TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR
JURISDICCIÓN CIVIL.-

ASUNTO: FP02-R-2008-000080
ASUNTO PRINCIPAL: FP02-V-2008-000150
RESOLUCIÓN N° PJ0182008000281
VISTOS. “SIN INFORMES”.-

PARTE ACTORA:
Ciudadana: SANDRA BEATRIZ QUARANTA PRIETO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 8.878.554 y de este domicilio.-

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA:
Ciudadanos: OLGA GUTIERREZ BRANCHI y JORGE GUTIERREZ INATTI, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 20.976 y 8.509, respectivamente y de este domicilio, como consta de poder especial que corre al folio 04.-

PARTE DEMANDADA:
Ciudadano: JESÚS MARIA SOLÓRZANO ÁLVAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.938.694 y de igual domicilio.-

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Ciudadanos: ÁNGEL ERNESTO ÁLVAREZ MEDINA y ARCADIO SALVADOR ACOSTA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 104.537 y 87.532, respectivamente como consta de poder apud acta que corre al folio 83.-

MOTIVO: DESALOJO
PRETENSIÓN
LOS HECHOS
Que consta en documento debidamente autenticado el día 12-08-2003, por ante la Notaria Pública Segunda de Ciudad Bolívar, bajo el N° 32, Tomo 42 de los Libro de Autenticaciones llevados por la Notaria durante el año 2003, que su representada ciudadana SANDRA BEATRIZ QUARANTA PRIETO, (identificada) le cedió en arrendamiento al ciudadano JESÚS MARIA SOLÓRZANO ÁLVAREZ, (identificado), un apartamento de su propiedad con su respectivo puesto de estacionamiento, identificado con el N° A-1-1, Primer Piso, Torre “A”; Edificio Bolívar, Conjunto Residencial Bolívar, Ubicado en la Avenida Upata, Kilómetro a, zona urbana de Ciudad Bolívar; que igualmente consta en el contrato antes mencionado que las partes involucradas en el mismo establecieron como termino de duración del contrato un (01) año fijo, contado a partir del día 06-08-2003, hasta el día 06-08-2004, contrato de arrendamiento que no fue prorrogado por las partes contratantes, operando a favor de EL ARRENDATARIO, la tacita reconducción, en virtud de no haberse realizado contrato de arrendamiento alguno que regulara las condiciones del arrendamiento con el ciudadano JESÚS MARIA SOLÓRZANO ÁLVAREZ; igualmente consta que en dicho contrato las partes involucradas en el mismo establecieron como pago de los cánones de arrendamiento para el año 2003-2004, la cantidad de Bs. 250.000, como justo valor del canon de arrendamiento para la fecha en virtud de la constante devaluación de la moneda, que habiendo operado a favor de el arrendatario, JESÚS MARIA SOLÓRZANO ÁLVAREZ la tacita reconducción, en virtud de no haberse prorrogado el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 11-08-2003. Que igualmente las parte convinieron para el año 2007, pese a no existir contrato de arrendamiento alguno de mutuo y común acuerdo, en establecer como pago de los cánones de arrendamiento para el año 2007 la cantidad de (Bs.400,oo); que desde el mes de mayo de 2005, pese a las distintas gestiones de cobranzas realizadas por su representada ciudadana SANDRA BEATRIZ QUARANTA PRIETO al ciudadano JESÚS MARIA SOLÓRZANO ÁLVAREZ, este ha dejado de cumplir con su obligaciones de pagar el canon de arrendamiento, sin que hasta la presente fecha ni siquiera haya abonado o cancelado suma alguna de dinero correspondiente al pago de los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007 y enero 2008, adeudando hasta la presente fecha la cantidad de (Bs. F. 2000) por concepto de 5 meses de cánones de arrendamiento.- Que el ciudadano JESÚS MARIA SOLÓRZANO ÁLVAREZ, que para la presente fecha se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007 y enero 2008, adeudando hasta la presente fecha la cantidad de (Bs.F. 2000) por concepto de 5 meses de cánones de arrendamiento.-

PETITORIO
En razón de que los hechos planteados constituyen una flagrante violación de la letra “a” del artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley Arrendamiento Inmobiliario, por todas estas razones es que procede a demandar como en efecto lo hace en nombre y representación de la ciudadana SANDRA BEATRIZ QUARANTA PRIETO por vía de DESALOJO Y PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, de conformidad con lo dispuesto en la letra “a” del artículo 34 Ley Arrendamiento Inmobiliario al ciudadano JESÚS MARIA SOLÓRZANO ÁLVAREZ para que convenga o a ella sea condenado por el tribunal los siguientes concepto:
PRIMERO: En hacer entrega del inmueble totalmente desocupado y solvente en cuanto al pago de los servicios públicos y condominio.-
SEGUNDO: En cancelar la cantidad de (Bs.F-2000) que es el monto que adeuda el ciudadano JESÚS MARIA SOLÓRZANO ÁLVAREZ, por concepto de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007 y enero 2008.
TERCERO: en cancelar los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total y definitiva culminación del presente procedimiento.
CUARTO: En cancelar las costas y costos del presente procedimiento hasta su total y definitiva culminación.-

