TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
197° Y 148°

PARTE ACTORA: Ciudadana ALEJANDRA TOFANO IMPERATORI, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-5.537.271.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano TAREK KHATIB SANCHEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el No. 15.886.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano JOSE ENRIQUE RENDON ALEA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-2.992.411.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene apoderado judicial constituido en autos.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

EXPEDIENTE: AP31-V-2008-000448

- I -
SOBRE LA PETICIÓN

Visto el anterior libelo de demanda referente a CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentado por la ciudadana ALEJANDRA TOFANO IMPERATORI contra el ciudadano JOSE ENRIQUE RENDON ALEA , (ambas partes antes identificadas), el Tribunal ordena darle entrada y hacerse las anotaciones en los Libros respectivos y previa revisión de las actas procesales observa:
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado por el abogado Tarek Khatib Sánchez, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos, en fecha 25 de febrero de 2008, el cual previa distribución de Ley le fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien lo recibido en esa misma fecha.
La accionante en el mencionado escrito libelar pretende acción contra el ciudadano José Enrique Rendón Alea, por cumplimiento de contrato generado por el vínculo contractual que surgió del contrato de arrendamiento privado de fecha 20 de junio de 1996, y en tal sentido su apoderado judicial con relación a los hechos expuso lo siguiente:
…”Consta de documento, que mi representada suscribió CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con el ciudadano JOSÉ ENRIQUE RENDON ALEA, quien es mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de identidad N° V-2.992.411, sobre un inmueble constituido por un Apartamento identificado A-312 y destinado a vivienda, ubicado en los niveles 3 y 4 del cuerpo sur del Edificio denominado “CONJUNTO RESIDENCIAL LAS TERRAZAS” situado en la Urbanización Charallavito, Parcelamiento El Cielito, en la intersección de las Avenidas Los Jabillos y Los Mangos, en Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Capital, del Estado Miranda (antes Distrito Sucre), cuyas características constan en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y se lo opongo en este acto a la parte demandada y lo anexo a la presente demanda marcado con la letra “B”, para que surta sus efectos de Ley.”…
(Negrillas del Accionante)

Así mismo, indicó lo que parcialmente se transcribe a continuación:
“…Establece la Cláusula Sexta de dicho Contrato de Arrendamiento, que la duración del mismo es por el término de UN AÑO FIJO, prorrogable por periodos iguales, salvo que una de las partes avise a la otra por escrito su voluntad de no prorrogarlo, por lo menos con dos meses de anticipación. Y es así que el contrato se prorrogó y prolongó hasta el día 19 de Junio del 2005, toda vez que la Arrendadora le participó al ARRENDATARIO, por escrito por él recibido, su voluntad de no PRORROGARLO al vencimiento de la prorroga a vencer el 19 de Junio del 2005, por lo cual a partir de dicha fecha entró en ejercicio de la PRORROGA LEGAL de DOS (02) AÑOS, toda vez que la relación arrendaticia se prolongó por NUEVE (9) AÑOS. Cuya NOTIFICACIÓN la acompaño a la presente marcada con la Letra “C” y se la opongo formalmente en este acto a la parte demandada, para que surta sus efectos legales… (Negrillas y subrayado doble del Tribunal)

En base a lo antes expuesto, la representación judicial de la accionante en una sección que identificó como “DEL DERECHO” manifestó que acude para demandar formalmente en este acto en nombre de su mandante a él arrendatario por cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:
…“en consecuencia, por todo lo antes expuesto, es por lo que acudo a su competente autoridad, para demandar formalmente en este acto en nombre de mi mandante a el ARRENDATARIO, ciudadana JOSE ENRIQUE RENDON ALEA, antes identificado, por cumplimiento de contrato, todo de conformidad con el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el Artículo 1167 del Código Civil vigente, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En hacerme ENTREGA MATERIAL, del inmueble objeto del aludido Contrato de Arrendamiento, en las buenas condiciones que lo recibió y libre de personas y bienes, por habérsele VENCIDO LA PRORROGA LEGAL, el día 20 de Junio del 2007. SEGUNDO: En pagar las costas y costos del presente juicio.”… (Negrillas y Subrayado doble del Tribunal)

