TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, nueve (09) de Octubre de dos mil seis (2.006)
196º y 147º

ASUNTO: KP02-R-2006-000974

PARTE ACTORA: TRINA MILAGRO ANGULO CALANCHE, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°: 3.537.646, abogada en ejercicio y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA ACTORA: CARLOS RODRÍGUEZ DORANTE, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 11.944.

PARTE DEMANDADA: HILDA ROSA RANGEL ÁLVAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 7.515.155 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMADADA: LENIN JOSÉ COLMENÁREZ LEAL, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 90.464.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (POR APELACIÓN DEL JUZGADO CUARTO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA).

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, como alzada la presente causa por apelación interpuesta por la parte actora, en fecha 03 de Octubre de 2002, contra sentencia dictada en esa misma fecha Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, que declaró PROCEDENTE, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la ciudadana TRINA MILAGRO ANGULO CALANCHE contra la ciudadana HILDA ROSA RANGEL ÁLVAREZ. Por lo que corresponde a este Tribunal dictar el pronunciamiento en Alzada, dándosele entrada en fecha 10/08/03. En fecha 28/09/06, siendo la oportunidad para dictar sentencia esta juzgadora para a hacerlo en los siguientes términos:

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

La presente causa por apelación, interpuesta en fecha 10/05/06 (f.1 al 4) por la ciudadana TRINA MILAGRO ANGULO CALANCHE, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°: 3.537.646, abogada en ejercicio y de este domicilio contra la ciudadana HILDA ROSA RANGEL ÁLVAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 7.515.155 y de este domicilio, fue admitida por el Tribunal A-Quo en fecha 16/05/06 (f.13). En fecha 17/05/06 (f.14), la parte actora otorgó Poder Apud Acta al Abogado CARLOS RODRÍGUEZ DORANTE. En fecha 05/06/06 (f.15 y 16), el Alguacil del Tribunal A-Quo, consignó recibo de citación firmado por la ciudadana HILDA ROSA RANGEL. En fecha 07/06/06 (f.17 al 19), la parte demandad introdujo escrito de contestación a la demanda. En fecha 12/06/06 (f.22), la parte demandada otorgó Poder Apud Acta al Abogado LENIN JOSÉ COLMENÁREZ. En fecha 14/06/06 (f.23 AL 50), la parte demandada introdujo escrito de promoción de pruebas. En fecha 16/06/06 (f.51), el Tribunal A-Quo, admitió las pruebas promovidas por la parte demandada. En fecha 15/06/06 (f.52 al 56), la parte actora introdujo escrito de promoción de pruebas. En fecha 19/06/06 (f.57), el Tribunal A-Quo, admitió las pruebas promovidas por la parte actora. En fecha 22/06/06 (f.58 y 59), se escuchó declaración testimonial del ciudadano Olinto Rafael Argüelles López. En fecha 21/06/06 (f.60 y 61), el Tribunal A-Quo, realizó Inspección Judicial. En fecha 30/06/06 (f.60), el Tribunal A-Quo, difirió la Sentencia para el Décimo Quinto Día de Despacho. En fecha 26/07/06 (f.63 al 70), el Tribunal A-Quo, dictó Sentencia declarando Procedente la pretensión intentada por la parte actora. En fecha 27/07/06 (f.71), la parte demandada ejerció derecho de Apelación sobre la Sentencia emitida por el Tribunal A-Quo. En fecha 31/07/06 (f.72), la parte demandada ratificó la Apelación formulada. En fecha 01/08/06 (f.73), el Tribunal A-Quo acordó escuchar la Apelación interpuesta en ambos efectos. En fecha 03/08/06 (f.74), el Tribunal A-Quo, remitió oficio al Coordinador de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Lara en virtud de la Apelación interpuesta, a los fines de su distribución entre los Tribunales de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. En fecha 10/08/06 (f.75), la Suscrita Juez Suplente MARILUZ JOSEFINA PÉREZ, se avocó al conocimiento de la presente causa. En fecha 28/09/06 (f.76), se difirió la publicación de la presente Sentencia para el Sétimo Día de Despacho siguiente. Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia, quien suscribe el presente fallo, pasa a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:

MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR

Competencia de actuación del Juzgado Superior.
En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”. Por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
Expuesto lo anterior en el presente caso la parte actora apelo de la sentencia dictada por el a-quo en fecha 27 de Julio del 2.006.

