TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS PALAVECINO Y SIMON
PLANAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA.

EXPEDIENTE N° 3.001-07
PARTE ACTORA: MAGALI COROMOTO MORENO PARRA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 4.491.476.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: BENERANDO RODRÍGUEZ PIÑERO E HIBBERT RODRÍGUEZ ORELLANA, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 8.202 y 87.992 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ANA MERCEDES BERRIOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 9.157.647.

ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA: JULIO CESAR CASTELLANO P., Y CELINA HERNÁNDEZ CASTILLO, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 61.315 y 15.094 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA DEFINITIVA
La presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fue interpuesta ante este Tribunal en fecha 29 de Octubre del año 2007 por MAGALI COROMOTO MORENO PARRA, asistida del Abogado HIBBERT RODRÍGUEZ ORELLANA, en contra de la ciudadana ANA MERCEDES BERRIOS, todos identificados en autos. La demanda fue admitida por auto correspondiente de fecha Primero (1) de Noviembre de 2007, ordenándose la citación de la demandada para que compareciera ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda. En fecha 17 de Diciembre de 2007 la demandada quedó debidamente citada (folios 19 y 20). En fecha 19 de Diciembre de 2007, la parte actora otorga poder Apud-Acta a los profesionales del derecho Benerando Rodríguez Piñero e Hibbert Rodríguez Orellana, tal como consta al folio 21 del presente expediente. En fecha 19 de Diciembre de 2007 la demandada, asistida de Abogado, presenta escrito en cinco (5) folios útiles, el cual contiene la contestación de la demanda. Abierto el lapso a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, sobre las cuales el Tribunal proveyó en autos de fechas 08-01-2008 y 18-01-2008 respectivamente. En fecha 21-01-2008, se declara la presente causa en estado de sentencia y, en esa misma fecha, el patrocinante judicial de la parte actora, presenta escrito, el cual fue agregado a los folios 56 al 59.
Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, se procede al pronunciamiento del fondo del presente juicio, en los términos que se expresan a continuación:
De la demanda.
Alega la parte actora lo siguiente:
- Que el 01 de Marzo del año 2006, celebró contrato de arrendamiento con ANA MERCEDES BERRIOS, sobre un inmueble constituido por un local ubicado en la calle Juárez entre San Rafael y Vicente Amengual, N° 50, signado con el N° 2, Cabudare, Estado Lara. Cancelando por canon de Arrendamiento la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,oo). Estipulándose un tiempo fijo de un año, conforme a la cláusula tercera del contrato.
-Que la actitud de la arrendataria en no entregar el inmueble posterior al 01 de Marzo del año 2007, no se compadece con la tolerancia y buena acción de la arrendadora, quien le notificó a la arrendataria el 22 de Febrero de 2007, la intención de no prorrogar el contrato, concediéndole su prórroga legal.
- Que el contrato se celebró el 01 de Marzo del año 2006 y, cumplido el término contractual con su correspondiente prórroga legal, se le solicitó la entrega del inmueble arrendado.
- Que de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ocurre para demandar a ANA MERCEDES BERRIOS, para que entregue el inmueble arrendado, por cumplimiento del contrato de arrendamiento y en cancelar las costas que se generen el presente procedimiento.
- Estima la demanda en la cantidad de Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 4.000.000,oo o Bs. F 4.000°°).
Anexa al libelo de la demanda en original, contrato privado de arrendamiento, agregado a los folios 4 y 5 del presente expediente, el cual fue desconocido por la parte demandada oportunamente, esto es, en la oportunidad de la contestación de la demanda, cuando afirma lo siguiente: “ Niego y rechazo que suscribí y firmé en fecha 01 de Marzo de 2006 un contrato de arrendamiento sobre el inmueble que describe… En consecuencia, mal puede establecer la libelante que ese instrumento fue firmado por mi, cosa que niego en forma categórica el día primero de Marzo de 2006” ; Ante tal circunstancia, la parte actora procedió a la comprobación de dicho instrumento, conforme a las disposiciones del Código de Procedimiento Civil y, cumplido como fueron, los trámites procesales correspondiente a la incidencia, los expertos designados, consignaron en siete (7) folios útiles, el informe técnico pericial, el cual fue agregado a los folios 47 al 53 del presente expediente. Observando esta Juzgadora que los expertos utilizaron el método de estudio de La Motricidad Automática del Ejecutante, para hacer la confrontación de firmas, tanto en la escritura indubitada como en la escritura de la firma cuestionada, quienes concluyen en que “… la firma cuestionada es una firma de la ciudadana ANA MERCEDES BERRIOS….” Dicho informe es estimado por quien juzga, ya que el método técnico empleado para hacer la confrontación, es de los generalmente aceptados y, al analizar los demás instrumentos privados que rielan a los folios 7 al 12 del presente expediente, promovidos por la parte actora sin que hayan sido impugnados o desconocidos, así como el escrito de promoción de pruebas de la demandada, donde en el particular segundo, manifiesta hacer valer el contrato de arrendamiento que ahora nos ocupa, ha de considerarse dicha prueba como evidencia de lo dicho por los expertos. En consecuencia, el documento privado que cursa a los folios 4 y 5 del presente expediente, contiene la existencia de la relación arrendaticia entre MAGALI COROMOTO MORENO PARRA y ANA MERCEDES BERRIOS, partes del presente juicio, por lo tanto, se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se establece.
