TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dos de Abril de dos mil ocho
197º y 149º

ASUNTO: KP02-V-2007-000824

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: MIRIAM JANEY SUAREZ y JIMI ROGELIO SUAREZ PICHARDO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.603.353 y 2.603.950, respectivamente, en su carácter de herederos de la ciudadana CLEMENTINA DE LAS MERCEDES PICHARDO DE SUAREZ, titular de la cédula de identidad N° 404.227.

APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDANTE RECONVENIDA: Nelsa Cristina de Abi Hassan, Teresa Kharachi y Zalg S. Abi Hassan, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 90.350, 90.343 y 20.585, respectivamente.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: GREGORIA MOSQUERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.256.467.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Antonio Figueroa, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 90.008.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesto por los ciudadanos Miriam Janey Suárez y Jimi Rogelio Suárez Pichardo, ya identificado, a través de sus Apoderadas Judiciales, en el que manifiestan como fundamento de su pretensión que consta del documento autenticado de arrendamiento, con Opción a Compra Venta, por ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 12 de Diciembre de 2003, bajo el N° 32, Tomo 180, de los Libros de Autenticaciones, llevados por esa Notaria, que su difunta madre otorga en arrendamiento con opción a compra, un inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, carrera 15 entre calles 49 y 50, N° 49-33, de esta ciudad de Barquisimeto, Municipio Autónomo Iribarren, Parroquia Concepción el Estado Lara, constituido por un lote de terreno y las bienhechurías sobre el construidas. Que en un primer momento dicho terreno se encontraba en calidad de enfiteusis según data de posesión de fecha 18 de Octubre de 1971, folios 88 vto. 89, bajo el N° 34-05 del Libro 75 de Registro de Datos de Posesión y bajo el N° 597, letra S, del Catastro de Ejido, con una superficie de SEIS METROS CON CINCUENTA CENTÍMETROS (6,50 Mts.) de frente por DIECINUEVE METROS (19 Mts) de fondo, para un total de CIENTO VEINTITRES METROS CON CINCUENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (123,50 Mts.), la cual se incluye en el documento de opción antes mencionado y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: con propiedad que es o fue de Juvenal Linárez; SUR: con carrera 15 Av. Francisco de Miranda que es su frente; ESTE: con propiedad que es o fue de Vidal Suárez y OESTE: con propiedad que es o fue de Ramón Angarita. Que dicho inmueble pertenece a la Sucesión según consta de documento protocolizado el 16 de Noviembre de 2006 por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 45, Tomo 26, Protocolo Primero, de conformidad con la Cláusula Primera del referido contrato. Que en la Cláusula Segunda del mismo, se estableció que el arrendamiento con opción a compra sería de SEIS (06) meses contado a partir del día de la firma del contrato y que en ese tiempo, conforme al contrato, el IPASME le daría curso al crédito que estaba solicitando el arrendatario optante ente ese Instituto dependiente del Ministerio de Educación. Que es así que en la misma cláusula, las partes expresaron que durante ese tiempo, la compradora se comprometía a vender y la optante arrendataria a comprar el inmueble. Que se dio cumplimiento al lapso establecido y que al no ser aprobado el crédito por el IPASME, el contrató se prorrogó de manera tácita por un tiempo igual, por lo cual en virtud del tiempo, desde el año 2003 hasta la fecha, los compradores no han dado muestra de adquirir el inmueble, pese a las notificaciones y reuniones que se han mantenido con las mismas, alegando que la Institución IPASME, no le ha aprobado el crédito por cuanto el inmueble no es propio y que dada la situación, se le ha notificado a los vendedores de la documentación requerida para que proceda a la compra del inmueble y que estos han hecho caso omiso. Que conforme a la cláusula tercera, para el momento en que se pautó la opción de compraventa, se estableció como precio la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (32.000.000, oo Bs.), que la optante entregaría al momento de la firma del documento definitivo de la venta, por ante el Registro Subalterno respectivo, por lo cual, la compradora no ha dado muestra desde su inicio de adquirir el inmueble, y que en los actuales momentos no es posible mantener el precio en virtud de