TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: Ciudadana CAROLINA GUERRA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 11.739.956.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos SANTIAGO HÉRNANDEZ, VESTALIA HURTADO DE QUIROS, VESTALIA MARÍA QUIROS HURTADO e INGRID BORREGO, abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad No. 2.421.300, 2.153.115, 6.918.853 y 10.515.911, e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 6.277, 19.873, 41.687 y 55.638, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano GABRIEL JAROUA, de nacionalidad sirio, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E-80.898.848. La parte demandada no tiene apoderado judicial constituido en autos.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: 2208

Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado por las abogadas VESTALIA HURTADO DE QUIROS y VESTALIA M. QUIROS, en representación de la ciudadana CAROLINA GUERRA, (ya identificados) por ante el Distribuidor de Turno, ejerciendo la acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, correspondiéndole el conocimiento de dicha causa a este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Ahora bien, este Tribunal consignados como fueron los recaudos y previa revisión de las actas procesales observa:
El apoderado judicial de la parte actora expuso que su representada es propietaria de un apartamento ubicado en la Urbanización El Paraíso, en frente de la Avenida José Antonio Páez, Residencias Morichal piso 12, Apartamento 12-B, Municipio Libertador del Distrito Capital, según se desprende de documento de propiedad inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador, de fecha 2 de Julio de 1.978, anotado bajo el No. 63, Folio 227, Protocolo 1, Tomo 17, y de Planilla Sucesoral No. 1115 emanada del Departamento de Sucesiones Administración de Rentas del Ministerio de Hacienda de Fecha 3 de Mayo de 1.982, que consignan marcadas B y C, y relación a los hechos expusieron lo siguiente:
“Es el caso ciudadano juez que nuestra representada siendo menor de edad su tutora ciudadana Emma Silva venezolana mayor de edad de este domicilio cédula de identidad N’ 263.949, actuando en su carácter, dio en arrendamiento al ciudadano GABRIEL JAROUA, de nacionalidad Sirio, mayor de edad de este domicilio con cédula de identidad N’ E= 80.898.848, por un periodo fijo de Un (1), año operando la tacita reconducción del mismo, tal y como se evidencia del Contrato de Arrendamiento y anexo que se acompaña marcado D, el cual en su cláusula tercera expresa: “El plazo de arrendamiento convenido es de un año y podrá ser prorrogado por periodos adicionales de un año cada uno, a contar de la fecha prevista para su vencimiento, siempre y cuando EL ARRENDATARIO comunique por escrito al menos con sesenta 60 días de anticipación su deseo de prorrogarlo y LA ARRENDADORA Y EL ARRENDATARIO lo acordaren dentro de los treinta (30) días con respecto a las nuevas condiciones “… Aun y cuando era condición expresa que el arrendatario solicitara la prorroga por escrito lo cierto es que vencido el plazo fijo, esté continuo ocupando el inmueble hasta la fecha, cumpliendo con sus obligaciones como arrendatario, por lo cual se perfecciono lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil. Una vez que nuestra reprensada adquiere la mayoría de edad comienza a administrar el inmueble de su propiedad, modificando a través del tiempo únicamente el canon de arrendamiento el que convino en el último periodo en Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) y que su inquilino pago correctamente durante algún tiempo.” (Subrayado del Tribunal)

En este sentido, la representación judicial de la parte accionante por los argumentos explanados, y en virtud de que el ciudadano Gabriel Jaroua ha dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a partir del mes de Diciembre del 2005, adeudando hasta la fecha los cánones de arrendamiento de diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2006, que a razón de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) hacen un total de Tres Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 3.600.000,00), fundamenta la acción en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios concatenado con los artículos 1167, 1600 y 1624 del Código Civil, y expuso su petitorio en los términos que textualmente se transcribe a continuación:
…”Inútiles e infructuosas como han sido todas las gestiones extrajudiciales tendientes a obtener DEL ARRENDATARIO ciudadano GABRIEL JAROUA, el pago de las cantidades anteriormente detalladas es por lo que he recibido instrucciones precisas de mi representada para demandar como en efecto formalmente lo hago GABRIEL JAROUA, de nacionalidad Sirio, mayor de edad de este domicilio con cédula de identidad N’ E=80.898.848, para que convengan en pagar o en su defecto de ella sean condenados por este Tribunal a su digno cargo, POR RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Subrayado del Tribunal).

