TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, seis (06) de Febrero de dos mil ocho (2008)
197º y 148º

ASUNTO: KP02-R-2007-001394

PARTE ACTORA: INMOBILIARIA TAMESIS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 08-04-2005, bajo el N° 1, Tomo 30-A, y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: SARAY UGEL GARRIDO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 31.952, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: YOLANDA GONZÁLEZ DE LÓPEZ, titular de la Cédula de Identidad N° 3.083.852 y de este domicilio.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN).

DETERMINACIÓN PRELIMINAR

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, como alzada la presente causa por apelación interpuesta por la parte actora en fecha 04/12/2007 contra la sentencia definitiva dictada en fecha 13/11/2007 por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, que declaró sin lugar, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la firma mercantil INMOBILIARIA TAMESIS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 08-04-2005, bajo el N° 1, Tomo 30-A, y de este domicilio, a través de su apoderada judicial SARAY UGEL GARRIDO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 31.952, de este domicilio contra la ciudadana YOLANDA GONZÁLEZ DE LÓPEZ, titular de la Cédula de Identidad N° 3.083.852 y de este domicilio. Por lo que corresponde a este Tribunal dictar el pronunciamiento en Alzada, dándosele entrada y avocándose quien suscribe en fecha 14/12/2007 (f. 55). En fecha 17/01/2008 presentó informes la recurrente (f. 56). En fecha 23/01/2008 se difirió la sentencia para el sexto día de despacho siguiente (f. 57).

MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia esta Alzada de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara que la presente causa ha sido intentada por la firma mercantil INMOBILIARIA TAMESIS, C.A contra la ciudadana YOLANDA GONZÁLEZ DE LÓPEZ. Alega el actor que celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el accionado por un lapso de siete (7) meses fijos, no prorrogable desde la fecha 02/11/2005, sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 1, en el Edificio Junior, ubicado en la Carrera 18 entre Calles 25 y 26, de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara. Que la relación culminaría en fecha 31/05/2006, y se estableció en la Cláusula Tercera de dicho contrato, que una vez vencido el mismo, el arrendatario podía hacer uso de la prórroga legal establecida por la ley. Que dío cumplimiento a lo establecido en la Ley de Arrendamientos en su artículo 38, que a partir de la fecha 01/06/2006 comenzó a regir la prórroga legal correspondiente de seis (6) meses, el cual culminó en fecha 30/11/2006. Que el mencionado deudor no ha dado cumplimiento con su obligación de hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento por lo que pasó a demandar a la ciudadana YOLANDA GONZÁLEZ DE LÓPEZ para que sea condenada por el Tribunal en el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento y en consecuencia cumpla con su obligación de hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento; en entregar del inmueble dado en arrendamiento en perfecto estado de conservación y mantenimiento en que fue recibido y solvente en todos sus servicios; y en el pago de las costas y costos del juicio; estimó la demanda en TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 3.000,00).

Por su parte la accionada alega que la presente acción se basa en el cumplimiento del contrato que bajo subterfugio firmo en la oportunidad, que el inmueble objeto de esta acción lo viene ocupando en calidad de arrendataria desde hace aproximadamente 37 años. Que esta razón lleva a establecer que la prórroga legal de que habla la actora no es la legal, y que dicha prorroga legal es mucho mayor. Negó, rechazó y contradijo la pretensión de la actora de Demandar el Cumplimiento del Contrato con la consecuente desocupación, basándose en que la Prórroga Legal a que se contrae la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es otra diferente a la por ella esgrimida. Que la relación arrendaticia data desde el 02 de agosto de 1.970 y comenzó con el propietario para ese entonces, Arquitecto IVAN FAROH, y una vez fallecido el propietario los sucesores constituyeron una Firma Mercantil INMOBILIARIA TAMESIS, C.A., quien se encargo de la administración del inmueble en cuestión, y que bajo subterfugio firmó el nuevo contrato con la promesa de que sería una nueva oportunidad cuando en realidad se le estaba proponiendo dejar sin efecto y desechar treinta y siete (37) años de arrendamiento. La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38 literal “d”, que reza: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años”. Que la solvencia necesaria para gozar de tal beneficio legal, quedará demostrada en la etapa probatoria.

