REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS 197º y 149º DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos CRISTINA COLL VALARINO y CÉSAR GUILLERMO BAENA COLL, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.181.228 y V-9.880.165, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos EDGAR NÚÑEZ CAMINERO, FERMÍN TORO OVIEDO y ELENA MARÍA CALDERARO FERNÁNDEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 49.219, 49.966 y 105.502, en su orden. PARTE DEMANDADA: Ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-10.531.267. ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana LEONOR ALEXANDRA CANELO COLMENARES, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 108.388. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EXPEDIENTE No. AP31-V-2007-000574 -I- NARRATIVA Se inició el presente juicio por libelo de demanda, introducido por ante el Juzgado Distribuidor de Turno, y en virtud del respectivo sorteo fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 30 de abril de 2007. Adujo entre otras cosas la parte actora en su escrito libelar, que según documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de octubre de 2004, anotado bajo el No. 40, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO, antes identificado, sobre un apartamento distinguido con el No. 172-B, situado en la planta No. 17 de la torre B, Segunda Etapa del Conjunto de Edificaciones denominado “RESIDENCIAS EL BOSQUE DEL COUNTRY CLUB”, ubicado en la avenida Principal de la Urbanización El Bosque, en jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, zona Metropolitana de Caracas. Que posteriormente celebraron un contrato de arrendamiento, el cual quedó autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de octubre de 2005, anotado bajo el No. 11, Tomo 58 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Que al terminar el plazo del contrato, le exigió la entrega del inmueble arrendado por vencimiento del término y que el arrendatario se comprometió a entregarlo en un período de tres (03) meses, pero que si no podía desocupar para esa fecha se tomaría todo el tiempo que la ley le otorgaba para ello. Que para el 31 de marzo de 2007, ya estaba vencida la prórroga legal de un (1) año a la que se había acogido el arrendatario y que hasta la presente fecha no ha hecho entrega del mismo. Que por tales consideraciones, demandó el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Fundamentó su demanda en los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.160, 1.167, 1.169, 1.264, 1.594, 1.599, 1.804, 1.809, 1.813, 1.814 y 1.836 del Código Civil. Que por las anotadas circunstancias, por cuanto el ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO no ha dado cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble totalmente desocupado y por haber resultado inútiles las gestiones realizadas con ese objeto, fue por lo que demandó a dicho ciudadano en su carácter de arrendatario para que convenga o en su defecto sea condenado en lo siguiente: PRIMERO: Que cumpla con la obligación de entregar el inmueble identificado totalmente desocupado, en condiciones de mantenimiento y buen funcionamiento en que lo recibió; SEGUNDO: En pagar en calidad de daños y perjuicios por lucro cesante, la cantidad de BOLÍVARES DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL (Bs. 2.800.000,00) por cada mes que transcurra desde el vencimiento de la prórroga legal, hasta que sea entregado dicho inmueble totalmente desocupado, suma calculada en base a la promesa de pago efectuada por el demandado al momento de acogerse a la prórroga legal; TERCERO: En pagar todas las costas que se originen en todo el proceso, incluyendo los honorarios de abogados. En fecha 07 de mayo de 2007, fue admitida la presente demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte accionada. En fecha 09 de julio de 2007, el ciudadano Hely Germán Sanabria Gómez, en su condición de Alguacil Titular de la Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ubicados en el Edificio José María Vargas, manifestó haber gestionado infructuosamente la citación personal de la parte demandada. En fecha 28 de septiembre de 2007, la representación judicial de la parte actora consignó transacción celebrada con el demandado en fecha 23 de agosto de 2007, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, la cual quedó anotada bajo el No. 15, Tomo 96 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. En fecha 04 de octubre de 2007, este Despacho Judicial dictó auto manifestándole a las partes que en la cláusula segunda del referido medio de autocomposición procesal, observó poca claridad en las recíprocas concesiones que se otorgaron; por lo cual, se les convocó a comparecer por ante este Juzgado a las once de la mañana (11:00 a.m.) del quinto (5º) día de despacho siguiente a ese, a los fines de sostener reunión con el ciudadano Juez del Tribunal y dilucidar lo que pretendieron manifestar en dicha cláusula; no asistiendo ninguna de ellas a la misma. CUADERNO DE MEDIDAS En fecha 13 de junio de 2007, fue negada la medida de secuestro solicitada por la representación judicial de la demandante. -II- MOTIVA LÍMITES DE LA FUNCIÓN DECISORIA DEL JUEZ Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquél conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. A tales efectos, establece el Código Civil: “Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad”. “Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. “Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. “Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. “Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. “Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. “Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente”. Por su parte, el Código de Procedimiento Civil, señala: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. Y por último, pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que: “Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”. “Artículo 8.