisela Hernández, Héctor Herrera, Damián Graterol, Nelson Torcate, este Tribunal no le otorga valor probatorio alguno, dada la no comparecencia de la parte demandada en las oportunidades fijadas para que tenga lugar las declaraciones de los mismos.
En la oportunidad de informes de Segunda Instancia, la parte demandante presentó a esta alzada copia certificada del expediente signado con la nomenclatura KP02-S-2005-017563, por Oferta Real de Pago sustanciado en el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, que se valora de conformidad con el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El Contrato es definido por nuestro Código Civil en el Artículo 1133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
El Contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico, de allí que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes, es fuente de obligaciones.
Ahora bien, la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo que significa que es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.
Tal situación viene regulada por el Artículo 1167 del Código Civil, al disponer:
“En un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
Ahora bien, la doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber:
Es necesario que se trate de un contrato bilateral; es necesario el incumplimiento culposo de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución.
Así las cosas, tenemos que cuando el incumplimiento ha sido expresamente previsto por las partes como causa específica de la resolución, ésta opera sin necesidad de valorar o calificarlo de total o parcial y aunque la obligación a que se refiere sea secundaria o no determinante. También es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
Dicho esto se hace necesario precisar que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes; esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en las correspondientes responsabilidades civiles por su incumplimiento y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho cumplimiento.
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas, así lo establece el Artículo 1264 del Código Civil, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada.
Es por ello que la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber: aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explícitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas; y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato pero que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación por prestarse a dudas en su significado y alcances, y que se denominan estipulaciones tácitas.
En el caso de autos el demandante solicita la resolución del contrato de opción de compra celebrado, ya que a su decir el ciudadano MANUEL PEREIRA DA SILVA ha incumplido con el pago de la última cuota signada con el Nº 14; al entrar a revisar dicho alegato, una vez realizado un análisis exhaustivo de las actas procesales, se observa que dicho pago no se ha realizado, tal como ha sido aseverado por el demandado en su escrito de contestación al folio 25, donde acepta la ausencia de pago de la última cuota pactada en el contrato de opción.
En este orden de ideas, en el contrato de opción podemos verificar en la cláusula cuarta que se estableció que se otorgan quince (15) días luego del vencimiento de la cuota para que sea pagada y treinta (30) días más luego para que se solvente en el pago y después de transcurridos esos cuarenta y cinco (45) días se puede exigir la resolución contractual. No obstante se evidencia que el demandante esperó más tiempo para demandar al accionado pese a que el accionado nunca realizó en tiempo útil o por medio jurídico válido manifestación alguna de querer pagar dicha cuota insoluta.
Ello así, dado que el demandado alega que en diversas oportunidades había ofertado la cancelación no sólo de la última cuota sino también de los intereses solicitados por el demandante, debió seguir el procedimiento de oferta real de pago, siendo que el mismo es el procedimiento que prevé el ordenamiento jurídico venezolano en el artículo 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, el cual es uno de los medios previstos en el Código Civil, específicamente los artículos del 1306 al 1313 para extinguir las obligaciones y lo hace el deudor cuando su acreedor se niega a recibir el pago y consiste en la entrega ante la respectiva autoridad judicial, de la cosa debida para que en nombre del deudor la ofrezca al acreedor, invitándolo a recibirla en cuyo caso los intereses dejan de correr desde el día del depósito legalmente efectuado y la cosa depositada queda a riesgo y peligro del acreedor, no siendo apropiado el procedimiento que se siguió en el expediente Nº 1460-2005 sustanciado por el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), que se ha anexado a los folios 74 al 127. Sin embargo, se evidencia de las actas procesales que el demandado pretendió cumplir con la obligación a través de la oferta real, intentada en fecha 06 de diciembre de 2005 por ante el Juzgado Cuarto de Municipio del Estado Lara, siendo que dicho procedimiento fue enervado por cuanto el ciudadano MANUEL PEREIRA DA SILVA ya había sido citado en el presente asunto, es decir, fue prevenido el presente asunto, de conformidad con el artículo 51 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, dicha oferta real fue declarada perimida en fecha 26 de junio de 2007 de conformidad con el artículo 267 eiusdem.
Seguidamente, este Tribunal constata el incumplimiento de pago de la última cuota pactada en el contrato y la falta de uso de los mecanismos jurisdicciones para efectuar dicho pago, en mérito de lo cual considera procedente la resolución del contrato ejercida de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil y como consecuencia de ello se debe condenar al ciudadano MANUEL PEREIRA DA SILVA, a la restitución del bien inmueble objeto de la presente controversia constituido por un Apartamento signado con el Nº 5-2 del Edificio 1 del Conjunto Residencial Jabillo Real y ubicado en la avenida Negro Primero de la Urbanización Los Jabillo, Sector Patarata de Barquisimeto que en el documento de condominio que otorgó la empresa mercantil ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Iribarren en fecha 23 de diciembre de 1998, bajo el Nº 2, folios 2 al 64, Protocolo Primero, Tomo 18, se signó con el Nº 4-B, en el cuarto piso de la Torre D del Conjunto Residencial Jabillo Real, con un área aproximada de ochenta y siete metros con sesenta y siete centímetros cuadrados (87,67 mts) alinderado así NORTE: con fachada norte del edificio con vista a los estacionamientos, SUR: con hall de circulación y escaleras generales, ESTE: con apartamento 4-C y OESTE: con fachada oeste del edificio.