En fecha 13/11/2007 el Tribunal A-Quo dictó sentencia definitiva en los siguientes términos:
“….Ahora bien, trabada como quedó la controversia, el tribunal procede a dirimir la misma en los siguientes términos: Observó este Juzgador, que durante el debate probatorio la parte actora ratificó el mérito favorable del Contrato de Arrendamiento producido junto a su libelo de demanda, marcado “B”, constituido por un Contrato de Arrendamiento privado que en original riela a los folios 5 al 7 de autos, en donde el Tribunal constató que las partes que conforman la relación arrendaticia son: En su carácter de arrendadora, la actora INMOBILIARIA TAMESIS, C.A., representada por el ciudadano: RAFAEL ANTONIO FAROH VARGAS, y el ciudadano ELMER IVAN FAROH VARGAS, en su condición de Director Gerente y Director Administrativo, respectivamente, y como arrendataria la ciudadana: YOLANDA GONZÁLEZ DE LÓPEZ, sobre el inmueble objeto de la presente acción, constituido por un apartamento signado con el N° 1, en el Edificio Junior, ubicado en la Carrera 18 entre Calles 25 y 26 de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara, conviniendo en la Cláusula Tercera que la duración del contrato sería de siete (7) meses fijos, contados a partir del 02-11-2005 hasta el 31-05-2006, y que al término del mismo la arrendataria, podrá hacer uso de la prórroga legal, que vencido el término de duración del contrato o de su prórroga si la arrendataria se acogiera a la misma se obliga a entregar el inmueble totalmente desocupado y deshabitado al día siguiente de la fecha de su terminación, sin que se requiera notificación o desahucio alguno.- Igualmente durante el debate probatorio, la parte demandada promovió original de Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre el ciudadano: IVAN J. FAROH RICHA, en su carácter de Arrendador, y la accionada YOLANDA DE LÓPEZ, titular de la Cédula de Identidad N° 3.083.852, suscrito en fecha 01-04-1993, bajo la modalidad a Tiempo Fijo Determinado, sobre el inmueble objeto de la presente acción, quedando expresamente convenido en la Cláusula Cuarta, que la duración del contrato era de UN (1) AÑO IMPRORROGABLE contado a partir del 01-04-1993, es decir, que al igual que el contrato de arrendamiento producido por la parte actora como documento fundamental de la acción, desde el 01-04-1993, la relación arrendaticia de la demandada en principio con el ciudadano: IVAN J. FAROH RICHA y luego con la actora INMOBILIARIA TAMESIS , C.A., representada por el ciudadano: RAFAEL ANTONIO FAROH VARGAS, y el ciudadano ELMER IVAN FAROH VARGAS, en su condición de Director Gerente y Director Administrativo, respectivamente, sobre el inmueble objeto de esta acción ha sido bajo la modalidad a TIEMPO FIJO DETERMINADO.- Y ASÍ SE ESTABLECE.

