TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, primero de diciembre de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO : KP02-R-2008-000626
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: HERNÁN QUINTERO, venezolano, de mayor edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 4.726.318,
APODERADO JUDICIALES: VLADIMIR MOLINA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 5.740.
PARTE DEMANDADA: LAURA SUSANA VALERA, venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.904.733 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: IRIS V. TORREALBA S., inscrita en el INPREBABOPGADO bajo el Nº 102.733.
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA EN JUICIO POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se reciben las presentes actuaciones en apelación, procedentes del Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, en virtud de la apelación ejercida en fecha 26 de Mayo del 2008, por la abogada IRIS V. TORREALBA S., inscrita en el INPREBABOPGADO bajo el Nº 102.733, apoderada de la parte demandada LAURA SUSANA VALERA, titular de la cédula de identidad Nº 10.904.733 y de este domicilio, contra la sentencia dictada por dicho Tribunal, en fecha 30 de Abril de 2008, declara CON LUGAR la demandada de Desalojo de inmueble interpuesta por el ciudadano HERNÁN QUINTERO contra la ciudadana LAURA SUSANA VALERA ambos identificados.
En fecha 04 de Junio del 2008, la abogada BLANCA BARRIOS, ratificó la apelación interpuesta en fecha 26-05-2008.
En fecha 05 de Junio del 2008, dicho Juzgado oyó la apelación en ambos efectos, en consecuencia ordena remitir el presente expediente a la U.R.D.D., Civil a los fines de su distribución, el cual correspondió al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara.
En fecha 14 de noviembre del 2008, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la circunscripción del estado Lara, le da entrada y curso legal correspondiente.
Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia procede ha hacerlo en los siguientes términos:
DE LA DEMANDA.

Manifiesta el demandante en su escrito libelar, que en el mes de febrero de año 2006 cedió en arrendamiento verbal a la ciudadana LAURA SUSANA VALERA un mini apartamento ubicado dentro del inmueble que ocupa y posee, señalando además que es compartida tanto la entrada a los inmuebles como los medidores de agua y luz, los cuales proveen a los demás inquilinos que ocupan dicho inmueble. Continúa manifestando que el canon de arrendamiento se pactó en la suma de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) mensuales pagaderos por mensualidades anticipadas, pactándose igualmente que los gastos de agua y luz serían cancelados por todos los que allí viven a razón del 25% del monto mensual que se generara. Así mismo señala que en la oportunidad de iniciar el contrato, la demandada suministró la suma de cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs. 480.000,00) con lo que afirma cubrió el mes de febrero de 2006 al vencerse el 15 de marzo, más tres meses de depósito. Alega que la arrendataria demandada, luego de instalarse en el mini apartamento, dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2006 así como las cuotas correspondientes por los servicios de luz y agua, por lo que le exigió que desocupara el inmueble arrendado. Señala además que fue citado a la oficina de inquilinato y el día 13-06-06 la abogada Iris Torrealba en su condición de representante de la arrendataria denunciante, suscribió un acta convenio en la que comprometió a su representada a desocupar el inmueble el 15-07-06, cuyo original reposa en el asunto KP02-V-2006-3280 llevado por ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren por incumplimiento del convenio el cual aun no ha sido decidido y en cuya contestación la demandada alegó la falta de cualidad de su apoderada por no tener poder suficiente para convenir. Continúa manifestando que la obligación principal de la arrendataria es pagar el canon de arrendamiento mensual y en este sentido aduce que si bien es cierto que la demandada comenzó en el mes de noviembre de 2006 a realizar las consignaciones en el asunto KP02-S-2006-24096, se encuentra insolvente en el pago de los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2007 argumentando que éstos deben hacerse de forma anticipada. Igualmente manifiesta que se encuentra insolvente en el pago de las sumas de Bs. 49.631,00 y Bs. 121.242,00 correspondientes a los servicios de agua y luz respectivamente, montos éstos que le corresponde por porcentaje del monto total de las facturas. Razones por las cuales acude a esta instancia a demandar a la ciudadana LAURA SUSANA VALERA en su condición de arrendataria, con domicilio en la carrera 31 N° 42-93 de esta ciudad, para que convenga o sea condenada al desalojo del inmueble arrendado consistente en un mini apartamento ubicado dentro de su casa y sea condenada a la entrega del bien libre de personas y cosas. Así mismo solicita sea condenada al pago de la suma de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00) por concepto de daños y perjuicios correspondientes a los meses señalados y las sumas de Bs. 49.631,00 y Bs. 121.242 por concepto de deuda de los servicios de agua y luz.
Estima la demanda en la suma de un millón trescientos sesenta mil ochocientos setenta y tres bolívares (Bs. 1.370.873,00).
Fundamentó la presente demanda en el artículo 34 letra “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

DE LA CONTESTACION.

