REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE






JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS PALAVECINO Y SIMON
PLANAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA.

EXPEDIENTE N° 2.971-07

PARTE ACTORA: OSCAR ALBERTO BURGOA GIL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-6.847.246.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CESAR A. DAVILA M. y DONAHELSIS PASSARELLI F., Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 25.639 y 92.314 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JOSÉ MANUEL MONTAÑO IBARRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 22.328.508.

ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA: INGIRGIO GONZALEZ PORRAS y EUCLIDES MUJICA, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 3.298 y 65.589 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA DEFINITIVA

La presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fue interpuesta ante este Tribunal en fecha 17-07-2007 por la Abogada DONAHELSIS PASSARELLI F., en su condición de patrocinante judicial del ciudadano OSCAR ALBERTO BURGOA GIL, en contra del ciudadano JOSÉ MANUEL MONTAÑO IBARRA, todos identificados en autos. La demanda fue admitida por auto correspondiente de fecha 20-07-2007, por los trámites del procedimiento breve, conforme lo establece el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En fecha 21-01-2008, el demandado JOSÉ MANUEL MONTAÑO IBARRA, comparece personalmente al Tribunal y, debidamente asistido de Abogado, expresamente se da por citado, como consta al folio 59 del presente expediente. En fecha 24-01-2008, oportunidad procesal para que tuviese lugar la contestación de la demanda, el demandado asistido de Abogado, la presenta en escrito constante de cuatro (4) folios útiles. Abierto el lapso a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, sobre las cuales el Tribunal proveyó oportunamente. En fecha 02-04-2008 se declara la presente causa en estado de sentencia.
Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, se procede al pronunciamiento al fondo del presente juicio, lo cual efectivamente se hace en los términos que se expresan a continuación.
Sinopsis de los alegatos de la parte actora:
• Que “…en fecha 15-09-2005 celebró contrato de arrendamiento con JOSÉ MANUEL MONTAÑO IBARRA, sobre un apartamento de su propiedad, ubicado en PARQUE RESIDENCIAL LA MORA, CONJUNTO 401 N° C-01, PLANTA BAJA, Municipio Palavecino del Estado Lara, siendo el documento autenticado ante la Notaría Pública de Cabudare, en fecha 02-09-2005, inserto bajo el N° 42, Tomo 49. Estableciéndose en la convención contractual que, la duración de la relación arrendaticia era de seis (6) meses, contados a partir del 15-09-2005 hasta el 15-03-2006. Así mismo se acordó que el canon de arrendamiento era la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 300.000°°), que el arrendatario cancelaría los días 15 de cada mes vencido a través de depósito en la cuenta corriente N° 0116-0146-45-0004447506 en el Banco Occidental de Descuento.
• Que desde el inicio de la relación arrendaticia el arrendatario ha incumplido con el pago oportuno de los cánones de arrendamiento; ha incumplido en cancelar los intereses de mora por cancelar cinco (5) días posterior a la fecha de pago e incumple con el pago oportuno de la mensualidad de condominio, el cual tiene fecha de vencimiento los días 16 de cada mes.
• Que en razón de ese incumplimiento reiterado, su poderdante decidió conforme a la cláusula cuarta del contrato, no prorrogar el mismo para lo cual procedió a notificar al arrendatario por vía de publicación en diarios de circulación regional y mediante traslados de los Juzgados de los Municipios Palavecino y Simón Planas, así como del Municipio Iribarren del Estado Lara.
• Que en base a lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, visto el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del arrendatario, debe aplicarse la consecuencia jurídica de la norma referida, es decir, no tiene derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
• Que con fundamento a los hechos y el derecho expuesto, acude a esta autoridad para demandar como en efecto lo hace a JOSÉ MANUEL MONTAÑO IBARRA, para que sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: 1) En la resolución del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública de Cabudare, en fecha 02-09-2005, inserto bajo el N° 42, Tomo 49; en la entrega del inmueble arrendado, totalmente desocupado de personas y cosas y, en las mismas condiciones y buen estado en que lo recibió, así como solvente en el pago de condominio y cualquier servicio público. En el pago de honorarios profesionales, costas y costos del juicio.
