REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, (22) de Febrero de dos mil ocho (2.008). 197º y 148º ASUNTO: KP02-V-2007-000450 PARTE ACTORA: OLIS VICTORIA SALAZAR ESTABA, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad N° 8.318.024, de este domicilio. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: TARSIS AQUILIAR, abogada inscrita en el ISPA bajo el N° 102.245. PARTE DEMANDADA: CARMEN ELENA COUTINHO RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.442.177 y de este domicilio. ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: REINALDO RODRÍGUEZ BULLONES, abogado inscrito en el IPSA bajo el N° 56.282, de este domicilio. SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DESALOJO. DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa por DESALOJO interpuesta por la ciudadana OLIS VICTORIA SALAZAS ESTABA, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad N° 8.318.024, de este domicilio contra la ciudadana CARMEN ELENA COUTINHO RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.442.177 y de este domicilio. En fecha 05/02/2007 fue presentada la demanda (f. 01 al 03). En fecha 26/02/2007 se admitió la demanda y en fecha 23/03/2007 fue citada la demanda (f. 14). En fecha 16/04/2007 se dio contestación a la demanda (f. 16 y 17). En fecha 07/05/2007 fueron agregadas y admitidas las pruebas promovidas por la parte actora (f. 19). En fecha 22/05/2007 siendo la oportunidad para dictar sentencia el Tribunal la difirió para el cuarto día de despacho siguiente (f. 44). Llegada como ha sido la oportunidad para dictar sentencia esta juzgadora pasa a hacerlo en lo siguientes términos: MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia ésta Juzgadora, que la presente causa ha sido intentada por la ciudadana OLIS VICTORIA SALAZAS ESTABA contra la ciudadana CARMEN ELENA COUTINHO RODRÍGUEZ, alegando la parte actora que dio en arrendamiento un inmueble ubicado en la Urbanización Parque Residencial Almeriera, casa signada con el N° 12-4, del lote 04, Los Rastrojos, Municipio Palavecino, Estado Lara. Que realizó el arrendamiento por mudanza hecha a la ciudad de Puerta la Cruz. Que el contrato fue suscrito por tiempo determinado, a doce (12) meses fijos, en fecha 10/11/2004, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Palavecino, que conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el arrendatario tenía derecho a seis (06) meses de prórroga legal, por lo tanto para la presente fecha el mismo se convirtió en una relación a tiempo indeterminado. Que se ve en la imperiosa necesidad de ocupar el referido inmueble, por cuanto desde que regresó de Puerto La Cruz en Noviembre de 2.006 vive alquilada en una habitación, y no gana lo suficiente para sí y la manutención de su hija. Que han sido infructuosas todas las gestiones tendentes a lograr la desocupación del inmueble por lo que procede a demandar el desalojo del mismo de conformidad con el ordinal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el 1.594 del Código Civil. Solicita la entrega del Inmueble descrito totalmente desocupado de bienes y cosas, el pago de las costas procesales y la entrega del inmueble con solvencia en los servicios de agua, energía eléctrica y aseo. Por su parte, el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda procedió a rechazar, negar y contradecir la demanda. Cuestionó el pago de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.500.000,00). Que operó en el contrato la tácita reconducción por lo cual el contrato finaliza en noviembre de 2.007, por lo tanto, le pertenece un año adicional de prórroga legal, con lo que la desocupación debería verificarse en fecha 09/11/2008. Que la necesidad alegada debe ser probada y parece extraño porque los cobros de los cánones son retirados a través de una agencia bancaria de la ciudad de Puerto la Cruz, además sus dos hijas estudian en dicho Estado, razón por la cual demostraría que la actora no vive en el Estado Lara. PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS Se acompaño al libelo: 1. Marcado con Letra “A” contrato de arrendamiento suscrito entre la actora y la demandada en fecha 10/11/2004 por ante la Notaría Pública de Cabudare bajo el N° 64, Tomo 59 (f. 04 al 06); el cual se valora como prueba de la existencia de la relación arrendaticia. Así se establece. 2. Copia Certificada de poder a favor de la abogada TARSIS AQUILIAR por la demandante (f. 07 y 08) razón por la cual se verifica su legitimidad para actuar en el proceso. Así se establece. Pruebas Promovidas por la Actora: 1. Promovió el mérito favorable del contrato suscrito por las partes, documento ya valorado en consideraciones que esta juzgadora da por reproducidas. Así se establece. 