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia esta Alzada de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara que la presente causa ha sido intentada, alegando la parte actora en su escrito de demanda, que de Contrato de Arrendamiento Privado, suscrito en fecha 08/01/04, cedió en arrendamiento a la ciudadana HILDA ROSA RANGEL ÁLVAREZ, un inmueble de su copropiedad, constituido por una casa distinguida con el Nro. 17-53, situada en la calle 34 entre carreras 17 y 18, de esta ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara, siendo los linderos específicos del inmueble los siguientes: NORTE: casa y solar que es o fue de Esther Macías Fernández; SUR: casa y solar que es o fue de Félix Silva; ESTE: solar y casa que es o fue de Clara Giménez y OESTE: con la calle 34, que es su frente. Trascribió Textualmente las Cláusulas Segunda, Tercera, Cuarta, Sexta, Octava, Décima Primera y Décima Segunda del contrato al que hace referencia, exponiendo que de conformidad con la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, vencido el término inicial de duración del contrato, el 30/11/04, dicho plazo se extendió por un período adicional de DOCE (12) meses, es decir del 01/12/04 al 30/11/05, siendo revisado su canon de arrendamiento para llevarlo a la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (410.000,oo Bs.), que vencido dicho plazo y por cuanto la relación arrendaticia duró TRES (3) años y SEIS (6) meses, le correspondía al arrendatario una prórroga legal de UN (1) año, comprendida entre el período del 01/12/05 al 30/11/06, por un canon de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (410.000,oo Bs.). Advirtió que la relación arrendaticia se inició en fecha 01/06/02, conforme consta de Contrato de Arrendamiento que quedó debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 26/05/02, bajo el Nro. 58, Tomo 42 de los Libros de Autenticaciones. Que durante el término de la relación contractual, el arrendatario realizó al inmueble reparaciones y bienhechurías las cuales fueron debidamente cancelas por la arrendadora, y los pagos tanto por estos conceptos como por lo cánones de arrendamiento, los realizaba ante la oficina del Ingeniero Olinto R. Argüelles y/o ante la Sociedad Mercantil”Inversiones Oral C.A.”. Que es el caso que estando en curso la prórroga legal, el arrendatario no ha cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2006, no obstante las gestiones de cobro tendientes a lograr el pago de los mismos, incurriendo de esta manera en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil y en los artículos 33, 38 y 41 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y solicitó a la parte demandada que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a dar por resuelto el Contrato de Arrendamiento celebrado sobre el inmueble en referencia, la devolución del mismo totalmente desocupado y con las solvencias de los servicios instalados en el inmueble, a pagar por concepto de indemnización de daños y perjuicios la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (1.640.000,oo Bs.) correspondiente a los cánones de arrendamiento y el pago de las costas y costos del proceso. Estimó la acción en la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (1.640.000, oo Bs.).