encontrarse vencido en el contrato de opción a compra. Que conforme a la Cláusula Cuarta, se recibió de la optante la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (7.000.000, oo Bs.) como inicial del precio de la venta con la condición de que a la misma se le daría uso para tener al día lo referente a los servicios básicos, pago de impuestos municipales y estadales hasta lograr las solvencias respectivas. Que como Cláusula Penal se estableció que si la vendedora decidiera no vender y el plazo establecido se haya cumplido, devolvería a la optante la cantidad dada en opción más una cantidad igual por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados y que en caso de que la decisión proviniera de la optante ésta perdería la cantidad dada como opción por el mismo concepto. Que es el caso que desde el mes de Junio de 2004se le ha notificado a la optante arrendataria sobre la venta del inmueble, indicándosele que a pesar del lapso establecido en el contrato, la documentación de propiedad y demás documentos requeridos han estado a su disposición, para dar lugar a la venta definitiva por lo cual han hecho caso omiso a todos los llamados como a la entrega del inmueble por cumplimiento de contrato de arrendamiento. Que en el mes de Enero se notificó a la compradora nuevamente del vencimiento del contrato y que en consecuencia se le exigió la entrega del inmueble por haber expirado el término del contrato de opción a compra y que por tanto la venta no sería posible realizarla en los términos planteados en el contrato. Que de ello resultó telegrama enviado donde se le notificó la expiración del contrato de opción a compra. Fundamentaron su pretensión en los artículos 1.133, 1.134, 1.160, 1.161, 1.167, 1.211, 1.212, 1.264, 1.488, 1.486, 1.527 y 1.528 del Código Civil. Continuó exponiendo que la opción de venta no constituye propiamente un contrato y que es cuando ella se ejerce que el contrato toma fisonomía propia y que si eso es así, lo correcto es que al convertirse en venta perfeccionada, surjan las necesidades de precisar la oportunidad de pagar el precio siendo esta, el momento en que se otorga el documento público de la venta, a menos que en el escrito se estipule expresamente que el pago se haría antes del otorgamiento. Que no existe ninguna duda que el contrato trascrito, constituye por su propia naturaleza un contrato preparatorio para la venta futura o definitiva como lo es la opción de venta como lo denominaron las partes. Que la obligación principal del comprador es pagar el precio y que esto no se ha realizado por la parte optante y que la del vendedor es transferir la propiedad al comprador del bien vendido lo cual no ha ocurrido por la mora del optante, por lo quedó consumado el incumplimiento. Que en cuanto a la obligación asumida en la Cláusula Segunda, ésta no comparte una condición suspensiva en el estricto sentido de la frase, sino que es más bien el resultado de una estipulación o cláusula del contrato que impone una carga al obligado, que excluye una condición en el estricto sentido del vocablo y que debe ser cumplida en los límites y alcances que la misma obligación impone. Que ésta obligación consistió en gestionar o tramitar el traspaso del crédito identificado en el contrato y dentro del lapso estipulado para ello. Que no se cumplió por la optante y que por tanto no fue posible la transmisión de la propiedad. Que por todas las circunstancias de hecho y fundamentos de derecho señalados, es por lo que formalmente demandan como en efecto lo hacen a la ciudadana Gregoria Mosquera, en su carácter de optante arrendataria del inmueble identificado a los fines de que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, en los siguientes términos: Primero: que reconozca que el contrato privado constituye un contrato de opción a compra y por ende preparatorio de compra venta, en el cual se tramitó la negociación, Segundo: que reconozca que son legítimos propietarios del inmueble objeto de la compra venta, Tercero: que reconozca que no cumplió en la forma señalada las condiciones del contrato y Cuarto: que convenga en la Resolución del Contrato de Opción a Compra Venta y les haga entrega del inmueble. Solicitó decreto de Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la negociación y estimaron la pretensión en la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (7.000.000, oo Bs.).
En fecha 19 de Marzo de 2007, se admitió la demanda.
En fecha 21 de Marzo de 2007, se Negó el decretó de Medida de Prohibición De Enajenar y Gravar solicitada.