Consignando a los fines de la admisión de la demanda los siguientes recaudos:
1) Instrumento poder otorgado al Abogado Tarek Khatib Sánchez, notariado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, que en original y marcado con la letra “A” cursa a los folios 04 y 05 del expediente.
2) Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre los ciudadanos Alejandra Tofano Imperatori y José Enrique Rendón Alea, el cual firmado en original y marcado con la letra “B” cursa a los folios 06 al 09 del expediente.
3) Recibo de MRW, que indica Habilitación postal 10-90 de fecha 10 de marzo de 2007, con número de cupón 00875765-1, el cual riela al folio 10 de las actas procesales.
4) Comunicación dirigida a José Enrique Rendón Alea, que en copia simple, marcada con la letra “D” corre inserta a los folios 11 y 12 del expediente.
5) Comunicación dirigida a José Enrique Rendón Alea, que en copia simple y donde se lee en original “Luís Herrera 13535337”, cursa al folio 13 marcada con la letra “E”.
6) Documento identificado como “MANDATO DE ADMINISTRACION”, con una firma original ilegible cursa al folio 14 del expediente.

Ahora bien, este Juzgado a los fines de pronunciarse sobre la admisión de la demandada, hace las siguientes consideraciones:

-II-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Con vista a los alegatos y las exposiciones antes transcritas realizadas por el solicitante, este Juzgado observa por una parte, que la acción por Cumplimiento de Contrato intentada por la ciudadana Alejandra Tofano Imperatori contra el ciudadano José Enrique Rendón Alea esta fundamentada en una relación arrendaticia generada por un contrato de arrendamiento privado suscrito entre ellos en fecha 20 de junio de 1996, y que según se desprende de su cláusula sexta tiene un término establecido para la duración del contrato de un (1) año fijo prorrogable por periodos iguales, salvo que alguna de las partes avisará a la otra por escrito con dos (2) meses de anticipación, antes de terminar el periodo respectivo, su deseo de dar por terminado el contrato, y por la otra, se debe destacar que la accionante intenta dicha acción a los fines de que el mencionado ciudadano en su condición de arrendador le haga entrega material del inmueble de autos por habérsele vencido la prorroga legal el día 20 de junio de 2007, o que en su defecto así lo declare esta instancia jurisdiccional.
Como fundamentos de derecho la parte actora invoco el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone:
“La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación en entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.” (Negrillas y subrayado doble del Tribunal)

Así mismo, concatenada con la normativa especial antes transcrita invoco el Artículo 1167 del Código Civil que establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere, lugar a ello.”

Ahora bien, este Juzgado con vista a la petición formulada estima necesario realizar las siguientes consideraciones:
La seguridad jurídica de las partes interesadas en la relación arrendaticia está garantizada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente con la inclusión de diversas figuras legales como es la Prorroga Legal invocada por el accionante, así como por todos los mecanismos procesales, tanto del procedimiento administrativo como del contencioso administrativo y del judicial, los cuales tienen siempre presente el derecho de defensa de las partes.
En tal sentido, el artículo 1° de dicha Ley expresa que la misma regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.
Siendo que, en relación a la forma de terminación de dichas relaciones, el Título IV, Capítulo I de la referida normativa dispone en su artículo 33° lo siguiente:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantía, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.” (Negrillas y subrayado doble del Tribunal)

Con base a las normas antes transcritas se evidencia que las partes involucradas en una relación arrendaticia regulada por dicho Decreto con rango y fuerza de ley tienen diversas acciones a los fines de defender y proteger los derechos generados por el vínculo contractual arrendador arrendatario del cual forme parte, y con relación a la prorroga legal el artículo 38 ejusdem, invocado por el accionante dispone:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia e un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.” (Negrillas y subrayado doble del Tribunal)

Así mismo, con respecto a la figura de la prorroga legal la referida normativa dispone en sus artículos 40° y 41° lo siguiente:
Artículo 40°
“Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.” (Negrillas y subrayado doble del Tribunal)

Artículo 41°
“Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”