Al respecto la parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda, convino en que es arrendataria del inmueble y que la arrendadora es la parte actora en el presente juicio. Negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los alegatos esgrimidos por la parte actora en el libelo de demanda y muy especialmente aquel de que su persona se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, en razón de que en el mes de febrero de 2006, mes en el cual sostuvo una reunión con la demandante acerca de la relación que los une, y muy particularmente por lo acordado entre ellos de que al bien inmueble hubo la necesidad de realizarle una serie de modificaciones o arreglos, tanto en su parte interna como externa y que previa aprobación de la arrendadora, siempre de carácter verbal, pues que en todo momento, cuando le requería la autorización escrita, siempre le manifestó que esa semana se la entregaba, y que presumiendo la buena fe como contratante, procedió a realizar una inversión de más de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES, de los que únicamente le fueron reconocidos NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (9.000.000, oo Bs.), que finalmente le fueron cancelados por la arrendadora, haciéndole descuentos mensuales sobre el monto del canon de CIEN o CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES mensuales, siendo el último de esos pagos, el efectuado en el mes de febrero del presente año por la suma de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (4.800.000,oo Bs.) en el cual le manifestó, que dicha suma descontaría las mensualidades de los meses de enero y febrero, por lo que de manera inmediata le requirió como es debido, los respectivos soportes de pago, arguyendo bajo dicha petición, el mismo pretexto que para la autorización, por lo que procedió a pedirle los precitados soportes, a lo cual recibió como respuesta, que no le daría ningún recibo y que tampoco le iba a recibir el pago del mes de marzo, en razón de que le debía hacer entrega de la casa en 15 días, por lo que le manifestó que en vista de la duración de la Relación Contractual, tiene derecho a la Prórroga Legal prevista en la ley y que una vez cumplida la misma y sin dilación le haría entrega del inmueble. Que procedió a realizara favor de la arrendadora formal consignación arrendaticia por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, expediente signado con el Nro, KP02-S-2006-5475, correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2006. Negó, rechazó y contradijo que haya incumplido lo establecido en los artículos 1.264 y 1.592 del Código Civil y que deba cancelar a la demandante cantidad alguna por concepto de daños y perjuicios. Impugnó la Estimación de la Demanda, toda vez que los motivos que le sirvieron de fundamento, son totalmente inexistentes. Requirió al Tribunal se abstenga de acordar medida cautelar de secuestro solicitada en el libelo de demanda.

En fecha 26/07/06 el Tribunal A-Quo dictó sentencia definitiva en los siguientes términos: Establecida la relación arrendaticia entre las partes, correspondía a la parte demandada demostrar el pago de los cánones de arrendamiento en tiempo oportuno, situación de hecho que evidentemente no ocurrió en el presente caso. Que dispone el Código Civil, artículo 1.159: “Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes….”., artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe…”, artículo 1.167:” En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. “ artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: “) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” Artículo 1.594: “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió….”. Lo expresado, en concordancia con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y lo preceptuado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil es por lo que considera que la pretensión es Procedente.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

SE ACOMPAÑO AL LIBELO:
1) Marcado con letra “A” (f.5 al 8), Original de Contrato de Arrendamiento de fecha 08/01/04 sobre un bien que posee las siguientes características: distinguida con el Nro. 17-53, situada en la calle 34 entre carreras 17 y 18, de esta ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara, siendo los linderos específicos del inmueble los siguientes: NORTE: casa y solar que es o fue de Esther Macías Fernández; SUR: casa y solar que es o fue de Félix Silva; ESTE: solar y casa que es o fue de Clara Giménez y OESTE: con la calle 34, que es su frente. Esta Juzgadora evidencia las condiciones en que las partes suscribieron el contrato y al no haber sido impugnado todo lo contrario fue un hecho convenido por las partes la relación arrendaticia se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y en concordancia con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.
2) Marcado con letra “B” (f.9 al 12), Original de Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 26/05/02, bajo el Nro. 58, Tomo 42 de los Libros de Autenticaciones. Esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