FUNDAMENTACIÓN
En lo artículos 33,34,35,y 37 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y ultimo aparte del artículo 1.615, del Código Civil Venezolano. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 39 del Código de Procedimiento Civil.- Estima la presente acción en la cantidad de (Bs.F-2000).-

ADMISIÓN.
En fecha 06-02-2008 se admite cuanto ha lugar en derecho y de acuerdo a la norma establecida en los artículo 34 ordinal “a” del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se ordenó anotarla en el registro de causas respectivo y se ordenó la citación de la parte demandada ciudadano JESÚS MARIA SOLÓRZANO ÁLVAREZ, para que comparezca por ante este Juzgado al (2do.) día de Despacho siguiente después de citado, entre las horas comprendidas de 8:30 a.m. a 3:30 p.m., a dar contestación a la presente demanda, por DESALOJO Y PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO interpuesta en su contra por la ciudadana SANDRA BEATRIZ QUARANTA PRIETO.-

3.-DE LA CITACIÓN
En fecha 25 de febrero de 2008 (folio 13), el alguacil titular de este Juzgado LUIS MANUEL HERNÁNDEZ, que se trasladó en fecha 25-02-2008, en compañía de la co-apoderada de la parte actora en la dirección indicada, sin poder lograr la citación personal del ciudadano JESÚS MARIA SOLÓRZANO ÁLVAREZ, y así la consigna en ese mismo acto.-

En fecha 25 de febrero de 2008, el tribunal en vista de la negativa del demandado en firma la boleta de citación, ordena librar boleta de notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.-

En fecha 26 de febrero de 2008, la secretaria titular de este Juzgado LOYSI MÉRIDA AMATO, hace constar que fue entregada en mano del ciudadano JESÚS MARIA SOLÓRZANO ÁLVAREZ, de conformidad al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

4.- DE LA CONTESTACIÓN:
A los folios 24 al 27 del presente asunto estando en el lapso legal la parte demandada procede a contestarla y lo hace en lo siguiente términos:

CAPITULO PRIMERO
De la negación de los hechos alegados por el demandado

PRIMERO: Negó, rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda de desalojo que intentó en su contra la ciudadana SANDRA BEATRIZ QUARANTA PRIETO, por cuanto cada uno de los alegatos son falsos y carentes de legalidad, ya que siempre he sido una persona cumplidora para con sus responsabilidades y obligaciones, con lo cual sólo se busca con esta demanda es perjudicarlo y por lo tanto para desvirtuar tales señalamiento consigna legajos de recibos marcados con las letras “A”, donde se evidencian el pago de los cánones de arrendamiento. Siempre ha imperado en él la buena fe, motivo por el cual demostrara en este Tribunal que tiene más de 04 años alquilando el inmueble constituido por un apartamento y su respectivo puesto para vehículo identificado con el N° A-1-1, Primer Piso, Torre “A”: Edificio Bolívar, Conjunto Residencial Bolívar, Avenida Upata, Kilómetro 4 zona urbana de Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, es decir desde el 06-08-2003, lo cual se puede evidenciar en el contrato de arrendamiento que anexa marcado en original con las letras “B”, lo que puede ilustrar al tribunal sobre la veracidad y poder desmentir la cantidad de falsedades establecida en el libelo de la demanda.-

SEGUNDO: Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes los señalamientos de insolvencia, para lo cual informo a este tribunal y a través de legajos de recibos de los cuales se puede desprender que está solvente.

TERCERO: Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes lo señalado que para el año 2007, pese a no existir contrato de arrendamiento alguno, él de mutuo y común acuerdo, haya convenido a establecer un aumento pago los cánones de arrendamiento por la cantidad de (Bs.F. 400,) ya que los mismo fueron impuesto de manera imperativa por la parte actora contrariando y violando la prorroga legal de la medida de congelamiento de alquileres dictada por el Ejecutivo Nacional en la Gaceta Oficial N° 38.811, anexa gaceta oficial y constancia de congelamiento de alquileres marcada con la letra “A”, violando a sus vez materia exclusiva de orden público y a su vez violando el debido proceso.-
CUARTO: Negó rechazo y contradijo, en todas y cada una de sus partes los señalado de haber dejado de cumplir con su obligación de pagar los meses septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007 y enero 2008, adeudando una cantidad de (Bs.F-2000) por concepto de 05 meses de cánones de arrendamiento tal como se desprende del libelo de la demanda.

