REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Asunto Principal: FP02-V-2008-000573 ANTECEDENTES El día 10 de marzo de 2008 fue presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), escrito contentivo de la demanda de DESALOJO incoada por las ciudadanas SIGRID ELVIRA HEUSDENS, ELINA ODETTE HEUSDENS DE SINNIGE y CELESTE MARIA HEUSDENS, a través de su co-apoderado HERNAN ALBERTO ESPINOZA GOMEZ contra LUIS ALBERTO ORTA BETANCOURT, representado por los abogados SIMON ANDARCIA FEBRES, MAURO GAMBOA, MONICA DOZA, OLIVER AGUIRRE ROJAS, ANTONIO SANCHEZ y SALVADOR ACOSTA, todos debidamente identificados en autos. Alega el apoderado de la parte actora en su escrito: Que el día 01 de marzo de 2003, la C.A. Administradora de Inmuebles Orinoco, celebró con autorización del padre de sus mandantes, ciudadano Alberto Heusdens, hoy día difunto, contrato de arrendamiento, sobre un inmueble propiedad de las accionantes constituido por una vivienda ubicada en la Calle Rómulo Gallegos, Barrio La Lorena, Parcela A-1, Ciudad Bolívar. Que dicho contrato de arrendamiento fue convenido con el ciudadano Luís Alberto Orta Betancourt, quien funge como arrendatario del identificado inmueble, por un plazo inicial de un (1) año, el cual fue objeto de prórroga, indeterminándose en el tiempo. Que dicho inmueble arrendado es propiedad de sus conferentes , tal como se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Heres del Estado Bolívar, bajo el N° 12, folios 19 vto, al 21 vto, Protocolo Primero, Tomo 11 de fecha 20 de agosto de 1984. Que el mencionado ciudadano Luís Alberto Orta Betancourt, ha incumplido reiteradamente con su obligación contractual de pagar el canon mensual de arrendamiento a su vencimiento, el cual no realiza desde enero del año 2005. Que actualmente tiene vencidos los cánones correspondientes a los meses de enero de 2005 hasta febrero de 2008, para un total de treinta y siete (37) meses, sin honrar el pago del canon de arrendamiento, el cual se encuentra fijado en la suma de ciento cuarenta mil bolívares (Bs.140.000) mensuales (Bs.F. 140,00). Que hasta la fecha ha sido imposible lograr la liquidación de la acreencia que poseen a su favor, producto de los cánones de arrendamiento dejados de pagar por Luís Alberto Orta, mucho menos el desalojo amistoso del inmueble, el cual se niega a desocupar bajo los más diversos argumentos. Que demanda por desalojo de inmueble al ciudadano Luís Alberto Orta Betancourt, para que convenga o de lo contrario sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: Primero: En desalojar y entregar el inmueble propiedad de su representada, descrito en el libelo, el cual fue objeto del contrato de arrendamiento referido. Segundo: A pagarle a su representada la cantidad de ciento cuarenta bolívares fuertes (Bs.F. 140,00) mensuales, correspondientes a lo que se pagaba como canon de arrendamiento por dicho inmueble, desde el día 1° de enero de 2005 hasta la fecha la fecha en que la sentencia quede definitivamente firme, por concepto del uso que haga del inmueble como justa compensación, lo cual totaliza hasta febrero de 2008 la suma de cinco mil ciento ochenta bolívares fuertes (Bs.F. 5.180,00). Tercero: La indexación o corrección monetaria. Cuarto: Las costas procesales. El día 21 de abril de 2008 se admitió la demanda y se ordenó emplazar a la parte demandada para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, para que diera contestación a la demanda. El día 17 de julio de 2008 el ciudadano Luís Alfredo Orta Betancourt, a través de su co-apoderado judicial ciudadano Simón Andarcia Febres, mediante diligencia se dio por citado. El día 18 de julio de 2008 comparecieron los ciudadanos Simón Andarcia Febres y Mauro Gamboa Méndez, en su carácter de co-apoderados judiciales de la parte demandada ciudadano Luís Alfredo Orta Betancourt, presentaron escrito dando contestación a la demanda de la siguiente manera: Admitieron como cierto que su representado es arrendatario de un inmueble, tipo vivienda, identificada con el N° A-1, ubicada en el Barrio La Lorena, Calle Rómulo Gallegos, Ciudad Bolívar. Admitieron como cierto que la relación arrendaticia comenzó el 1° de marzo de 2003, extendiéndose hasta la actualidad. Admitieron como cierto que el canon de arrendamiento es por la cantidad de ciento cuarenta bolívares fuertes mensuales (Bs.F. 140,00). Niegan, rechazan y contradicen que su representado en su condición de arrendatario haya incumplido con las obligaciones de pagar las pensiones de arrendamiento. Niegan, rechazan y contradicen que su representado en su condición de