• Estima la acción en la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.600.000°°).
• Fundamenta la acción en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en los artículos 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 881 del Código de Procedimiento Civil.
Acompaña al escrito libelar los siguientes instrumentos:
1) Original del poder otorgado por el actor a los profesionales del derecho CESAR A. DAVILA M. y DONAHELSIS PASSARELLI F. autenticado ante la Notaría Pública Primera de Acarigua en fecha 17-01-2007, inserto bajo el N° 53, Tomo 08, agregado a los folios 5 y 6 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil.
2) Copia simple del contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes del presente juicio, autenticado ante la Notaría Pública de Cabudare, en fecha 02-09-2005, inserto bajo el N° 42, Tomo 49, agregado a los folios 7 al 10 del presente expediente, el cual ha de tenerse como fidedigno, toda vez que no fue impugnado por la contraparte.
3) Una página de cada uno de los diarios EL INFORMADOR y EL IMPULSO, el primero de ellos de fecha 11-02-2007 y, el segundo, de fecha 14-02-2007, los cuales están agregados a los folios 11 y 12 del presente expediente. Respecto a estas publicaciones, quien juzga comparte totalmente lo expresado por el Magistrado JESUS EDUARDO CABRERA en su libro “Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre” : No se le debe dar valor de documento privado a un periódico, por cuanto el mismo no emana del demandado, y por tanto, no puede serle opuesto como tal a los fines de su reconocimiento, por lo que con relación al periódico en sí, el cual emana del editor, lo primero que surge como punto previo, es la prueba de su veracidad, de su autenticidad como demostración de que circuló en dicho día y emanó del editor. Con fundamento a tal consideración, se desechan dichos instrumentos.
4) Expediente de solicitud N° 618-07 de la nomenclatura interna de este Tribunal, el cual contiene notificación judicial de la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento que culmina el 15 de Marzo de 2007, practicada en el domicilio del demandado, conforme consta en acta de fecha 14-02-2007; Dicho expediente está agregado a los folios del 13 al 22, el cual se valora de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil.
5) Expediente N° 2597 de la nomenclatura interna del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el cual contiene la notificación judicial de la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento que culmina el 15 de Marzo de 2007, practicada al demandado, quien en prueba de su notificación, suscribe el acta levantada por dicha Instancia Judicial en fecha 14-02-2007; Dicho expediente cursa a los folios 23 al 31, el cual se valora de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil.
6) Dos recibos de pago de canon de arrendamiento, con fecha de emisión de cada uno el 16-02-2006, agregados al folio 32, los cuales se desechan por cuanto los mismos no emanan del demandado, y por tanto, no pueden serles opuestos como tal a los fines de su reconocimiento.
7) Constancia expedida por la Junta de Condominio del Conjunto 401, Parque Residencial La Mora, la cual está suscrita por ANA ELISA RÍOS, con cédula de identidad N° 4.847.819, la cual se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, toda vez que fue reconocido mediante la prueba testimonial, conforme a la Ley, tal como consta al folio 33 del presente expediente.
Durante la etapa probatoria, consigna estados de cuenta de la cuenta corriente N° 0116-0146-45-0004447506, del Banco Occidental de Descuento y cuyo titular es OSCAR ALBERTO BURGOA GIL, agregados a los folios 81 al 124, las cuales se desechan por cuanto están suscritas por un tercero que no es parte en el juicio, y no fueron ratificadas mediante la prueba testimonial. Por otra parte, promueve prueba de informe al Banco Occidental de Descuento, sobre las fechas en que JOSÉ MANUEL MONTAÑO IBARRA ha realizado depósitos en la cuenta corriente N° 0116-0146-45-0004447506, perteneciente a OSCAR ALBERTO BURGOA GIL, desde el mes de Septiembre del año 2005 hasta el 31 de Enero de 2008; admitida como fue dicha prueba, se remitió oficio a dicha entidad bancaria, quien suministra la información requerida mediante comunicación de fecha 13-03-2008, acompañada de fotocopias de los depósitos realizados en la respectiva cuenta, todo lo cual cursa a los folios 135 al 160 del presente expediente, la información contenida en dichos documentos, deben tenerse como exactos, toda vez que no fue impugnada por la contraparte.