CAPITULO SEGUNDO
DE LA REALIDAD DE LOS HECHOS

PRIMERO: Lo cierto es que la ciudadana SANDRA BEATRIZ QUARANTA PRIETO, valiéndose de su evidente y notorio poder económico busca perjudicarme tal y como siempre lo ha hecho vejando y maltratando a todos aquel que piense distinto y actué de otro modo de parecer al de ella, aunado a ello la parte actora ha violando la medida de congelamiento de alquileres dictada por el ejecutivo nacional a través de Resolución conjunta N° 036 y DM N° 058 de los Ministerios de Infraestructura (MINFRA) y de la Producción y El Comercio (MILCO), hoy Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura y para las Industrias Ligeras y el Comercio, publicada en Gaceta Oficial N° 37.667 el día martes 08-04-2003, en la que se acordó congelar en todo el territorio nacional, los cánones de arrendamiento de los inmueble destinados a viviendas cuyo montos se estuvieren cancelados para el 30-11-2002, medida esta que actualmente se encuentra vigente en virtud de las prorrogas sucesivas que se le han efectuado a este acto administrativo, siendo la mas recientes la dictadas por los Ministerios antes mencionados, sumándose en esta oportunidad el Ministerio para la vivienda y Habitad publicada en Gaceta Oficial N° 38.811, en fecha 15-11-2007, la cual mantiene vigencia hasta el día 15-04-2008, aumentado el canon de arrendamiento establecido en el contrato de (Bs.F-250) a monto mensual de (Bs.F-400), sin ningún tipo de notificación previa Obligándolo de alguna forma a que él cumpla con el aumento ilegal establecido por ella y así crear insolvencia de su parte, Hecho que nunca ha ocurrido. Que dicho aumento quebranta tanto sus derecho como al de Resolución antes nombradas. Ya que los pagos que ha realizado demuestran una solvencia incondicional hasta la presente fecha de su parte de todos los meses y años anteriores, es importante señalar que las veces que le realizaba el pago mensual del canon de arrendamiento por el monto de Bs.F-250 le solicitaba a la ciudadana ya mencionada en autos el respectivo recibo de pago, esta nunca se lo entregaba sino hasta vencerse mes siguientes de pago, para con ello acumular dos meses pago y así poder cobrar del aumento desproporcionado estipulado por misma de Bs.F-400 mensuales, forzando de alguna forma cumplir con dicho aumento; es por lo que es claro y demostrativo y absoluta solvencia en los cánones de arrendamiento, ya que al dividir todos los cobros realizados por el monto de Bs.F-400,oo entre el monto legal establecido en el contrato de arrendamiento la cantidad de Bs.F-250, daría como resultado exacto que ha pagado todos los meses de arrendamiento, solo ha sido una victima mas del atropello por parte de la propietaria de un inmueble que de alguna manera trata de violar sus derechos amparados por las normas jurídicas se reserva en este caso ejercer las acciones correspondientes.-

5.- DE LA PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES:

PARTE DEMANDADA:
Estando en la oportunidad legal lo hace en lo siguientes términos:

PRIMERO
Invoco el merito Favorable de autos.

SEGUNDO
Promovió y ratificó los folios del 28 al 74 de donde se desprende la existencia de recibos de pago que le otorgaba mensualmente la ciudadana SANDRA BEATRIZ QUARANTA PRIETO marcado con la letra “A” y donde se evidencia cada uno de los pagos del canon de arrendamiento que ha realizado.
El objeto de la presente prueba es demostrar que ha venido cumpliendo de manera permanente perpetua e ininterrumpida como buen padre de familia que le corresponde cancelar todos y cada una de los cánones de arrendamiento durante el periodo de permanecía en el inmueble.

TERCERO
Promovió y ratificó los folios 75 al 78 de donde se desprende el contrato de arrendamiento en original. Donde se evidencia en la Cláusula Segunda que el monto del canon de arrendamiento mensual es por la suma de Bs.F-250.
El objeto de la presente prueba es demostrar que el monto mensual por concepto de canon de arrendamiento que fue establecido en la Cláusula segunda desde 06-08-.2003 fecha de inicio del contrato es por la suma de (Bs.F.250).-

CUARTO
Promovió y ratificó los folios 79 al 81 de donde se desprende Gaceta Oficial número 38.811 de fecha 15-11-2007, donde se desprende la existencia de la medidas de congelación de alquileres dictada por el Ejecutivo Nacional.
El objeto de la presente prueba es demostrar que el Gobierno mediante Gaceta Oficial N° 38.811 de fecha 15-11-2007, mantiene en vigencia hasta el día 15-04-2008, la medida de congelación de alquileres en todo el territorio nacional prueba esta que hace garante sus derechos establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.
QUINTO
Promovió y consignó copia certificada de la opción de compra venta en beneficio del ciudadano MARIO CESAR JIMENES ZERPA, titular de la cédula de identidad N° 6.323.227, la misma fue protocolizada ante la Notaria Pública Segunda en fecha 28-04-2003, quedando inserta bajo el N° 51 Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

El objeto de la presente prueba es demostrar que la ciudadana ya identificada en auto carece de ilegitimidad para intentar la acción de desalojo en vista de que existe una oferta de compra venta en beneficio del ciudadano MARIO CESAR JIMÉNEZ ZERPA, lo que demuestra que la demandante temeraria de autos no es propietaria absoluta del bien inmueble.