En fecha 29 de Junio de 2007, el Apoderado Judicial de la parte demandada, mediante escrito, presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos: rechazó, negó y contradijo lo alegado por la parte actora en su libelo de la demanda, por cuanto en el Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra que celebró con la ciudadana Clementina de las Mercedes Pichardo de Suárez, acordaron las partes, que si cumplido el lapso establecido en la Cláusula Segunda, en lo que se relaciona con el tiempo de duración de SEIS (06) meses y el crédito no ha sido aprobado por el IPASME, el contrato se prorrogaría de forma tácita. Que al acordar la prórroga tácita sin límite alguno en el número de veces de su concurrencia, queda entendido que es hasta que se apruebe el crédito por parte de IPASME. Que resulta improcedente la demanda de los actores, pues al acordar las partes la prórroga tácita admiten la formación de un nuevo contrato deduciéndose su voluntad de no proceder en forma distinta al vencer el primer contrato. Que las partes al acordar la prórroga tácita, manifiestan su voluntad de la formación de la formación de nuevos contratos las veces que sea necesario hasta la aprobación del crédito por el IPASME. Que las partes al acordar la prórroga tácita, están reconociendo y previendo la dificultad que existe para que el IPASME apruebe el crédito en el tiempo acordado inicialmente. Que además el canon de arrendamiento acordado, se fijó en el contrato en CIEN MIL BOLÍVARES (100.000, oo Bs.) hasta la aprobación del crédito por el IPASME y que lo ha venido pagando puntualmente a la vendedora. Que los contratos de opción de compra constituyen propiamente un contrato de compra-venta, como lo es el contrato celebrado por las partes. Seguidamente reconvino a los ciudadanos Miriam Janey Suárez y Jimi Rogelio Suárez, en su condición de herederos de la ciudadana Clementina de las Mercedes Pichardo de Suárez, exponiendo que les ha notificado de toda la documentación que le deben suministrar por ser requerida por el IPASME para proceder a los trámites para la compra de los mismos, y que los mismos han hecho caso omiso de esas notificaciones, a pesar de la urgencia de su pedido del documento de propiedad del inmueble y que se considera en mora de incumplimiento. Que el contrato original lo firmó con la ciudadana Clementina de las Mercedes Pichardo (VIUDA) de Suárez, en fecha 12 de Diciembre de 2003. Que lamentable muere y orientó a su DOS (02) herederos, los ciudadanos Miriam Janey Suárez y Jimi Rogelio Suárez, para que agilizaran y realizaran la Declaración Sucesoral, la cual obtuvieron bajo el N° 1071, en fecha 26 de Noviembre de 2004 y que todo ese tiempo estuvieron en mora por no poseer dicha declaración sucesoral. Que luego de que la obtuvieron, continuó urgiéndoles que le entregaran la documentación de propiedad del inmueble y demás documentos requeridos, pero que hasta la fecha no lo han hecho. Que la razón es que los demandantes protocolizaron la propiedad del inmueble, como perteneciente a la Sucesión, el 16 de Noviembre de 2006 por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 45, Tomo 26, Protocolo Primero. Que durante todo ese tiempo también estuvieron en mora por no haber registrado el inmueble como perteneciente a la Sucesión. Que con esto se demuestra que la vendedora no ha dado cumplimiento a su obligación de entregar el documento de propiedad del inmueble a objeto de que proceda a la solicitud del crédito respectivo ante el IPASME y que a la vendedora aun se le considera en mora del cumplimiento. Que tal como lo establece el artículo 1.168 del Código Civil, cuando señala que en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, lo que constituye un Excepción de Pacto No Cumplido. Que por todo lo expuesto y en atención especial a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil es por lo que formalmente reconviene a los ciudadanos Miriam Janey Suárez y Jimi Rogelio Suárez, en su carácter de herederos de la ciudadana Clementina de las Mercedes Pichardo de Suárez, a los fines de que convengan en la Ejecución o Cumplimiento de Contrato o que en su defecto sean condenados a ello por el Tribunal y les ordene hacer entrega a la compradora del documento de propiedad del inmueble en referencia, registrado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 45, Tomo 23, Protocolo Primero, de fecha 16 de Noviembre de 2006, así como las solvencias respectivas a las cuales está comprometida. Solicitó que los demandantes sean condenados en costas. Estimó el valor de la Reconvención en la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (32.000.000, oo Bs.).
En fecha 02 de Julio de 2007, se admitió la Reconvención propuesta.