arrendatario adeude a la actora los cánones de arrendamiento correspondientes al período de enero de 2005 hasta febrero de 2008, para un total de 37 meses. Niegan, rechazan y contradicen que su representado en su condición de arrendatario adeude la cantidad de cinco mil ciento ochenta bolívares fuertes (Bs.F. 5.180,00), por concepto de pensiones de arrendamiento insolutas. Niegan, rechazan y contradicen que su representado deba desalojar el inmueble tipo vivienda, identificada con el N° A-1, ubicada en el Barrio La Lorena, Calle Rómulo Gallegos, Ciudad Bolívar. Niegan, rechazan y contradicen que su representado deba pagar la indexación o corrección monetaria sobre las cantidades señaladas en el libelo de la demanda. Niegan, rechazan y contradicen que su representado deba pagar las costas procesales que ascienden a la cantidad de un mil quinientos cincuenta y cuatro bolívares fuertes (BsF. 1.554,00). Alegaron como defensa de fondo la falta de cualidad procesal o legitimatio ad causam, ya que por estar en presencia de un litisconsorcio activo, no concurrieron todos los legitimados de la acción y no se acredita en autos cuáles son los herederos del bien inmueble que deben demandar en comunidad representando los intereses de todos los copropietarios. ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el expediente FP02-V-2007-000573 el Tribunal procede a decidir con fundamento en las consideraciones siguientes: En primer lugar el Tribunal resolverá la alegada falta de cualidad activa. El supuesto defecto de legitimación en la causa de las demandantes Sigrid Elvira Heusdens, Elina Odette Heusdens de Sinnige y Celeste María Heusdens lo sustenta la representación judicial del demandado Luis Alberto Orta Betancourt en la inexistencia en autos de una declaración de únicos y universales herederos que demuestre que las actoras no concurren con otros herederos de su difunta progenitora (hijos o cónyuge sobreviviente). En otras palabras, considera la parte accionada que puede existir un litisconsorcio activo necesario si existieran otros herederos lo que no puede saberse porque las actoras no consignaron la referida declaración de únicos y universales herederos. Es el caso que la parte demandada no discute que las actoras sean copropietarias del inmueble arrendado. El contrato de arrendamiento corre inserto en los folios 7 al 10 y allí puede leerse que la sociedad de comercio C.A Administradora de Inmuebles Orinoco cedió en arrendamiento una casa identificada con el Nº A-1 de la urbanización Rómulo Gallegos de Ciudad Bolívar, autorizada por mandato de administración otorgado por el propietario del inmueble. En los folios 12-13 cursa un documento de partición protocolizado en la entonces Oficina Subalterna de Registro del Distrito Heres en fecha 20/8/1984, bajo el Nº 128, mediante el cual el ciudadano Albertus Marinus Heusdens cedió el cincuenta por ciento de sus derechos sobre un inmueble ubicado en la urbanización Rómulo Gallegos de esta ciudad a las ciudadanas Sigrid Elvira Heusdens, Elina Odette Heusdens de Sinnige y Celeste María Heusdens siendo los linderos y medida del referido inmueble los siguientes: Norte: Quinta y parcela B-1, propiedad de Incersiones Gil en línea quebrada en treinta y cinco metros (35,00 mts); Sur: Casa y terreno de Santiago Ron Grumeitte, en treinta y cinco metros (35,00 mts); Este: Terreno de Hermanos Ron Grumeitte, en siete metros con sesenta y siete centimetros 7,67 mts); y Oeste: Calle Rómulo Gallegos, en diez metros (10,00 mts). El documento de partición, el cual no fue impugnado en alguna forma por la parte accionada, demuestra que las actoras son efectivamente copropietarias del inmueble cedido en arrendamiento por lo menos en una cuota equivalente al cincuenta por ciento del derecho de propiedad. Esto es suficiente para reconocer a las demandantes cualidad para ejercer la acción de desalojo ya que, a diferencia de lo sostenido por el demandado, el desalojo, la resolución e, inclusive, la reivindicación, son acciones que pueden ser ejercitadas por cualquiera de los comuneros, es decir, no se requiere la participación de todos ellos en la demanda, así lo estableció la Sala Constitucional en un fallo del 25/5/2006, Nº 115, referido especialmente a la acción de resolución, pero igualmente aplicable al desalojo. En consecuencia, no tiene razón el demandado por cuanto las actoras sí tienen cualidad para pretender el desalojo del inmueble arrendado. Así se decide. La existencia del arrendamiento es un hecho admitido por el demandado. Igualmente admitió que el arrendamiento se inició