De la contestación al fondo de la demanda:
• Conviene en la celebración del contrato de arrendamiento con la parte actora, con una duración de seis (6) meses, iniciado el 15-09-2005 con vencimiento el 15-03-2006, con prórrogas estipuladas por igual período y, con la facultad de darse un aviso, treinta días antes de cada vencimiento, para dar por terminado el contrato.
• Conviene en que el Tribunal lo notificó de la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato, notificación que se cumplió el 14-02-2007. Que conforme a tal notificación debía entregar el apartamento el día 15-02-2007, pero ello no ocurrió y las prórrogas han seguido ocurriendo.
• Que el actor no puede oponer como causal de resolución de contrato el pago retardado, porque lo ha consentido, y no le ha causado un daño patrimonial o de otra naturaleza.
• Rechaza la pretensión con relación al pago de intereses de mora, por no deberlo ya que ha cancelado dentro de los plazos contractuales y legales, o sea al vencimiento de los cinco días siguientes de ocurrido éste.
• Rechaza que se le niegue el plazo de la prórroga legal, apoyado en el atraso con el pago de sus obligaciones contractuales, lo cual no es cierto, ya que puntualmente y dentro del plazo legal y contractual está depositando las mensualidades de alquiler en el Banco Occidental de Descuento y, está solvente en el pago del condominio.
• Rechaza la estimación de la cuantía.
Consigna junto a su escrito de contestación a la demanda, los siguientes instrumentos:
1) Comprobantes de depósitos bancarios en la cuenta N° 0116-0146-45-0004447506 en el B.0.D, en fecha: 22-01-07, 21-02-07,21-03-07,20-04-07, 21-05-07,21-06-07, 20-07-07, 21-08-07, 21-09-07, 22-10-07, 20-11-07,20-12-07, 21-01-08 y 21-01-08, agregados a los folios 64 al 77, los cuales se valoran de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil.
2) Constancia expedida por la Junta de Condominio del Conjunto 401, Parque Residencial La Mora, suscrita por Ana Elisa Ríos, con cédula de identidad N° 4.847.819; Dicha constancia está inserta al folio 78 y se desecha por cuanto está suscrita por un tercero que no es parte en el juicio, y no fue ratificada mediante la prueba testimonial.
Por la forma como quedó planteada la presente controversia, esta Juzgadora en ejercicio de la función jurisdiccional, procede a determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes del presente juicio, para lo cual se hace necesario el estudio de la cláusula temporal del mismo, así pues, en su cláusula cuarta, las partes contratantes expresamente establecieron como termino de duración del contrato, Seis (6) meses, contados a partir del día 15 de Septiembre de 2005, hasta el 15 de Marzo de 2006, mas si al vencimiento del término fijo o de las posibles prórrogas que pueda sufrir el contrato, una de las partes contratantes no hubiera dado aviso por escrito a la otra, expresando su deseo de dar por terminado el contrato, se considerará prorrogado automáticamente y de pleno derecho por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración…El arrendador queda en libertad de exigir la desocupación del inmueble arrendado al vencimiento de cualquiera de los plazos de duración de este contrato, avisándole a el arrendatario, con un mes de anticipación. Del análisis de cláusula en referencia, entiende esta Juzgadora que, la voluntad de las partes es que el contrato lo fuera siempre a tiempo determinado de seis (6) meses, con posibilidad de prórrogas automáticas y sucesivas, pero, sujetando dichas prórrogas, a que no se dieran aviso las partes contratantes, con un mes de anticipación al vencimiento de plazo inicial o de cualquiera de las prórrogas, de la voluntad de no prorrogarlo más, siendo ello así, forzosamente hay que concluir en que la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio es a tiempo determinado y, que su plazo original venció el 15 de Marzo de 2006; Que ha sido objeto de dos prórrogas convencionales sucesivas por el mismo plazo, la primera de ellas se inicio el 15 de Marzo de 2006 con vencimiento el 15 de Septiembre de 2006 y, la segunda, tuvo su inicio el 15 de Septiembre de 2006 y que finalizaría el 15 de Marzo de 2007. Y así queda establecido.