Así las cosas, observó este Juzgador que la parte actora, en escrito que cursa al folio 35 alegó la falsedad en relación al comienzo de la relación arrendaticia, por cuanto el único contrato de arrendamiento celebrado entre las partes ha sido el de fecha 02-11-2005, y señaló al Tribunal con respecto a la antigüedad a los fines del otorgamiento de la Prórroga legal establecida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que no viene dada por el lapso de tiempo de ocupación del inmueble en calidad de arrendatario, sino en el tiempo en que las partes involucradas hayan permanecidas unidas por el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y en este caso, el lapso de tiempo como arrendador-arrendatario de su mandante INMOBILIARIA TAMESIS , C.A., y la arrendataria YOLANDA GONZÁLEZ, ha sido solo de siete (7) meses.- En este sentido, quien Juzga establece que en autos, la parte demandada demostró que la relación arrendaticia es a TIEMPO FIJO DETERMINADO y data desde el 01-04-1993, fecha en que el ciudadano IVAN J. FAROH RICHA, en su carácter de arrendador celebró contrato de arrendamiento con la accionada, ciudadana: YOLANDA DE LÓPEZ, sobre el inmueble objeto de la presente acción, con una duración de UN (1) AÑO FIJO IMPRORROGABLE, tal como se desprende del contrato de arrendamiento que en original cursa a los folios 23 y 24 de autos, y siendo pues, que la defensa alegada por la demandada en el escrito de contestación a la demanda no fue en modo alguno desvirtuada por la parte actora, con respecto a que la relación arrendaticia comenzó con el propietario de ese entonces, Arquitecto IVAN FAROH, y que una vez fallecido el propietario los sucesores constituyeron una Firma Mercantil INMOBILIARIA TAMESIS, C.A., quien se encargó de la administración del inmueble en cuestión, por tal motivo, mal puede la representación judicial de la parte actora alegar tales señalamientos, pues al no desvirtuar la relación sucesoral entre el ciudadano: IVAN FAROH, y los sucesores propietarios de la Firma Mercantil INMOBILIARIA TAMESIS, C.A., con elementos probatorios suficientes, la ley es clara al establecer en el artículo 1603 del Código Civil, que los contratos de Arrendamiento no se resuelven por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario, por ello, el hecho de que la arrendataria haya suscrito contrato de arrendamiento en principio con el ciudadano IVAN FAROH, y luego con los sucesores propietarios de la Firma Mercantil INMOBILIARIA TAMESIS, C.A., representada por el ciudadano: RAFAEL ANTONIO FAROH VARGAS, y el ciudadano ELMER IVAN FAROH VARGAS, en su condición de Director Gerente y Director Administrativo, no merma en modo alguno el tiempo de duración establecido para la Prorroga Legal prevista en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Y ASÍ SE DECLARA.-

En tal sentido, el artículo 1159 del Código Civil, establece lo siguiente: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Por su parte el Artículo 1.160 eiusdem reza: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley, y declarado como ha sido conforme al artículo 1603 del Código Civil, que los contratos de Arrendamiento no se resuelven por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario, no mermando entonces en modo alguno el hecho de que la arrendataria haya suscrito contrato de arrendamiento en principio con el ciudadano IVAN FAROH, y luego con los sucesores propietarios de la Firma Mercantil INMOBILIARIA TAMESIS, C.A., representada por el ciudadano: RAFAEL ANTONIO FAROH VARGAS, y el ciudadano ELMER IVAN FAROH VARGAS, en su condición de Director Gerente y Director Administrativo, para establecer el tiempo de duración de la Prorroga Legal prevista en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la presente acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, debe ser declarada SIN LUGAR.- Y ASÍ SE DECIDE.

Por las razones expuestas, el Tribunal Aquo pasó a dictar sentencia en los siguientes términos:
PRIMERO: SIN LUGAR, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la firma mercantil INMOBILIARIA TAMESIS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 08-04-2005, bajo el N° 1, Tomo 30-A, y de este domicilio. por intermedio de sus apoderada judicial apoderada judicial SARAY UGEL GARRIDO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 31.952, de este domicilio contra la ciudadana YOLANDA GONZÁLEZ DE LÓPEZ, titular de la Cédula de Identidad N° 3.083.852. SEGUNDO: se condena en costas a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en el proceso.

COMPETENCIA DE ACTUACIÓN DEL JUZGADO SUPERIOR

En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”. Por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

En su escrito de informes presentados ante esta alzada la parte apelante señala el inicio de la relación en los mismos términos del escrito libelar, alega que la continuidad de la relación arrendaticia no viene dada por el tiempo de ocupación del inmueble en calidad de arrendatario, sino del lapso de tiempo en que las partes involucradas hayan permanecido unidas por el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y que la arrendataria debió hacer uso de la prorroga legal frente a su anterior arrendador , y que la misma opto por no hacerla, por lo que no lo corresponde a un nuevo arrendador una prorroga legal como la indicada, en cuanto a las pruebas aportadas por la parte demandada señala que los contratos de arrendamientos celebrados con otras personas deben ser ratificados, por lo que el tribunal de la causa debió rechazarlo.