Consigna igualmente, copia simple de una comunicación, la cual fue agregada al folio 6 del presente expediente, desechándose dicho instrumento por no representar documento privado alguno, ya que la Ley determina cuándo procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado, en otras palabras, el instrumento que ahora nos ocupa, carece de valor, según lo expresado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Por último, consigna en original seis (6) recibos de pago, agregados a los folios 7 al 12 del presente expediente, los cuales se valoran como documentos privados, de conformidad con el artículo 1.370 del Código Civil, por no haber sido impugnados o desconocidos por la demandada.
De la Contestación de la Demanda.
Por su parte, la demandada ANA MERCEDES BERRIOS, en su escrito de contestación, alega lo siguiente:
Primero: Que es totalmente falso lo afirmado por la libelante, por lo que lo niega y rechaza cuando afirma que suscribió y firmó el 01 de Marzo de 2006 un contrato de arrendamiento sobre el inmueble que describe. Sobre este alegato de defensa, anteriormente hubo pronunciamiento de esta Juzgadora.
Segundo: Que dicho instrumento carece de toda validez jurídica, al no contener ni fecha cierta de celebración ni la ciudad en que fue suscrito. En este aspecto, quien juzga hace referencia a la enseñanza de Cabanellas, quien concibe al documento privado “como el redactado por las partes interesadas, con testigos o sin ellos, pero sin intervención de notario o funcionario público que le de fe o autenticidad.” Cuando se trata de escrituras privadas, el requisito fundamental es la suscripción del documento, requisito éste que se cumple en el contrato de arrendamiento inserto a los folios 4 y 5 del presente expediente. En consecuencia, conforme a las consideraciones que anteceden, el documento que nos ocupa, por estar suscrito por las partes se reputa como documento privado, conforme el Código Civil. Y así se declara.
Tercero: Niega, y rechaza por ser falso, que haya asumido una conducta de no entregar el inmueble descrito una vez vencida la prórroga legal, por cuanto esta no le fue otorgada como lo establece la Ley, por las siguientes razones: a) Por ser necesaria la voluntad de ambas partes para continuar o no con la relación arrendaticia, expresada por medio de un instrumento debidamente firmado por ambas partes…y de no cumplir con tal requisito, dicho contrato se renovó en forma tácita, operando de pleno derecho la tácita reconducción y, tomando en consideración que éste es un contrato a tiempo indeterminado, debe ser tramitado con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cualquiera de sus causales; b) Porque es arrendataria de la demandante desde el año 1997 y, en todo caso, debió otorgársele una prórroga legal como máximo de tres años, tal como lo establece el artículo 38, letra “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que esta acción debió ser por desalojo y no por cumplimiento de contrato de arrendamiento, una vez que se le confiera la prórroga legal de acuerdo al verdadero tiempo que tiene ocupando el inmueble. Así mismo, niega, y rechaza la presente acción por ser contraria a derecho, debido a que la notificación realizada a su persona de no querer prorrogar el contrato de arrendamiento, fue realizada en forma extemporánea, tomando en consideración que la cláusula tercera del contrato, establece que la referida notificación debe realizarse con un mes de anticipación al vencimiento del mismo, lo que quiere decir que, la notificación debió realizarse el 01 de Febrero del 2007 y no, el 22 de Febrero de 2007. Sobre estos puntos, se procede a hacer las siguientes observaciones:
Del análisis de la cláusula tercera del contratos privado de arrendamiento traído a los autos por la parte actora, inserto a los folios del 4 al 5 del presente expediente, los cuales fueron valorados con anterioridad y, cuyo contenido se transcribe textualmente : “El término de este contrato es convenido por un (1) año fijo a partir del 01 de Marzo de 2006, el cual podrá ser prorrogado dependiendo de la intención de cada una de las partes de continuar la relación regida por el presente, por tanto y cuanto deberán notificarlo por escrito con un mes de anticipación al vencimiento del mismo.” (subrayado mio), se evidencia que, en ella no se planteó la posibilidad de prórrogas automáticas, por lo que forzosamente hay que concluir en que la voluntad de las partes al contratar, fue de que dicha relación arrendaticia tuviera una duración de un (1) año fijo, no obstante, entiende esta juzgadora, que quedó planteada la posibilidad de prorrogar su duración pero, condicionándola a la voluntad o intención de las partes y, es esa intención de continuar con la relación arrendaticia la que quedó sujeta a notificación por escrito, y no el desahucio, como erróneamente lo manifiesta la arrendataria demandada. Y así queda establecido. En consecuencia, y, en virtud de que no consta en autos que los contratantes hayan cumplido con la notificación para continuar la relación arrendaticia, tal como lo pactaron, forzosamente hay que concluir en que el contrato venció el 01 de Marzo de 2007. Y así queda establecido.
