TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, cuatro (04) de Octubre de dos mil seis
196º y 147º

ASUNTO: KP02-V-2004-001942

PARTE ACTORA: NANCY PONTE BRICEÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°: 3.323.999 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA ACTORA: MARITZA ELENA SALDIVIA SOLANO e ISAAC GARCÍA TORREALBA, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 61.137 y 74.385, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: H.S. INVER HOUSE C.A., domiciliada en el Centro Comercial Río Lama, 5ta Etapa, oficina 3-4, Barquisimeto, Estado Lara, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 10/01/96, bajo el Nro. 56, tomo 147-A; representada por el ciudadano HERNÁN JOSÉ SANTANDER, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 5.260.437 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LOS DEMANDADOS: LORENA M. BRIZUELA YÉPEZ y JESÚS R. DURAN ALFARO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 63.189 y 113.800, respectivamente.-

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este juzgado de la presente causa por Cumplimiento de Contrato, interpuesta en fecha 08/12/04, por la ciudadana NANCY PONTE BRICEÑO, contra H.S. INVER HOUSE C.A., representada por el ciudadano HERNÁN JOSÉ SANTANDER.

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Se inició el presente Juicio de Cumplimiento de Contrato, mediante demanda intentada en fecha 08/12/04 (f.1 al 4), por la ciudadana NANCY PONTE BRICEÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°: 3.323.999 y de este domicilio. H.S. INVER HOUSE C.A., domiciliada en el Centro Comercial Río Lama, 5ta Etapa, oficina 3-4, Barquisimeto, Estado Lara, inscrita ante el Registro Mercantil del Estado Lara, en fecha 10/01/96, bajo el Nro. 96, tomo 147; representada por el ciudadano HERNÁN JOSÉ SANTANDER, venezolano, mayor de edad, titulare de la Cédula de Identidad Nro. 5.260.437 y de este domicilio, el cual fue admitido por este Tribunal en fecha 20/12/04 (f.42). En fecha 03/03/05 (f.44), el Alguacil del Tribunal consignó sin firmar, compulsa del ciudadano HERNÁN SANTANDER AZUAJE, en su condición de Presidente de la empresa demandada. En fecha 04/03/05 (f.51), la parte actora, mediante diligencia, solicitó la citación por carteles de la parte demandada. En fecha 10/03/05 (f.52), el Tribunal acordó la citación por carteles de la parte demandada. En fecha 17/06/05 (f.53 al 55), la parte actora consignó Carteles de Citación. En fecha 14/07/05 (f.56), la parte actora, mediante diligencia, solicitó fijación de Cartel en la morada de la parte demandada. En fecha 11/08/05 (f.57), la Secretaria del Tribunal, se trasladó a la morada de la parte demandada a los fines de fijar cartel de citación. En fecha 14/10/06 (f.58), la parte actora, mediante diligencia, solicitó nombramiento de Defensor Ad Litem a la parte demandada. En fecha 28/10/05 (f.59), se designó como Defensora Ad Litem de la parte demandada a la Abogada Marielena Briceño, inscrita ante el Inpreabogado bajo el Nro. 104.241. En fecha 28/11/04 (f.63), se celebró acto de juramentación de Defensora Ad Litem. En fecha 20/12/05 (f.64), la Defensora Ad Litem, consignó escrito de contestación a la demanda. En fecha 19/01/06 (f.66 al 75), la parte actora consignó escrito de contestación a la demanda. En fecha 15/02/06 (f.76), la parte demandada otorgó Poder Apud Acta a los Abogados LORENA M. BRIZUELA YÉPEZ y JESÚS R. DURAN ALFARO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 63.189 y 113.800, respectivamente. En fecha 15/02/06 (f.84 al 96), la parte demandada introdujo escrito de promoción de pruebas. En fecha 15/02/06 (f.139 al 143), la parte actora introdujo escrito de promoción de pruebas. En fecha 20/02/06 (f.157 al 161), la parte demandada, introdujo escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte actora. En fecha 23/02/06 (f.170 al 171), este Tribunal dictó auto de