TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintiocho de Febrero de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO: KP02-R-2007-01353

DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA TÁMESIS, C.A, inscrita en el Registro Mercantil, Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 08 de abril de 2006, bajo el N° 1, Tomo 30-A.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: SARAY UGEL GARRIDO, inscrita en el I.P.S.A, bajo el N° 31.952.

DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL TIPOGRAFÍA UNIVERSO, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 18.06.1996, anotada bajo el N° 51, Tomo 190-A, representada por la ciudadana MARIA AUXILIADORA HERRERA DE PICÓN, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 3.088.705.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: MARIA EMILIA BRIZUELA, inscrita en el I.P.S.A, bajo el N° 90.855.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN)
SENTENCIA: DEFINITIVA

Conoce este Tribunal en Alzada a propósito del Recurso de Apelación propuesto por la representación judicial de la demandada en contra del fallo dictado en fecha 23/11/2.007 por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial, en el que declaró:
“1. CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA TÁMESIS, C.A, inscrita en el Registro Mercantil, Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 08 de abril de 2006, bajo el N° 1, Tomo 30-A, CONTRA SOCIEDAD MERCANTIL TIPOGRAFÍA UNIVERSO, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 18.06.1996, anotada bajo el N° 51, Tomo 190-A, representada por la ciudadana MARIA AUXILIADORA HERRERA DE PICÓN, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 3.088.705.
2. En consecuencia, SE ORDENA a la demandada entregar el local comercial, signado con el N° 4, en el edificio Junior, ubicado en la carrera 18 entre calles 25 y 26 de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara, desocupado de personas y cosas, en buen estado de mantenimiento y solvente en todos los servicios.
3. Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida”.
Todo ello a propósito de la pretensión judicial propuesta por la actora a través de la que señaló haber celebrado contrato de arrendamiento con la firma Mercantil TIPOGRAFIA UNIVERSO, C.A, sobre un local comercial, signado con el N° 4, en el edificio Junior, ubicado en la carrera 18 entre calles 25 y 26 de esta ciudad de Barquisimeto, y que tenía una duración de un (1) año fijo contado a partir de 01 de junio de 2005 hasta el 31 de mayo de 2006, y en el que se estipuló que una vez llegado a su vencimiento, el arrendatario podría hacer uso de la prórroga legal establecida por la ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38. Adicionalmente, indicó que a partir del 01 de junio de 2006, comenzó a regir la prórroga legal correspondiente a 6 meses, culminando la misma en fecha 30 de noviembre del mismo año, y pese a ello la arrendataria no ha cumplido con su obligación de devolver el inmueble.
Una vez citada la demandada, dentro del tiempo útil opuso la Cuestión Previa a que se contrae el artículo 346.6 del Código de Procedimiento Civil, y a continuación niega, rechaza y contradice pormenorizadamente los hechos constitutivos de la pretensión del actor.
Indicó la demandada que la relación de arrendamiento se inició en fecha 01 de agosto de 1991, renovándose anualmente hasta la fecha en que dio su contestación, pues señala que desde el mes de agosto de año 1991, se encuentra ocupando el inmueble objeto del contrato locativo, de manera continua e ininterrumpida en calidad de arrendataria, y cuyo arrendador ha sido el ciudadano Ivan J. Faroh, hoy fallecido, representante legal de la Firma Mercantil D.F INVERSIONES, registrada en fecha 16.09.1985 ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el N° 4-1 y de la Empresa Inmobiliaria TÁMESIS C.A, actora en este proceso, quienes aparecen como arrendadoras en los diferentes contratos.
De igual manera explica que anualmente las partes han firmado un contrato que representa la renovación del anterior, siendo suscrito el último en fecha 01 de junio de 2005, que funge como fundamental de la pretensión deducida, y que a decir de la demandada resulta como consecuencia remota de la relación locativa generada a partir del año 1991, lo que, conforme a su entender, significa que la demandada ha ocupado con el carácter de arrendataria desde hace dieciséis (16) años el inmueble arrendado.
Explica la demandada que la ya tantas veces referida relación de arrendamiento se inició en el año de 1991, con participación de su cónyuge, ciudadano Pastor Antonio Picón, representante legal de la firma Mercantil Tipografía Universo C.A. hasta el año 1996, en la que fallece el prenombrado y asume su viuda, hoy demandada, la responsabilidad de la firma Mercantil Tipografía Universo C.A., como lo es en la actualidad.
De acuerdo a lo por ella expresado, indica que la relación arrendaticia no se ha interrumpido, ya que siempre hubo continuidad desde el año 1991, por lo que, merced a este período le corresponde una prórroga legal de tres (3) años, la cual, expresa, se inicia una vez vencido el contrato de arrendamiento, lo que no sucede en este caso, ya que hasta la fecha no ha habido la notificación por parte de la arrendadora de la no renovación del contrato.
Expone que, en el supuesto negado que el contrato se hubiere vencido en fecha 31 de mayo de 2006, la prórroga comienza desde el 01 de junio del 2006 al 01 de junio de 2009, según el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por ende estaría gozando legalmente de la misma, por cuanto se encuentra solvente en sus obligaciones.