Reprodujo el Mérito Favorable de Autos. Esta juzgadora advierte a la parte que la sola enunciación del mérito favorable de autos, no constituye por si sola medio probatorio alguno. Y ASÍ SE ESTABLECE.
1) Reprodujo el mérito favorable de los siguientes documentos:
• El Contrato de Arrendamiento suscrito de fecha 08/01/04, que fue acompañado al libelo de la demanda marcado con letra “A”. Esta Juzgadora le otorgó valor probatorio ut supra. Y ASÍ SE ESTABLECE.
• El Contrato de Arrendamiento suscrito de fecha 24/05/02, que fue acompañado al libelo de la demanda marcado con letra “B”. Esta Juzgadora le otorgó valor probatorio ut supra. Y ASÍ SE ESTABLECE.
2) Convenio (f.55) suscrito entre el ciudadano Olinto Rafael Arguelle López, de fecha 16/02/06, en el cual se acordó lo siguiente:
• Que el contrato de arrendamiento venció el 30/11/05.
• Que al 31/01/06 el arrendador debe al arrendatario la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (3.270.000, oo Bs.), derivada de las inversiones realizadas por el Arrendatario en mejoras para el inmueble, restándose las amortizaciones mensuales reconocidas por el Arrendador en los cánones de arrendamiento.
• Que motivado a que el Arrendador requiere con urgencia el inmueble debidamente desocupado se estableció que el Arrendador entregó al Arrendatario, la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (2.452.500, oo B.), los cuales se cancelarían como muy tarde en los próximos SIETE (7) días calendario y que la cantidad entregada estaba representada en TRES (3) cheques cada uno por OCHOCIENTOS DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (817.500, oo Bs.) correspondiendo al Banco Mercantil los Números 56361496 y 98582785 y a Banesco el Número 18110687; y que el Arrendatario se comprometió a realizar las gestiones posibles a fin de desocupar a mas tardar el día 28 de Febrero de 2006. Esta juzgadora observa de las cartas convenios, concatenadas estas con la cláusula quinta del contrato suscrito en fecha 26-05-2002, así como con el suscrito en fecha 08-01-2004, que las reparaciones serían descontadas en un porcentaje de los canones de arrendamiento y que el remanente se cancelo de conformidad con lo estipulado en los convenios, por lo que se le da valor probatorio por ser ley entre las partes, evidenciando quien juzga que no existía deuda pendiente a cancelar por la arrendadora, y se otorga valor probatorio a los convenios con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al haber sido ratificado por el ciudadano OLINTO RAFAEL ARGUELLES LÓPEZ, mediante la prueba testimonial en fecha 22/06/06 . Y ASÍ SE ESTABLECE.
3) Convenio (f.56) suscrito entre el ciudadano OLINTO RAFAEL ARGUELLES LÓPEZ y la ciudadana HILDA ROSA RANGEL ALVAREZ, suscrito en fecha 21 de febrero de 2006 en el que se convino:
• Que el Arrendador entrega al Arrendatario la cantidad de OCHOCIENTOS DIECISETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (817.500, oo Bs.) en efectivo a los fines de cancelar el monto de TRES MILLONES DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (3.270.000, oo Bs.) que adeuda el Arrendador al Arrendatario al 31 de enero de 2006, derivado de las inversiones realizadas por éste al inmueble.
• Que el Arrendatario se comprometió a redoblar los esfuerzos y continuar realizando todas las gestiones posibles con el fin de desocupar dicho inmueble a más tardar el 28 de febrero de 2006.
Esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al haber sido ratificado por el ciudadano OLINTO RAFAEL ARGUELLES LÓPEZ, mediante la prueba testimonial en fecha 22/06/06 . Y ASÍ SE ESTABLECE.
4) Promovió la declaración testimonial del ciudadano OLINTO RAFAEL ARGUELLES LÓPEZ. Esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 431 y 508 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.
5) Promovió Inspección Judicial solicitando al Tribunal A Quo, su traslado y constitución a la sede del Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, la cual fue realizada en fecha 21/06/06 (f.60). Esta Juzgadora evidencia de la inspección que se encuentran consignadas los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril, y Mayo de 2.006, y se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil en concordancia con los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1) Marcada con letra “A” (f.25 y 42) consignación arrendaticia por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, expediente signado con el Nro, KP02-S-2006-5475, correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2006. Esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil y en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.
2) Recibos de Pago expedidos por el Tribunal Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, con ocasión de las consignaciones de los Cánones de Arrendamiento correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2006.(f.43 al 50). Esta Juzgadora le otorga valor probatorio al concatenar esta prueba con el expediente consignado por ante el tribunal citado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.
3) Promovió prueba de informes y en tal sentido pidió al Tribunal, se sirva oficiar al Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara a fin de que informe si en sus archivos reposa expediente signado con el Nro. KP02-S-2006-5475, cuyo motivo es Consignación Arrendaticia y si tales consignaciones son efectuadas por la ciudadana HILDA ROSA RANGEL ÁLVAREZ TRINA MILAGROS ANGULO CALANCHE. Esta Juzgadora Observa que la misma no fue evacuada y de las pruebas traídas a los autos se evidencia las consignaciones antes referida. Y ASÍ SE ESTABLECE.