admisión de las pruebas promovidas por las partes. En fecha 06/03/06 (f.172), la representante judicial de la parte actora sustituyó poder en la persona del Abogado RODOLFO ALVARADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 40.295. En fecha 06/03/06 (f.173), se realizó acto de nombramiento de Expertos Grafotécnicos. En fecha 07/03/06 (f.177 al 179), siendo la oportunidad para la declaración de los testigos LENIN GERMAN MEDINA CÁRDENAS, CARLOS COLMENÁREZ y GUSTAVO LENTI, se dejó constancia que los mismos no comparecieron. En fecha 08/03/06 (f.180 al 182), siendo la oportunidad para la declaración de los testigos MARCIAL RODRÍGUEZ PRADO, ELEAZAR SANTOS e IRAIDA CATALINA ÁLVAREZ, se dejó constancia que los mismos no comparecieron. En fecha 10/03/06 (f.183 y 184), se remitió oficio signado con el Nro. 380 a CANTV, a los fines de informar sobre los siguientes particulares: a nombre de que persona aparece registrada la línea de teléfono Nro. 0251-2532475 y si el demandado solicitó las solvencias correspondientes a la fecha del supuesto finiquito comercial (05 de mayo de 2004). En fecha 10/03/06 (f.185 y 186), se remitió oficio signado con el Nro. 381 a HIDROLARA, a los fines de informar sobre los siguientes particulares: a nombre de que persona aparece registrada el inmueble en referenciala y si el demandado solicitó las solvencias correspondientes a la fecha del supuesto finiquito comercial (05 de mayo de 2004). En fecha 10/03/06 (f.187 y 188), se remitió oficio signado con el Nro. 382 a ENELBAR, a los fines de informar sobre los siguientes particulares: si el servicio de luz del inmueble, registrado con el código de cliente Nro. 0121456 le fue suspendido entre los meses de junio de 2004 a septiembre del mismo año y si el demandado solicitó las solvencias correspondientes a la fecha del supuesto finiquito comercial (05 de mayo de 2004). En fecha 20/03/06 (f.191), se realizó acto de juramentación de expertos. En fecha 30/03/06 (f.194 y 197), compareció la ciudadana Minerva Elisa Figueroa, quien como testigo respondió las preguntas formuladas. En fecha 03/04/06 (f.199), la parte demandada, mediante diligencia, solicitó la intimación de la parte actora. En fecha 05/04/06 (f.201 al 206), los expertos grafotécnicos, presentaron escrito de informe técnico pericial. En fecha 11/04/06 (f.212), la parte actora mediante diligencia, ratificó que el tiempo necesario para realizar la intimación de la parte actora son las 6:00 a 9:00 pm. En fecha 20/04/06 (f.215 al 227 y 232 al 238), oportunidad fijada para la declaración de los testigos MARCIAL RODRÍGUEZ PRADO, ELEAZAR IGNACIO SANTOS FERNÁNDEZ, IRAIDA CATALINA ÁLVAREZ COSTA, CARLOS ALBERTO COLMENÁREZ SILVA y GERMAN GUSTAVO LENTI, estos rindieron sus respectivas declaraciones. En fecha 20/04/06 (f.228), se intimó a la ciudadana NANCY PONTE BRICEÑO. En fecha 28/04/06 (f.240), se recibió oficio emanado de HIDROLARA solicitando datos mas precisos a los fines de otorgar la información que se pidió. En fecha 05/05/06 (f.242), se recibió oficio emanado de ENELBAR suministrando información solicitada. En fecha 30/05/06 (f.243 al 248), la parte actora consignó escrito de informes. En fecha 30/05/06 (f.249 al 265), la parte demandada consignó escrito de informes. En fecha 07/06/06 (f.267 y 268), se recibió oficio emanado de CANTV suministrando información solicitada. En fecha 09/06/06 (f.270 al 275), la parte demandada, presento escrito de observación a los informes. En fecha 09/06/06 (f. 276 al 281), la parte actora presentó escrito de observación a los informes. En fecha 08/08/06 (f.282), se difirió la publicación de la presente sentencia para el décimo quinto día de despacho siguiente.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia este Juzgado que la presente causa ha sido intentada por la ciudadana NANCY PONTE BRICEÑO, contra H.S. INVER HOUSE C.A., representada por el ciudadano HERNÁN JOSÉ SANTANDER.