Rechaza el monto de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000), en que la actora estimó su pretensión, toda vez que lo considera excesivo, ya que asevera no existe incumplimiento.
PRIMERO
Conforme establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
El íter procesal a seguir en la sustanciación de la presente causa es aquel que, en principio, prevén los artículos 880 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en tanto en cuanto no existan otras disposiciones que modifiquen o alteren el procedimiento allí previsto.
De tal suerte que la recurrida al decidir de la manera en que lo hizo, actuó con apego a la disposición establecida en el artículo 35 de la misma Ley especial, así:
“Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.(omissis)”
Por ello, al revisar las actas procesales, observa este juzgador que en la oportunidad pertinente, la demandada opone como cuestión previa aquella prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, el régimen general de cuestiones previas que si bien no resulta plenamente aplicable al procedimiento inquilinario, cuando menos goza de principios generales que si resultan de observancia obligatoria que le son propios y que deben, en tanto normas procesales, ser de acatamiento irrestricto por el sentenciador, merced a lo que conviene traer a colación la disposición del mismo Código respecto a la posibilidad de recurrir las cuestiones de previo pronunciamiento:
Artículo 357: La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º y 8º del artículo 346, no tendrá apelación.(omissis)
En consecuencia, en criterio de quien esto decide, la revisión jurisdiccional que del fallo del a-quo hace el órgano que procede en Alzada, está circunscrita, en casos como el presente, al mérito de la causa y no al aspecto adjetivo a que se contrae la cuestión previa aludida, pues en caso contrario, tal proceder vulneraría el precepto legislativo preinserto, y en consecuencia, el criterio dispuesto por el juzgado de primer grado o fase de jurisdicción para su resolución, escapa al control que a través de este medio recursivo pudiera tener el suscrito. Así se establece.
SEGUNDO
En la oportunidad de presentar su contestación, la demandada rebate la cuantía establecida por considerar que la estimación de la pretensión formulada por la actora resulta, a su juicio, exagerada.
Bajo ese respecto, debe ponerse de relieve el criterio que conforme a fallo de fecha 30 de marzo de 2005, proferido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, ella tuvo ocasión de reiterar:
Sobre el particular, en sentencia N° RC-0250, de fecha 2 de agosto de 2001, dictada en el juicio de Mercado Popular El Baratón, S.R.L. contra Gladis Mercedes Ulbandini, esta Sala dejó sentado el siguiente criterio:
“...De conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 ordinal 5°, del Código de Procedimiento Civil, los jueces de instancia se encuentran en el deber de resolver las controversias a que por ley se encuentran llamados de acuerdo con todo lo que se haya alegado, emitiendo la correspondiente decisión expresa, positiva y precisa con respecto a las pretensiones y excepciones que hubieren sido invocadas por las partes. Cuando el juez incumple con tal mandato, su sentencia queda viciada de incongruencia, bien por haber omitido la resolución de algún alegato o por haberse excedido desbordando los términos en que las partes delimitaron la controversia, denominándose incongruencia negativa a la primera y positiva a la segunda.
Aparte de ese mandato general, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, cuando se ha cuestionado la cuantía de la demanda, aplicable también a la cuantía de la reconvención, impone que el juez, en capítulo previo a su sentencia de fondo, resuelva el problema de la estimación que se hubiere suscitado y establezca definitivamente la cuantía del juicio...”. (negritas y subrayado de este Tribunal)
En función de la cuantía originalmente estimada por la actora, y rebatida por la demandada, ha de recurrirse en el caso bajo exámen a las normas dispuestas en el Código de Procedimiento Civil que regulan el problema de la competencia del órgano jurisdiccional en razón de la cuantía para casos como el de especie:
Artículo 36: En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.
La actora en su libelo de demanda estima su pretensión en la suma de Tres Millones de Bolívares sin Céntimos (Bs. 3.000.000,00), de acuerdo a lo referido en el Código de las formas, conforme al que se consideran apreciables en dinero todas las pretensiones, salvo las que tienen por objeto el estado y la capacidad de las personas, y así, por no ser de esta especie asume tal cantidad.
Del criterio casacionista establecido por la Sala Civil del Supremo en fecha 15 de noviembre de 2004, reiterado recientemente en el expediente 2005-000213 en fallo del 11 de agosto de 2005, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, se tiene, acerca de la discusión que se suscite sobre la cuantía, que:
Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, pura y simplemente, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, (Caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada, Alberto Enrique Fuenmayor Galue y Nereida Del Valle Bravo Machado contra Pablo Segundo Bencomo, Ledy Santander de Bencomo y Juan Pablo Bencomo Santander), estableció:
“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, sin lo cual deberá la Sala tener a los efectos de la admisibilidad del recurso de casación, la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar. (negritas y subrayado de este Tribunal)
De lo que puede colegirse, que la demandada reconviniente no ciñó su actividad a esta prescripción, pues se conformó con desdecir el establecimiento que de la cuantía hizo la reconvenida, indicando que ella era “exagerada” sin explanar hechos que le permitieran redargüir el aserto en referencia, y por tanto, debe tenerse como cuantía de la pretensión del actor, la suma originalmente por él estimada, esto es, Tres Millones de Bolívares sin Céntimos (Bs. 3.000.000,00), cumpliendo, de esa manera, con la prescripción establecida en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
TERCERO
De vuelta al punto nodal del presente asunto, la actora asevera que la relación arrendaticia de duración determinada llegó a su conclusión, y de igual manera que el arrendatario consumió íntegramente la prórroga legal de seis meses, en tanto que su contraparte arguye que aún se encuentra dentro del período de extensión legislativa como consecuencia de lo que señala se trata de 16 años de permanencia en calidad de arrendataria en el inmueble.