por documento privado el 1 de marzo de 2003. Sostiene, sin embargo, la falta de cualidad de las demandantes basándose en otro argumento. Aduce que la acción de desalojo la tiene la C.A Administradora de Inmuebles Orinoco por cuanto esta sociedad actuó en su propio nombre en vista que no se acompañó a la demanda el mandato que compruebe que actuó en nombre del propietario del inmueble. Este alegato lo sostiene fincado en un precedente de un juzgado de instancia citado en una obra de Emilio Calvo Baca. En el contrato se lee claramente que la arrendadora dijo actuar por mandato de administración otorgado por el propietario del inmueble; ya se estableció también que las demandantes son copropietarias del inmueble arrendado. Si el contrato es ley entre las partes como lo expresa el artículo 1159 del Código Civil no ve el Juzgador cómo puede el demandado, que ha reconocido el contrato privado de arrendamiento, pretender ahora que la sociedad de comercio actuó de una manera distinta a la expresada en el contrato. En efecto, la arrendadora expresamente señaló que actuaba en nombre del propietario del inmueble; es decir, hizo del conocimiento del inquilino que no procedía en propio nombre sino por mandato de un tercero. Si el demandado reconoció la validez de ese contrato y su eficacia cuando admitió que el arrendamiento se inició por documento privado el 1º de marzo de 2003 no le es dado desconocer la mención expresa que hiciera la sociedad de comercio de que actuaba por mandato de un tercero. Además, así se admitiera que la sociedad de comercio actuó en nombre propio –lo que se rechaza porque asumió inequívocamente la posición de mandatario autorizado por el propietario- tal cuestión carece de relevancia porque al estar probado en autos que las actoras son copropietarias del inmueble litigioso no debe olvidarse que como tales propietarias desde el año 1984 ellas también pueden inmiscuirse en la relación arrendaticia pidiendo el desalojo en vista que el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reconoce al propietario la cualidad para solicitar el desalojo así no haya sido él quien suscribió el arrendamiento originalmente. En efecto, el artículo 20 del mencionado cuerpo normativo señala que si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sólo podrían tramitarse conforme a las disposiciones de ese Decreto Ley. Ahora bien, si la ley autoriza al nuevo propietario a ejercer las acciones de resolución o desalojo a pesar de que él no fue quien pactó el arrendamiento del inmueble es lógico concluir que si un no propietario arrienda un inmueble, en nombre propio o como mandatario de otro, el propietario del inmueble puede legítimamente pedir la resolución o el desalojo (si convalidó la cesión del goce) o pedir la nulidad, si no autorizó el arrendamiento. Es un absurdo pretender que una sociedad de comercio haya arrendado un inmueble que no le pertenece a tiempo indeterminado y que ante el incumplimiento del inquilino el propietario que quiere recuperar el goce del inmueble, atributo de su derecho de propiedad, sin embargo no tenga el derecho de acción so pretexto de que la legitimación para pedir el desalojo o la resolución la tiene el arrendador no propietario. Recuérdese que el arrendamiento no se extingue por la muerte del arrendador conforme lo previene el artículo 1603 del Código Civil. Entonces, si la sociedad de comercio que arrendó el inmueble cuyo desalojo reclaman las actoras se disuelve por alguno de los motivos previstos en el artículo 340 del Código de Comercio (situación equivalente a la muerte de las personas naturales) o si simplemente sus representantes se niegan a ejercer el desalojo a pesar del incumplimiento del inquilino cabría preguntarse ¿las propietarias demandantes perderán irremediablemente el goce de un bien que les pertenece?. De acuerdo con la tesis del representante judicial del demandado la respuesta a la anterior interrogante es afirmativa por cuanto si la arrendadora actuó en nombre propio sólo ella tendría cualidad para pedir el desalojo y ello es un absurdo. Reitérase que si el artículo 20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios autoriza al propietario que adquiere con posterioridad al arrendamiento a ejercer las acciones tendentes a extinguir un contrato en que él no figura como parte ese derecho también lo tiene, con mayor razón, el propietario que no ha autorizado a otro dar en arrendamiento la cosa que le pertenecía antes del arrendamiento. Al hilo de la argumentación hilvanada supra el Juzgador debe concluir que aún admitiendo que la sociedad