En la oportunidad de la contestación, la parte demandada niega, rechaza y contradice la demanda incoada en su contra, negando lo alegado por el actor en relación a su estado de insolvencia que éste le imputa, afirmando estar solvente en los pagos de los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2007 y en las sumas de dinero correspondientes a los servicios de agua y luz.

DE LAS PRUEBAS

El ciudadano HERNÁN QUINTERO, debidamente asistido por el abogado VLADIMIR MOLINA, presenta escrito de pruebas en los siguientes términos:
PRIMERO: Invocó el merito favorable de los autos. Al ser promovido en forma genérica, este juzgador no le acredita valor probatorio alguno. ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO: Consignó copia certificada de control de consignación hechas por el demandado a su favor, signado con el número KP02-S-2006-24096 llevado por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara. Las mismas al no ser impugnada por la contraparte, se aprecian en todo su valor. ASÍ SE DECIDE.
La abogada IRIS V. TORREALBA S., actuando en representación de la demandada LAURA SUSANA VALERA, presenta escrito de promoción de pruebas:
Promovió testimoniales:
• CARMEN YUDITH GIMENEZ, titular de la cédula de identidad Nº 7.334.212.
• ALEXANDER ARNOLDO TUA MELENDEZ, titular de la cédula de identidad Nº 9.621.752.
En fecha 20 de Diciembre del 2008, la ciudadana CARMEN YUDITH GIMENEZ, compareció y rindió declaración. La misma al ser promovida para demostrar el pago de una obligación pecuniaria, cuyo monto supera los dos (2) mil bolívares, se desecha la misma de conformidad con lo establecido en el articulo 1387 del código Civil. ASÍ SE DECIDE.
En esta misma fecha dicho Juzgado deja constancia de que el ciudadano ALEXANDER ARNOLDO TUA MELENDEZ, no compareció.
En fecha 20 de Diciembre del 2008, IRIS V. TORREALBA S., actuando en representación de la demandada LAURA SUSANA VALERA, presentó nuevamente escrito de promoción de pruebas:
Reprodujo el merito favorable de los autos, de la confesión judicial en que incurre la parte actora, de la cual se le imputa a la demandada la insolvencia en el pago de los cánones de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio de 2007 y Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006, y que consecuencialmente ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondientes a dos (2) mensualidades consecutivas. La misma al no tratarse del medio probatorio adecuado para promover la confesión, se desecha como medio probatorio. ASÍ SE DECIDE.
De las documentales: Anexó “A” correspondiente a octubre del 2006; Anexó “B” correspondiente a noviembre del 2006; Anexó “C” correspondientes a noviembre, diciembre del 2006 y enero 2007, incurriéndose en un error por que ya noviembre esta cancelado; Anexó “D” correspondiente a febrero del 2007; Anexo “E” correspondiente a marzo 2007; Al constatarse que dichos anexos, son los mismos elementos que conforman el expediente KP02-S-2006-24096, que cursa por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, por tanto se aprecia se aprecia dichos anexos. ASÍ SE DECIDE.
En cuanto al Anexó “F”: correspondencia dirigida a la consejera de protección del Municipio Iribarren; la misma al tratarse de una comunicación emanada de la propia promovente, no se le puede oponer a la contraparte, en consecuencia, se desecha la misma. ASÍ SE DECIDE.
En cuanto al anexo marcado G, considera este juzgador que por tratarse solamente de un escrito de oferta real de pago, en el cual no consta que el mismo haya sido decidido, ni siquiera admitido, se desecha el mismo. ASÍ SE DECIDE.
En cuanto al anexo marcado H, no se aprecia por cuanto se trata de una copia simple de un acta privada. ASÍ SE DECIDE.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Atendiendo a razones técnicas procesales se pronuncia en primer lugar sobre la idoneidad o no de la acción intentada. En este caso, la acción escogida en la demanda es de desalojo de inmueble amparado en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1264 y 1592 ordinal 2 del Código Civil. Es así, que por ser las normas contenidas en el referido Decreto Ley, conforme lo establece su articulo 7, de orden publico, establecidas para beneficiar o proteger a los arrendatarios, las mismas no pueden ser renunciadas, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; por lo tanto, es obligante, en materia de arrendamiento, para el juez hacer previamente una valoración de la relación contractual que vincula a las partes, para poder precisar si la vía escogida por el actor es la procedente para hacer valer su pretensión en juicio.
Ahora bien, la parte actora fundamentó su pretensión en lo previsto en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así, el encabezado del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”.