PARTE DEMANDANTE:
Estando en el lapso legal y a través de su co-apoderada judicial lo hace en los siguientes términos:
CAPITULO I

1°) Reprodujo e hizo valer en todo su contenido el merito probatorio de las actas que favorecen a su representada, sobre todo el hecho de haber demostrado el demandado de autos ciudadano JESÚS MARIA SOLÓRZANO ÁLVAREZ, con la pruebas que este acompañara con su contestación a la demanda, su consentimiento en el incremento de los cánones de arrendamiento, lo cual se evidencia del legajo de recibos que este acompaña marcados “A”.-

2°) Reprodujo, promovió e hizo valer en todo su contenido, el contrato de arrendamiento debidamente autenticado 12-08-2003, suscrito entre su representada SANDRA BEATRIZ QUARANTA PRIETO y el ciudadano JESÚS MARIA SOLÓRZANO ÁLVAREZ.-

3°) Reprodujo, promovió e hizo valer en todo su contenido el legajo de recibos que acompañara el demandado de autos, marcado con la letra “A”.-

4°) Reprodujo, promovió e hizo valer en todo su contenido el legajo de recibos que acompañara el demandado de autos, marcado con la letra “A”, donde por parte del demandado al cancelar en forma irregular hasta el mes Julio de 2007 la suma Bs.F-400,oo).-

5°) Reprodujo, promovió e hizo valer en todo su contenido la confesión suministrada por parte del demandado, evidenciada en el legajo de recibos que acompaña éste con el libelo de demanda marcado “A”.-

DE LA SENTENCIA

En fecha 26 de marzo de 2008, el Tribunal A-quo dictó sentencia definitiva, declarando PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO que incoara la ciudadana SANDRA BEATRIZ QUARANTA PRIETO, en contra del ciudadano JESÚS MARIA SOLÓRZANO ÁLVAREZ, todos suficientemente identificados en los autos.-
DE LA APELACIÓN

En fecha 27 de marzo de 2.008, el co-apoderado de la parte demandada, abogado ÁNGEL ERNESTO ÁLVAREZ MEDINA, APELO de la decisión dictada en fecha 26-03-08, que declara Parcialmente Con Lugar la acción solicitada, siendo oída la misma en fecha 04-04-08, ordenando remitir las presentes actuaciones a ésta Alzada a los efectos de la apelación interpuesta en fecha 27-03-08.-

ACTUACIONES DE ESTE TRIBUNAL DE ALZADA:

En fecha 04 de abril de 2.008, se recibió el presente recurso de apelación, dándole entrada éste tribunal de alzada en fecha 07 de abril de 2.008, al presente asunto.-

En fecha 09 de abril de 2.008, este tribunal dictó auto, fijando el décimo día de despacho siguiente al de hoy para dictar sentencia en el presente asunto.-

Cumplidos los trámites pertinentes ante esta Alzada y siendo la oportunidad legal para pronunciarse sobre el recurso de apelación propuesto, este tribunal lo hace bajo las siguientes consideraciones:

PRIMERO: MÉRITO DE LA CAUSA
La presente demanda de desalojo, fue incoada por la ciudadana SANDRA QUARANTA PRIETO contra el ciudadano JESÚS MARÍA SOLÓRZANO ÁLVAREZ, alegando que se cedió en arrendamiento al demandado, un apartamento de su propiedad con su respectivo puesto de estacionamiento, identificado con el N° A-1-1, Primer Piso, Torre “A”; Edificio Bolívar, Conjunto Residencial Bolívar, Ubicado en la Avenida Upata, Kilómetro a, zona urbana de Ciudad Bolívar; en fecha día 12-08-2003, según documento suscrito por ante la Notaria Pública Segunda de Ciudad Bolívar, bajo el N° 32, Tomo 42 de los Libro de Autenticaciones llevados por la Notaria durante el año 2003, en el cual ambas partes establecieron como termino de duración del contrato un (01) año fijo, contado a partir del día 06-08-2003, hasta el día 06-08-2004, estableciendo como pago de los cánones de arrendamiento para el año 2003-2004, la cantidad de Bs. 250.000, el cual no fue prorrogado, operando a favor de EL ARRENDATARIO, la tacita reconducción, en virtud de no haberse realizado contrato de arrendamiento alguno que regulara las condiciones del arrendamiento con el ciudadano JESÚS MARIA SOLÓRZANO ÁLVAREZ, en fecha 11-08-2003. Que igualmente, las parte convinieron para el año 2007, pese a no existir contrato de arrendamiento alguno de mutuo y común acuerdo, en establecer como pago de los cánones de arrendamiento para el año 2007 la cantidad de (Bs.400,00); que desde el mes de mayo de 2005, pese a las distintas gestiones de cobranzas realizadas por la ciudadana SANDRA BEATRIZ QUARANTA PRIETO al ciudadano JESÚS MARIA SOLÓRZANO ÁLVAREZ, este ha dejado de cumplir con su obligaciones de pagar el canon de arrendamiento, sin que hasta la presente fecha ni siquiera haya abonado o cancelado suma alguna de dinero correspondiente al pago de los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007 y enero 2008, adeudando hasta la presente fecha la cantidad de (Bs. F. 2000) por concepto de 5 meses de cánones de arrendamiento. Que el ciudadano JESÚS MARIA SOLÓRZANO ÁLVAREZ, que para la presente fecha se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007 y enero 2008, adeudando hasta la presente fecha la cantidad de (Bs.F. 2000) por concepto de 5 meses de cánones de arrendamiento.-