Como quiera que, está demostrado en autos, con las notificaciones judiciales que corren inserta a los folios 13 al 31 del presente expediente, las cuales anteriormente fueron objetos de su valoración, que el arrendador accionante dio aviso al arrendatario demandado de su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, en la forma y tiempo como fue convenido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, es por lo que ha de concluirse en que, el plazo de vigencia del contrato venció definitivamente el día 15 de Marzo de 2007. Y así se establece.
El desahucio tiene por finalidad esencial despedir al arrendatario no para que termine la relación antes de su vencimiento, sino para que el arrendatario esté en conocimiento de la incontinuidad de la relación obligatoria arrendaticia, pero también para que el arrendatario le haga entrega del inmueble inmediatamente al vencimiento del término prefijado en caso de no ejercer la prórroga legal, según la duración que haya tenido la relación arrendaticia.
Como anteriormente quedó establecido, el plazo de duración del contrato de arrendamiento de narras, venció definitivamente el 15 de Marzo de 2007, fecha ésta en la cual debe comenzar a transcurrir el plazo de la prorroga legal establecida en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero sucede que, el arrendador demandante alega en su demanda que, el arrendatario no tiene derecho a la prórroga legal debido a que desde el comienzo de la relación arrendaticia incumplió con sus obligaciones contractuales, cancelando con retardo los cánones de arrendamiento así como el pago del condominio y, no cancelando los intereses de mora, por cancelar cinco días posterior a la fecha de pago y, con ese fundamento es por lo que interpone su acción contra el arrendatario el día 17 de Julio de 2007. Ante esta situación, quien juzga estima necesario, analizar cuidadosamente los elementos existentes en los autos y que guardan relación con tal alegato, puesto que, según el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos que dicha ley establece para beneficiar y proteger a los arrendatarios son irrenunciables y, específicamente, la prórroga legal es un derecho o beneficio tutelado como orden público de protección.
El artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios establece: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el dia del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…” (negrillas y cursivas nuestras). No obstante, si el arrendatario desea ejercer el derecho de la prórroga legal al vencimiento del término contractual, no debe estar incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, requisito éste que lo establece el artículo 40 ejusdem.
El incumplimiento es uno de los requisitos más importantes que hace posible la resolución del contrato y, según el texto del artículo 1.167 del Código Civil, es el fundamento legal de la resolución del contrato en nuestra legislación. Como quiera que, nuestro Código Civil no hace distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación respectiva, el es Juez quien tiene la facultad de valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él para configurar si cualquier tipo de incumplimiento es suficiente para declarar o no la resolución del contrato, siempre y cuando las partes contratantes no hayan estipulado en el contrato, cuál es el tipo de incumplimiento que ellas consideran como suficiente para producir la resolución. Por otra parte, el artículo 1.264 del Código Civil establece, que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas y, según el ordinal 2° del artículo 1.592 ejusdem, el arrendatario está obligado a pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, todo lo cual implica que: a) debe pagar el precio indicado en el contrato o regulación emanada del órgano Inquilinario competente, si el inmueble está sujeto a regulación; b) debe pagar en el tiempo o fecha pactada y, c) debe pagar en el lugar convenido.