De la norma parcialmente transcrita, se tiene que para la procedencia de la acción de desalojo de un inmueble se requiere, como primer requisito, la existencia de una relación arrendaticia fundada en un contrato celebrado de forma verbal o por escrito que se haya indeterminado.
Conforme a lo anterior se debe hacer un análisis para determinar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia que vincula a las partes para encausar la acción intentada por la vía previamente escogida por el actor.
En el caso de marras, del estudio minucioso de la relación de los hechos, se observa que el actor fundamentó la presente acción en el hecho de que su representado celebró un contrato verbal de arrendamiento sobre el inmueble descrito en dicho libelo, afirmación que no fue contradicha expresamente en la contestación de la demanda, como tampoco el demandado promovió prueba alguna dirigida a enervar dicho fundamento, por lo tanto debe tenerse como cierto la existencia del contrato verbal de arrendamiento, tal y como lo fundamentó la parte actora. ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia de lo anterior, considera este Juzgador que el referido contrato de arrendamiento es indeterminado en el tiempo y en consecuencia la vía escogida por el actor es la idónea. Así se decide.
Determinada la idoneidad escogida por el actor para intentar la presente acción de desalojo de inmueble, pasa este tribunal a decidir el fondo de la litis.
Siendo que la demandante alega que el arrendador se encuentra en mora, toda vez que no ha cumplido con el pago de los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2007; septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2006; el demandado rechazó, negó y contradijo, la demanda en forma genérica, es decir en forma pura y simple.
Tal y como se desprende del escrito de contestación a la demanda, la parte demandada, solo se limito a rechazar, negar y contradecir los argumentos planteados por el actor en escrito libelar.
Tanto la doctrina como la Jurisprudencia Nacional han sido contestes al señalar que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, en el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 360 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio que como el que nos ocupa se tramita por el Capítulo que regula el procedimiento ordinario. Ahora bien, es doctrina y jurisprudencia que el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste, no-solo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba. Ello inclina a este juzgador, como ocurre en el presente caso, a señalar que el rechazo de la demanda, hecho en la forma como ha quedado establecido, por la parte demandada, no representa una excepción en el sentido técnico de la palabra, pues las excepciones constituyen evidentes medios de defensa que no contradicen directamente la pretensión del actor, pues quien se excepciona intenta anular los efectos de la pretensión mediante hechos que impidan o extingan su evidencia. En consecuencia, el rechazo puro y simple a la demanda no constituye una inversión de la carga de la prueba y, por tanto, como se dijo anteriormente, corresponde al actor la demostración de los hechos constitutivos de su pretensión, pues el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. Así lo sostuvo, el fallo de la extinta Corte Suprema de Venezuela, en sentencia del 30 de Junio de l991 al disponer lo siguiente:

".....la razón jurídica que origina tal determinación se centra en la obligación del juez de basar su fallo en hechos que el demandado no invocó en su contestación, aunque los hubiere probado, porque con ello se priva al actor de hacer la contraprueba oportunamente, rigiendo el mismo principio a los hechos que el actor no invocó en el libelo de la demanda, circunstancia que impediría al demandado hacer pruebas contra estos hechos por no haberlos invocado el actor sino en su escrito de promoción de pruebas...."

