TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintidós de abril de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO : KP02-V-2007-002478
Exp. 13.224 / Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento
Se inició el presente procedimiento por ante este Tribunal mediante auto de admisión del libelo de demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpusiera el abogado en ejercicio Ricardo Sánchez Peña, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 51.040, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la sociedad INMOBILIARIA LOMAS DEL MAR, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Lara en fecha 26-12-2003, bajo el N° 42, Tomo 45-A, representada por los ciudadanos GIOVANNI PASCUCCI STELLUTO y CALOGERO ANTONIO FARRUGGIO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 4.727.058 y 986.627 respectivamente ambos de este domicilio, contra la firma mercantil SUPLYKITS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 25-02-2002, bajo el N° 34, Tomo 8-A, representada por la ciudadana MARÍA ALEJANDRA CASTILLO LEIVA, venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de Identidad N° 10.780.266 y de este domicilio.
Admitida la demanda en fecha 18-06-07 se emplazó a la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a su citación a fin de dar contestación a la demanda, librándose compulsa el 25-06-07. En fecha 20-07-07 el apoderado actor procede a reformar la demanda, dictándose auto de admisión el 30-07-07, siendo librada la compulsa el 24-10-07. En fecha 05-11-07 diligencia el Alguacil del tribunal manifestando la imposibilidad de lograr la citación personal de la demandada, por lo que una vez solicitada, acordada y cumplidas las formalidades de la citación por carteles, se le designó defensor de oficio recayendo dicho nombramiento en la abogada Mirvic Cristina García, quien aceptó el cargo y prestó juramento de Ley. En fecha 06-02-08 el apoderado actor sustituye poder en el abogado Euclides Sebastiani, reservándose su ejercicio. Cumplida la citación personal de la defensora de oficios, ésta compareció en la oportunidad legal y dio contestación a la demanda. En la oportunidad de promover pruebas, ambas partes consignan escritos. Concluidas las etapas del juicio y estando en la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:
Manifiesta la parte actora como objeto de su pretensión que, tal y como se desprende de los contratos marcados “B” y “C”, que acompaña al libelo, su poderdante a través de su Administradora Carmela Anna Mossuto de Farruggio y quien estando debidamente autorizada para ello, cedió en arrendamiento a la demandada de autos un inmueble constituido por una oficina signada con el N° 3-8, ubicada en el Sector Milenium Centro Empresarial, 3° piso del Edificio Torre Milenium situado en la prolongación de la Avenida Los Leones, carrera 2 de la Urbanización El Parral de esta ciudad; la cual tiene una superficie aproximada de setenta metros cuadrados con ochenta y un centímetros cuadrados, cuyos linderos particulares son: NORTE: con pasillo sur; SUR: con fachada sur del Edificio; ESTE: con oficina 3-7 y OESTE: con fosa de ascensores; con su respectivo puesto de estacionamiento identificado con el N° 115, ubicado en el sótano 2 del edificio. Continúa manifestando el apoderado actor que de acuerdo a la cláusula segunda del último contrato, el mismo tendría una duración de un año fijo contado a partir del 01-04-05 hasta el 01-04-06, pudiendo ser renovado por un año más siempre que una de las parte manifestara a la otra su voluntad de renovarlo; en este sentido aduce que por el hecho de que la voluntad de renovar el contrato no fue manifestado por ninguna de las partes, el mismo terminó el 01-04-06 por lo que a partir de esa fecha comenzó a correr la prórroga legal de un año, que es el lapso correspondiente al tiempo de duración de la relación arrendaticia de dos (02) años conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que a su vez feneció el 01-04-07. En este sentido señala que aunque la prórroga legal opera de pleno derecho, ambas partes ratifican su duración y vencimiento a través de convenio escrito en el que también acuerdan un incremento en el canon mensual por el tiempo que dure la prórroga legal, en la suma de cuatrocientos sesenta y cinco mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 465.750,00) quedando vigente en todas y cada una de sus partes el contrato celebrado el 02-04-05; convenio que reproduce marcado “D”. En este sentido manifiesta que la arrendataria adeuda el canon de arrendamiento de los meses de febrero y marzo de 2007 que corresponden al lapso de prórroga legal, señalando que han sido infructuosas todas las diligencias tendientes a que la inquilina cumpla con su obligación. Señala igualmente que en la cláusula segunda del contrato se estableció la cláusula penal de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00) diarios por concepto de indemnización de daños y perjuicios. Por todo lo anterior y con fundamento en los artículos 28, 33, 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1159, 1167 y 1592 ordinal 2° del Código Civil, procede a demandar a la firma mercantil SUPLYKITS, C.A. para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal en el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado y proceda a entregar el inmueble totalmente desocupado tanto de personas como de bienes. Así mismo solicita por concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados la suma de novecientos treinta y un mil quinientos bolívares (Bs. 931.500,00) correspondientes a los dos últimos meses de la prórroga legal, es decir febrero y marzo de 2007 y la cantidad de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00) por cada día de retardo en la entrega efectiva del inmueble arrendado. Solicita igualmente la condenatoria en costas y por último estima la demanda en cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00)
En la oportunidad de contestar la demanda la defensora designada procede a rechazar, negar y contradecir la demanda en todos y cada uno de sus términos tanto en los hechos como en el derecho. Niega que su representada deba desocupar el inmueble tanto de personas como de cosas, rechaza y niega que adeude los cánones de arrendamiento de los meses de febrero y marzo de 2007 por cuanto alega se encuentra solvente y en consecuencia niega y rechaza que deba pagar la cantidad de treinta y cinco mil bolívares diarios por cada día de retardo en la entrega del inmueble. Rechaza y niega que deba pagar por vía indemnizatoria la suma de novecientos treinta y un mil quinientos bolívares provenientes de los cánones supuestamente adeudados. Niega y rechaza la condenatoria en costas, solicitando que sea declarada sin lugar la demanda en la definitiva.