Para ahondar sobre el tema, se cita al Dr. Gilberto Guerrero Quintero quien en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, (Pág. 21), expresa que …”La relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario…”
En tal sentido, con respecto a la relación y las garantías arrendaticias cabe destacar que, entre otras obligaciones el arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico del inmueble arrendado, durante el tiempo del contrato y con respecto a las obligaciones del arrendatario indica que entre una pluralidad de deberes derivados del uso y goce de la cosa, debe servirse de la misma como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, y que debe pagar el precio arrendaticio en los términos convenidos, destacando que debe pagar el canon en los términos convenidos.
Así mismo, indica con relación a la prorroga legal en su anotación conceptual (Págs. 266 y 267), lo siguiente:
“…es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la ley. Se trata de un beneficio establecido por LAI en su artículo 38 y, como tal, se orienta a proteger al inquilino, por lo cual no podría, tal vez, ser renunciado por el mismo al momento de la celebración del contrato, conforme a la previsión del artículo 7° eiusdem. Y para que ese beneficio proceda, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, a través de contrato por escrito, relativo a los inmuebles contemplados en el artículo 1° de aquella Ley, así como en otros inmuebles dentro del mismo tenor de esa norma; y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración, el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo por disposición contractual y legal…” (Negrillas y subrayado doble del Tribunal)

En ese mismo sentido, con relación a las características de la prorroga legal, expresa que la misma opera de pleno derecho y en tal sentido manifiesta que dicha expresión significa que la misma procede, aún cuando las partes no la hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, ya que el solo vencimiento del plazo estipulado como de duración de la relación arrendaticia, está se prorrogará, lo cual no significa su vigencia como goce a plazo automático, según las previsiones temporales del artículo 38 ibídem, sino que aún cuando opera ipso iure, no obstante la misma puede encontrarse detenida o enervada por el incumplimiento en que haya incurrido el arrendatario.
Finalmente, revisados como han sido los alegatos esgrimidos por el accionante en su escrito libelar y los recaudos traídos a los autos entre los cuales se encuentra el contrato de arrendamiento que generó la relación arrendaticia, observa este Juzgado, que en base a las normativas legales y consideraciones jurídicas antes citadas, se debe destacar que si bien es cierto, las controversias que se susciten entre las partes en reclamación de algún derecho se ventilarán por el procedimiento que corresponda por la materia y se iniciarán mediante libelo de demanda que se propondrá ante el Secretario o Juez del Tribunal, no es menos cierto que la acción requerida se debe adecuar a los fundamentos de hecho y derecho invocados, y en el caso de autos se evidencia que la relación arrendaticia comenzó el día 20 de junio de 1996, mediante contrato privado que indicaba que el término del mismo era de un (1) año prorrogable por periodos iguales, salvo que alguna de las partes avisará a la otra por escrito por lo menos con dos (2) meses de anticipación.
En tal sentido, es evidente que la parte actora ante su deseo de no prorrogar dicha relación arrendaticia, cuya duración era de UN AÑO FIJO, prorrogable por periodos iguales, debió conforme lo pactaron en la cláusula sexta del mismo, avisar su voluntad de no prorrogarlo, por lo menos con dos meses de anticipación, es decir, antes del día 20 de abril del 2005, por lo que, siendo evidente y notorio que la notificación privada realizada por la arrendataria que marcada con la letra “C” riela al folio 13 del expediente, tiene fecha 15 de mayo de 2005, este Tribunal necesariamente debe declarar que la misma no se realizó conforme a lo estipulado en la referida cláusula sexta
Es menester resaltar que la anterior declaratoria se fundamenta en la obligación que tiene el Juez de verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma, y en virtud que la pretensión no encaja dentro del supuesto legal establecido en el Artículo 39 del vigente Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es forzoso para este Tribunal declarar inadmisible la presente acción, y así se declara.-
En consecuencia y con fundamento en las normas antes transcritas este JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la ciudadana ALEJANDRA TOFANO IMPERATORI contra el ciudadano JOSE ENRIQUE RENDON ALEA, de conformidad con lo establecido en el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas a los Veintiocho (28) días del mes de Febrero de dos mil ocho (2008). AÑOS: 197° Y 148°
EL JUEZ,

JUAN CARLOS VARELA RAMOS
LA SECRETARIA

DIOCELIS PEREZ BARRETO

En la misma fecha siendo las 03:08 de la tarde se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA

DIOCELIS PEREZ BARRETO

JCVR/DPB/rymg.
Asunto No. AP31-V-2008-000448.