La parte actora expuso en el escrito de demanda, que es propietaria de un inmueble constituido por una casa y terreno propio sobre el cual está construida, distinguida con el Nro. 166, ubicada en la calle Orinoco de la Urbanización Fundalara, jurisdicción del Municipio Santa Rosa, Distrito Iribarren del Estado Lara, cuyo parcelamiento consta de documento protocolizado por ante la oficina de registro en fecha 17 de septiembre de 1974, bajo el Nro. 85, folio 1 al 64, protocolo primero, tomo 14ª adicional. Que la parcela de terreno tiene las siguientes medidas y linderos: NORTE: en línea de 12,50 metros con parcelas Nros. 131; SUR: en línea de 12,50 metros con calle Orinoco que es su frente; ESTE: en línea de 22,00 metros con parcela Nro. 155; y OESTE: en línea de 22,00 metros con parcela Nro. 153; y en consecuencia, una superficie de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (275,00 mts2), marcada la parcela con el Nro. 154 en el plano de parcelamiento que se encuentra agregado al cuaderno de comprobantes de la Oficina Subalterna De Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara el día 17 de septiembre de 1974, bajo los Nros. 353 al 357. Que este documento fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara, bajo el Nro. 8, folios 1 al 3, protocolo primero, tomo 2do, en fecha 14 de julio de 1995 alega que celebró un contrato de carácter privado con la empresa mercantil “H.S. INVER HOUSE, C.A.”, mediante el cual autorizó a dicha empresa para la administración del inmueble descrito, estableciéndose en el texto del mismo, la fijación de un cánon de arrendamiento de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (350.000,oo Bs.) mensuales y posteriormente fue fijado un nuevo cánon de arrendamiento por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (450.000,oo Bs.). Que en fecha 01 de octubre de 2002, la Empresa Mercantil “H.S. INVER HOUSE C.A.”, suscribió un contrato de arrendamiento referente al inmueble in comento, cuya administración le encomendó con el ciudadano Eloy Figueroa Gallardo, y éste, para garantizar el cumplimiento fiel de las respectivas obligaciones contraídas, constituyó como fiadora solidaria y principal pagadora a la ciudadana Minerva Elisa Figueroa Martínez. Que en la Cláusula Segunda se fijó un cánon de arrendamiento por un monto de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (380.000,oo Bs.) mensuales y en caso de incurrir el arrendatario en mora debía pagar el uno por ciento mensual. Que el referido contrato se fijó por el plazo de un año que venció el 1° de octubre de 2003 y que se prorrogó dicho contrato con la ocupación del inmueble arrendado hasta el mes de abril de 2004, no obstante que en fecha 01/09/03 le envió una comunicación a la administradora de “H.S. INVER HOUSE C.A.”, notificándole que solicitaba la desocupación del inmueble por tener necesidad de ocuparlo y que a partir de la fecha en la cual reprodujera tal desocupación y finiquito del contrato, se daba por terminada la administración del precitado inmueble. Que su mandataria le solicitó la entrega del inmueble en las mismas buenas condiciones en las cuales se le había entregado y que la respuesta fue que solo serían entregadas las llaves a ella como propietaria, en el caso de que esta acudiera en representación de abogado. Que el administrador, ciudadano Santander Azuaje se negó reiteradamente a entregarle las llaves y a impedir que se realizara una inspección personal del inmueble objeto de arrendamiento. Que no obstante, mediante el escrito formulado, el Juez Distribuidor del Municipio Iribarren del Estado Lara, solicitó el traslado y constitución del Tribunal al inmueble en referencia, para que se constatara el estado en que había sido dejado el mismo y sus instalaciones, y que en efecto se corroboró y constató el mal estado en que fue dejado dicho inmueble. Que es de hacer constar que el arrendatario dejó de pagar los cánones mensuales de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2004, habiendo cumplido con todos sus pagos y obligaciones a la inmobiliaria. Que en cuanto a los daños ocasionados al inmueble y sus instalaciones, estos ascienden a la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (3.498.000,oo Bs.); que dejó de cancelar por servicio eléctrico a Enelbar, desde el 15/01/03 hasta el 30/10/04, la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS CINCO MIL TRESCIENTOS SIETE BOLÍVARES (1.205.307, oo Bs.); que dejó de cancelar por servicio de agua a HIDROLARA desde el mes de abril de 2003, hasta el 30/10/04, la cantidad de NOVENTA Y DOS MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON DIECISIETE CENTIMOS (92.520,17 Bs.); que dejó perder la línea telefónica por no cancelar los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2004, lo que asciende a la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA Y CUATRO CENTIMOS (350.465,74 Bs.). Fundamentó su acción en los artículos 1.167, 1.165, 1.173 y 1.160 del Código Civil. Que por todo lo expuesto demandan a la Empresa Mercantil ”H.S. INVER HOUSE C.A.”, representada por el ciudadano HERNÁN JOSÉ SANTANDER, para que convengan a pagar o en su defecto sean condenados para el Tribunal, las cantidades arriba especificadas, mas la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (10.000.000,oo Bs.), por concepto de daños y perjuicios y las costas y costos procesales.