Por otro lado la representación de la parte demandada, negó, rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda de desalojo que intentó en su contra la ciudadana SANDRA BEATRIZ QUARANTA PRIETO, por cuanto cada uno de los alegatos son falsos y carentes de legalidad, ya que siempre he sido una persona cumplidora para con sus responsabilidades y obligaciones, con lo cual sólo se busca con esta demanda es perjudicarlo y por lo tanto para desvirtuar tales señalamiento consigna legajos de recibos marcados con las letras “A”, donde se evidencian el pago de los cánones de arrendamiento. Siempre ha imperado en él la buena fe, motivo por el cual demostrara en este tribunal que tiene más de 04 años alquilando el inmueble constituido por un apartamento y su respectivo puesto para vehículo identificado con el N° A-1-1, Primer Piso, Torre “A”: Edificio Bolívar, Conjunto Residencial Bolívar, Avenida Upata, Kilómetro 4 zona urbana de Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, es decir desde el 06-08-2003, lo cual se puede evidenciar en el contrato de arrendamiento que anexa marcado en original con las letras “B”.
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes los señalamientos de insolvencia, para lo cual consigna legajos de recibos de los cuales se puede desprender que está solvente.
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes lo señalado que para el año 2007, pese a no existir contrato de arrendamiento alguno, él de mutuo y común acuerdo, haya convenido a establecer un aumento pago los cánones de arrendamiento por la cantidad de (Bs.F. 400,) ya que los mismo fueron impuesto de manera imperativa por la parte actora contrariando y violando la prorroga legal de la medida de congelamiento de alquileres dictada por el Ejecutivo Nacional en la Gaceta Oficial N° 38.811, anexa gaceta oficial y constancia de congelamiento de alquileres marcada con la letra “A”, violando a sus vez materia exclusiva de orden público y a su vez violando el debido proceso.
Negó rechazo y contradijo, en todas y cada una de sus partes los señalado de haber dejado de cumplir con su obligación de pagar los meses septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007 y enero 2008, adeudando una cantidad de (Bs.F-2000) por concepto de 05 meses de cánones de arrendamiento tal como se desprende del libelo de la demanda.

Asimismo, reconoce que es cierto que la ciudadana SANDRA BEATRIZ QUARANTA PRIETO, violando la medida de congelamiento de alquileres dictada por el ejecutivo nacional a través de Resolución conjunta N° 036 y DM N° 058 de los Ministerios de Infraestructura (MINFRA) y de la Producción y El Comercio (MILCO), hoy Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura y para las Industrias Ligeras y el Comercio, publicada en Gaceta Oficial N° 37.667 el día martes 08-04-2003, en la que se acordó congelar en todo el territorio nacional, los cánones de arrendamiento de los inmueble destinados a viviendas cuyo montos se estuvieren cancelados para el 30-11-2002, medida esta que actualmente se encuentra vigente en virtud de las prorrogas sucesivas que se le han efectuado a este acto administrativo, siendo la mas recientes la dictadas por los Ministerios antes mencionados, sumándose en esta oportunidad el Ministerio para la vivienda y Habitad publicada en Gaceta Oficial N° 38.811, en fecha 15-11-2007, la cual mantiene vigencia hasta el día 15-04-2008, aumentado el canon de arrendamiento establecido en el contrato de (Bs.F-250) a un monto mensual de (Bs.F-400), sin ningún tipo de notificación previa Obligándolo de alguna forma a que él cumpla con el aumento ilegal establecido por ella y así crear insolvencia de su parte, Hecho que nunca ha ocurrido. Que dicho aumento quebranta tanto sus derecho como al de Resolución antes nombradas. Ya que los pagos que ha realizado demuestran una solvencia incondicional hasta la presente fecha de su parte de todos los meses y años anteriores, es importante señalar que las veces que le realizaba el pago mensual del canon de arrendamiento por el monto de Bs.F-250 le solicitaba a la ciudadana ya mencionada en autos el respectivo recibo de pago, esta nunca se lo entregaba sino hasta vencerse mes siguientes de pago, para con ello acumular dos meses pago y así poder cobrar del aumento desproporcionado estipulado por misma de Bs.F-400 mensuales, forzando de alguna forma cumplir con dicho aumento; es por lo que es claro y demostrativo y absoluta solvencia en los cánones de arrendamiento, ya que al dividir todos los cobros realizados por el monto de Bs.F-400,oo entre el monto legal establecido en el contrato de arrendamiento la cantidad de Bs.F-250, daría como resultado exacto que he pagado todos los meses de arrendamiento. (Subrayado nuestro)

Ahora bien, por cuanto la accionante ha aducido la falta de pago y el demandado se ha excepcionado arguyendo el cumplimiento de su obligación, corresponde a éste la carga de la prueba conforme lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que prevén que quien pretende que ha sido libertado de una obligación debe probar el pago o el hecho extintivo de la misma, máxime cuando la relación locativa ha sido admitida por ambas partes, de ahí que, ha demostrado la arrendadora la existencia de la obligación, debiendo los arrendatarios probar haber cumplido con la carga que le impone el numeral 2º del artículo 1.592 del Código Civil. En virtud de lo cual, pasa esta superioridad analizar las pruebas aportadas por las partes.

