TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veinticinco de abril de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO : KP02-V-2007-003035
Exp. 13.245 / Desocupación
Se inició la presente causa mediante auto de admisión del libelo de demanda que por DESALOJO instaurara el ciudadano JOSÉ ROSELIANO GARCÍA MANZANARES, quien es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 4.377.981 y de este domicilio, asistido por el abogado en ejercicio Joel Romero Rivas, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 2.541; contra la ciudadana JEANNETTE FRIEDMAN YUSTIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.912.705 y de este domicilio.
Admitida la demanda en fecha 23-07-2007 se emplazó a la demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a fin de dar contestación a la demanda. En fecha 26-07-07 comparece el actor y le otorga poder apud acta al abogado que le asiste, librándose en la misma oportunidad la compulsa. En fecha 05-11-07 diligencia el Alguacil consignando recaudos de citación sin firmar manifestando la imposibilidad de citar personalmente a la demandada, por lo que la parte actora solicitó su citación por carteles conforme a las previsiones del artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Verificadas las formalidades de Ley sin que la parte demandada compareciera a darse por citada, se le designó defensor ad litem recayendo dicho nombramiento en la abogada Milena Godoy quien una vez notificada, aceptó el cargo y prestó juramento de Ley; verificándose su citación en fecha 27-03-08. Seguidamente el 28-03-08 comparece la ciudadana Yeaneth Friedman Yustiz y otorga poder apud acta a la abogada Yria Paola Mendoza, inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 102.266, procediendo en la misma fecha a contestar la demanda. Así mismo, en fecha 31-03-08 comparece la defensora judicial y consigna escrito de contestación. Abierta la causa a pruebas, ambas partes consignan escritos.
Concluidas las etapas del proceso y estando en la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:
PUNTO PREVIO: Observa, esta juzgadora que, verificada la citación de la defensora de oficio designada en fecha 27-03-08, correspondía a ésta contestar la demanda el segundo día de Despacho siguiente tal como lo establece el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; constatándose que al día siguiente de la citación de la defensora judicial, compareció personalmente la parte demandada a fin de otorgar poder apud acta a la abogada Jeaneth Fridman Yustiz quien se encuentra inscrita en el I.P.S.A. bajo el n° 102.266 procediendo en la misma fecha a contestar la demanda; observándose igualmente que la defensora designada consignó su escrito de contestación en la oportunidad legal correspondiente. Ahora bien, por ser el defensor de oficio un auxiliar de justicia, al comparecer personalmente el demandado y otorgar poder a un abogado cesa ipso facto la representación atribuida a aquella, debiendo en consecuencia este Tribunal circunscribirse a analizar los argumentos explanados por la parte demandada en su escrito, sin que pueda tenerse su contestación como extemporánea por anticipada, por cuanto es criterio reiterado del Tribunal Supremo de Justicia y así lo ha acogido esta sentenciadora, el considerar que los actos anticipados son válidos puesto que no puede penalizarse la diligencia en la actuación de la parte, sino la negligencia en hacer sus actuaciones y así se declara.
Entrando al fondo de lo planteado, el Tribunal observa:
Manifiesta el demandante que en fecha 31 de agosto de 2006 suscribió por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto un contrato de arrendamiento con la ciudadana Jeannette Friedman Yustiz, el cual quedo inserto bajo el N° 60, Tomo 216; sobre un local comercial de su propiedad ubicado en la Carrera 23 entre Avenida Vargas y Calle 19, N° 18-50 de esta ciudad. Alega que conforme a la cláusula segunda, el mismo tendría una duración de un año contado a partir del 01-06-2006, prorrogable por períodos iguales previo acuerdo escrito entre las partes, salvo que por alguna razón cualquiera de ellas decida rescindir el contrato dando aviso por escrito a la otra, con treinta días de anticipación a la fecha de terminación del plazo de vigencia del contrato o de sus prórrogas si las hubiere. Así mismo expresa que en la cláusula tercera se pactó el canon de arrendamiento mensual en la suma de quinientos mil bolívares y en caso de prorrogarse el contrato, sería ajustado por el arrendador. Así mismo señala que en la cláusula décima se estipuló que el arrendador tendría el derecho de inspeccionar el inmueble a fin de constatar las condiciones en que se encontraba y la arrendataria se comprometió a facilitar la entrada a las dependencias de éste; indicando también que en la cláusula décima segunda se estableció que todas las cláusulas del contrato se consideraban esenciales y obligatorias por lo que la violación a cualquiera de ellas, le daría derecho al arrendador a solicitar la resolución o el cumplimiento. En este sentido manifiesta que, expresándole su interés en terminar el contrato, le ofreció en venta el inmueble por tener el derecho preferente y ante la falta de contestación, le remitió una segunda comunicación en la que daba por terminado el contrato por lo que el mismo era improrrogable. En este sentido expresa que vencido como se encuentra el término de un año y por continuar la arrendataria en el inmueble, el