Por su parte, la apoderada judicial de la parte demandada dio contestación al fondo de la demanda, alegando que es cierto que a su representada, le fuere encomendada por la parte actora, la administración del inmueble en referencia, que es co-propietaria del inmueble conjuntamente con los ciudadanos NAYARA LORENA LEAL APONTE y RAMÓN EDUARDO LEAL APONTE, con la finalidad de que su representada procediera al arrendamiento del mismo a terceras personas por un cánon de arrendamiento mensual de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (350.000,oo Bs.), a cuyos fines suscribieron en forma privada un documento contentivo de la autorización para su administración, pero que no es el mismo que la demandante acompañe con su demanda como documento fundamental de la misma, documento privado por no ser suya la firma, por lo que lo niega, desconoce e impugna, tachándolo incidentalmente de falso. Que celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano ELOY FIGUEROA GALLARDO, con un plazo de duración de UN (1) año fijo, contados a partir del 01/10/02 hasta el 01/10/03 por un cánon mensual de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (380.000,oo Bs.) Que en fecha 01 de Septiembre de 2003, la parte actora le notificó su intención arbitraria de dar por terminado el contrato de administración del inmueble; que el le manifestó que obraba a favor del arrendatario la Prórroga Legal, lo que ella aceptó. Que procedió a notificar por escrito al arrendatario el deseo de la propietaria una vez consumida la prórroga legal de SEIS (6) meses, y que este les notificó que desocuparía en fecha 30/04/04, pactándose un cánon mensual de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (450.000,oo Bs.). Que la ciudadana NANCY PONTE BRICEÑO, recibió todos los cánones de arrendamiento hasta el 30 de Abril de 2.004, que uno de los co-propietarios ciudadano RAMON EDUARDO, autorizado por la antes nombrada retiro el pago de alquiler correspondiente al mes de Abril. Que trató de comunicarle a la parte actora que el arrendatario desocuparía definitivamente el inmueble pero que le resulto imposible por lo que se vio obligado a publicar un aviso en el diario El Informador. Rechazó el hecho afirmado por la parte actora de que su representado debía entregar el inmueble a su propietaria en el mes de septiembre de 2003. En cuanto a las condiciones físicas del inmueble señaló que cuando la actora le entregó el inmueble para su administración, el mismo no estaba en perfectas condiciones físicas pues ya existían en el mismo ciertos detalles, circunstancia que la propietaria conocía, y por cuanto ella no disponía de dinero para arreglarlo, convinieron de buena arrendarla, y el arrendatario así lo acepto, y a tal efecto reposa en su poder documental de fecha Octubre de 2002, y que desvirtúa que el inmueble haya sido entregado en perfectas condiciones. Que llama poderosamente la atención que en fecha 25 de mayo de 2004, la parte actora le envió carta privada en las que le manifiesta supuestas irregularidades. Que si bien la relación arrendaticia impone a las partes del contrato de derechos y obligaciones y el artículo 1.612 del Código Civil dispone que se atenderá a la costumbre del lugar respecto a las reparaciones menores que hayan de ser a cargo del inquilino, y que en caso de dudas serán de cuenta del propietario, y que en el caso de marras, si bien era cierto que el arrendatario en virtud del contrato se obligó a asumir el costo de las reparaciones menores , conforme a la cláusula séptima del contrato de arrendamiento , no obstante según el mismo contrato se definió las mismas a todas aquellas cuyo valor de reparación excediere de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (10.000,oo Bs.) y en caso de exceder tal suma, las mismas constituyen reparaciones mayores, que debe asumir su propietario, y si bien su representada arrendó, cuando lo hizo actuó autorizada y en representación de su propietaria y conforme al uso y costumbres, la ley y el contrato suscrito, toda reparación mayor en el caso concreto, que exceda de la suma señalada, corresponde a sus propietarios, que como administrador del inmueble, no es su responsabilidad asumir el costo de las reparaciones. En cuanto a los servicios públicos, rechazó, negó y contradijo por ser totalmente incierto que el arrendatario o su representada hayan dejado perderlos por no haberlos pagado, ya que los mismos fueron cancelados entre el arrendatario hasta el último mes y los