Expuesto los hechos esta alzada pasa analizar el acervo probatorio a la luz del fallo dictado por el tribunal a-quo.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
SE ACOMPAÑO AL LIBELO:
1) Original de Contrato de Arrendamiento suscrito de manera privada entre las partes (f. 05 al 07), por cuanto fue reconocido por la accionada se valora como prueba de la relación arrendaticia y las condiciones que regirían la misma, de conformidad con los artículos 1.163 y 1.164 del Código Civil. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACCIONADA:
1. Reprodujo el mérito favorable de autos en especial aquello que le favorezca. La sola enunciación del mérito no constituye prueba alguna que valorar. Así se establece.
2. Promovió original de constancia emanada de la C.A. Energía Eléctrica de Barquisimeto (ENELBAR) de fecha 25/07/2007 (f. 20); la cual se desecha, aunque es cierto que emana de un órgano administrativo no consta el selló húmedo o membrete de la empresa, solo una firma ilegible e impresión a computadora. Así se establece.
3. Recibos de pago de Energía Eléctrica de fechas 30/02/1987 y 04/10/1999 (f. 21 y 22) a nombre de la accionada, los cuales se valoran y su incidencia en la presente decisión será expuesta en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.
4. Contrato de Arrendamiento suscrito entre la accionada y el ciudadano IVAN J. FAROH RICHA en fecha 01/04/1993. Esta juzgadora lo desecha por ser emanado de un tercero, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece
5. Promovió las testimoniales de los ciudadanos MARÍA AUXILIADORA HERRERA DE PICÓN, MARÍA DE FATIMA DOS SANTOS DE PIMENTA, MARÍA DE LOURDES VIESA DE CABRAL (f. 26,27, 29,30, 33 y 34) En fecha 16, 17 y 18 de Octubre del dos mil siete, se evacuaron las testimoniales, del tenor siguiente: La testigo: MARIA AUXILIADORA HERRERA DE PICON, quien bajo juramento dijo ser y llamarse como quedo escrito, ser de cincuenta y siete (57) años de edad, venezolana, natural de Río Tocuyo, Estado Lara, de estado civil: Viuda, de profesión: Comerciante, titular de la cédula de identidad N° 3.088.705, y residenciada en el Edificio Unión, Apartamento 3-2, Urbanización “El Sisal”, Estado Lara. Estando presente la ciudadana YOLANDA GONZALEZ DE LOPEZ, debidamente asistida por el ABG. OMAR JUAREZ, inscrito en el IPSA bajo el Nº 49.488, en su carácter de parte demandada. Leídas que le fueron las generales de Ley a la testigo, manifestó no estar comprendidas en ninguna de ellas. Seguidamente la parte promovente Interroga a la testigo de la siguiente manera: PRIMERA: Diga la testigo cual es su ocupación habitual y en que dirección la desempeña? RESPONDE: soy comerciante y la desempeño en la carrera 18 entre calles 25 y 26, edificio Junior, Local Nº 4, de esta ciudad. SEGUNDO: Diga la testigo a que se dedica específicamente en su Ramo Comercial? RESPONDE: específicamente en las Artes Graficas, Tipografía. TERCERO: Diga la testigo desde que fecha aproximadamente ejerce el oficio en la dirección antes indicada? RESPONDE: desde hace 14 años. CUARTO: Diga la testigo si conoce suficientemente de vista, trato y comunicación a la ciudadana Yolanda González de López? RESPONDE: Si la conozco. QUINTA: Diga la testigo desde que fecha aproximadamente la conoce y si sabe donde reside esta? RESPONDE: la conozco desde hace mas de 26 años y ella reside en la parte superior del Edificio donde tengo mi negocio, en la carrera 18 entre calles 25 y 26 del edificio Junior, en su parte superior, Apartamento Nº 1. SEXTO: Diga la testigo, si por ese conocimiento que de ella dice tener sabe y le consta que la señora Yolanda González de López ha sido una persona fiel cumplidora de sus obligaciones y buena arrendataria? RESPONDE: es excelente persona, fiel cumplidora y buena Arrendataria, si me consta. SEPTIMO: Diga la testigo por que le consta todo lo anteriormente lo declarado? RESPONDE: primeramente por los años que tengo conociendo a la señora Yolanda González de López, porque ha sido buena vecina en todos estos años que tengo conociéndola; La testigo MARIA DE FATIMA DOS SANTOS DE PIMIENTA, quien bajo juramento dijo ser y llamarse como quedo escrito, ser de