- Para todos los efectos de esta Ley debe entenderse como: … c) Cláusula Penal Arrendaticia: Es la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del contrato”. “Artículo 28.- Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo”. “Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. “Artículo 88.- Las normas contenidas en el presente Decreto-Ley se aplicarán desde su entrada en vigencia, pero los procedimientos en curso seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación, en lo que les sea aplicable”. “Artículo 94.- El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000”. DE LOS ALEGATOS DE FONDO DE LA PARTE ACTORA Tal y como se desprende del escrito libelar, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato celebrado en fecha 10 de octubre de 2005, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 11, Tomo 58 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual se estableció un canon de arrendamiento de BOLÍVARES UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 1.350.000,00) y un término de duración de seis (06) meses fijos, contados a partir del primero de octubre de 2005 y hasta el 31 de marzo de 2006, fecha a partir de la cual se entendía resuelto el contrato y, en consecuencia, LA ARRENDATARIA debía hacer entrega del inmueble arrendado. Que al terminar el plazo del referido contrato, se le exigió al arrendatario la entrega del inmueble y ésta resultó infructuosa, toda vez que el mismo hizo caso omiso a ello y por tal razón, procedió la accionante a demandar su cumplimiento por vencimiento del término. DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA En el acto de la contestación de la demanda, la accionada ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO, no compareció ni por sí ni por medio de apoderado judicial alguno y, en vista que, en una controversia judicial al no presentarse la parte demandada a contestar el fondo de la demanda, puede ser declarada confesa, en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca, conforme los extremos pautados en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, por lo que corresponde a este Tribunal realizar las siguientes consideraciones: Establece el citado artículo 362 eiusdem, los siguientes supuestos para que se produzca la figura de la confesión ficta, a saber: “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca…”. Ahora bien, con relación al primer supuesto exigido en la norma in comento éste Juzgador observa que, en el caso concreto de autos, el proceso se sustanció por el procedimiento breve consagrado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo pauta el artículo 33 de la Ley Especial, en armonía con el artículo 1.167 del Código Civil. En tal sentido, de la revisión minuciosa del juicio bajo análisis, se observa que el demandado de autos asistido por la abogada LEONOR ALEXANDRA CANELO COLMENARES, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 108.388, se dio expresamente por citado para todos los efectos del presente juicio en la Cláusula Primera de la transacción autenticada en fecha 23 de agosto de 2007, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 15, Tomo 96 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que consignara la parte actora en fecha 28 de septiembre de 2007; por lo que ésta quedó a derecho para la contestación de la demanda de conformidad con el único aparte del artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, cuyo lapso precluyó el día 03 de octubre de 2007. En cuanto al segundo supuesto del artículo 362 en comento, el Tribunal observa que la parte demandada no promovió prueba a su favor, configurándose de esta manera el segundo (2°) requisito que indica la norma. Ahora bien, planteados como han sido los supuestos anteriores y a los fines de determinar si la acción intentada cumple o no con lo establecido en el citado artículo 1.167 del Código Civil, para que pueda configurarse el tercer (3er.) requisito que exige el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgador a analizar como punto previo las instrumentos fundamentales de la pretensión libelar, de donde se deriva el derecho deducido, en ocasión de establecer si se verifica el presupuesto procesal necesario para demandar el cumplimiento del señalado contrato de arrendamiento, a los fines de garantizar los derechos de la arrendataria consagrados en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y lo hace previa las siguientes consideraciones: El derecho de acción se ha definido de diversas formas, anteriormente se consideraba