consumos de abril y mayo por su representado. En cuanto a la Inspección Judicial Extra Litem practicada, resaltó que la propietaria asumió la responsabilidad, cuidado y guarda del inmueble por desocupación realizada por el arrendatario cumpliendo con las instrucciones giradas por la parte actora, de que ella iba a ocupar su casa, y respetando los derechos del arrendatario de hacer uso de la prórroga legal que le amparaba hasta el 19/08/04, día en que se practicó la inspección judicial, transcurrieron casi tres meses supuestamente desocupado, por lo que el inmueble se deterioro en ese tiempo; que impugna en todas sus partes el valor probatorio del que goza el acta de inspección judicial por haber sido practicada a espaldas de su representada y que por ende no tuvo el control de la prueba. Resaltó que las supuestas fotografías tomadas al momento de practicarse la inspección judicial no guardan confiabilidad, pues en ningún momento se solicitó el nombramiento de un fotógrafo para que acompañara al Tribunal al momento de practicarse la inspección, de lo que el Tribunal tampoco dejó constancia. Negó, rechazó y contradijo el hecho afirmado por la accionante de que su representada debía entregar el inmueble a su propietaria en el mes de septiembre de 2003,pues no era un capricho conceder o no la prórroga legal al arrendatario, sino un derecho que es potestativo para el mismo, máxime cuando fue consentida por la actora y por haber recibido conforme y a su satisfacción los cánones durante todo el tiempo de la prórroga. Negó, rechazó y contradijo por ser absolutamente falso que los representantes judiciales de la actora le hayan solicitado la desocupación del inmueble en las mismas buenas condiciones en las cuales se le había entregado al arrendatario, y que es incierto y falso que el se haya negado a entregarle las llaves del inmueble. Negó, rechazó y contradijo el hecho alegado por la actora de que el arrendatario dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo a octubre de 2004. Negó, rechazó y contradijo el hecho que le imputa la accionante, de que haya incumplido, al no comportarse como un buen padre de familia en la administración y cuidado de la casa cuando pude haberlo hecho. Negó, rechazó y contradijo que su representada le adeude a la demandante la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (2.700.000, oo Bs.) por concepto de cánones de arrendamiento. Negó, rechazó y contradijo que su representante le adeude a la actora la suma de TRES MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (3.498.000, oo Bs.), por concepto de los daños ocasionados al inmueble y a sus instalaciones. Negó, rechazó y contradijo que su representada le adeude a la actora los conceptos enumerados en los particulares 3, 4 y 5 del petitorio del libelo de demanda, donde se reclamen supuestos conceptos de deudas por servicios de luz, agua y teléfono. Negó, rechazó y contradijo lo expuesto en el particular 6 del petitorio donde la parte actora reclama una exorbitante suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (10.000.000, oo Bs.) por concepto de daños y perjuicios y por último negó, rechazó y contradijo que su representante deba pagar las costas y costos procesales.

Deja constancia esta Juzgadora, de la lectura de los escritos de Informes presentados por la parte actora y la parte demandada, y de las observaciones hechas a estos por las mismas.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS.
Se Acompaño al Libelo:
1) Marcadas con letras “A1” (f. 8 al 10), Copias Fotostáticas de Documento de Compra-Venta de Inmueble, Celebrado entre Fundalara y NAYARA LORENA LEAL PONTE, RAMÓN EDUARDO LEAL PONTE y NANCY ZULEMA PONTE BRICEÑO, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara, bajo el Nro. 8, folios 1 al 3, protocolo primero, tomo 2do, en fecha 14 de julio de 1995; puesto que no fueron desconocidas o impugnadas por la demandada esta Juzgadora le otorga valor probatorio en cuanto a la cualidad de propietaria que ostenta la demandante, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
2) Marcada con letra “B” (f.11 y 12), Original de Contrato Privado de Administración de Inmueble, celebrado entre la ciudadana NANCY ZULEMA PONTE BRICEÑO e “H.S. INVER HOUSE C.A.”; Esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio como instrumento fundamental de la presente demanda que estableció los condiciones entre las partes, de conformidad con el artículo 1.363 y 1.364 del Código Civil. así se establece.