2. Documento de propiedad del inmueble protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara en fechas 08/03/1998, bajo el N° 33, folio 01 fte. Al 05 fte. Del protocolo primero, tomo sexto, primer trimestre del año 1.988 a favor de la actora (f. 24 al 30), el cual se valora como prueba de la propiedad a su favor sobre el inmueble objeto del arrendamiento, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece. 3. Contrato de Arrendamiento suscrito por la demandante con la ciudadana Ismary Parra Durán (f. 31 y 32); al no ser impugnado por el demandado el mismo se valora en cuanto a la relación que como arrendataria detenta la actora. Así se establece. 4. Acta de Nacimiento de Romelia Carolina Colmenárez Salazar, hija de la actora (33 y 34) la cual se desecha, pues nada prueba con respecto al estado de necesidad alegado y no es la citada hija quien tiene la necesidad de ocupación. Así se establece. 5. Constancia de Residencia emanada por la Jefatura Civil de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del Estado Lara en fecha 25/04/2007 (f. 35), la cual se valora como indicio probatorio en cuanto al lugar de residencia de la demandante. Así se establece. 6. Recibos de pago de habitación expedidos por la demandante (f. 36 al 40), los cuales se desechan pues fueron documentos en su integridad emanados de terceros por lo tanto debieron ser ratificados a través de la prueba testimonial. Así se establece. 7. Promovió informes a la División de Catastro del Municipio Palavecino del Estado Lara con la finalidad de establecer si es propietaria la demandante de algún inmueble y la ubicación del mismo; el cual se desecha pues no constan a los autos información esclarecedora al respecto (f. 48). Así se establece. 8. Promovió las testimoniales de las ciudadanas ISMARY DEL CARMEN PARRA DURÁN y YENNY DEL CARMEN MEDINA MENDOZA, los cuales se desechan pues nunca comparecieron a rendir declaración. Así se establece. CONCLUSIONES El accionado expone en su contestación a la demanda que no entiende como el actor demanda el pago de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.5.500.000,00) sin tener ningún basamento legal, sobre este particular nota este Tribunal que parece confundir el accionado el pago con la estimación de la demanda, pues este fue el motivo por el que el actor aludió a la cantidad señalada, dado que no expreso las razones de sus cuestionamiento y este juicio tiene como fin la desocupación de un inmueble más no la falta de pago esta juzgadora encuentra como valedera la estimación de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.5.500.000,00) en la presente demanda. Así se establece. Señala el arrendatario que el contrato, junto con su prórroga legal expira en noviembre del 2.008 observándose que parece confundir el apoderado judicial de la accionada conceptos al momento que argumenta lapsos no contemplados en el contrato. La cláusula segunda de la citada convención reza: La duración de este contrato será de DOCE (12) MESES FIJOS contados a partir de la fecha de su autenticación. Dicho lapso podrá prorrogarse por períodos iguales cuando las partes de común acuerdo manifiesten por escrito su voluntad de prorrogarlo, entendiéndose que en ningún caso será necesaria la práctica del desahucio o la notificación judicial, por cuanto la voluntad de las partes es que el presente contrato y sus posibles prórrogas sean a términos fijos..) Es decir, que la única manera de prorrogarlo era con la manifestación escrita, siendo que era el accionado el que alegaba la prórroga correspondía a este la carga de probarla y dado que no fue consignada a los autos prueba de la misma el contrato debe tenerse como no prorrogado. Haciendo una salvedad, parece el abogado asistente de la accionada confundir la tácita reconducción con la prorroga del contrato, la tácita reconducción es un término empleado en arrendamiento en virtud del cual el contrato a tiempo determinado o con fecha cierta de terminación se indetermina o deja de constar de manera cierta su terminación, sea porque así lo acuerden las partes o porque termine el tiempo convencional o de ley establecidos y las partes continúen en sus papeles de arrendador y arrendatario este ultimo en poder del bien, si opera la tácita reconducción no puede existir prórroga legal porque esta es exclusivamente una figura perteneciente a los arrendamientos a tiempo determinado. Por lo tanto es evidente que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, pues a pesar de ser determinado en principio, el accionado continuó en posesión del inmueble y el arrendador lo consintió con lo que se verifica la tácita reconducción. Así se establece. De los alegatos y pruebas aportadas a los autos, evidencia esta alzada que existe una relación arrendaticia entre las partes, que se extrae de la valoración al contrato suscrito y las declaraciones de las partes. Ahora bien, la litis queda reducida al estado de necesidad alegado por la actora. El estado de necesidad es una causal de desalojo típica de los contratos a tiempo indeterminado contemplado en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece: Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. La doctrina establece tres (3) requisitos para la procedencia del mismo, que seria: 1.