como un derecho a la tutela jurisdiccional concreta, es decir, como una pretensión de tutela jurídica, para obtener una sentencia favorable, por lo que sólo tenían acción los que la ejercían con fundamento, y en vista de ello cabe señalar que en la doctrina dominante, se concibe el derecho de acción como un derecho abstracto, como un derecho al proceso, a la actividad jurisdiccional en sí misma considerada, independientemente del resultado de la actividad instada; por ello podemos entender que el derecho de acción está referido a la posibilidad de acudir y provocar la actividad jurisdiccional, sea cual fuere el resultado de la sentencia. Cabe destacar que la demanda es el acto de parte inicial del proceso; aunque el mismo por sí no es un acto procesal, puesto que el proceso nace, propiamente, desde el momento en que la demanda es deducida, valga decir, admitida por el Tribunal, con el consiguiente emplazamiento a la contraparte que se le comunicaría después, ya que la misma tiene relevancia a los fines de todos los efectos procesales atendidos a la pendencia del proceso; tanto es así que la Ley autoriza al Juez conforme el artículo 339 del Código de Procedimiento Civil, a recibir la demanda presentada ante él, lo cual reitera el requisito de documentación o autenticación comprendido en el artículo 107 eiusdem. En este sentido, también es necesario resaltar que los Órganos del Poder Público no deben ir más allá de lo que desean los propios particulares en los asuntos en los que sólo se dilucida un interés privado y ello es así conforme al espíritu, razón y alcance del contenido del artículo 12 ibídem, cuyo primer párrafo de esta disposición recoge tres (3) principios procesales, a saber: El de veracidad; el de legalidad y el principio de presentación, según el cual, no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos. Por ello el Juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, de acuerdo al principio dispositivo prescrito en la Ley Adjetiva. Así las cosas, se debe señalar que la admisión de una demanda, en el sistema procesal acogido por el Legislador de 1987, es un típico auto decisorio y de ahí la razón de ser que el Tribunal puede no admitir la demanda si es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición de la Ley. Del mismo modo es oportuno señalar, que es un hecho conocido que actualmente los cánones de arrendamiento están congelados, mediante Decreto dictado el día 06 de febrero de 2003, por la Presidencia de la República Bolivariana de Venezuela, publicado en la Gaceta Oficial Nº 37.626, donde determinó que el alquiler de viviendas fue declarado bien y servicio de primera necesidad en todo el territorio nacional, y en virtud de tal declaración, el Ministerio de Infraestructura dictó en fecha 04 de abril de 2003 la Resolución Nº 036, publicada en la Gaceta Oficial Nº 37.667, de fecha 08 de abril de 2003, mediante la cual resolvió que se mantuvieran en todo el Territorio Nacional los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, con vigencia de un año a partir de la fecha de publicación en la Gaceta Oficial, dado que el ajuste del régimen cambiario para aquella oportunidad podría provocar alzas indebidas y arbitrarias de los cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, en perjuicio de los usuarios inquilinos. Sin embargo, en fecha 18 de mayo de 2004, se dictó una nueva Resolución conjunta, publicada el día siguiente en la Gaceta Oficial Nº 37.941, de los Ministerios de la Producción y el Comercio identificada como DM/N° 152, y la de Infraestructura como DM/N° 046, por la cual se resolvió mantener el monto a ser cobrado por concepto de cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, establecidos para la misma fecha indicada up supra, a saber, 30 de noviembre de 2002, con vigencia de seis meses desde su publicación, prorrogable por un período igual, según lo estimase el Ejecutivo Nacional, la cual ha sido prorrogada hasta la actualidad. De igual forma también es pertinente referir, que el artículo 59 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, determina que la obligación de repetir conforme al artículo 58 eiusdem, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres, y que en caso de ser personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las sanciones establecidas en dicho Decreto-Ley. Con vista las anteriores consideraciones el Tribunal observa: La representación actora trajo a los autos junto al escrito libelar los siguientes documentos: 1.- Original de Documento Poder autenticado en fecha 26 de abril de 2007, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, quedando inserto bajo el No. 05, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, otorgado por los ciudadanos CRISTINA COLL VALARINO y CÉSAR GUILLERMO BAENA COLL, mayores de edad, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.181.228 y V-12.422.121, respectivamente, a los abogados EDGAR NÚÑEZ CAMINERO, FERMÍN TORO OVIEDO y ELENA MARÍA CALDERARO FERNÁNDEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 49.219, 49.966 y 105.502, en ese orden, cursante a los folios 04, 05 y 06 del expediente, al cual el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, y aprecia la representación que ejercen los citados profesionales en nombre de su poderdante, y así se decide. 