En fecha 10 de Julio de 2007, la Representación Judicial de la parte demandada reconvenida, mediante escrito, dio contestación a la reconvención propuesta, en el que rechazó, negó y contradijo que la parte demandada haya requerido la documentación durante el tiempo establecido en el contrato de opción a compra para llevar a cabo el debido cumplimiento de contrato, cuando ella tenía conocimiento que la propiedad sería entregada en forma definitiva, en el año 2004, lapso éste por el cual, las partes acordaron primeramente un lapso de SEIS (06) meses y una prórroga por el mismo lapso que se venció en Diciembre de 2004, y que por causas imprevistas, la madre de sus representados falleció lo que dio lugar a la regularización de la declaración sucesoral y por tanto a la documentación respectiva, pero que ello no era impedimento para que la demandada cumpliera con su obligación a través de la figura que establece el ordenamiento civil para entregar la cantidad de dinero y colocar en mora a sus representados. Que además de ello, una vez que la documentación se encontraba legalmente resuelta tanto lo concerniente a la declaración sucesoral como la documentación respectiva, se le notificó a la compradora de llevar a cabo el acto definitivo de venta y la disposición que tenía de la documentación para que procediera a ello y fijara la fecha, lo cual nunca lo realizó y los requirió. Rechazó, negó y contradijo que sus representados hayan hecho caso omiso para proceder a la entrega de los documentos originales, cuando en varias oportunidades le notificaron a la demandada que los mismos se encontraban a sus disposición y por ende, la necesidad de que esta diera cumplimiento para agilizar y entregar el pago que se había acordado en el contrato de opción a compra, a lo cual hizo caso omiso. Rechazó, negó y contradijo por ser falso, que el contrato se haya prorrogado por tiempo indeterminado por cuanto de la lectura el contrato se estableció que la prórroga de seis meses es solo un lapso igual. Que se estableció fecha tope para llevar a cabo la venta definitiva, pero que estando ya resuelto todo lo referente a ello, la demandada tuvo conocimiento de ello y que por tanto no dio ni ha dado cumplimiento a su obligación, por lo cual la mora o retardo la ha ocasionado el comprador y por tanto la resolución es procedente por el incumplimiento de la compradora quien en forma indebida se ha negado a cumplir con su obligación. Que el pago no puede ser condicionado a un tercero ajeno a la relación y que de hecho, en el referido contrato se estableció que el pago lo debió haber realizado el optante, tal y como rezan la Cláusula Tercera y Cuarta, que especifican que el optante entregaría la suma mediante un cheque de gerencia, lo cual no hizo durante dicho término ni le notificó a sus representados de la existencia y oferta del mismo. Que por ésta razón sus representados no están obligados a sujetarse a la voluntad de un tercero ajeno a la relación. Que una vez que la documentación fue debidamente expedida por la Alcaldía del Municipio Iribarren, protocolizada por ante el Registro Subalterno respectivo, a la demandada se le notificó mediante telegrama y mediante reuniones que se mantuvieron a los fines de informarle que la documentación estaba a su disposición para que se materializara la venta definitiva por el registro respectivo y que hizo caso omiso de los mismos y que se le notificó que el contrato se encontraba vencido por virtud del tiempo y por haber cumplido, por parte de su representado la obligación que le correspondía y que por tanto, la demandada no procedió a gestionar nada para llevar a cabo la venta, producto de su retardo e incumplimiento. Alegó a favor de sus representados la aceptación de la demandada de que la documentación se encontró debidamente registrada por ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito, de fecha 16 de Noviembre de 2006 y del cual la demandada reconoce a favor de sus representados, debido a las circunstancias que se presentaron con el fallecimiento de su madre, pero que igualmente se dio cumplimiento por lo que respecta a sus representados más no a la compradora. Que aun cuando para el eventual caso de que pudiera haber existido prórroga alguna, solo se considera una sola prórroga y que por tanto la compradora demandada se encuentra en mora frente a la ley y a sus representados. Que la demandada debió en todo momento dar cumplimiento a la obligación para que a sus representados se les considerara en mora. Rechazó, negó y contradijo que los supuestos cánones de arrendamiento pueden ser parte del cumplimiento del contrato, ya que solamente éstos deben estar referidos a la relación arrendataria que existe, más no pueden ser imputados al precio de la venta, por cuanto como se notificó a la vendedora que había expirado el término del contrato de opción a compra y que por su conducta y voluntad no cumplió, que por tanto la tenencia del bien en calidad de arrendatario y que se encuentra la demandada gozando del bien, los pagos están única y exclusivamente imputados a la relación arrendaticia y no a la futura venta. Que por lo expuesto, niega, rechaza y contradice lo expuesto por la parte demandada en su reconvención y la excepción de cumplimiento planteada ya que el incumplimiento ocurrido es por falta del demandado de no haber cumplido su obligación y no por la supuesta entrega de documento. Que el retardo y la mora son imputables al comprador demandado por haber asumido una actitud contumaz de no haber entregado la cantidad del precio pactado en los términos y condiciones expresados en el contrato y no esperar que la presente pretensión fuera planteada, porque con ello el deudor podría haber exigido su cumplimiento. Solicitó que la cantidad entregada a la propietaria quede como cumplimiento de la cláusula penal establecida, que por el incumplimiento del comprador demandado se impute como daños y perjuicios a favor de sus representados.
