TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.
SEDE CIVIL.-

Ciudad Bolívar, veinticuatro de enero del 2008
197º y 148º

ASUNTO: FP02-R-2007-000396
ASUNTO PRINCIPAL: FP02-V-2007-000373
“VISTOS” CON INFORMES DE LA PARTE ACTORA

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana: CECILIA GRAZIANI GUTIÉRREZ, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad N° V- 5.466.370, domiciliada en la Ciudad del Tigre, Municipio Simón Rodríguez, Estado Anzoátegui.-

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos: OLGA GUTIERREZ BRANCHI y JORGE GUTIÉRREZ INATTI, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 20.976 y 8.509, respectivamente y de este domicilio.-

PARTE DEMANDADA: Ciudadana: ISABELINA NEIRA DE GUERRERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.194.274 y de este mismo domicilio.-

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos: JOSÉ RAFAEL NATERA T. y MARÍA EUGENIA FIGARELLA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.972 y 20.137, respectivamente, ambos de este domicilio.-

MOTIVO: DESALOJO
P R I M E R O:

1.1. ACTUACIONES DE LA PARTE ACTORA:
En fecha 30-03-2007, fue presentada por ante la U.R.D.D demanda por DESALOJO por la ciudadana: CECILIA GRAZIANI GUTIERREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 5.466.370, abogada en ejercicio, inscrita en el IPSA bajo el N° 20.454, domiciliada en la Ciudad de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, actuando en su propio nombre y representación, en contra de la ciudadana: ISABELINA NEIRA DE GUERRERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.194.274 y de este mismo domicilio, la cual fue distribuida para el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, Agrario y del Tránsito del Primer Circuito Judicial del Estado Bolívar.-

1. 2 .- DE LA ADMISIÒN:
Por auto de fecha 17-04-2007, el Tribunal de la causa, admitió la presente demanda por DESALOJO y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, Ciudadana ISABELINA NEIRA DE GUERRERO, para lo cual se libró Boleta de Citación.-

1.3.- DE LA CONTESTACIÒN
En fecha 09-05-2007, la Secretaría del Juzgado Aquo, dejó a salvo las enmendaturas que corren al folio 36 y 37 del presente expediente, todo de conformidad con lo pautado en el artículo 109 del Código de Procedimiento Civil. De igual manera, en esa misma fecha, tuvo lugar el acto de contestación a la demanda, encontrándose presentes ambas partes en dicho acto, donde la parte demandada consignó escrito mediante el cual, promovió la cuestión Previa contenida en el ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la reconvención.-

En fecha 10-05-2007, la ciudadana CECILIA GRAZIANI GUTIERREZ, abogada en ejercicio, inscrita en el IPSA bajo el N° 20.454, actuando en su propio nombre y representación, subsanó la cuestión previa opuesta y solicitó sea declarada inadmisible o desechada la reconvención promovida por la parte demandada.-

Por auto de fecha 11-05-2007, el tribunal declaró INADMISIBLE la reconvención propuesta en el presente juicio, en razón de la incompatibilidad de los procedimientos breve-ordinarios, así como por la cuantía, en la que se estimó la reconvención propuesta. En esta misma fecha se libraron boletas de notificación a ambas partes sobre dicha decisión.-

1.4.- DE LAS PRUEBAS:
Llegada la oportunidad para presentar pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho en consecuencia:
La Parte Actora:
En el Capitulo I: 1.) Reprodujo el merito favorable de los autos que favorezcan a su representada.-
2.) Reprodujo e hizo valer el Estado de Cuentas del Banco Caroní de la Cuenta de Ahorros Nª 0128-0318-45-1806319305 (Ver folio 68).-
3.) Reprodujo e hizo valer los documentos Marcados con la B en el libelo de la demanda.
4.) Reprodujo e hizo valer Acta que se levanto por ante inquilinato del Municipio Heres del Estado Bolívar.-
En el Capitulo II: Promovió Inspección Judicial (ver folio Vto. del 68), y asimismo deja constancia de los siguientes particulares: Primero Ubicación exacta del Inmueble donde se encuentra constituido el Tribunal. Segundo: Constancia del estado físico en que presenta el inmueble. Tercero: Deja constancia que la Arrendataria amplio el local. Cuarto: Deja constancia de unos urinarios que se encuentran en las afueras del local. Quinto: Deja constancia de otros dos locales que se encuentran en la edificación. Sexto: Deja constancia de cualesquiera otros hechos o circunstancias que se pudieran interesar al momento de la evacuación de dicha prueba.
En el Capitulo III: Promueve las testimoniales de los ciudadanos: Oswaldo Del Nogal Ascanio, Carlos Donmar Y Griliza Pereira Mascoviche.-