SEGUNDO: ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
En el capítulo primero, invocó el mérito favorable de auto, en relación a este capitulo es importante señalar que con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, el tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que, por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular.

Por lo que, quien aquí suscribe considera pertinente, hacer las siguientes consideraciones: En primer lugar, cuando una prueba es promovida dentro de un proceso cualquiera, no es el promovente el dueño de la prueba, pues la misma, puede beneficiar, favorecer o perjudicar a todas las partes que de una u otra forma aparezcan involucradas en la controversia, en atención al principio procesal de la comunidad de la prueba, que permite que una prueba evacuada y producida a los autos pertenece al proceso, guardando total independencia de la parte que la promovió o produjo y no en forma particular a su aportante o promovente, ya que tal como lo estableció la Sala de Casación Civil al señalar que tienen su justificación jurídica en que “...como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado”; en segundo lugar, son tres las características fundamentales que se le atribuyen al principio de la comunidad de la prueba: 1) Que se relaciona con el hecho de que toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para el proceso, sin que importe la parte que la haya promovido. 2) El destinatario de la prueba, no es una parte específica, no es tampoco su promovente, es, siempre y en todo caso el proceso. 3) La valoración de una prueba, no toma en cuenta el vínculo generador de ella, pues, el mérito y la convicción que de ella dimanan es totalmente independiente del propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del juzgador; y en tercer lugar, si bien, la expresión de reproducir el mérito favorable de los autos en cuanto a que favorezca a la parte promovente, no vulnera en sí el principio de la adquisición procesal, ni tampoco lesiona el principio de la comunidad de la prueba, ni menoscaba la potestad del juzgador de valorar las pruebas, no obstante, la expresión el mérito favorable de los autos en cuanto favorezca al cliente o representado, no constituye por sí misma una prueba, sino una especie de recordatorio al Juez para analizar las actas procesales, sin que ello implique, se repite, una prueba en si misma. Por lo tanto, a esta prueba promovida por el apoderado judicial de los solicitantes, el Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues, las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, puede favorecer o desfavorecer a las mismas. Así se decide.-

En el capítulo segundo, promovió y ratificó los recibos de pago, que cursan a los folios 28 al 74, marcados con la letra “A”, con el objeto de demostrar que ha cumplido de manera permanente, perpetua e ininterrumpida como buen padre de familia cancelando todos y cada uno de los cánones de arrendamiento durante el periodo de permanencia en el inmueble; en cuanto este medio de prueba el tribunal observa, que la misma se trata de documentos privados emanados de la demandante, los cuales no fueron desconocidos por ésta en virtud de lo cual, a tenor a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen por reconocidos, por lo que les otorga pleno valor probatorio. Así expresamente se resuelve.-

En el capítulo tercero, promovió y ratificó el contrato de arrendamiento original, que cursa a los folios 75 al 78, con el objeto de demostrar que el monto mensual por concepto de canon de arrendamiento que fue establecido en la cláusula segunda desde el 06-08-2003, fecha de inicio del referido contrato, es por la suma de Bs. F. 250,00, el tribunal, en razón de que la prueba señalada versa sobre un documento público y el mismo fue presentado por la parte adversaria -parte actora- como instrumento fundamental de la presente demanda, le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se plenamente se declara.-

En el capítulo cuarto, promovió y ratificó la Gaceta Oficial, N° 38.811 de fecha 15-11-2007, con el objeto de demostrar “(…) que el gobierno mediante Gaceta Oficial N° 38.811 de fecha 15 de Noviembre del año 2007, mantiene en vigencia hasta el día 15 de Mayo del año 2008 la medida de congelamiento de alquileres en todo el territorio nacional (…)”, el tribunal, en cuanto este medio probatorio observa, que la referida prueba se trata de una copia simple de un documento público, la cual no fue impugnada por la parta adversaria, en virtud de lo cual, la tiene como fidedigna, a cuyo efecto, le otorga valor probatorio, todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

En el capítulo quinto, promovió y consignó copia certificada de la opción de compra venta en beneficio del ciudadano MARIO CÉSAR JIMÉNEZ ZERPA, con el objeto de demostrar que la demandante carece de ilegitimidad para intentar la presente acción, en cuanto este medio probatorio, el tribunal, aún cuando la prueba bajo estudio, no fue tachada por la parte adversaria dentro del lapso correspondiente, el tribunal, lo desecha de la presente litis, por cuanto no coadyuva, a la solución de la acción planteada. Así expresamente se resuelve.-