En fecha 02 de Agosto de 2007, ambas partes, presentaron escritos de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 14 de Agosto de 2007. En cuanto a la prueba de exhibición de documentos, de conformidad con lo previsto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil se intimó a la parte demandada para que exhibiera el original del telegrama a que se refiere el escrito de promoción, el tercer día de despacho siguiente a la constancia en autos de su intimación. En cuanto a las testificales se comisionó al Juzgado del Municipio Iribarren del Estado Lara que le corresponda por distribución para la evacuación de las mismas. En relación a las posiciones juradas, de conformidad con lo previsto en el artículo 406 ejusdem se ordenó la citación de la parte demanda para que compareciera por ante este Despacho el tercer día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a fin de absolver las posiciones que le estamparía la parte solicitante y que el mismo día las absolvería en reciprocidad la parte solicitante. Y en cuanto a la prueba de informes se ordenó oficiar al IPASME para que informare si la ciudadana Gregoria Mosquera tramitó algún crédito para la compra de un inmueble según lo solicitado en el escrito de promoción de pruebas.
En fecha 15 de Octubre de 2007, se realizó acto de exhibición de documento, en el que la parte exhibiente procedió a exhibir el original del telegrama a que se refiere el escrito de promoción de pruebas, cuya copia riela en autos. El tribunal dejó constancia que fue presentado dicho original. Asimismo se realizó acto de posiciones juradas.
En fecha 26 de Noviembre de 2007, ambas partes consignaron escritos de informes.
En fecha 07 de Diciembre de 2007, la representación judicial de a parte demandante reconvenido, consignó escrito de observaciones a los informes.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
PRIMERO
Conforme establecen los artículos 1133 y 1159 del Código Civil:
Artículo 1.133:
El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1.159:
Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160:
Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.264:
Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
Merced a tales disposiciones, conviene dilucidar a cargo de cuál de las partes debe acreditarse el cumplimiento o incumplimiento de los términos contractuales originalmente pactados, para luego estimar la pertinencia en derecho de las alegaciones fácticas planteadas por la demandante.
La pretensión de la parte actora reconvenida tiene por objeto lograr la resolución del contrato de opción a compra en virtud del incumplimiento de la arrendataria. Por efecto de los argumentos efectuados por la parte demandada reconviniente en la oportunidad de presentar su escrito de contestación, es un hecho convenido, que efectivamente se celebró el contrato de opción a compra en referencia.
Por su parte, la parte actora reconvenida produjo, original del contrato autenticado, al cual se le otorga todo el valor probatorio, donde este Juzgador observa, todo lo alegado por el accionante en su libelo de demanda, desprendiéndose del mismo la obligación de la parte demandada de firmar el documento definitivo de compra venta, una vez recibida la cantidad pactada como precio de la misma, así como también asumió la responsabilidad civil y contractual derivada de dicho documento en cuanto a que la duración del contrato sería de SEIS (06) contados a partir de la firma definitiva del mismo, esto es, a partir del 12 de Diciembre de 2003 y a que se comprometía a comprar el bien inmueble.
En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil prevé lo siguiente:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
A la letra de la norma antes transcrita, se tiene que la pretensión de resolución o cumplimiento de contrato tiene su fundamento legal en una misma disposición, pero cuyos efectos jurídicos y condiciones de procedibilidad discrepan una de la otra; pero es el incumplimiento de una obligación contractual el supuesto fáctico que da nacimiento a ambas acciones.