La Parte Demandada:
En el Capitulo Primero: De la Documentación Pública:
Promovió en Copias certificadas Marcada “X”, constante de cinco folios útiles, documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar. (Ver folio 81).-
En el Capitulo Segundo: De la Inspección Judicial: Promovió prueba de Inspección Judicial solicitando en consecuencia el traslado y constitución del Tribunal, al Local, Comercial. (Ver folio 81). Asimismo a los fines de dejar constancia de los siguientes Particulares: Primero: La existencia real y efectiva de un Local Comercial, donde funciona el establecimiento denominado “Licorería los Hermanos” (Ver folio 81). Segundo: De la existencia igualmente de que al lado de ese Local Comercial arrendado por su Representada, existieron dos (02) Locales Comerciales perfectamente individualizados con frente a la Av. 17 de Diciembre (ver folio 81). Tercero: De la existencia de la Parcela de Terreno con una superficie de 834.90M2 en su totalidad (Ver folio 81). Asimismo pide al Tribunal se haga acompañar por experto que lo asesore sobre algún punto dudoso de la Inspección, así como también se deje constancia grafica del Inmueble mediante exposiciones fotográficas tomadas por EXPERTO FOTOGRAFO.-

1.5.- DE LA DECISION:
En fecha 22 de octubre del 2007 el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la pretensión interpuesta por la ciudadana CECILIA GRAZIANI GUTIÉRREZ contra la ciudadana ISABELINA NEIRA DE GUERRERO, ambas supra identificadas en autos. Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencida.- Se ordenó notificara a las partes.

1.6.- APELACION
En fecha 13 de noviembre del 2007 la abog. OLGA GUTIERREZ en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora ejerció recurso de apelación contra la anterior sentencia. Siendo escuchado en ambos efectos, ordenándose remitir las presentes actuaciones a esta Alzada, donde se le ordenó darle entrada bajo el nro. FP02-R-2007-000396; reservándose el lapso previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
S E G U N D O:
Cumplido con los trámites procedimentales se pasa a delimitar el eje del asunto sometido a nuestra consideración.
El eje principal de la presente acción versa sobre la demanda de DESALOJO interpuesta por la ciudadana: CECILIA GRAZIANI GUTIERREZ, contra la ciudadana: ISABELINA NEIRA DE GUERRERO, quien en la oportunidad de dar contestación de la demanda opuso como defensa de fondo la falta de cualidad de la demandante para intentar el presente juicio. Y llegada la oportunidad para dictar la correspondiente sentencia el juzgador de Primera instancia declaró procedente la defensa da falta de cualidad activa, absteniéndose de emitir pronunciamiento respecto al mérito de la causa. Contra dicha sentencia la parte acora ejerció recurso de apelación, alegando en escrito presentado por ante esta alzada lo siguiente:
“Ahora bien, no se ajusta a la realidad, cómo mi representada deja de tener cualidad o interés legítimo en accionar por desalojo en la presente causa, siendo que en la oportunidad de la contestación de la demanda y como bien lo expresa la demandada reconoce su cualidad de arrendadora, cuando así mismo manifiesta estar al día en los cánones de arrendamiento que le cancelaba alguna veces en efectivo y otras veces a través de depósito bancarios, e inclusive en esa oportunidad consigna depósitos efectuado en la Cuenta bancaria de Ahorro… en el Banco Caronì cuenta bancaria de la cual es titular mi representada en fecha 16-04-07 y 05-05-07 meses anteriores, alegando corresponder a los meses de marzo y abril de 2007; igualmente alega desconocer el hecho de que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento se había vendido; alegando que carece de fundamento alguno, ya que la misma manifiesta en su escrito de contestación el hecho de que el propietario actual había demolido parte de los locales comerciales creándole al local ocupado por ella inseguridad; además de haber sido incoada la demanda en fecha 30 de marzo del 2007.
….la pretensión de la parte actora, en la persona de mi representada, está dirigida únicamente al desalojo de un inmueble, manifestando que existe un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana ISABELINA NEIRA DE GUERRERO por lo que se deja expresamente establecido, que no está en discusión quien o quienes detentan la propiedad del inmueble ubicado en el Edificio Graziani, Planta Baja, ubicado en la Avenida 17 de diciembre , Edifico Graniani, de Ciudad bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar.
T E R C E R O.
Luego de resumirse los términos de la presente controversia este Tribunal pasa a emitir su pronunciamiento sobre la Falta de Cualidad activa de la actora para intentar la presente acción.