cincuenta y dos (52) años de edad, venezolana, natural de Portugal, de estado civil: casada, de profesión: Ama de casa, titular de la cédula de identidad N° 11.787.009, y residenciada en la Carrera 19 con Calle 24 edificio Valle de Oro, de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara. Estando presente el ABG. OMAR JUAREZ, inscrito en el IPSA bajo el Nº 49.488, en su carácter de representante de la parte demandada. Leídas que le fueron las generales de Ley a la testigo, manifestó no estar comprendidas en ninguna de ellas. Seguidamente la parte promovente Interroga a la testigo de la siguiente manera: PRIMERA: Diga la testigo cual es su ocupación habitual y en que dirección la desempeña? RESPONDE: Del hogar y vivo en la Carrera 19 con Calle 24 edificio Valle de Oro, de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara . SEGUNDO: Diga la testigo desde que fecha aproximadamente ejerce el oficio en la dirección antes indicada? RESPONDE: desde hace 4 años. TERCERO: Diga la testigo si conoce suficientemente de vista, trato y comunicación a la ciudadana Yolanda González de López? RESPONDE: Si la conozco desde hace 20 años. CUARTA: Diga la testigo desde que fecha aproximadamente la conoce y si sabe donde reside esta? RESPONDE: la conozco desde hace más de 20 años y ella reside en la parte superior del Edificio Junior, en la carrera 18 entre calles 25 y 26. QUINTA: Diga la testigo, si por ese conocimiento que de ella dice tener sabe y le consta que la señora Yolanda González de López ha sido una persona fiel cumplidora de sus obligaciones y buena arrendataria? RESPONDE: Hasta donde yo se si ha sido una persona seria y honrada. SEXTA: Diga la testigo por que le consta todo lo anteriormente lo declarado? RESPONDE: Porque yo viví dieciséis años en el mismo edificio. La testigo: MARIA DE LOURDES VIEIRA DE CABRAL, quien bajo juramento dijo ser y llamarse como quedo escrito, ser de sesenta (60) años de edad, venezolana, natural de Portugal, de estado civil: Casada, de profesión: Ama de Casa, titular de la cédula de identidad N° 9.624.146, y residenciada en la Carrera 22 entre 16 y 17, de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara. Estando presente el ABG. OMAR JUAREZ, inscrito en el IPSA bajo el Nº 49.488, en su carácter de Representante Legal de la parte demandada. Leídas que le fueron las generales de Ley a la testigo, manifestó no estar comprendidas en ninguna de ellas. Seguidamente la parte promovente Interroga a la testigo de la siguiente manera: PRIMERA: Diga la testigo cual es su ocupación habitual y en que dirección la desempeña? RESPONDE: Bueno yo hago Oficios del Hogar y ayudo en el negocio en la carrera 18 entre 25 y 26. SEGUNDO: Diga la testigo que tipo de negocio, el nombre y la dirección exacta del mismo? RESPONDE: LARACOPI, es de copias y computación, y la dirección exacta es el Edificio Junior, Local 6, de esta ciudad. TERCERO: Diga la testigo si conoce suficientemente de vista, trato y comunicación a la ciudadana Yolanda González de López? RESPONDE: desde que yo me fui a vivir para allá esa señora ya vivía allí, y la conozco desde esa fecha. CUARTA: Diga la testigo si sabe donde reside la señora Yolanda González de López? RESPONDE: l ella reside allí en el Edificio Junior, en el Apartamento 1. QUINTA: Diga la testigo, si por ese conocimiento que de ella dice tener sabe y le consta que la señora Yolanda González de López ha sido una persona fiel cumplidora de sus obligaciones y buena arrendataria? RESPONDE: me imagino, yo nunca escuche que tuviera problemas, que yo sepa no. SEXTA: Diga la testigo por que le consta todo lo anteriormente lo declarado? RESPONDE: Porque yo viví eso, yo viví allí. Del interrogatorio efectuado a cada uno de las testigos evacuadas esta juzgadora observa que las mismas son vecinas en el mismo edificio, que son contestes en el tiempo de ocupación del inmueble objeto de arrendamiento, por parte de la demandada, y se valoran de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y su incidencia en la presente decisión será expuesta en la parte motiva de esta sentencia, al ser concatenadas con el resto del acervo probatorio. Así se establece