Siendo estos los términos en que quedó trabada la litis, quien juzga debe proceder en primer término a establecer la naturaleza jurídica del contrato celebrado y que une a arrendador y arrendatario, observándose que la parte demandante trajo a los autos dos contratos de arrendamiento privados y que se encuentran agregados, el primero desde el folio 6 al 8 y el segundo del folio 9 al 11 los cuales, al no haber sido impugnados surten pleno valor probatorio en la presente causa de acuerdo a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil . Del contenido de la cláusula segunda del contrato inserto a los folios 9, 10 y 11 el cual manifiesta el actor, fue el último celebrado, se estableció una duración de un año contado a partir del 01 de abril del 2005 hasta el 01 de abril del 2006, prorrogable por un año más siempre que una de las partes manifestara a la otra su voluntad de renovarlo y de no llegar a un acuerdo, la arrendataria debería entregar el inmueble al vencimiento del contrato. Ahora bien, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que, en los contratos a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las reglas previstas en la norma; estipulándose en el literal b) de la misma, que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menor a cinco, se prorrogará por un lapso máximo de un año. De manera que en el presente caso, la consecuencia del vencimiento fue que operara la prórroga legal a partir del 01-04-06 hasta el 01-04-07, al no constar en autos que se haya cumplido con la condición de haber notificado alguna de las partes su deseo de renovarlo. Constando en autos que éstas dejaron claramente establecido en el convenio suscrito, y que corre al folio 12, que igualmente surte valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, las condiciones contractuales bajo las cuales las partes quedarían vinculadas durante el tiempo en que transcurriría la prórroga legal; lo que evidencia que se trata de un contrato a tiempo determinado siendo ésta su naturaleza jurídica y así queda establecido.
Ahora bien, entrando a resolver el fondo de la controversia, el Tribunal observa que la pretensión deducida por el actor en el libelo, consiste en que sea condenada la demandada al cumplimiento del contrato por vía judicial, lo que se traduce en la entrega del inmueble por efecto del vencimiento del contrato así como de la prórroga legal correspondiente de un año, por lo que solicita la indemnización de los daños y perjuicios que se traducen en el pago de las mensualidades insolutas durante los dos últimos meses de la prorroga legal el pago de la suma de treinta y cinco mil bolívares por cada día de retardo en la entrega del inmueble, como cláusula penal. Por su parte la defensora de oficio en su escrito de contestación rechaza y niega la pretensión de la actora manifestando estar su representada solvente en el cumplimiento de su obligación; en relación a éste aspecto el procesalista patrio Aristides Rengel Romberg en su obra Tratado de derecho procesal Civil venezolano Tomo II expresa: “En el régimen del proceso, la afirmación de los hechos o estado de cosas es una carga importantísima, que pesa sobre las partes, porque el ordenamiento jurídico liga las consecuencias jurídicas a la realización de los hechos correspondientes, supuestos en abstracto por la norma, de modo que quien pretende una consecuencia jurídica a su favor, tiene la carga de afirmar o alegar los hechos cuya realización supone la norma” y agrega además que, “la carga de la afirmación de los hechos es correlativa a la carga de la pruebas de los mismos por lo que quien afirma un hecho, tiene la carga de probarlo y no puede probarse un hecho que no haya sido afirmado anteriormente por la parte.” Observando ésta sentenciadora que, durante el curso de la causa la demandante trajo a los autos los contratos celebrados así como el convenio suscrito por las partes para tener vigencia durante la prorroga legal elementos estos que permiten comprobar fehacientemente que en efecto el contrato celebrado se venció así como el lapso de prorroga legal recayendo en cabeza de la demandada la carga de demostrar lo contrario al incumplimiento que le imputa la demandante, esto es que las partes continuaban vinculadas contractualmente o que, en su defecto había dado cumplimiento a la obligación de entregar oportunamente el inmueble arrendado por lo que con fundamento en las normas legales vigentes específicamente el artículo 1.159 del Código Civil, en donde se señala que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, en concordancia con lo dispuesto en el articulo 1.167 del mismo Código en donde se estipula que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, es por lo que la presente acción debe prosperar y en consecuencia condenarse a la demandada a la entrega del inmueble arrendado y así queda establecido.
