TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, treinta de octubre de dos mil seis
196º y 147º

ASUNTO: KP02-R -2006-1100

DEMANDANTE: AURA MORENO DE JIMÉNEZ Y ELIO JOSÉ JIMENEZ MORENO, venezolanos, mayores de edad, de estado civil viuda y soltero de este domicilio.

ABOGADO DEL DEMANDANTE: JOEL ROMERO RIVAS, abogados en ejercicio, inscrito en el IPSA bajo N°.2.541.

DEMANDADO y ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS A. LINAREZ PERAZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.784.206, abogado en ejercicio, inscrito en el IPSA bajo el N° 92.234.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA (APELACIÓN)

Se inició la presente demanda mediante escrito presentado ante Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 20 de diciembre del 2004 por los ciudadanos Aura Moreno de Jiménez y Elio José Jiménez Moreno, venezolanos mayores de edad, con domicilio en la ciudad de Cabudare Estado Lara, debidamente asistidos de abogado, en contra del ciudadano Luis A. Linarez Peraza por cumplimiento de contrato.
Los demandantes alegan ser los propietarios de un inmueble situado en la calle 13 entre Avenida Lara y Madrid, Quinta Leocandre N° AL-65 en la Urbanización Santa Elena de Barquisimeto, Estado Lara, adquirido por sucesión del ciudadano José Supertino Jiménez, quien falleció en fecha 09-04-2000. El referido inmueble fue dado en administración a la ciudadana María Auxiliadora Saldivia, titular de la cédula de identidad N° 4.383.131 quien firmó en nombre de los demandantes un contrató de arrendamiento por el inmueble antes señalado, con el ciudadano abogado Luis A. Linarez Peraza, por un canon de arrendamiento de Setecientos Setenta Mil Bolívares el cual fue objeto de regulación quedando dicho canon en la suma de Cuatrocientos Ochenta y Cinco Mil Bolívares, lo cual tuvo efecto a partir del mes de agosto del 2001. Señala que el duración del contrato suscrito ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 18 de junio del 2000 anotado bajo el N° 12 Tomo 5, establece en su cláusula segunda dos años fijos de duración, contados a partir del 01-08-2000 por lo que el mismo es a tiempo fijo, determinado al vencimiento del plazo por lo cual el demandado debe entregar el inmueble objeto del contrato completamente desocupado de bienes y cosas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Señala la demandante que el arrendatario fue informado de la terminación del contrato mediante telegrama que en copia certificada anexa a la demanda con fecha 21 de octubre del 2004, así como a través de la inspección judicial realizada por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 12 de noviembre del 2004, procediendo a demandar el ciudadano LUIS A. LINAREZ PERAZA por cumplimiento de contrato, con fundamento en lo establecido en los artículos 33 y 34 Parágrafo Segundo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y en el artículo 1.599 del Código Civil. Solicitan los actores la entrega material del inmueble, completamente desocupado de bienes personas y cosas, la cancelación de todos los servicios públicos y la cancelación de las costas procesales estimando la demanda en Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00). Los actores consignaron junto con la demanda copia simple del contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 18 de Julio del 2000; inspección Judicial realizada el 12 de noviembre del 2004, comprobante del telegrama enviado al demandado participándole el vencimiento del contrato y la entrega del inmueble con fecha 21 de octubre del 2004.
En fecha 12 de Enero del 2005 se admitió la demanda emplazando al demandado para su comparecería al segundo día de despacho siguiente después de citado.
En fecha 19-07-05 la secretaria del Juzgado Tercero del Municipio Iribarren dejó constancia de haber dado cumplimiento a lo pautado en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo solicitado por la actora y ante la imposibilidad de completar la citación personal.
En fecha 09-08-05 el demandado se dio por citado dando contestación a la demanda y anexando 1 contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la controversia, suscrito entre el demandado y Home Seller C.A vigente desde el 01-08- 1997 y tres contratos entre el demandado y la ciudadana María Auxiliadora Saldivia los cuales rielan desde el folio 87 al 106 de este expediente cuya vigencia del último contrato era por dos años contados a partir del 01-08-2002, todos autenticados ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto. Además consignó 19 lanillas de depósitos realizadas en el Banco Casa Propia en la cuenta N° 04401368-4 perteneciente al ciudadano Elio José Jiménez por el monto correspondiente al canon de arrendamiento. En la oportunidad correspondiente solo la demandada presentó informes. En fecha 17-02-2006 fue declara sin lugar de demanda por cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos AURA MORENO DE JIMÉNEZ Y ELIO JOSÉ JIMENEZ MORENO, antes identificados, por cuanto el locatario tenía derecho a la prórroga legal la cual es potestativa para éste y obligatoria para el arrendador. Se condenó en costas a la parte perdidosa por haber resultado totalmente vencida. En fecha 25-09-2006 la parte actora apeló de la sentencia.
MOTIVACION PARA DECIDIR
En primer término, debe este juzgador procediendo en Alzada, advertir que de las actas procesales que conforman este expediente se evidencia claramente que la parte actora consignó como instrumentos fundamental de su demanda un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto de fecha 18-07-2000, de donde se desprende en la cláusula segunda que:
“el plazo de duración de este contrato es de DOS (2) AÑOS FIJOS, contados a partir del 01-08-2000 considerándose a tiempo fijo y determinado… [sic] …Es pacto expreso que bajo ningún respecto a los efectos de este contrato, procederá la tácita reconducción”…[sic]