En base a lo antes expuesto y estando este Juzgado en la oportunidad legal para pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, hace las siguientes consideraciones:
De las transcripciones invocadas se evidencia que, las abogadas VESTALIA HURTADO DE QUIROS y VESTALIA M. QUIROS, en representación de la ciudadana CAROLINA GUERRA, exponen inicialmente que el plazo de arrendamiento convenido era de un año y podría ser prorrogado por periodos adicionales de un año cada uno, a contar de la fecha prevista para su vencimiento, siempre y cuando el arrendatario comunicará por escrito al menos con sesenta 60 días de anticipación su deseo de prorrogarlo y la arrendadora y el arrendatario lo acordaren dentro de los treinta (30) días con respecto a las nuevas condiciones y que aún y cuando era condición expresa que el arrendatario solicitara la prorroga por escrito lo cierto es que vencido el plazo fijo, esté continuo ocupando el inmueble hasta la fecha.
Finalmente la accionante demanda formalmente al ciudadano Gabriel Jaroua por Resolución del Contrato de Arrendamiento de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios concatenado con los artículos 1167, 1600 y 1624 del Código Civil.
En este sentido, el Tribunal con respecto a la pretensión propuesta pasa a analizar la procedencia de la acción de resolución de contrato de arrendamiento y con respecto a los fundamentos de derecho, observa:
El artículo 33 de la Ley especial invocado por la accionante expresa lo siguiente:
Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciaran y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

Vista la normativa antes transcrita se constata que las acciones expresamente indicadas en ella así como cualquier otra acción que se derive de una relación arrendaticia se tramitaran por el procedimiento breve conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto-Ley y a lo previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Así mismo, debe entenderse que el efecto que produce la resolución de un contrato, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo:
“La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”

En este orden de ideas, este Despacho en virtud de que la relación arrendaticia esta basada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado que se indetermino al vencimiento del primer año de su vigencia, juzga necesario transcribir el artículo 34 de la ley especial, que establece:
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

Con vista a todo lo antes expuesto y en base a la pretensión de la accionante tal cual como la presentó en el escrito libelar este Tribunal observa que la parte actora pretende la Resolución de un Contrato de Arrendamiento, en virtud de que el arrendatario ha incumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2005; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2006, fundamentando su petición en el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero hay que destacar que la acción esta basada en una relación arrendaticia generada por un contrato de arrendamiento por escrito que se indetermino con el tiempo, por lo que es evidente que en el presente proceso, procedió a intentar una acción que no corresponde en virtud de los hechos explanados, ya que, si bien, se siguen por el mismo procedimiento, cada una produce efectos diferentes, por lo que, mutatis mutandi, se aplica la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1618, expediente N° 03-2946, de fecha 18 de Agosto de 2004, caso Industria Hospitalaria de Venezuela 2943; en donde entre otras cosas señaló:
“…La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el Juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto en la presente causa, como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Por los argumentos antes expuestos, este Tribunal considerando que el Juez tiene la obligación de verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma, y observando claramente que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, por lo que, forzosamente debe este Despacho declarar improcedente la admisión de la presente demanda, y así se declara.
En consecuencia, con fundamento en las normas invocadas y en la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE la presente demanda por Resolución de contrato de Arrendamiento que intenta la ciudadana CAROLINA GUERRA contra el ciudadano GABRIEL JAROUA.
Publíquese y regístrese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Dieciocho de Municipio del Área Metropolitana de Caracas a los Treinta (30) días del mes de Abril de dos mil siete (2007). AÑOS: 197° Y 148°
EL JUEZ,

JUAN CARLOS VARELA RAMOS
LA SECRETARIA

DIOCELIS PEREZ BARRETO

En la misma fecha siendo las 3:15 de la tarde se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA

DIOCELIS PEREZ BARRETO

JCVR/DPB/rymg.
Exp. No. 2208