De suerte que una revisión de las actas procesales, dan cuenta que la actora acompañó original del contrato privado de arrendamiento, del que se deduce inmediatamente su pretensión, y que fuera suscrito por las litigantes el 01 de julio de 2005, que al no ser redargüido en su valor probatorio debe tenérsele como judicialmente reconocido, a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Por otra parte, y estando dentro de la oportunidad pertinente, la demandada promovió tres (03) Contratos de Arrendamiento, suscritos por D.F. Inversiones S.R.L., como arrendador, con PASTOR ANTONIO PICÓN DUDAMEL, como arrendatario, en fechas 01.08.1991, 01.08.1992, 01.08.1993, en ese orden, cuyo objeto es el inmueble señalado aquí como arrendado, así como los originales de nueve (09) contratos, suscritos cada uno en fechas 01.08.1994, 01.08.1995, 01.08.1996, 01.08.1997, 01.08.1998, 01.08.1999, 01.02.2002, 02.02.2003, 02.02.2004, como arrendador, los seis primeros por D.F. Inversiones S.R.L. y los otros tres por IVAN FAROH RICHA, titular de la cédula de identidad N° 418.210 y todos como inquilina por TIPOGRAFÍA UNIVERSO, Sociedad Mercantil, representada por MARÍA AUXILIADORA PICÓN, titular de la cédula de identidad N° 3.088.705, cuyo objeto es el inmueble señalado aquí como arrendado, como también 107 recibos de pago por concepto de cancelación de canon de arrendamiento, pero al no haber sido estas instrumentales ratificadas de parte de los terceros de quienes emanan, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil deben, necesariamente, ser execrados del proceso.
No obstante, coincide esta Alzada con el parecer expresado por el fallo recurrido, acerca de las instrumentales acompañadas por la demandada, signadas con los números 0146, 0198, 0220, 0276, 0373, 0424, 0475 y 0527, que dan cuenta del pago de los cánones correspondientes a los años 2005 y 2006, signados por la demandante, quien al no haberlos desconocido o impugnado en modo alguno, debe este sentenciador conferirles pleno valor probatorio, pese a que el hecho que por medio de tales se acredita no es de relevancia en este proceso, habida cuenta que no se debate acerca de la solvencia del arrendatario, sino respecto a si acaso están satisfechas o no las condiciones para reclamar el cumplimiento contractual. Así se decide.
En tal orden de ideas, y como quiera que ha quedado ya establecido el valor de la convención arrendaticia, de acuerdo a los razonamientos expresados en este capítulo, conviene advertir que el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
(Omisis)

En consecuencia, habiéndose estipulado un tiempo determinado para la duración de la convención arrendaticia, con vencimiento en fecha 01/06/2006, debía hacer uso de la prórroga legal dispuesta en el preinserto hasta el día 30/11/2006, y como consecuencia de ello, la pretensión de la actora debe prosperar, junto con los pronunciamientos accesorios requeridos por ella en su libelo, cuales son la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento en buen estado de mantenimiento, así como que el mismo se encuentre solvente respecto al pago de los servicios de energía eléctrica, aseo urbano, teléfono, “condominio si lo hubiere y cualquier otro servicio público o privado del que haga uso”, de conformidad con lo dispuesto en las cláusulas sexta y novena del contrato de arrendamiento cuyo valor probatorio fue establecido precedentemente. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta en contra del fallo dictado por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 23 de noviembre de 2007, que declaró CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentada por la SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA TÁMESIS, C.A, en contra de la también SOCIEDAD MERCANTIL TIPOGRAFÍA UNIVERSO, C.A, ambas previamente identificadas.
En consecuencia, se condena a la perdidosa a hacer entrega a la actora ganaciosa del inmueble conformado por un local comercial, signado con el N° 4, en el edificio Junior, ubicado en la carrera 18 entre calles 25 y 26 de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara, desocupado de personas y cosas, en buen estado de mantenimiento y solvente en todos los servicios inherentes al mismo.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de acuerdo a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
Regístrese y Publíquese y déjese copia certificada en el Tribunal de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes del presente fallo, por haber sido proferido fuera del lapso establecido para ello, conforme lo establece el artículo 251 eiusdem. Líbrense las respectivas boletas.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los veintiocho (28) días del mes de Febrero del año dos mil ocho (2008). Años 197º y 149º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario Accidental,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 9:00 a.m.
El Secretario Accidental,
OERL/