contrato dejó de ser por tiempo determinado y se convirtió a tiempo indeterminado, razón por la cual y ante el hecho de que la arrendataria no ha permitido el acceso al inmueble a fin de que el arrendador inspeccione el mismo incurriendo de ese modo en la violación de la cláusula décima del contrato, es por lo que con fundamento en el literal “f” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios procede a demandar a la ciudadana Jeannette Friedman Yustiz por desalojo para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal en entregar el local comercial arrendado sin plazo alguno, totalmente desocupado de personas y cosas, en el mismo perfecto y buen estado de funcionamiento, solvente de los servicios de agua, energía eléctrica y aseo urbano con el último recibo debidamente cancelado. Solicita la condenatoria en costas, reservándose demandar las acciones de daños y perjuicios a que hubiere lugar.
Por su parte la demandada en su escrito de contestación niega, rechaza y contradice la pretensión del actor, negando los hechos y el derecho invocados por este. Niega y rechaza la existencia de un único contrato de arrendamiento, afirmando que en fecha 30-05-2005 fue autenticado un primer contrato y luego un segundo, que fue suscrito el 31-08-2006. Niega y rechaza haber recibido comunicaciones oportunas por parte del demandante, alegando que en ningún momento recibió con 30 días de anticipación al vencimiento del contrato manifestación de la intención de no renovar el mismo, antes bien, manifiesta que ante la negativa del arrendador de recibir el pago de los cánones se vio obligada consignar los mismos por tribunales. Niega y rechaza el incumpliendo a la cláusula décima y de no haber dado cumplimiento a lo establecido en el literal “f” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, manifestando que la realidad de los hechos es que en innumerables oportunidades solicitó verbalmente al arrendador que entrara al local para que evidenciara la grave situación de filtración del inmueble la cual le afectaba considerablemente, no sólo por el riesgo humano al que estaba expuesta, sino también los daños materiales que en repetidas oportunidades le ocasionó la filtración, que provenía del piso del lugar de habitación del arrendador que a su vez constituye el techo del inmueble que ocupa. En este sentido afirma que viendo que fueron infructuosas las gestiones realizadas ante el arrendador para que solventara dicha situación, solicitó una inspección a Los Bomberos del Estado Lara para obtener prueba fidedigna de tan grave situación y tomar la iniciativa como en efecto lo hizo, de solventarla. Niega la condenatoria en costas y solicita sea desecha la acción propuesta.
Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación debe en primer término examinar quien decide, la pretensión deducida en el libelo, ya que del examen de la misma y la determinación de su procedencia se derivará la posibilidad de que el Tribunal pueda conocer los otros aspectos del juicio; en este sentido se observa que la parte demandante en su libelo refiere que tiene celebrado un contrato de arrendamiento con la demandada el cual inicialmente lo fue a tiempo determinado pero luego al ofrecerle el inmueble en venta y no haber aceptado la propuesta, le comunicó su intención de darlo por terminado habiéndose indeterminado el contrato por haber transcurrido el año de vigencia y continuar la inquilina en el inmueble arrendado razón por la cual demanda el desalojo con fundamento en el literal “f” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por haber incurrido la arrendataria en la violación de la cláusula Décima del contrato al no haber permitido la inspección del inmueble por parte del arrendador. Tal planteamiento requiere en primer lugar un análisis minucioso de la cláusula contractual del contrato que se acompaño al libelo el cual al no haber sido impugnado surte pleno valor probatorio en este proceso de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el cual corre inserto del folio 5 al 8, a la luz de la facultad de interpretación que otorga a los jueces el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, observándose que dicha cláusula textualmente señala lo siguiente: “La duración de este Contrato es de un (1) año, contado a partir del 01 de Junio de 2.006, prorrogables por períodos iguales, previo acuerdo escrito entre las partes, salvo que por alguna razón, alguna de ellas decida rescindir del contrato, quedando entendido que cualquiera de las partes según el caso, dará aviso por escrito a la otro, con treinta (30) días de anticipación a la fecha de terminación del plazo que se fijó para la vigencia del contrato, o de sus prórrogas si las hubiere.” De acuerdo con el contenido de esta cláusula queda claro que las partes pactaron un contrato a tiempo fijo y determinado de un año prorrogable por períodos iguales, siempre que ambas así lo acordaren por escrito; es decir que de no haber comunicación escrita sobre la prorroga anual, debía considerarse terminado el contrato y comenzaría entonces a correr la prorroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios donde se estipula, que en los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario por un lapso máximo de seis meses si la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un año o menos. Transcurrido el plazo de prorroga legal si las partes continúan la relación es decir, el arrendador consiente que el arrendatario