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
En el capítulo I, reprodujo e hizo valer en todo su contenido el mérito probatorio de las actas que favorecen a su representante, el tribunal al respecto, en primer lugar; le hace el mismo señalamiento realizado a la parte demandada, en el capítulo primero de su escrito de pruebas; en segundo lugar, se le observa a la parte promovente que tanto los planteamientos formulados por el apoderado de la parte actora como los expresados por la apoderada de la parte demandada no constituyen pruebas sino simples alegaciones de las partes toda vez que independientemente de la existencia del principio de la libertad probatoria en el cual se señalan como admisibles las pruebas que determine el Código Civil, el Código de Procedimiento Civil y de otras Leyes de la República; sin embargo, debe advertirse que los escritos dirigidos a un tribunal que contienen peticiones o alegaciones, al igual que el libelo de la demanda, escrito de promoción de cuestiones previas, la contestación de la demanda, reconvención, informes y observaciones a los informes, lo que contienen son pretensiones procesales, y por lo tanto no constituyen prueba alguna, pues consisten en simples escritos emanados de la propia parte y la más acreditada doctrina tanto nacional como extranjera, establecen que la parte no puede fabricar sus propias pruebas; y por cuanto, se tratan de simples alegaciones las mismas son resueltas o bien dentro del iter procesal o en el fallo definitivo que dicte el tribunal. Por lo tanto se desechan de la solución de la litis; en tercer y último lugar, se le observa que el legajo de los recibos marcados con la letra “A”, ya fueron valorados en el capítulo segundo del escrito de pruebas de la parte demandada, el cual se da aquí por reproducido, por lo que esta juzgadora considera inoficioso, realizar pronunciamiento al respecto. Así expresamente se resuelve.-
(Subrayado del fallo)

Ahora bien, de conformidad con lo previsto en el ordinal cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta superioridad a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, en los siguientes términos:

TERCERO: MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR

El tribunal antes de pronunciarse al fondo de la presente controversia, realiza la siguiente acotación:

El artículo 18 de la anterior Ley de Regulación de Alquileres, ahora recogido en el artículo 7 de la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; dispone que:
“Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derechos.”

En este mismo orden de ideas, ha venido sosteniendo nuestro máximo Tribunal de Justicia, al señalar, que:
“(…) Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas (…)”.

Asimismo, nuestra doctrina patria ha establecido que, el Orden Público Inquilinario, es “El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (orden público de Protección).”GUERRERO QUINTERO, Gilberto y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.)
De las posiciones antes transcritas, tanto legales, jurisprudenciales como doctrinales, se infiere que las normas tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los Órganos Jurisdiccionales. Así se establece.

Así tenemos que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas (…)”.

De la norma parcialmente transcrita se desprende, que para solicitar el desalojo, de conformidad con la causal contenida en el literal a), se requiere que se cumplan dos requisitos a saber, el primero, estar en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, (verbal o escrito) requisito éste cumplido, en razón de que la relación arrendaticia que se inició por escrito y a tiempo determinado, se convirtió a tiempo indeterminado en razón de haber operado la tácita reconducción, en la cual, se pactó el pago del canon de arrendamiento mensual, en la cantidad de Bs.F. 250.00, tal como consta del contrato que cursa a los folios 6 al 9 del presente expediente.
En cuanto al segundo requisito, a saber, la causal invocada por la parte demandante, contenida en el literal a, de la misma norma, al alegar que la demandada incumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007 y enero de 2008, en virtud de lo cual, según su decir, el demandado le adeuda DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 2.000,00), por concepto de cinco (5) meses de canon de arrendamiento, el tribunal observa, que la demandante arguye que “(…) las partes convinieron para el año 2007 pese a no existir contrato de arrendamiento para el año 2007, la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 400,00), como justo valor del canon de arrendamiento en virtud de la constante devaluación de la moneda (…)”.

En este orden de ideas es oportuno mencionar, que el artículo 1.592 del Código Civil, establece que el arrendatario tiene dos obligaciones que son consideradas principales:
“(…) 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
De igual manera, cabe acotar, que el contrato de arrendamiento, es un contrato bilateral, donde las partes desde el inicio conocen sus obligaciones. Es así como ambas partes asumen obligaciones recíprocas, el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien, que en este caso es un inmueble de su propiedad, pero lo hace para obtener como contraprestación el pago de un precio, que en este caso es un canon de arrendamiento.
La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago.
(Negritas nuestras)
Debido a que es un contrato de tracto sucesivo, asume particular relevancia el cumplimiento periódico de las obligaciones.