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Reprodujo el mérito favorable de autos en especial el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, instrumento ya valorado en consideraciones que este Tribunal da por reproducidas. Así se establece.

CONCLUSIONES

A los fines de establecer las conclusiones pertinentes esta juzgadora estima necesario delimitar cuáles son los hechos controvertidos y cuales no. La relación arrendaticia y la cualidad de las partes no está cuestionada como bien surge del reconocimiento de la demandada al contrato de arrendamiento, tampoco es cuestionado el impago en los cánones de arrendamiento o los servicios públicos, ni siquiera está cuestionado que el contrato suscrito en fecha 02/11/2005 haya finalizado en fecha 31/05/2006. Ahora bien, quedando valorados los documentos consignados a los autos y tomando ciertos argumentos del actor evidencia este Tribunal que la controversia se limita a una cuestión de derecho, es decir, cuál es el tiempo acertado para la prórroga legal, los seis (06) meses que alega el actor o los tres (03) años que sostiene la demandada.

Para entender la prórroga acertada es necesario delimitar en primer lugar cuáles son los contratos a tiempo determinado y cuáles a tiempo indeterminado. En términos generales, el contrato es a tiempo determinado cuando las partes han dejado entendido de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien objeto del arrendamiento; es a tiempo indeterminado aquellos en los que no se ha establecido un tiempo fijo de duración o que se estableció en principio un tiempo fijo y luego las partes manifiestan su voluntad de continuar la relación generalmente sin firmar un nuevo contrato, denominado por la Ley especial en materia de arrendamiento como Tácita Reconducción, mientras el arrendamiento sea de una casa para habitación este no tiene límite, de hecho puede ser hasta por la vida del arrendatario como establece el Código Civil supletoriamente. Como corolario de lo anterior, la doctrina y la Ley otorgan diversas consecuencias a las convenciones señaladas, así, a manera de ejemplo, la acción por desalojo es típica de los contratos a tiempo indeterminado y la de resolución para los contratos a tiempo determinado, esta clasificación influye de manera directa en las causales para pedir la desocupación de un inmueble y el tiempo que otorga la ley, como tal es el caso de la prórroga legal propia de los contratos a tiempo determinado. En este sentido, las partes pueden dar distintos tratamientos a la relación arrendaticia con el devenir del tiempo, sin embargo, para efectos de la norma aplicable es elemental determinar si la convención es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, por ello, la ley y la doctrina establecen varios supuestos que permiten fijar posiciones: debido a que los contratos a tiempo determinado debe evidenciarse de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien no puede descansar la misma en la palabra de las partes, por lo tanto, los contratos verbales de arrendamientos deben presumirse a tiempo indeterminado, como bien lo señala la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34; si un contrato en principio es a tiempo indeterminado y las partes suscriben posteriormente un contrato para fijar la fecha de desocupación del inmueble, la relación arrendaticia comprenderá ambos períodos, sin embargo, para efectos judiciales será considerada a tiempo determinado, por la voluntad de la última convención en la que consta la voluntad de las partes en sujetar la obligación a un término extintivo; caso contrario, si se acuerdan prórrogas consecutivas, la relación tendrá tanto tiempo como prórrogas se den, pero siempre a tiempo determinado, pues cada período acordado es manifiesta la voluntad de desocupar el inmueble; como último ejemplo, sin que ello signifique el agotamiento de todos los supuestos legales, existe la tácita reconducción, más conocido y anteriormente esbozado.