CONCLUSIONES
A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta Juzgadora pasa a analizar la naturaleza las siguientes disposiciones legales:

El artículo 1.159 del Código Civil establece:
Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.-

El artículo 1.167 del Código Civil establece:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.-

El artículo 1.364 del Código Civil establece:
Aquel contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente, si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido.-

El artículo 1.364 del Código Civil establece:
“...Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención...”

El artículo 1.592 del Código Civil establece:
El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1°- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2°- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

El Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
SIC: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto ¬Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

El Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
SIC: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬ Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación

El Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
SIC: “La prórroga legal opera de pleno derecho vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”.

El Artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
SIC: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto ¬Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”.
Analizadas las disposiciones que rigen la materia y tomando en cuenta la existencia de un contrato de arrendamiento es menester entrar analizar la naturaleza del mismo.

NATURALEZA Y FUERZA DEL CONTRATO

Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho. Esta formula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento de que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga como obliga a los individuos, si por lo tanto una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18-06-87.

Contrato de Arrendamiento

Siendo entonces que el demandante alega la existencia de un contrato de arrendamiento y el incumplimiento en la obligación de los cánones por el demandado le corresponde al primero demostrarlo, pero una vez que ha sido valorado el contrato de arrendamiento la carga de la prueba se invierte y corresponde ahora a esta última probar el cumplimiento o justificar legal o contractualmente el incumplimiento. Con la puesta en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se dio a los Tribunales la carga completa de solucionar los conflictos presentados entre los contratantes en materia de arrendamiento. Sin embargo, el procedimiento especial que se preparó, en armonía con la Constitución Nacional, tenía como característica fundamental la celeridad y el favorecimiento del arrendatario como el débil jurídico en el mantenimiento de su arrendamiento, evitando ser perjudicado por el accionar del arrendador y con varios beneficios legales; pero ese tratamiento especial por tener un carácter social, estaba regulado, es decir, la Ley especial no aplicaría a ciertos arrendamientos.

Cumplimiento de Contrato, Resolución de Contrato y Desalojo

Antes de pasar a considerar el fondo de la controversia, esta juzgadora estima necesario delimitar estas tres instituciones: Cumplimiento de Contrato, Resolución de Contrato y Desalojo; contempladas en nuestra normativa vigente, para establecer clara e indubitablemente el tipo de pretensión. De manera general debe señalarse que la Resolución del Contrato y el Desalojo como instituciones civiles operan ante el incumplimiento o falta de observancia de alguna de las obligaciones válidamente suscritas por las partes y se diferencian entre sí en que la Resolución del Contrato es utilizada en los contratos a tiempo determinados o fijado por las partes en el que la posterior entrega del inmueble consta de manera irrefutable; el Desalojo, como institución civil, es propia de los contratos a tiempo indeterminado, es decir, aquellos en los que no se ha establecido un tiempo fijo de duración o que se estableció en principio un tiempo fijo y luego las partes manifiestan su voluntad de continuar la relación generalmente sin firmar un nuevo contrato, denominado por la Ley especial en materia de arrendamiento como Tácita Reconducción. ¿Qué es y cuando opera, entonces, el Cumplimiento de Contrato como institución civil, en materia de arrendamientos? Es aquella institución por la cual el arrendador podrá exigir cualquier ejecución del contrato por parte del inquilino y a la que este esté obligado, independientemente que el contrato se encuentre en plena vigencia o no, finalización o extinción del contrato, ya que en definitiva cualquier obligación en la relación arrendaticia, legal o convencional, puede ser exigido su cumplimiento, por ello un contrato a tiempo determinado puede estar concluido pero si el arrendatario no ha desocupado el inmueble y debe cánones opera la figura del Cumplimiento de Contrato como institución civil. Otro aspecto que suele crear confusión, es que en juicios de Resolución y Cumplimiento de Contratos de Arrendamientos se utiliza la palabra “desalojo” también, sin embargo, esto no quiere decir que las figuras estén inmersas o confusas porque, por ejemplo, como consecuencia de las citadas instituciones puede surgir la posibilidad de la entrega del bien al arrendador, que no es otra cosa que el arrendatario deje de poseer el inmueble, es decir, sea desalojado, pero ese desalojo es una consecuencia jurídica de la acción intentada más no la acción misma (institución civil), independientemente a que la misma sea de Cumplimiento o Resolución. Esta consideración previa sobre las instituciones prenombradas es sumamente útil, pues permite establecer el objeto de este juicio y delimitar los argumentos y pruebas en realidad pertinentes. A pesar de lo señalado, que el procedimiento no es afectado y basado en el principio procesal en virtud del cual las partes conocen de los hechos y el Juez del derecho