Explanado lo anterior, este Sentenciador observa que la parte actora reconvenida arguye que la parte demandada reconviniente, hasta la fecha no ha realizado el pago de su obligación una vez cumplido el plazo para ello.
Por ello, la parte actora al demandar la resolución del contrato de opción a compra, demostró la existencia de la obligación de la parte demandada reconviniente al traer a los autos el contrato que los vincula.
En cuanto a las testificales promovidas, se evidencia de los autos, que las mismas no fueron evacuadas.
Se observa que fue traído a los autos, telegrama emanado de la actora reconvenida por medio del cual notificaba a la parte demandada reconviniente del vencimiento del contrato en referencia, el cual es apreciado por este Juzgador, como documento privado exhibido, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y del que, en criterio de quien decide, echa por tierra el argumento explanado por la última de las señaladas, referente a que la prórroga del contrato de marras se produciría ad infinitum y hasta tanto no hubiere sido aprobado el crédito para adquisición de vivienda por parte del organismo ante el que éste se tramitaba, pues la manifestación hecha en ese sentido jamás fue rebatida por la hoy demandada sino hasta la oportunidad en que presentó su contestación en esta lidia judicial, razón por la que debe estimar este sentenciador que el instrumento contentivo de las estipulaciones contractuales llegó a su término tan luego como finalizó la prórroga tácita en él dispuesta, máxime si se atiende al hecho plasmado en la cláusula quinta del contrato respecto a que la tradición del bien objeto del contrato se haría “el último día del mes de enero del año 2004”, y siendo que, conforme se ha sostenido los contratos obligan no solo a lo pactado en ellos, sino a las consecuencias derivadas de lo racional y la buena fe, según lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, no se compadece con la equidad el alegato referido por la demandada y que aquí se desmonta.
De igual forma la representación judicial de la parte demandada, promovió posiciones juradas, las cuales fueron evacuadas en su oportunidad, y respecto a ellas conviene recordar cuanto enseña Arístides Rengel Romberg con referencia a la naturaleza de este medio de prueba, en su Tratado de Derecho Procesal civil (2002, 43 Tomo III) “una clase de confesión: la provocada, se tiene en el proceso mediante las posiciones que puede pedir una de las partes a la otra bajo juramento…”. Por manera que, sin lugar a dudas, lo que se pretende por esa vía es traer al proceso la confesión, ya no en forma espontánea sino inducida por el promoverte de la prueba.
Así que Couture, citado por el mismo Rengel (op. cit.), expone que la confesión es “el acto jurídico consistente en admitir como cierto, expresa o tácitamente, dentro o fuera del juicio un hechos cuyas consecuencias de derecho son perjudiciales para aquel que formula la declaración” y luego el mismo autor expresa su parecer extendiendo el concepto de esta manera: “la confesión es la declaración que hace una parte, de la verdad de hechos a ella desfavorables afirmados por su adversario, a la cual la ley atribuye el valor de plena prueba”.
Rengel es categórico al reproducir la consecuencia jurídica que da la ley a la verificación de la confesión: la plena prueba. Es ese el sentido que el artículo 1401 del Código Civil venezolano consagra en estos términos:
“La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba”.
Por fuerza de ese enfático dispositivo, una vez mas Rengel Romberg (2002, 45) opina:
“b) Las posiciones pueden definirse como el medio de prueba del género de la confesión, mediante el cual, una de las partes en el juicio, requiere de su adversario, bajo juramento, respuesta afirmativa, a las posiciones que le formule, sobre hechos de que tenga conocimiento personal que sean pertienentes a la causa…”
En fin bajo la óptica de estos razonamientos legales y literarios queda puesta de relieve el objeto de la prueba de posiciones juradas: la confesión, y el objeto de la obtención de éste: la plena prueba, se reitera. Por lo que del análisis de las actas procesales, resalta, sin embargo, que las manifestaciones hechas por las absolventes no hicieron sino acendrar mas aún sus radicalizados criterios, ya expuestos tanto en el libelo y la reconvención y en sus respectivas contestaciones, por lo que no pudiera extraerse de ellas el efecto perjudicial que caracteriza la figura de la confesión, por lo que resulta evidente que las partes no obtuvieron el fin deseado con ese medio probático.
En fin, como quiera que ambas partes lejos de controvertir acerca de la existencia del contrato, han convenido en su existencia, y, básicamente, cada una lo promueve como instrumento fundamental, por ser un documento auténtico, debe surtir plenos efectos en la presente, habida cuenta que la existencia de tal convención resulta de un hecho convenido entre las partes.