Alega la parte demandada, para fundamentar su defensa de fondo que:
““(…) la demandante CECILIA DEL CARMEN GRACIANI, quien fungía de “propietaria-arrendadora” del Local Comercial que ocupo en calidad de arrendataria y donde vengo explotando el fondo de comercio de mi propiedad denominado “Licorería Los Hermanos”, en unión de su comunera PETRA GUTIÈRREZ DE GRACIANI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 770.873 y de este domicilio, en su condición de herederas de PEDRO JUAN GRAZIANI ALBERTINI (…) dieron en venta a la empresa “H.F., C.A.”, sociedad mercantil de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, bajo el Nº 80, Tomo 39 Sdo., de fecha 20-09-00, un inmueble conformado por una parcela de terreno con todas sus mejoras, bienhechurrias y anexidades, dentro de las cuales, aun cuando deliberadamente no se menciona en el texto del documento, con manifiesto conocimiento y aceptación del propietario, configurándose de esa manera el fraude entre vendedora y empresa compradora, para tratar de cercenar los derechos que como inquilina le asiste a nuestra patrocinada. (…) Se deduce entonces que la arrendataria, en la precitada fecha 05-02-07, DEJO DE SER PROPIETARIA DEL LOCAL COMERCIAL que detento como arrendataria, por encontrarse éste dentro de la totalidad de la superficie vendida, deliberadamente omitido en el texto del documento público de venta; lo que indudablemente y fuera de toda duda posible, nos lleva a la necesaria e inevitable conclusión, que al dejar de ser propietaria del inmueble arrendado, carece de la CUALIDAD necesaria para intentar el presente juicio (…) ”.

Asimismo consignó Documento debidamente protocolizado por ante la oficina De Registro inmobiliario del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha 05 de febrero de 2007, anotado bajo el nro. 30, folio 13, protocolo Primero, Primer Trimestre. Dicho instrumento por ser público no impugnado conserva su valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, desprendiéndose del mismo que la ciudadana CECILIA GRAZINI le vende a la empresa HF COMPAÑÍA ANONIMA el inmueble ubicado en la Av. 17 de diciembre zona urbana de esta Ciudad e integrado por una casa y la parcela de terreno donde se encuentra construida con paredes de bloques, piso de cemento, techo de platabanda, constante de una sala comedor, tres (3) Dormitorios, dos (2) sala de baño y una cocina, la parcela de terreno que forma parte de OCHOCIENTOS TREINTA Y CUATRO METROS CON NOVENTA CENTIMETROS (834.90 MTS2). Quedando así demostrado que la actora dejó de ser propietaria del bien inmueble arrendado y por ende perdió el derecho a recibir las pensiones de arrendamiento, conforme lo establece el artículo 552 del Código Civil.-

Vista las pruebas analizadas este Tribunal difiere del pronunciamiento de Primera Instancia, en lo referente a la falta de cualidad activa del actor para intentar la presente demanda, en virtud del contenido del artículo 1. 486 del Código Civil que señala:
“Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida”.