En el caso de autos el actor argumenta que la prórroga legal sólo la concibe el legislador para efectos del contrato suscrito, sin tomar en cuenta cuánto tiempo tiene el arrendatario ocupando el inmueble más si era otro el anterior arrendador o propietario. Cuando se examina la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es sencillo establecer el error de la apoderada judicial de la actora, por varias razones: en principio no es cierto que las acciones a un anterior arrendador no incumban al nuevo, pues como lo señala el artículo 20 de la Ley especial:

Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.

No hay mucho que interpretar, en materia de cesión de créditos la subrogación es elemental, pero a la luz de la Ley especial es además un mandato, el nuevo propietario se subroga en los derechos y deberes del anterior, “estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados” y las acciones relativas a la terminación de la relación permanecen incólumes. Por lo tanto, no puede un nuevo arrendador pretender desconocer los derecho adquiridos por un arrendatario con antelación, aceptar tal situación sería colocar en una situación de desprotección jurídica al arrendatario e implicaría un menoscabo de los derechos y beneficios irrenunciables que consagra el artículo 7 ejusdem.

Por otro lado, tiene razón el recurrente cuando alega el error del Aquo al darle valor a un contrato de arrendamiento suscrito por la arrendataria con un tercero, pues debía ser ratificado por el mismo o sus herederos a través de la prueba testimonial, al no haberse verificado tal situación el documento debía ser desechado como en efecto esta alzada lo hizo, distinto habría sido si la arrendadora prueba que la actual arrendadora sucedió al ciudadano IVAN J. FAROH RICHA, pues estaríamos en presencia de una subrogación que eximiría de prueba a la arrendataria. No obstante lo anterior, esta juzgadora encuentra que la ciudadana YOLANDA GONZÁLEZ DE LÓPEZ se encuentra en posesión del inmueble más de una década atrás como se extrae de los recibos de pago por Energía Eléctrica a su nombre y sobre todo por el testimonio consecuente y concordante de los testigos traídos a los autos, personas con 57, 52 y hasta 60 años de edad, vecinos del sector y que avalan la ocupación señalada; estos instrumentos son suficiente para este Tribunal al establecer la grave presunción de que la arrendataria se encontraba en posesión del inmueble objeto del arrendamiento mucho antes del 02/11/2005, fecha de suscripción del contrato cursante a los folios 05 al 07, como se expuso, aun cuando la arrendataria hayan tenido una relación a tiempo indeterminada, con un anterior arrendador, y luego suscriba un nuevo contrato por seis meses de duración con la consecuente obligación de hacer entrega del inmueble, no determina en tiempo la relación. La prórroga legal, típica de los contratos a tiempo determinado regirá en base a toda la relación arrendaticia y no en base a la última convención, pues esto significaría una desmejora en los derechos de la arrendataria. Muy clara es la Ley especial cuando establece que “cuando la relación arrendaticia hay tenido una duración de…” la prórroga legal, será de seis (06) meses a tres (03) años, por lo tanto, es claro para este Tribunal que en la actualidad la arrendataria se encuentra en uso de la prórroga legal irrenunciable, relación que evidentemente tiene mucho más de diez (10) años, razón por la cual esta juzgadora debe confirmar la decisión tomada por el Juzgado Aquo, salvo las consideraciones hechas, en consecuencia la demanda por Cumplimiento de Contrato debe ser declarada sin lugar, como de manera clara se expone en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.

DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la parte actora contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara el día 13/11/2.007 en el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la INMOBILIARIA TAMESIS, C.A., contra YOLANDA GONZÁLEZ DE LÓPEZ, ambos plenamente identificados en autos. SEGUNDO: SE DECLARA SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento. TERCERO: Se Confirma el fallo apelado con las modificaciones, hechas en la parte motiva; CUARTO: se ratifica la condenatoria en costas hecha por el Tribunal a-quo. QUINTO: Se condena en costas a la parte recurrente por haber resultado vencida en la interposición del recurso, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA.
BAJESE OPORTUNAMENTE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara con sede en Barquisimeto, a los seis (06) días del mes de Febrero del año dos mil ocho (2.008). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

La Juez

Mariluz Josefina Pérez
La Secretaria Accidental

Eliana Gisela Hernández Silva
En la misma fecha se publicó siendo las 03:14 p. m y se dejó copia.
La Secretaria Acc.