De las disposiciones legales precedentes, observa esta Juzgadora a las partes que los Contratos tienen fuerza de ley entre las mismas, que deben ejecutarse de buena fe, que en el contrato bilateral, al no ejecutar una parte su obligación, la otra parte puede reclamar judicialmente, la resolución del contrato, que son obligaciones del arrendatario cancelar los cánones de arrendamientos en la forma estipulada y entregar la cosa tal como ha sido recibida.
Del análisis del material probatorio evacuado por las partes en este Juicio y analizadas ut supra, resulta concluyente para este Juzgado que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento y que por lo tanto operó la Prorroga Legal de pleno derecho y que del mismo se puede desprender el lapso correspondiente del Articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto así se desprende del material probatorio presentado por las partes.

Igualmente, se desprende del material probatorio traído por las partes a juicio y muy especialmente de la Inspección Judicial que la parte demandada consignó por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2006, por lo que le correspondía demostrar el pago, referente a los meses de enero y febrero de 2006, razones por las que quien suscribe este fallo observa a las partes, que en el proceso las mismas persiguen un fin determinado en que las pretensiones aducidas sean declaradas con lugar, ahora bien para que esto se produzca, dado el sistema dispositivo que rige, necesariamente la parte interesada debe de traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos por lo que en base a las reglas de la distribución de la carga probatoria, en caso de que la parte no cumpla con su obligación de demostrar los hechos que sirven de fundamento a sus alegatos necesariamente deben de ser desechados por el Tribunal, siendo entonces necesario que la parte demandada haya demostrado el pago de los cánones de arrendamiento, hecho que no ocurrió. Y ASÍ SE DECIDE.

Por otra parte, se hace necesario para quien Juzga, pronunciarse en cuanto a la solicitud de la parte demandante de los posibles daños y perjuicios causados por la parte demandada, por lo que pasa hacer las siguientes consideraciones:

INDEMNIZACION DAÑOS Y PERJUICIOS EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO.