Con respecto a la tradición el artículo 1487 ejusdem señala:
En La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador”

En las palabras del legislador el saneamiento es la obligación del vendedor de garantizar la posesión pacífica y útil de la cosa vendida. En tal sentido, el saneamiento comprende dos obligaciones: garantizar “la posesión pacífica” (saneamiento o garantía en caso de evicción o contra la evicción) Y garantizar “la posesión útil” (saneamiento o garantía por defecto o vicios ocultos)

Ahora bien, siendo la tradición y el saneamiento una de las obligaciones principales del vendedor, se considera por ese hecho que la vendedora -hoy actora- si tiene cualidad activa para intentar la presente demanda, ya que su acción va dirigida a asegurarle al comprador la posesión pacífica de la propiedad y de la posesión real de la inmueble vendido; y así se declara.-

C U A R T O:
Declarada improcedente la defensa de fondo, este juzgador pasa a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, por lo que se pasa a analizar y valorar las pruebas aportadas por las partes.

La parte actora, acompañó al libelo de la demanda, al folio 4, Libreta del Banco Caronì de Cuenta de Ahorro Nro. 001806319305 perteneciente a la ciudadana CECILIA DEL CARMEN GRAZIANI GUTIERREZ. Y marcado “A” inserto del folio 5 al11 legado de Consulta de los últimos Movimientos de dicha cuenta, debidamente firmados y sellados por la referida entidad Bancaria. Aportados por su promovente para demostrar los depósitos que realizaba la parte demandada, como cánones de arrendamiento en forma retardada. Ahora bien, como quiera que no es un hecho controvertido la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, así como tampoco es un hecho controvertido que dicho canon de arrendamiento deben ser depositados en la cuenta Bancaria de Ahorro, Banco Caroní nro. 001806319305. Este Tribunal observa de los movimientos de la cuenta que se realizaron en el mes de abril, Junio y Agosto del año 2006, depósitos cada uno por la cantidad de Trescientos mil Bolívares. Luego en diciembre del año 2006 existe un depósito por la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares y uno en el mes de marzo del 2007, por la cantidad de Trescientos mil Bolívares. Del análisis de estos depósitos se evidencia claramente que la parte demandada sí se atrasaba en el paso de las mensualidades del canon de arrendamiento, y ello se puede observar claramente cuando desde el mes de 16 de agosto 2006 no realizó ningún depósito -como se evidencia de los movimientos de cuenta y de la actualización de la Libreta de Ahorro- sino hasta el 12 de diciembre 2006 que depósito los cánones de arrendamiento atrasados. Por su parte, la demandada de autos, al momento de contestar la demanda, no aportó elemento probatorio alguno para desvirtuar tal atraso, pues sus alegatos se limitaron en que la parte actora no era la actual propietaria del inmueble por ende carecida de cualidad para intentar la presente acción, y sólo consignó dos planillas de depósitos a la cuenta de Ahorro supra, inserto al folio 54 y 55, con fecha 16-04-07 y 05-05-2007, pero no de los cánones de arrendamientos alegados como atrasados por la parte actora, quedando de esta forma como cierto dichos atrasos, subsumiéndose dicha conducta en el contenido del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, literal a) que procede el Desalojo cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas. Por lo que resulta procedente la presente demanda de desalojo; Y así se declara.-