siga ocupando el inmueble y este último permanece en él, pagando el canon de arrendamiento y cumpliendo las demás obligaciones legales a su cargo entonces si podemos decir que la relación se ha indeterminado. En este caso el demandante alega que comunicada a la arrendataria la venta del inmueble ésta manifestó no estar interesada, razón por la cual la arrendadora participó su voluntad de no continuar la relación de arrendamiento convirtiéndose éste en indeterminado sin embargo quien juzga observa que de acuerdo a lo previsto en la cláusula lo estipulado por las partes fue, que para la renovación era necesario un acuerdo previo y escrito de las partes, de manera que al no expresarse esa voluntad el contrato debía considerarse como no renovado contractualmente por lo que operaria la prorroga legal y solo luego de vencida la prorroga legal si las partes continuaban con la relación, ésta se convertiría en indeterminada por efecto de la tácita reconducción en estricta sujeción a las previsiones del artículo 1614 del Código Civil. Constatándose que el contrato que cursa en los autos, vencía el día el 01 de junio de 2007, y al no haberse renovado pues no hay prueba de ello en autos, comenzó a correr la prorroga legal de seis meses por no constar en autos tampoco la existencia de otro contrato o la prueba de que la relación arrendaticia lleva más tiempo que el establecido en el contrato que se acompaño al libelo, por lo tanto la prorroga legal vencía el 01 de diciembre de 2007 constatándose que la demanda fue interpuesta el 18-07-2007 es decir antes del vencimiento de la prorroga legal período en el cual por disposición expresa de la ley la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado como en efecto lo establece el último párrafo del artículo 38 que textualmente reza: “...Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”. Siendo por tanto el contrato de autos a tiempo determinado y así queda establecido.
Determinada la naturaleza jurídica del contrato celebrado debe proceder quien decide a establecer la procedencia o no de la pretensión ejercida por el actor quien fundamenta su petición en el artículo 34 literal “f” de la tantas veces citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que textualmente dispone: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:..f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del Inmueble”, según lo cual y de una somera lectura de la norma se deriva claramente que el presupuesto inicial de procedencia de la causal es, que se trate de un contrato sin limite de tiempo ( indeterminado) y que el inquilino haya incurrido en la violación del Reglamento interno del inmueble vale decir, se refiere a los inmuebles regidos por la Ley de Propiedad Horizontal pues la misma norma aclara que a los efectos de este literal se entiende por reglamento interno el Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, en otro caso será menester que conjuntamente con el contrato se acompañe el documento que sirve de reglamento interno, caso por ejemplo de las modernas urbanizaciones que si bien no entran dentro del régimen de propiedad Horizontal, están sometidas a un reglamento especifico que regula gastos y áreas de uso común. Ahora bien, de acuerdo con lo expuesto antes, el contrato de autos es a tiempo determinado de manera que será menester establecer si el petitum contiene un error de fundamentación jurídica o si por el contrario el demandante erró al fundamentar su petición desde el punto de vista de los hechos que la constituyen. En el primer caso es decir error en la fundamentación jurídica el juez al no estar vinculado por la calificación jurídica de las partes puede en base al principio “iura novit curia” desestimar la calificación jurídica dada por el actor y establecer la calificación jurídica que corresponda declarando con lugar, de ser procedente la demanda interpuesta, en tanto que si lo ocurrido fue, que el actor erró al plantear su pretensión basándose en hechos a los cuales no les corresponde la calificación jurídica ni las consecuencias que le ha asignado, lo procedente será desechar la demanda. En este sentido se observa que el demandante en su escrito libelar cuando narra los hecho manifiesta que fundamenta su demanda en que la arrendataria tratándose de una relación a tiempo indeterminado a incumplido con la cláusula del contrato que autoriza al arrendador a inspeccionar el inmueble encontrándose en consecuencia incursa en la causal de desalojo prevista en el literal “f” del artículo 34 de la Ley siendo por tanto no un error en la fundamentación legal sino en el planteamiento de los hechos, ya que parte del supuesto equivocado de que la relación de arrendamiento se encuentra indeterminada por haber vencido el contrato y habérsele notificado su terminación, permaneciendo la inquilina en el inmueble cuando lo cierto es que estaba plenamente vigente la convención celebrada por mandato legal al encontrarse la arrendataria en período de PRORROGA LEGAL. Período en el cual si ocurre algún incumplimiento en las cláusulas contractuales lo procedente será demandar la resolución del contrato como un medio de ponerle fin antes de que concluya el período de prorroga legal ordenada en la ley y que en este caso era de seis meses. En consecuencia no le estaba dado al arrendador demandar la desocupación sustentada en el artículo 34 de la Ley Especial sino la resolución con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil.