2.- Original de Documento Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 27 de octubre de 2004, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inserto bajo el No. 40, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en el que los ciudadanos CRISTINA COLL VALARINO y CÉSAR GUILLERMO BAENA COLL, antes identificados, celebran contrato de arrendamiento con el ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO, venezolano, mayor de edad, cédula de identidad No. 10.531.267, cursante a los folios 07, 08, 09 y 10, al cual el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 1.357 del Código Civil, y aprecia la relación obligacional originaria que surgió entre las partes con un canon de alquiler mensual por la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00); por el término de seis (6) meses contados a partir de la firma, prorrogable automáticamente por un período igual a partir del día 27 de abril de 2005, puesto que a los autos no consta lo contrario, y así se decide. 3.- Copia fotostática de Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 10 de octubre de 2005, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inserto bajo el No. 11, Tomo 58 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, suscrito entre las mismas partes y sobre el mismo bien inmueble antes identificados, por el término de seis (6) meses, cursante a los folios 11 al 17 del expediente, a la cual se le adminicula el original de la Carta fechada 10 de marzo de 2006, que fue dirigida por la ciudadana CRISTINA COLL, en su carácter de arrendadora, al ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO, en su condición de arrendatario del bien inmueble de marras, cursante al folio 18 del expediente. Las anteriores instrumentales se concatenan con el original de Compromiso de Finiquito de fecha 10 de septiembre de 2006, suscrito por los referidos ciudadanos, cursante al folio 19 del expediente y con la transacción celebrada el día 23 de agosto de 2007, por las partes que intervienen en este juicio, autenticada por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, la cual quedó anotada bajo el No. 15, Tomo 96 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cursante a los folios 29 al 33 del expediente, de las cuales el Tribunal observa lo siguiente: La presente demanda versa sobre el vencimiento del citado contrato de arrendamiento de fecha 10 de octubre de 2005, celebrado entre las partes de este juicio ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, donde, entre otras estipulaciones, establecieron lo siguiente: “…CUARTA: CANON DE ARRENDAMIENTO: El canon de arrendamiento que se ha convenido para los seis (6) meses de vigencia contractual es de Bolívares UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 1.350.000,00) mensuales. En este acto, EL ARRENDATARIO paga a LOS ARRENDADORES y por anticipado, el canon de arrendamiento correspondiente al primer mes de vigencia contractual, es decir, Bolívares UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 1.350.000,00). Los demás cánones de arrendamiento los pagará EL ARRENDATARIO a LOS ARRENDADORES por anticipado dentro de los primeros Cinco (5) días del mes respectivo. En caso de que ocurra la prórroga legal (i) el canon de arrendamiento se ajustará con base en Índice de Precios al Consumidor (I.P.C) para el área metropolitana de la ciudad de Caracas publicado por el Banco Central de Venezuela y correspondiente a los seis (6) meses anteriores al ajuste, y (ii) el canon de arrendamiento se pagará de la misma forma indicada anteriormente, es decir, en forma anticipada dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes…”. (Subrayado del Tribunal). Con respecto transacción celebrada el día 23 de agosto de 2007, por las partes que intervienen en este juicio, también infiere el Tribunal que ambas partes determinaron, entre otras cosas, lo siguiente: “…SEGUNDA: EL DEMANDADO reconoce que ha incumplido con la obligación de hacer entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento al vencimiento de la prórroga legal la cual finalizaba en fecha 31 de marzo de 2007, continuando habitando el inmueble hasta el día de hoy. En tal virtud, EL DEMANDADO propone y se compromete por medio del presente documento a hacer entrega a LOS DEMANDANTES, del inmueble del cual es arrendatario, distinguido con el número 172-B, situado en la planta No. 17 de la torre B, Segunda Etapa del Conjunto de edificaciones denominado “RESIDENCIAS EL BOSQUE DEL COUNTRY CLUB”, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización El Bosque, en jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, Zona Metropolitana de Caracas, dentro del plazo de siete (7) meses contados a partir del vencimiento de la prórroga legal, antes indicada, es decir, se compromete a entregar el inmueble en fecha 30 de octubre del año 2007, o antes de dicha fecha, comprometiéndose a pagar a LOS DEMANDANTES una indemnización mensual por lo que han dejado de percibir mientras permanezca en el inmueble, de BOLÍVARES DOS MILLONES SETECIENTOS MIL (Bs. 2.700.000,00) por adelantado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes hasta que desocupe el inmueble. En tal sentido, hace constar que ha pagado a LOS DEMANDANTES la indemnización correspondiente