Siendo ello así, tenemos pues, que conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio, las mensualidades del arrendamiento tienen que ser pagadas por el arrendatario al vencimiento de cada mes; ahora bien, según la cláusula cuarta, la duración del mismo es de seis (6) meses, contados a partir del 15 de Septiembre de 2005, por lo que, durante la vigencia del contrato, la fecha de vencimiento de cada mes lo es el día 15. Y así se establece. Ahora bien, al final de la cláusula tercera a la cual se ha hecho referencia, las partes contratantes convinieron expresamente en que, las pensiones de arrendamiento se liquidarán y cobrarán el día último de cada mes (subrayado mío), por lo que ha de concluirse en que, el arrendador concede al arrendatario un plazo de quince (15) días después del vencimiento de cada mes, para hacer efectivo el pago de las pensiones de arrendamiento en la modalidad pactada en la cláusula tercera. Y así queda establecido.
De las copias de los depósitos bancarios que rielan a los folios 136 al 160 del presente expediente, los cuales fueron remitidos a éste Tribunal por la ciudadana Marixza Baptista Alaña, en su condición de Gerente de PCP Región Centro Occidente de Banco Occidental de Descuento, los cuales han sido valorados, se puede constatar que, efectivamente el arrendatario en algunos meses, depositaba las pensiones de arrendamiento después de la fecha de su exigibilidad, esto es, pasado el día último de mes. Igualmente, conforme a la constancia expedida por la Junta de condominio, que cursa al folio 33, la cual fue igualmente valorada con anterioridad, alguna de las mensualidades de condominio, las pagaba con cierto retardo. Ante esta situación, nos encontramos ante un incumplimiento por parte del arrendatario de escasa importancia ya que, no incurrió en absoluta inejecución de la obligación sino que no cumplió con su obligación exactamente como se estipuló, pero, también sucede que, como bien lo alega el arrendador accionante, ese retardo en el pago tanto de las mensualidades del arrendamiento como del condominio, ocurre desde el inicio de la relación arrendaticia y pese a ello el contrato fue prorrogado en dos oportunidades sin que el arrendador ejerciera el derecho de resolución, lo que implica que, el arrendador aceptó el cumplimiento defectuoso, por lo que nos encontramos en presencia de una renuncia del derecho de resolución en lo que respecta a este tipo de incumplimiento. Y así queda establecido.
Por el razonamiento anteriormente expuesto, la justicia y la equidad imponen a esta sentenciadora el deber de declarar que, a partir del vencimiento de duración del contrato de arrendamiento, esto es, a partir del día 15 de Marzo de 2007, tal como fue establecido, comenzó a correr el plazo de duración de la prórroga legal establecida en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por considerarse que el arrendatario tiene el derecho de gozar de ese beneficio por no estar incurso en incumplimiento de sus obligaciones. Y así se establece. Ahora bien, si en virtud de que, el lapso de (1) un año de la prórroga legal en el caso bajo estudio, comenzó el 15 de Marzo de 2007 y, como quiera que la demanda fue interpuesta en fecha 17 de Julio de 2007, es decir, estando vigente la prórroga legal, de conformidad con el artículo 41 de la ley especial de la materia, sólo el arrendador podría interponer demanda contra el arrendatario, por incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales por parte del arrendatario durante la vigencia de la prórroga, y no por resolución de contrato de arrendamiento, fundamentándose en que, por el incumplimiento de las obligaciones contractuales que alegó el arrendatario perdió el beneficio de la prórroga legal, como erróneamente fue interpuesta la demanda. Y así queda establecido.
DECISIÓN
Conforme a los razonamientos antes expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR POR IMPROCEDENTE la presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por OSCAR ALBERTO BURGOA GIL contra JOSÉ MANUEL MONTAÑO IBARRA, ambos identificados en autos.
Se condena en costas a la parte actora, por haber vencimiento total, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Expídase por secretaría copia certificada del presente fallo para el archivo del Tribunal.
Regístrese y Publíquese.
Dado, firmado y sellado en la Sala del Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Cabudare, a los Nueve (9) días del mes de Abril del año 2008. Años: 197° y 149°

La Juez



Dra. Coromoto J. de Del Nogal

El Secretario


Abg. Daniel González

Publicada en su fecha, a las 8:50 a.m.
El Secretario



Abg. Daniel González