Otro aspecto a considerar es en cuanto a la duración de la relación arrendaticia, puesto que, la demandante basándose en el contrato privado traído a los autos como instrumento fundamental de su acción, alega que dicha relación tuvo una duración de un (1) año, mientras que, la demandada aduce que es arrendataria desde el año 1997, acompañando como prueba de su alegato una notificación dirigida a su persona en fecha 30-07-02, por la Dra. MAGALY MORENO, la cual está firmada en original, agregado al folio 27 del presente expediente. Dicho instrumento se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil., por no haber sido desconocido o impugnado por la contraparte. Y así de declara. El análisis del contenido de la notificación, específicamente de la nota que contiene, lleva a esta juzgadora a la convicción de que la relación arrendaticia entre las partes del presente juicio tuvo su inicio en el año 1997, pese a que en dicho documento no se hace mención a la identificación del local, como erróneamente lo afirma el demandante, sino a que el contrato se realizó en el consultorio N° 4. La relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario. De modo que siendo el contrato de arrendamiento un vínculo de derecho entre el arrendador y el arrendatario, es indudable que ese vínculo crea una relación jurídica y, conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las acciones que puede ejercer el arrendador para obtener la entrega o devolución del inmueble arrendado, dependerá de la naturaleza del contrato. Cuando exista controversia sobre la tipología contractual arrendaticia, en orden al tiempo y otras circunstancias propias de la relación, la determinación del contenido es esencial, pues, permitirá precisarlo interpretándolo. La calificación del contrato se refiere a la precisión o búsqueda de la naturaleza del mismo, es decir, su verdadera esencia, cualidad que hace que el contrato sea lo que las partes calificaron como tal y no otro tipo, pues las partes pueden calificarlo sin que ello obligue al Juez puesto que, la calificación de la naturaleza del contrato es materia de orden público. El documento que riela al folio 27, traído a los autos por la parte demandada, el cual ha sido valorado anteriormente, hace plena prueba de que la relación arrendataria entre las partes del presente juicio, tuvo su inicio en el año 1997 y, con el contrato de arrendamiento cursante a los folios 4 y 5 del presente expediente, traído a los autos por la parte actora, el cual fue igualmente valorado con antelación, hace plena prueba de la continuidad de dicha relación arrendaticia y que, la intención de las partes cuando en fecha 01-03-2006 suscribieron el contrato, fue la de regular esa relación, esto es, que la misma continuara solo por un año, es decir, hasta el 01-03-2007 y, como quiera que, no existe en autos prueba alguna sobre la suscripción de nuevos contratos, la relación arrendataria terminó definitivamente el día 01-03-2007. Y así queda establecido.
En base al razonamiento anterior, la relación arrendaticia existente entre las partes del presente juicio, regulada a voluntad de las mismas, tuvo una duración de Diez (10) años, la cual terminó definitivamente el 01 de Marzo de 2007 y, a partir de esta fecha, comenzó a regir la prórroga legal establecida en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece : “ Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. En consecuencia, en el caso que nos ocupa, el lapso de la prórroga legal, para la fecha de la interposición de la presente demanda y, para la fecha del presente fallo, está vigente, pues, conforme a la norma a que se hizo referencia, la misma vence el 01 de Marzo del año 2010.Y así se establece.
Ahora bien, el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal, a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales”. Cuando la parte actora interpone la presente acción para obtener la entrega del inmueble arrendado, por vía de cumplimiento, a consecuencia del vencimiento de la prórroga legal, la interpuso procesalmente incorrecta, por estar en curso la prórroga legal, conforme a la disposición contenida en el artículo 41 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En cuanto al escrito de consignación que invoca la parte actora en el particular quinto del escrito de promoción de pruebas, quien juzga no se pronuncia sobre el mismo por cuanto no fue traído al presente expediente, como medio de prueba.
La parte demandada, junto con su escrito de promoción de pruebas, consigna escrito agregado al folio 45, el cual hace valer; dicho escrito se desecha en virtud de que carece de firma, por tanto, no puede considerarse como un medio de prueba escrito conforme el Código Civil.

DECISIÓN
Conforme a los razonamientos antes expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara IMPROCEDENTE la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta por MAGALI COROMOTO MORENO PARRA en contra de ANA MERCEDES BERRIOS, ambas identificadas en autos.
Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Expídase por secretaría copia certificada del presente fallo para el archivo del Tribunal.
Regístrese y Publíquese.
Dado, firmado y sellado en la Sala del Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Cabudare, a los Treinta (30) días del mes de Enero del año Dos Mil Ocho (2008). Años: 197° y 148°

La Juez

Dra. Coromoto J. de Del Nogal

El Secretario

Abg. Daniel González

Publicada en su fecha, a las 3:00 p.m.

El Secretario

Abg. Daniel González