Solicita igualmente la parte demandante que la demandada sea condenada al pago de la cantidad de novecientos treinta y un mil quinientos bolívares (Bs. 931.500.00) por concepto de daños y perjuicios ocasionados a la arrendadora equivalente a los cánones de arrendamiento insolutos más la suma de treinta y cinco mil bolívares (Bs.35.000.00) diarios por el retardo en la entrega del inmueble después del término del contrato y de la prorroga legal de acuerdo a lo estipulado en la cláusula séptima. En este sentido establece el artículo 1167 del Código Civil tantas veces citado que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Esto significa que siempre podrá el contratante optar entre la resolución o el cumplimiento y en ambos casos puede conjunta o separadamente reclamar el pago de los daños que la inejecución o la ejecución tardía del contrato han generado y para esto deberá demostrar la relación de causa a efecto entre la conducta culposa del otro contratante y el daño o perjuicio generado. Así mismo es necesario señalar que las partes pueden pactar contractualmente el pago de los daños y perjuicios y predeterminar en una cláusula contractual el monto que por ese concepto debe pagar la parte que culposamente incumpla. Esta cláusula se denomina “cláusula penal” así, el artículo 1258 del Código Sustantivo estipula que la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, lo que implica que al estipularse una cláusula penal el pago de los daños solo podrá circunscribirse a lo contractualmente pactado y agrega la norma que, el acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo. Vale decir que cuando se estipule una cláusula penal queda excluida la posibilidad de reclamar además el pago de la obligación principal como equivalente a los daños causados y sólo sería posible obtener las dos prestaciones es decir la principal y la fijada en la cláusula penal si expresamente se señala en el contrato que la cláusula penal solo se estipula para compensar el retardo. En este caso las partes de acuerdo a lo que se desprende de la cláusula segunda convinieron en que, en caso de no renovar el contrato la arrendataria debería “desocupar el inmueble el día de vencimiento del plazo, o de su prórroga si fuere el caso, de lo contrario debería pagar la suma de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00) DIARIOS, por concepto de Cláusula Penal, hasta el día de su total desocupación, sin que los daños y perjuicios que se ocasionen a LA ARRENDADORA tengan que ser probados...” esto quiere decir que si hubiere retardo en la entrega del inmueble después del término establecido del contrato y de su prorroga legal, la arrendataria cancelaría la cantidad de treinta y cinco mil bolívares (Bs.35.000.00) por cada día de retraso, por concepto de cláusula penal, de manera que no puede el demandante reclamar el pago por concepto de indemnización de daños y perjuicios de la cantidad de novecientos treinta y un mil quinientos bolívares (Bs. 931.500.00) por el retardo en la entrega del inmueble que sería el equivalente al pago del canon de arrendamiento que no es otra cosa que la obligación principal y pedir además el pago de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000.00) diarios por el retardo, pues la cláusula aludida estipuló un pago determinado por concepto de indemnización de daños y perjuicios y de retardo, por lo que esta juzgadora no puede sino condenar a la demandada al cumplimiento indemnizatorio establecido en la cláusula penal y así se decide.
En fuerza de las anteriores consideraciones este Tribunal Administrando Justicia En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento instaurada por la empresa mercantil INMOBILIARIA LOMAS DEL MAR, C.A. contra la firma mercantil SUPLYKITS, C.A., suficientemente identificadas al inicio de este fallo. En consecuencia vencido como se encuentra el contrato de arrendamiento y el lapso de prorroga legal se condena a la demanda a entregar el inmueble arrendado libre de personas y cosas, constituido por una oficina signada con el N° 3-8 y su respectivo puesto de estacionamiento, situada en el Sector Milenium Centro Empresarial, en el piso 3 del Edificio Torre Milenium, ubicado en la prolongación de la Avenida Los Leones, Carrera 2 de la Urbanización El Parral, de esta ciudad de Barquisimeto. Se condena igualmente a la demandada al pago de la cantidad de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000.00) diarios por el retardo en la entrega del inmueble y como indemnización por los daños y perjuicios causados a la actora calculados a partir del vencimiento de la prórroga legal es decir desde el 01 de abril de 2007 y hasta que se produzca la entrega definitiva del inmueble arrendado. No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los veintidós (22) días del mes de abril del año dos mil siete (2007) Años: 197° y 149°.
La Juez,

Dra. LIBIA LA ROSA DE ROMERO
La Secretaria,
AUDREY LORENA PINTO
En la misma fecha se publicó, siendo las 2:36 p.m.
La Sec.,