a los meses de abril, mayo y junio del año 2.007…”. Ahora bien, revisadas cuidadosa y detalladamente como han sido las anteriores pruebas instrumentales, infiere este Órgano Jurisdiccional que tanto la Cláusulas Cuarta del contrato de fecha 10 de octubre de 2005, así como la Cláusula Segunda de la transacción celebrada el día 10 de septiembre de 2006, violan el dispositivo contenido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que contienen estipulaciones que implican renuncia, disminución o menoscabo de los derechos del arrendatario, ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO, toda vez que, en el citado contrato de arrendamiento se le estableció un canon de arrendamiento superior al acordado en el contrato de fecha 27 de 0ctubre de 2004, suscrito inicialmente entre ellos; aunado a que dispusieron que en caso de que ocurriera la prórroga legal, el canon de arrendamiento se ajustaría con base en Índice de Precios al Consumidor (I.P.C) para el Área Metropolitana de la ciudad de Caracas; tomando en consideración que por Decreto Presidencial se resolvió mantener en todo el Territorio Nacional los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, y que se encuentra vigente en la actualidad; y, en el medio de autocomposición procesal, se comprometió a pagar a los demandantes una indemnización mensual por lo puedan dejar de percibir mientras permanezca en el inmueble, a razón de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.700.000,00) por adelantado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes hasta que desocupe el inmueble, habiéndole pagado inclusive la indemnización correspondiente a los meses de abril, mayo y junio del año 2.007, cuando el inquilino se encuentra en pleno disfrute de la prórroga legal que por ley le correspondió, lapso durante el cual tampoco está permitido el aumento del canon de alquiler y mucho menos mediante una indemnización, debido a que la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación, situación que no es la de autos, y así queda establecido. Por lo cual, inevitablemente se debe concluir en que, tanto el contrato de arrendamiento de fecha 10 de octubre de 2005, así como la transacción celebrada el día 10 de septiembre de 2006, son nulos debido a que desmejoran la relación locataria del referido ciudadano, razón que motiva a éste Juzgador a declararlos inexistentes y sin efecto jurídico alguno, quedando desechados del proceso conjuntamente con la Carta de fecha 10 de marzo de 2006 y el original de Compromiso de Finiquito de fecha 10 de septiembre de 2006; y, en consecuencia, vigente en todas y cada una de sus partes la prestación obligacional originaria de fecha 27 de octubre de 2004, por haberse venido prorrogando semestralmente en forma automática a partir del día 27 de octubre de 2005, ya que de autos no quedó comprobado lo contrario; pues, si bien los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, y que no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, según el postulado contenido en el artículo 1.159 del Código Civil, también es cierto que ello no implica en modo alguno la renuncia de los derechos del arrendatario consagrados en el citado artículo 7 de la Ley Especial, ya que los mismos son de carácter irrenunciables por ser normas de orden público no derogables por convención privada, conforme el marco legal determinado anteriormente, y así queda establecido. Precisado como ha sido el punto anterior, determina quien aquí suscribe que, si bien la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento está dirigida a que por vía jurisdiccional se ordene cumplir exactamente las cláusulas como fueron establecidas, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo que pudo haber sido convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio, y en razón de la propia vigencia del contrato suscrito en fecha 27 de octubre de 2004, por haberse venido prorrogando semestralmente en forma automática a partir del día 27 de octubre de 2005, puesto que a los autos no quedó demostrado lo contrario, es evidente que el actor, no puede de manera alguna en el transcurso del proceso probar los presupuestos procesales pautados en el artículo 1.167 del Código Civil, dado que no es posible para el actor acudir a juicio y pretender el cumplimiento de un contrato y una transacción que por imperio de la Ley son nulos e inexistentes por violar disposiciones de orden público, no derogables por convención privada, por lo cual, concluye que la acción intentada es contraria a derecho y, así queda establecido. En este sentido, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su artículo 26, establece que, el Juez debe resistirse a aplicar criterios que vayan en el formalismo extremo, evitando de esta manera reposiciones inútiles y dilaciones indebidas, y por tal razón, este Tribunal considera idóneo para lograr los fines del juicio resaltar que en el caso de marras se cumplió con lo que establece la norma procedimental y que, se pudo alcanzar el fin al cual estaba destinado, cual fue, trabar la litis, por lo que no debe dar lugar a la nulidad de lo actuado en esas circunstancias, y así se decide. Así las cosas, y a los fines de pronunciarse sobre la confesión de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento propuesta por la parte accionante en contra de la parte accionada, el Tribunal pasa a realizar las siguientes consideraciones: En sentencia dictada en fecha 05 de Junio de 2002, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, registrada bajo el N° 1.069, se puntualizó lo que se transcribe parcialmente a continuación: “…Es importante destacar que la doctrina, en armonía con lo señalado ut supra, ha establecido los requisitos de procedencia para su declaratoria, los cuales fueron resumidos de la siguiente manera: “Para que se consume o haga procedente la presunción legal de la confesión ficta, se requieren tres requisitos, a saber: a) Que el demandado no diere contestación a la demanda; b) Que la pretensión del actor no sea contraria a derecho, y c) Que el demandado no probara nada que le favorezca durante el proceso”. (Emilio Calvo Baca; Código de Procedimiento Civil de Venezuela, pág. 47). … Siendo ello así, resulta importante destacar lo que ha dejado sentado este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil a través de su sentencia del 14 de Junio de 2000, en la cual expuso: “La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su incomparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por naturaleza es una presunción iuris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuadas las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de pruebas admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante. Es oportuno puntualizar que el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria. No podrá defenderse con alegaciones, que han debido ser esgrimidos en la contestación de la demanda por lo que sólo podrá realizar la contraprueba de las pretensiones del demandante; puesto que tal como lo pena el mencionado artículo 362; se le tendrá por confeso si nada probare que le favorezca…”. Con vista a la anterior Jurisprudencia es necesario destacar, que quedó ciertamente establecido en autos que la parte accionada no dio contestación a la demanda en la oportunidad fijada para hacerlo ni promovió prueba alguna a su favor; pero esto no significa que haya operado la confesión ficta de la pretensión por cuanto a las actas procesales también quedó evidenciado que el accionante al oponer un contrato nulo y una transacción nula ya que violan disposiciones de orden público, hizo uso de una acción contraria a derecho y, por ende, no se verifica el cumplimiento en forma concurrente de los tres (3) requisitos de procedencia para que obre la misma, y así se decide. De lo antes narrado, con atención a la jurisprudencia arriba señalada y con vista a la prueba documental analizada, este Juzgado considera que al no haber quedado cumplidos los extremos de ley exigidos en el citado artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, para que pueda configurarse la confesión ficta en comento, y siendo la acción de cumplimiento de contrato contraria a derecho, es forzoso para este Tribunal declarar que la misma debe sucumbir de acuerdo a los lineamientos especificados anteriormente en el presente fallo, por lo que de esta manera quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva del presente fallo, con arreglo al Ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente se decide. -III- DISPOSITIVA En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por los ciudadanos CRISTINA COLL VALARINO y CÉSAR GUILLERMO BAENA COLL, representados por sus apoderados judiciales, abogados en ejercicio EDGAR NÚÑEZ CAMINERO, FERMÍN TORO OVIEDO y ELENA MARÍA CALDERARO FERNÁNDEZ, contra el ciudadano JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO, asistido por la abogada en ejercicio LEONOR ALEXANDRA CANELO COLMENARES, en vista que el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 01 de octubre de 2005, y la transacción de fecha 23 de agosto de 2007, son nulos ya que violan normas de orden público no derogables por convención privada, debido a que contienen estipulaciones que implican renuncia, disminución o menoscabo de los derechos del referido inquilino al establecérsele un aumento progresivo del canon de arrendamiento cuando ello está prohibido por ley, hasta la actualidad; quedando en consecuencia, vigente en todas y cada una de sus partes la prestación obligacional originaria de fecha 27 de octubre de 2004, por haberse venido prorrogando semestralmente en forma automática a partir del día 27 de octubre de 2005, puesto que a los autos no se demostró lo contrario. SEGUNDO: SIN LUGAR la confesión ficta de la parte demandada surgida en el presente juicio. TERCERO: Por la naturaleza del presente fallo, el Tribunal no hace especial condenatoria en costas. CUARTO: Se ordena la notificación de las partes a los fines de salvaguardar el derecho a la defensa y al debido proceso, por cuanto la presente decisión se dictó fuera de la oportunidad legal prevista para ello, en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada. Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de febrero del año dos mil ocho (2008). Años 197° de la Independencia y 149° de la Federación. EL JUEZ, LA SECRETARIA, JUAN CARLOS VARELA RAMOS DIOCELIS PÉREZ BARRETO En esta misma fecha siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA, DIOCELIS PÉREZ BARRETO JCVR/heigner EXP No. AP31-V-2007-000574.