Observa quien juzga que de los instrumentos probatorios, soportes de esta demanda y consignados por el actor con el libelo, se desprende que el contrato de arrendamiento venció el 01-08-2002: que el telegrama PC. Con acuse de recibo que riela al folio 17 esta fechado 21-10-2004 y que textualmente expresa: “Particípole Contrato Vencido y prórroga.- Urge entrega inmueble. Caso no hacerlo procederé judicialmente inmediato” [sic] y la inspección judicial que corre al folio 9 tiene fecha 12-11-2004, habiendo trascurrido desde el vencimiento del contrato hasta la fecha de la notificación a través del telegrama, dos años y dos meses.
En este sentido, conviene poner de relieve, dos de las normas que disciplinan la carga de la prueba en el ordenamiento jurídico venezolano, que resultarían aplicables a dicha situación, cuales son las contenidas en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que respectivamente disponen:
Artículo 1354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Es oportuno señalar que en los instrumentos probatorios se ponen de relieve que el contrato de marras venció el 01-08-02, y la notificación a través del telegrama con acuse de recibo, se realizó dos meses después del vencimiento de este. De igual manera el apoderado del actor en su apelación expresa: “que la demanda fue por cumplimiento de contrato y no la falta de pago, de cánones de arrendamiento”… [Sic] . Teniéndose esta afirmación como una aceptación tácita del pago de cánones de arrendamiento posteriores al vencimiento de la prórroga legal, por lo que de conformidad con el contenido del artículo 1401 y 1405 del Código Civil, hacen plana prueba, operando en este sentido de pleno derecho la tácita reconducción y así se decide
Cabe resaltar que en el presente caso la parte actora fundamentó su demanda, entre otros artículos, en el 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual es de orden público, que establece:
Artículo 33. Las demandas por desalojo, cumplimiento de contrato o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arredaticia sobre bienes inmuebles urbanos o suburbanos se sustanciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto –Ley… (Omissis) (El resaltado es nuestro)

De conformidad con lo supra expresado, este tribunal aprecia que en el caso de marras, la reclamación de la parte actora contenida en el petitum, no resulta apoyada por la “causa pretendi” que esgrime el demandante, debido a que la norma legal sustantiva en que se fundamenta su pretensión, no le asigna el supuesto de hecho alegado en el libelo, la consecuencia jurídica que en su favor aspira extraer el demandante. En este sentido la actora da por terminado el contrato de arrendamiento, soporte de esta demanda y ya antes identificado y da por vencida la prórroga legal, cuya observancia esta contenida en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y es contraria a lo solicitado por el actor, dicho artículo señala:
Artículo 38. Los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este Decreto – Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
…b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de de un (1) año… (omissis)

De conformidad con la disposición citada y lo alegado por recurrente es oportuno señalar cuanto establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil:
“Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”
Mismo que, en estrecha sintonía con lo dispuesto en el artículo 243, ordinal 5° eiusdem, que es del tenor siguiente:
Toda sentencia debe contener: …
5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia (omissis)”
De manera que al observar el proceder de la demandada esta introdujo su escrito de contestación al momento de darse por citada, acompañando a dicho escrito pruebas documentales que corren insertos a este expediente, por lo que la misma fue hecha de manera extemporánea y debe reputarse como no realizada, y no como inadecuadamente estimó la recurrida que de las instrumentales acompañadas por el demandado podía colegirse conclusión alguna que lo favoreciera, en obsequio de su extemporaneidad, y por ello debe este juzgador apartarse de la motivación que en este punto específico atribuyó el a-quo a las instrumentales producidas en los términos referidos. Así se decide.
No obstante, y con vista a la pretensión de mérito, coincide esta Alzada con la recurrida, respecto a que, por virtud del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el carácter de orden público establecido para los derechos allí consagrados, entre los que se cuenta el de la prórroga legal en beneficio del arrendatario, ha debido ser acreditada su satisfacción por parte del arrendador en beneficio del arrendatario, en defecto de lo cual, por hallarse vigente tal período en la oportunidad de instaurar judicialmente su pretensión, la misma debe ser declarada como infundada, y así se establece.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta en contra de la Sentencia Definitiva dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 17 de febrero de 2006, que declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato intentada por el apoderado judicial de Aura Moreno de Jiménez y Elio José Jiménez Moreno, todos ampliamente identificados.
Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, de acuerdo a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada. Esta decisión queda definitivamente firme en la fecha de su publicación. En consecuencia, remítase de inmediato, al Tribunal de origen a los fines de su ejecución. Líbrese oficio.
Regístrese y Publíquese y déjese copia certificada en el Tribunal de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los treinta (30) días del mes de Octubre del año dos mil seis (2006). Años: 196º y 147º.
El Juez,
El Secretario,

Abg. Oscar Eduardo Rivero López

Abg. Greddy Eduardo Rosas Castillo

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:05 p.m.
El Secretario,

OERL/oerl.-