de comercio C.A Administradora de Inmuebles Orinoco haya arrendado en nombre propio no puede discutirse el derecho de quienes con antelación a ese arrendamiento ya tenían la titularidad del dominio de pedir el desalojo en cualquier tiempo, pues al fin y al cabo, la cesión de un atributo de la propiedad sólo puede consentirla el titular de ese derecho. En consecuencia, se afirma que las demandantes sí tienen cualidad para demandar el desalojo. Así se decide. En cuanto a la insolvencia alegada como motivo para pedir el desalojo se observa: El demandado afirma que siempre ha pagado puntualmente el arrendamiento, pero que su contraparte nunca ha otorgado recibos por lo que no puede comprobarse que la insolvencia haya principado en el mes de enero de 2005. La insolvencia es un hecho negativo indefinido, ergo, las actoras no tenían la carga de probar desde cuando principió. En cambio, el pago de las obligaciones nacidas del arrendamiento es una afirmación que corre a cargo del demandado conforme lo previenen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. Si el inquilino accionado no se procuró una prueba del pago –recibos u otra prueba escrita- no puede pretender que las consecuencias nocivas de su propia falta de diligencia recaigan sobre su contraparte. El arrendador que se niega a otorgar la prueba del pago se reputa que se niega a recibirlo y desde ese momento el inquilino queda autorizado a valerse del procedimiento de pago por consignación regulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; si no acudió a esta forma supletoria de cumplimiento incurrió en una falta que no puede alegar en su descargo (nemo auditur propriam turpitudinem allegans). En vista que la parte actora se limitó a reproducir el mérito favorable de los autos y que la parte accionada se contentó con promover el contrato de arrendamiento privado, el documento de partición ya analizado y un acta de función de la ciudadana Joana Yasper, se debe concluir que al no haber prueba de su afirmada solvencia debe sucumbir en el proceso. Esto es así porque el contrato de arrendamiento y el documento de partición prueban hechos no controvertidos: el arrendamiento y que las actoras son copropietarias del inmueble y obviamente un acta de defunción no es prueba del pago de las pensiones insolutas. Así se decide. En la demanda la parte actora pide la indexación de la cantidades adeudadas, pero esta pretensión no es procedente porque la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé la consecuencia del retardo en el pago, cual es el pago de intereses que no excedan del promedio de la tasa pasiva de las seis principales entidades financieras –artículo 27- pero como la demandante omitió este pedimento el Juez no puede extralimitarse concediendo más de lo pedido. En consecuencia, la indexación es improcedente. DECISIÓN En merito de las consideraciones expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por desalojo incoada por Singrid Elvira Heusdens, Elina Odette Heusdens De Sinnige y Celeste Maria Heusdens contra Luis Alberto Orta Betancourt. Se condena al demandado a: Primero: entregar el inmueble ubicado en la Calle Rómulo Gallegos, Barrio La Lorena, distinguido con el número Parcela A-1 cuyos linderos son: Norte: Quinta y parcela B-1, propiedad de Incersiones Gil en línea quebrada en treinta y cinco metros (35,00 mts); Sur: Casa y terreno de Santiago Ron Grumeitte, en treinta y cinco metros (35,00 mts); Este: Terreno de Hermanos Ron Grumeitte, en siete metros con sesenta y siete centimetros 7,67 mts); y Oeste: Calle Rómulo Gallegos, en diez metros (10,00 mts). Segundo: a pagar las pensiones insolutas en número de 37 mensualidades a razón de ciento cuarenta bolivares fuertes (BsF. 140,00) por mes lo que arroja un total de cinco mil ciento ochenta bolivares fuertes (BsF. 5.180,00). Tercero. A pagar las mensualidades que se sigan venciendo hasta la entrega efectiva del inmueble. No hay condena en costas dada la naturaleza parcialmente con lugar de la demanda. Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión para el archivo del tribunal. Dada, firmada y sellada en la sala de audiencias de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los once (11) días del mes de agosto del año dos mil ocho. Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.- El Juez, Abg. Manuel A. Cortés.- La Secretaria Temporal, TSU Lerys Barreto.- En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las diez y veintidos de la mañana (10:22 a.m.).- La Secretaria Temporal, TSU Lerys Barreto.- MAC/SCh/editsira.- Resolución N° PJ0192008000548.-