En cuanto al monto de la indemnización por daños y perjuicios solicitado por la parte actora debemos remitirnos a lo que dice el artículo 1.167 del Código Civil, en la que se faculta al actor en los contratos bilaterales para demandar, además de la resolución del contrato, la indemnización de los daños y perjuicios. Es criterio pacífico y reiterado por la doctrina y jurisprudencia venezolana que tales daños y perjuicios deben ser especificados, esto a fin de garantizar a la otra parte el derecho a la defensa. Se quiere por tanto, que el demandante indique, determine y especifique cuáles son los daños causados que desea que le indemnicen o en su defecto hasta que medida los mismos se extienden. No es procedente, y por tanto, no se solicita la totalidad del monto demandado, sino la cantidad debido a las mensualidades vencidas hasta la fecha de presentación de la demanda y las que se siguieren venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble. Al respecto, debemos traer a colación lo establecido en sentencia N° 1407, dictada en fecha 30 de Junio del año 2.005, por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional bajo ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, el cual decidió:
“SIC: Sobre el particular anota la Sala, que la indemnización por el uso del inmueble no es otra cosa que el reclamo de los cánones insolutos, razón por la cual al no haber aportado la demandante elemento alguno que justificara su pretensión al cobro de trescientos mil bolívares mensuales (Bs. 300.000,oo) a partir del mes de junio de 1999 a la fecha de entrega del inmueble, cantidad ésta muy superior a la fijada en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, la jueza que conoció en alzada de la causa principal, condenó al pago de siete millones ochocientos veinte mil bolívares (Bs. 7.820.000,oo), a razón de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,oo) mensuales, cantidad convenida como canon de arrendamiento, y que la jueza supuesta agraviante fijó como monto a cancelar por el uso del inmueble desde el mes de junio de 1999 hasta marzo de 2003, razón por la cual esta Sala desestima la denuncia por ultrapetita con base a este argumento. Así se decide.”
Criterio este que acoge esta alzada de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil.
Por lo que la solicitud del accionante sobre este punto debe prosperar en cuanto a este concepto como justa prestación por los cánones insolutos y el uso que continuare haciendo el arrendatario del inmueble. Y así se decide.
En cuanto a la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, su cuantía se debe establecer en base a la suma de los siguientes conceptos: la suma de los cánones de arrendamiento vencidos de enero y febrero a razón de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 410.000,00), cada mes, por cuanto los meses de Marzo, Abril y Mayo se encuentran a la orden del arrendador por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, y los que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble objeto de arrendamiento. Y Así se decide.

DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la ciudadana HILDA ROSA RANGEL ALVAREZ, representada por el abogado LENIN JOSE COLMENAREZ, contra la Sentencia dictada en fecha 26 de Julio del 2.006, por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró Procedente la pretensión DE RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la parte actora TRINA MILAGRO ANGULO CALANCHE, venezolana, mayor de edad, con cedula de identidad N°.3.537.646 contra la ciudadana HILDA ROSA RANGEL ÁLVAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 7.515.155 y de este domicilio. En consecuencia. Primero: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; Segundo: Se resuelve el contrato suscrito entre las partes, sobre el inmueble constituido por una casa distinguida con el N°.17-53 situada en la calle 34 entre carreras 17 y 18 de la ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara cuyos linderos son los siguiente: NORTE: casa y solar que es o fue de Esther Macías Fernández; SUR: casa y solar que es o fue de Félix Silva; ESTE: solar y casa que es o fue de Clara Giménez y OESTE: con la calle 34, que es su frente. Tercero: Se ordena a la parte demandada entregar el inmueble citado totalmente libre de personas y cosas y solvente en el pago de los servicios. Cuarto: Se condena a la parte demandada a cancelar a la parte actora la cantidad de OCHOCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.820.000.00), correspondientes a los meses de ENERO Y FEBRERO a razón de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (BS.410.000. 00) por cada mes vencido, en el entendido que los canones correspondientes a los meses de MARZO, ABRIL, Y MAYO, podrán ser retirados por la parte actora por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, consignados a su favor según asunto N°.KP02-S-2006-5475. Igualmente se le condena a pagar los canones que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble. No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total. Sexto. QUEDA ASI MODIFICADO EL FALLO APELADO.
PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA.
BAJESE OPORTUNAMENTE.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Transito de la Circunscripción Judicial Del Estado Lara, en Barquisimeto, a los nueve (09) días del mes de Octubre de dos mil Seis (2.006). Años 196° y 147°.
.

LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL

MARILUZ JOSEFINA PEREZ

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

ELIANA HERNANDEZ SILVA

En la misma fecha se publicó siendo las 3:10 p.m. y se dejó copia.