De la revisión de la sentencia apelada, se observa que el a quo declaró sin lugar la resolución de contrato intentada, ya que consideró –entre otras razones- que en materia similar la venta con reserva de dominio regida por la Ley Especial, el legislador ha previsto la prohibición legal en admitir la resolución del contrato cuando una o varias cuotas no excedan la octava parte del precio total del bien, analogía que no es compartida por quien aquí juzga ya que el presente caso se trata de una relación contractual ajena a la Institución de Venta con Reserva de Dominio y que tiene una regulación especial, como lo es la Ley de Venta con Reserva de Dominio no aplicable al presente caso y así se decide.
Declarada la resolución del contrato celebrado, deberá ordenarse a la Empresa Mercantil LOS JABILLOS C.A la devolución de las sumas recibidas como parte del precio, es decir, lo correspondiente a la cuota inicial y trece cuotas por el monto especificado en el contrato, dicha suma deberá devolverse debidamente indexada, de acuerdo con los índices de inflación fijados por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha en que se recibieron cada una de las cuotas como pago del precio del contrato que se declara resuelto.
En lo que respecta a los daños y perjuicios solicitados por el demandante, este Tribunal no los acuerda, en razón de que los mencionados alegados hechos por el demandante no han sido probados a este Tribunal, por lo que no se han cumplido los supuestos de procedencia de los mismos, establecidos en el Código Civil y la Jurisprudencia del Máximo Tribunal; en este mismo sentido no es cierto que en la cláusula cuarta del contrato se haya pactado los daños y perjuicios por el veinte por ciento (20%) de las sumas de dinero recibidas, y así se determina.
En mérito de las consideraciones expuestas, este sentenciador declara Con Lugar la apelación ejercida y así se declara.
IV
DECISIÓN
Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la apelación ejercida por la ciudadana MARIALY COLMENAREZ SEQUERA, antes identificada, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante en contra del ciudadano MANUEL PEREIRA DA SILVA, antes identificado.
SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por Resolución de Contrato interpuesta por la representación judicial de la empresa mercantil LOS JABILLOS C.A, antes identificada, en contra del ciudadano MANUEL PEREIRA DA SILVA, antes identificado.
TERCERO: Se condena al ciudadano MANUEL PEREIRA DA SILVA, a la restitución del bien inmueble, objeto del contrato y a la Empresa Mercantil LOS JABILLOS C.A a la devolución de las sumas recibidas como parte del precio, es decir, la suma de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS MIL OCHOCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (4.300.828,59) que actualmente equivale a CUATRO MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON OCHENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs.F.4300,82) a dicha cantidad se llega dada la sumatoria de la cuota inicial que para la fecha fuere la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.800.000) que actualmente equivale a la cantidad de MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F.1.800,oo) y trece cuotas por el monto de lo que para la fecha fuere CIENTO NOVENTA MIL TRESCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.192.371,43) que actualmente equivalen a CIENTO NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.192, 37), las cuales fueron canceladas por el demandado. Dicha suma deberá devolverse al ciudadano MANUEL PEREIRA DA SILVA, antes identificado, debidamente indexada, de acuerdo con los índices de inflación fijados por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha en que se recibieron cada una de las cuotas como pago del precio del contrato que se declara resuelto.
CUARTO: Se REVOCA el fallo dictado por el a quo en fecha 13 de Febrero de 2008.
QUIINTO: No se condena en costas dada la naturaleza del fallo.
Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los veintinueve (29) días del mes de julio del año dos mil ocho (2008). Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez Titular
Dr. Freddy Duque Ramírez
La Secretaria,
Abogada Sarah Franco Castellanos
Publicada en su fecha a las 3:10 p.m.
FDR/Aodh.- La Secretaria,
L.S. Juez Titular (fdo) Dr. Freddy Duque Ramírez. La Secretaria (fdo) abogada Sarah Franco Castellano. Publicada en su fecha a las 3:10 p.m. La Secretaria (fdo). La suscrita Secretaria del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, certifica que la presente copia es un traslado fiel y exacto de su original y se expide por mandato judicial, en Barquisimeto a los veintinueve (29) días del mes de julio del año dos mil ocho (2008) Años 198° y 149°.
La Secretaria,
Abogado, Sarah Franco Castellano.
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