En este sentido, en cuanto a las defensas así planteadas por el demandado, se hace necesario determinar el principio de la carga de la prueba, conforme lo estableció el juzgador en la sentencia apelada, por lo que al respecto dispone el Articulo 506 del Código de Procedimiento Civil:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

El Articulo 1.354 del Código Civil establece:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.-

El Articulo 1.159 del Código Civil establece:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Y finalmente el Artículo 1.160 ejusdem establece:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

En atención a lo anterior, la carga de la prueba le correspondió, por una parte, al demandante, demostrar la existencia del contrato verbal de arrendamiento del inmueble, celebrado con el demandado, circunstancia demostrada en autos, tal y como fue suficientemente analizado supra; y por otra parte, le corresponde al demandado, en el sentido de probar que no esta insolvente en dos (2) mensualidades consecutivas, en este caso, si realizó oportunamente las consignaciones arrendaticias, y con ello el pago de los meses alegados por el actor como insoluto.. ASÍ DE DECIDE.
Determinada de esta manera a quien corresponde la carga de la prueba, procede este Juzgador a estudiar el expediente contentivo de las consignaciones arrendaticias realizadas por el demandado por ante el juzgado tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, que fue promovido por ambas partes, lo cual pasa este juzgador a valorar para determinar su validez para desechar la demanda, o en caso contrario para declararla con lugar. ASÍ SE DECIDE.
Al respecto, comparte este juzgador el criterio sostenido por la a quo, cuando estableció que no consta en autos, que el demandado haya probado el pago de los meses de abril, mayo, junio y julio del 2007. ASÍ SE DECIDE.
Valorado el hecho, como lo afirmo el tribunal de las causa, criterio que comparte este Juzgador de alzada, que el demandado al no probar haber pagado en tiempo oportuno el monto de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio, alegados por el actor como no pagados, es obligante concluir que el demandado si se encuentra incurso en la causal de desalojo prevista en el encabezamiento del articulo 34, literal a Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al haber incurrido en la falta de pago de dos (2) mensualidades en forma consecutiva. ASÍ SE DECIDE.
En cuanto al pago de los daños y perjuicios, comparte este juzgador el criterio sostenido por el tribunal de la causa, quien sostuvo que el mismo es procedente por el hecho mismo del incumplimiento por parte del arrendatario del pago de los cánones, el arrendador dejó de percibir los frutos civiles que le corresponden, por lo tanto, está ajustada a derecho, pues el hoy actor puede, perfectamente en la misma pretensión demandar el desalojo del inmueble y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, como daños y perjuicios en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. ASÍ SE DECIDE.
En cuanto a que el demandado no pago los porcentajes del monto general de los servicios de agua y luz, cantidades reclamadas por el actor, y negadas por el demandado, comparte igualmente este sentenciador lo sostenido por la juez que sentencio en Primera Instancia, que el demandado no probó con las documentales promovidas en autos, probanzas que fueron valoradas y desechadas supra, haber cumplido con la referida obligación, en consecuencia debe igualmente declararse procedente dicho petitorio. ASÍ SE DECIDE.
DISPOSITIVA

En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1. SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada IRIS V. TORREALBA, apoderada judicial de la parte demandada LAURA SUSANA VALERA.
2. SE CONFIRMA, la sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 30 de Abril de 2008, que declaró Con Lugar la demanda por Desalojo de inmueble, intentada por el ciudadano HERNAN QUINTERO, contra la ciudadana LAURA SUSANA VALERA, todos suficientemente identificados.
3. SE DECLARA CON LUGAR la demanda por Desalojo de inmueble, intentado por el ciudadano HERNAN QUINTERO, contra la ciudadana LAURA SUSANA VALERA, todos suficientemente identificados, en consecuencia, se condena a la demandada de autos a: 3.1) A entregar el inmueble que le fue arrendado verbalmente, constituido por un mini apartamento, el cual se encuentra levantado sobre un inmueble que posee el arrendador, ubicado en la carrera 31, No. 42-93, de esta ciudad de Barquisimeto, totalmente libre de personas y de cosas; 3.2) A pagar al arrendador la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,oo), es decir su equivalente en bolívares fuertes la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200), por concepto de la indemnización reclamada, a las cuales se deducirá previamente las cantidades de dinero que han sido depositadas a favor del demandante, en el expediente contentivo de la consignación realizado por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, expediente distinguido con el No. KP02-S-2006-024096.
4. Se condena en costa a la demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
5. La presente decisión sale en el término de ley, por lo que no se ordena notificar a las partes.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, al Primer (01) día del mes Diciembre del Dos Mil Ocho (2.008). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
El Juez,
Abg. Harold Paredes Bracamonte.
La Secretaria.

Abg. Luisa A. Aguero.
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 3:20 de la tarde. La Secretaria.
HRPB/LAA/
La suscrita secretaria certifica la exactitud de la copia que antecede la cual es traslado fiel de su original inserto en autos.
LA SECRETARIA.

ABG. LUISA A. AGÜERO E.