Ahora bien, una vez examinado el material probatorio aportado por las partes, pudo precisarse:
Primero: Que de las actas que conforman el presente expediente no media regulación de alquileres sobre el bien inmueble objeto de la presente causa, infiriéndose de ello, que el incremento posterior del canon de arrendamiento, se realizó violentándose de manera flagrante las normas de regulación de alquileres, así como la medida dictada por el Ejecutivo Nacional, según Resolución publicada en Gaceta Oficial N° 37.667, la cual se encuentra vigente, por la prórrogas sucesivas que se han efectuado, siendo la última publicada en Gaceta Oficial N° 38.811 en fecha 15-11-2007, en la que se estableció el congelamiento de los cánones de arrendamiento, siendo que tales normas son de orden público, en consecuencia, aunque haya sido aceptado y pagado el incremento en referencia por el arrendatario no puede exigírsele a éste que siga pagando tal monto, toda vez, que los derechos que asisten a los arrendatarios son irrenunciables, a tenor a lo previsto en el ya analizado artículo 7 de la Ley en comento. Por lo que, debe tenerse como vigente del pago del canon de arrendamiento mensual de la relación arrendaticia que nos ocupa, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,00) que fue el monto que se pactó en el contrato de fecha 12-08-2003,. Así expresamente se resuelve.-

Segundo: En cuanto al pedimento de la demandante de que el accionado sea condenado a pagar los cánones de arrendamientos de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008, observa esta sentenciadora, que ya que determinado que el canon, es por el monto de Bs. 250, 00 y no como lo alegó la actora por la cantidad de Bs. 400,00 mensuales, y siendo que, el demandado -arrendatario- canceló siete (7) meses, a saber, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007, a razón de Bs. 400,00, dando un total de Bs. 2.800,00. Tomando en cuanta de que el arrendatario hizo valer, la compensación de los alquileres pagados por el monto arriba señalado (Bs. 400,00), con los alquileres de los meses reclamados por la arrendadora con el canon ya fijado (Bs. 250,00), se hace necesario traer a colación la figura de la compensación en materia arrendaticia, así tenemos que el artículo 63 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

“(…) Los reintegros previstos en este Título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres (…)”.

De la norma en comento, se desprende de que para sea procedente la compensación entre lo pagado de más por el arrendatario, se requiere que éste sea establecido mediante sentencia definitivamente firme, por un órgano jurisdiccional, teniendo como base para ello la resolución administrativa…, si bien es cierto esto, también es cierto, que ha sido criterio pacífico y reiterado de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, el cual esta sentenciadora hace suyo, lo siguiente:
“(…) que no es necesario que conste en los autos la orden de reintegro emanada por el Órgano Administrativo correspondiente, para que los Tribunales en ejercicio de la Jurisdicción Civil, declaren con lugar la compensación que hubiere sido opuesta, debido a que si el pago es indebido con oponerlo el arrendatario basta para que el tribunal se pronuncie sobre el mismo, sin necesidad que tenga que abrirse un proceso aparte que establezca o determine la existencia del reintegro para que sólo así opere la compensación puesto que se trata de un derecho concedido por la Ley que no permite renuncia alguna (…)”.

En consecuencia, y en razón a los delineamientos arriba expuestos, debe necesariamente quien aquí suscribe realizar la compensación del excedente de los pagos discriminados en el texto de esta sentencia, a favor del ciudadano JESÚS MARÍA SOLÓRZANO ÁLVAREZ, a los meses demandados, resultando cancelados los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y un abono parcial de Bs. 50,00 del mes de enero de 2008, quedando una diferencia en razón de este mes (enero de 2008), de la suma de Bs. 200,000, el cual, no fue demostrado en autos de haber sido cancelado por la parte demandada. Así se establece.-
(Subrayado nuestro)

Así las cosas, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se viene analizando y como ya se dijo que el mismo exige dos requisitos para que pueda proceder la demanda por desalojo de inmuebles, específicamente la causal a, del prenombrado artículo, quedando establecido el cumplimiento del primero de ellos -vale indicar el contrato escrito a tiempo indeterminado- el cual vincula a las partes, no siendo éste objeto de discusión entre ellos.

En cuanto al segundo requisito, que es el que precisamente se refiere a la insolvencia del arrendatario vale señalar -la falta de pago correspondiente a dos mensualidades consecutivas- en el caso que nos ocupa, el mismo no se cumple- como ya quedó determinado anteriormente, que el accionado está solvente en virtud de la compensación operada entre lo pagado de mas y los meses demandados... Siendo que, tales requisitos exigidos deben ser concurrentes, fatalmente la presente demanda debe ser declarada sin lugar, lo cual se hará formalmente en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

En vista de los análisis legales y jurisprudenciales antes expuesto este Tribunal PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: SIN LUGAR la acción de desalojo propuesta por la Ciudadana: SANDRA QUARANTA PRIETO en contra de la Ciudadana: JESÚS MARÍA SOLÓRZANO ÁLVAREZ, todas suficientemente identificadas en autos.

Se REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 26-03-2008. En consecuencia se declara CON LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN.-

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta decisión, y oportunamente devuélvase el expediente al tribunal de origen.-
Dada, firmada, y sellada en la Sala de Despacho, en Ciudad Bolívar, a los veintinueve (29) días del mes de abril de dos mil ocho. AÑOS: 197º de la Independencia y 149º de la Federación.-
La Juez.

Dra. Haydee Franceschi Gutiérrez.
La Secretaria Temporal,

Sofía Medina.
HFG/SM/maye.-
Publicada en el día de su fecha, previo anuncio de Ley, a las nueve y treinta de la mañana (9:30 a.m.). Conste.-
La Secretaria Temporal,

Sofía Medina.-