- La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), ya que si fuera a plazo seria improcedente el desalojo, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y solo podrá ponérsele termino por motivos diferentes con fundamento al incumplimiento, y no a la necesidad de ocupación; 2.- La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo; y, 3.- La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual, tal necesidad viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento. Dado que la relación arrendaticia quedó demostrada como punto inicial y la condición de propietario puede evidenciarse del documento de propiedad valorado como indicio ut-supra solamente quedaría por demostrarse el último de los elementos, a saber, la necesidad. Sobre este particular quien juzga estima que no es apropiado determinar la necesidad basándose en los alegatos de la demandante exclusivamente, para ello es necesario que se traigan a los autos las pruebas pertinentes, en este sentido, tampoco debe entenderse por necesidad estar indigente o en total crisis, el sentido del legislador ha sido entender por necesidad la falta que tiene un arrendador de recuperar la posesión del inmueble por cambios eventuales en su situación o la de alguno de los familiares cercanos señalados por la norma. En el caso de autos ambos son contestes en reconocer la estadía de la actora en la ciudad de Puerto la Cruz y con la constancia de residencia valorada ut-supra es evidente que se encuentra en el Estado Lara, el contrato valorado a los folios 31 y 32 también es relevante, porque además de la situación de vivir en residencia ajena se suma el pago de los cánones típicos del arrendamiento. Así las cosas encuentra probado a los autos el estado de necesidad alegado por la actora y más porque luego de dar contestación a la demanda la accionada abandonó el proceso sin desvirtuar ninguna de las pruebas o argumentos del actor así como tampoco fundamentó los alegatos por él expuesto. Lo anterior condiciona el criterio de este Tribunal al hallar que la demanda por Desalojo intentada por OLIS VICTORIA SALAZAR ESTABA contra la ciudadana CARMEN ELENA COUTINHO RODRÍGUEZ debe prosperar y así se decide. Expuesto lo anterior esta juzgadora debe indicar lo establecido por nuestro legislador en el parágrafo primero del artículo 34 Del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos Inmobiliarios. Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo. Expuesto lo anterior debe concluir esta juzgadora que si bien la pretensión es procedente, de conformidad con la norma citada se le otorga a la arrendataria un plazo improrrogable de seis (06) meses para la entrega material del inmueble arrendado. Y así se decide. DECISIÓN En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA CON LUGAR la demanda de DESALOJO, de conformidad con el artículo 34 ordinal “B” interpuesta por OLIS VICTORIA SALAZAR ESTABA, contra CARMEN ELENA COUTINHO RODRÍGUEZ, todas antes identificadas. En consecuencia: Primero: se condena a la parte demandada a entregar, con todos sus accesorios señalados en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, y libre de bienes y personas el inmueble objeto de arrendamiento ubicado en la Urbanización Parque Residencial Almeriera, casa signada con el N° 12-4, del lote 04, Los Rastrojos, Municipio Palavecino, Estado Lara, según contrato de fecha 10/11/2004 autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Palavecino, concediéndosele para la entrega del inmueble un lapso improrrogable de seis (06) meses, una vez quede firme el presente fallo. Segundo: se condena en costas a la demandada por haber resultado vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. NOTIFIQUESE A LAS PARTES, por mandato expreso del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA. Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los veinte y dos (22) días del mes de Febrero de dos mil ocho (2008). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación. La Juez Mariluz Josefina Pérez La Secretaria Accidental Eliana Gisela Hernandez Silva En la misma fecha se publicó siendo las 02:58 p.m. y se dejo copia La Secretaria Acc.