En consecuencia, por virtud de las normas que regulan la atribución de la carga de la prueba, no observa este juzgador que la protocolización del instrumento definitivo no haya podido realizarse por acciones u omisiones atribuibles a la actora, y así debe evidenciarse del documento de opción a compra venta y el telegrama exhibido en fecha 15 de Octubre de 2007, que riela a los autos del presente expediente. Así se establece.
SEGUNDO
La parte demandada pretende enervar la pretensión incoada en su contra, alegando que la en virtud de que la parte actora reconvenida, no ha realizado la entrega de los documentos necesario para que el IPASME apruebe el crédito para poder efectuar el pago de su obligación, además de señalar que el contrato se ha prorrogado en forma tácita y sucesiva hasta tanto sea aprobado dicho crédito, pero no trajo a los autos elementos probatorios que demostraran que la parte actora no dio cumplimiento a esa obligación y que demuestren que dicho contrato se ha prorrogado de manera sucesiva, pues de conformidad con las normas que regulan la distribución de la carga de la prueba, vale decir, los artículos 506 del Código de Procedimiento civil y 1.354 del Código Civil Venezolano, quedaba de cuenta de la demandada aportar los elementos necesarios para validar sus afirmaciones.
Seguidamente la parte demandada reconvino a la parte actora, en el cumplimiento del contrato de opción a compra venta en referencia, exponiendo su representación judicial, que los actores reconvenidos no cumplieron con la obligación de entregar la documentación requerida para la aprobación del crédito con el que iban a satisfacer la obligación de pago del inmueble en referencia oponiendo la Excepción de pacto no cumplido.
Sin embargo, llama la atención de éste Juzgador el hecho de que los accionados no hubieren reclamado judicialmente la pretensión de cumplimiento del contrato, como tampoco hubieren instado el Procedimiento de Oferta Real, sino una vez que ya habían sido demandados, antes bien, consintieron en la prorroga de SEIS (06) del término pactado según se evidencia del instrumento autenticado por ante la Notaría Pública respectiva, y a tenor de las consideraciones expresadas en ese sentido en el capítulo que antecede en este fallo.
La parte demandada reconviniente acompañó a su escrito de promoción de pruebas, recibos de pago de los cánones de arrendamiento, los cuales en criterio de este Juzgador deben ser desechados por resultar impertinentes al no tener relación alguna con la relación de Opción a Compra Venta, a que contrae el presente Juicio
Es el caso que, tal como se demostró con los elementos de pruebas traídos al proceso, a través de los documentos autenticados y acompañados como instrumentos fundamentales de la demanda, a los cuales se les otorgó todo su valor probatorio, así como se valoró las prueba de exhibición del telegrama requeridas y conforme se ha dispuesto en el extenso del fallo, no consta a las actas procesales que la demandada reconviniente haya instado los medios pertinentes para obtener la acción que de la actora requería, vale decir, la protocolización del instrumento de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario y, simultáneamente, el pago del precio convenido, lo que debía la reconvenida acreditar por efecto de cuanto dispone el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en defecto de lo cual, debe ser desechada la reconvención propuesta. Así se establece.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentada por los ciudadanos MIRIAM JANEY SUAREZ y JIMI ROGELIO SUAREZ PICHARDO, contra la ciudadana GREGORIA MOSQUERA, todos previamente identificados y SIN LUGAR, la Reconvención propuesta por la última nombrada en contra de los primeros nombrados.
En consecuencia, se declara resuelto el contrato autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 12 de Diciembre de 2003, bajo el N° 32, Tomo 180, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, y, en consecuencia, por aplicación de la cláusula cuarta allí estipulada, queda facultada la actora reconvenida a retener para sí la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (7.000.000, oo Bs.) entregada por la parte demandada reconviniente, en calidad de arras , por concepto de cláusula penal.
Se condena en costas a la Parte Demandada Reconviniente por haber resultado totalmente vencida en la pretensión principal y por haber resultado desechada la reconvención propuesta.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los dos (02) días del mes de Abril del año dos mil ocho (2008). Años 197º y 149º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario Accidental,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 03:20 p.m.
El Secretario Accidental,
OERL/mi