En cuanto a las testimoniales de los ciudadanos OSWALDO BERNABÉ DEL NOGAL ASCANIO Y GRELIZA DEL VALLE PEREIRA MASCOVICHE. En cuanto a la deposición del testigo OSWALDO BERNABÉ DEL NOGAL ASCANIO, este Tribunal aprecia sus dichos por ser concordante con los argumentos esgrimidos por la parte actora en su libelo, con respecto a la reformas que el inquilino ha efectuado al inmueble sin consentimiento de la arrendadora, y así se desprende de su respuesta a la cuarta y quinta pregunta, donde declara que la inquilina realizó reformas al inmueble, sin consentimiento de la arrendadora; incurriendo en la causal de desalojo literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que expresa: “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o haya efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”.
En lo que respecta a la testimonial de GRELIZA DEL VALLE PEREIRA MASCOVICHE. Este Tribunal las aprecia por cuanto sus declaraciones, se configuran con las alegaciones de la actora, con respecto a los motivos de que tiene para solicitar el desalojo de la inquilina cual es que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. Dicho medio de prueba puede ser adminiculizado a instrumentos de pruebas que constan del folio 12 al 25 marcada “B”, acompañados al libelo, concernientes a la solicitud que realizan se realiza a la Alcaldía del Municipio Heres para la demolición de la infraestructura de locales comerciales y vivienda en la parcela de la sucesión Graziani así como el proyecto de apartamentos y locales comerciales, los cuales se encuentran debidamente recibidos según se observa del sello húmedo de fecha 19-01-2002 por la Alcaldía del Municipio Heres, configurándose así otra de las causales de desalojo contenida en el artículo 34 literal “C” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que señala: “Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.”; y así se declara.

Dichas demoliciones obedecen al deterioro y a las malas condiciones de bien inmueble para habitarlo, tal como se desprende de la Inspección Judicial promovida por la parte actora y evacuada por el Tribunal de la causa, inserta del folio 107 al 109, cuando en su SEGUNDO PARTICULAR señala: “el Tribunal observa y de ello deja constancia a decir del Experto que el local comercial presenta filtraciones en lo que respecta a la platabanda; asimismo la pintura en mal estado; igualmente en la parte del techo presenta proliferaciones de hongos o musgo…. AL QUINTO PARTICULAR el tribunal observa y de ello deja constancia, que si existen dos locales comerciales los cuales se encuentran desmejorados e inhabilitados vale decir, desocupados. De lo que se desprende claramente que los locales comerciales ameritan ser reparados o demolidos, según el proyecto presentado a la Alcaldía.

En tanto que la Inspección promovida por la parte demandada y evacuada por el Tribunal, la misma nada aporta para desvirtuar los hechos demostrados por la parte demandada, que el inmueble no estaba deteriorado y que ameritaba reparaciones, sino por el contrario, se observa de la misma que el techo del local se encontraba dañado en la parte trasera.

En conclusión, del análisis y valoración de las pruebas quedó demostrado que la parte demandada se atrasaba en el pago de los cánones de arrendamiento, que el local ameritaba reparaciones, debido al deterioro y que la inquilina había realizados reformas al inmueble sin consentimiento de la arrendadora; por consiguiente resulta procedente la presente demanda de desalojo; y así se dispondrá en la parte dispositiva del Fallo.
D I S P O S I T I V A
En mérito de lo anteriormente expuesto este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la pretensión interpuesta por la ciudadana CECILIA GRAZIANI GUTIÉRREZ contra la ciudadana ISABELINA NEIRA DE GUERRERO, ambas supra identificadas en autos. Se ordena a la parte demandada entregar a la parte actora el inmueble ubicado en la Av. 17 de diciembre Edificio Graziani donde funciona La Licorería Los Hermanos S/N de esta Ciudad. Municipio Heres del Estado Bolívar.
a la parte actora Queda así REVOCADA dictada en fecha 22 de octubre del 2007 por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.
Se declara Con Lugar la apelación Interpuesta.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión, notifíquese a las partes y oportunamente devuélvase el expediente al Tribunal de origen.

Dada firmada y sellada en la sala del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los veinticuatro día del mes de enero del 2008. Años. 197• de la independencia y 148• de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR TITULAR,

ABOG. JOSE FRANCISCO HERNANDEZ OSORIIO

LA SECRETARIA,

ABOG. NUBIA DE MOSQUEDA
La anterior sentencia fue publicada en el día de hoy, previo anuncio de Ley a las doce meridium.
LA SECRETARIA,

ABOG. NUBBIA DE MOSQUEDA

ASUNTO: FP02-R-2007-000396