En relación a este aspecto el procesalista patrio Arístides Rangel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano Tomo II, expresa: “en el régimen del proceso, la afirmación de los hechos o estado de cosas es una carga importantísima, que pesa sobre las partes, porque el ordenamiento jurídico liga las consecuencias jurídicas a la realización de los hechos correspondientes, supuestos en abstracto por la norma, de modo que quien pretende una consecuencia jurídica a su favor, tiene la carga de afirmar o alegar los hechos cuya realización supone la norma” y agrega el tratadista que: “la carga de la afirmación de los hechos es correlativa a la carga de la prueba de los mismos por lo que quien afirma un hecho, tiene la carga de probarlo y no puede probarse un hecho que no haya sido afirmado anteriormente por la parte”.
En otras palabras, es importante e imprescindible que en la función de juzgamiento se determine si lo pretendido por la parte actora tiene la consecuencia jurídica que ella solicita, vale decir que su petición se corresponda con la hipótesis normativa y si tal pretensión fue debidamente demostrada durante el curso del proceso. De suerte que erró el demandante al pretender el desalojo del inmueble por estar incursa la arrendataria en la causal de desalojo que señala por encontrarse vigente el contrato para la fecha en que fue propuesta la demanda. De manera que no se trata de un problema de simple calificación jurídica sino como bien lo señala el procesalista Arístides Rengel Romberg que los hechos afirmados por el demandante no se adecuan a las consecuencias jurídicas que pretende el demandante. Es igualmente importante reproducir en este fallo parte de lo expresado por el Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia proferida por la Sala Constitucional el 7 de marzo de 2007, caso Zazpiak Inversiones C.A. con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondon Haaz conociendo en amparo Constitucional en la que se dejó claramente sentada la diferencia y la imposibilidad de declarar con lugar la demanda en casos como estos. Al respecto señaló la Sala lo siguiente: “…Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique Cruz es a tiempo determinado hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…);y por ser el contrato que vincula a las partes un contrato a tiempo determinado,(…)”, lo que evidencia que, el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio. Por lo cual considera ésta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de resolución o de cumplimiento del contrato de arrendamiento y no de desalojo. Así se decide.”
Por todos los argumentos precedentemente expuestos considera quien decide que, la pretensión deducida debe quedar desechada y así se decide quedando por efecto de esta declaratoria eximida quien dictamina de entrar a conocer los otros aspectos del juicio por cuanto la misma excluye tal posibilidad y así se determina.
En consideración a lo antes expuesto este Tribunal Administrando Justicia En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de Desalojo interpuesta por el ciudadano JOSÉ ROSELIANO GARCÍA MANZANARES, contra la ciudadana JEANNETTE FRIDMAN YUSTIZ, todos suficientemente identificados en la narrativa de este fallo. Se condena a la parte vencida al pago de las costas procesales conforme lo dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veinticinco (25) días del mes de abril del año dos mil ocho (2008). Años: 197º y 149º.
La Juez,

Dra. Libia La Rosa de Romero
La Secretaria,

Audrey Lorena Pinto
En la misma fecha se publicó, siendo las 11: 05 a.m.
La Sec.,