3) Marcadas con letra “C” (f.13 al 32), Copias Certificadas de Expediente signado con el Nro. KP02-S-2004-006442 proveniente del Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el que corre inserta Acta traslado del Tribunal al inmueble objeto del presente juicio. Esta Juzgadora le otorga valor probatorio en cuanto a las condiciones de deterioro del inmueble en discusión de conformidad con los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil y 1.428 del Código Civil. Así se establece.
4) Marcadas con letras “D y E” (f.33 al 37), Originales de Recibos de Pago de cánones de arrendamiento del bien inmueble objeto del presente contrato, correspondientes a los meses de marzo y abril de 2004; y por cuanto no fueron desconocidas por la demandada esta juzgadora le otorga valor probatorio en cuanto a la cancelación de los cánones para la fecha descrita, de conformidad con el artículo 1.363 y 1.643 del Código Civil. así se establece.
5) Marcado con letra “F” (f.37), Presupuesto de Mano de Obra. Esta Juzgadora la desecha pues no constituye prueba alguna que requiera ser valorada, no contiene firma o membrete que logre relacionarla con empresa o constructor alguno, por lo que su contenido se reduce a estimación subjetiva. Así se decide.
6) Marcado con letra “G” (f.38), Copia Fotostática de Recibo emanado de ENELBAR; Marcado con letra “H” (f.39), Copia Fotostática de Recibo emanado de HIDROLARA; Marcado con letra “I” (f.40), Copia Fotostática de Recibo emanado de de CANTV si bien no fueron desconocidas o contradichas por las partes, esta Juzgadora la concatenarlas con el informe emanado de la empresa en la cual manifiesta que hubo una disminución del consumo y que el ultimo pago fue un abono de Bs. 55.000,oo en fecha 20/04/04 y que luego se generaron recibos de fecha 07/09/04, 29/09/2004 y 01/11/04 y por lo que la deuda es apreciada sobre estos supuesto. Así se establece.

PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE ACTORA
1) Reprodujo el Mérito Jurídico de Autos, en especial la Confesión que hace el demandado al contestar la demanda donde admite que efectivamente realizó un contrato de administración con ella, sobre el inmueble de marras, por el cánon de arrendamiento descrito en el mismo; reprodujo el Mérito Jurídico de Autos, en especial la Contradicción del demandado donde dice en su escrito de contestación a la demanda que el día 05/05/04, entregó el inmueble dando por terminada la relación comercial. Alegatos no relevantes, pues no son estos hechos controvertidos. Además, si bien existen ciertas afirmaciones que el juzgador puede tomar en cuenta como indicios de una situación por esclarecer, las exposiciones que emiten las partes para apoyar sus defensas no constituyen una confesión propiamente dicha como medio de prueba a promover, así lo ha ratificado el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, por ejemplo, la sentencia N° 00259 de fecha 19-05-2005 bajo la ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Caballero. En consecuencia, este particular no requiere valoración alguna por parte de este Tribunal. Así se establece.
2) Solicitó como Prueba de Informe, oficiar al Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, a los fines de que informe a este Tribunal, sobre la Inspección antes dicha; prueba impertinente pues ya fue valorada la Inspección. Así se establece.
3) Solicitó como Prueba de Informe, oficiar a las empresas ENELBAR, CANTV e HIDROLARA, a los fines de que informe a este Tribunal si el demandado solicitó las solvencias correspondientes a la fecha del supuesto finiquito comercial (05/05/04); tales informes fueron rendidos según folios 240, 242 y 267; esta juzgadora le da valor probatorio en cuanto a la cancelación de los servicios para el mes de mayo de 2004, exceptuando HIDROLARA, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. así se establece.
4) Marcado con el Nro. “1” (f.144), Comunicación enviada a la parte demandada, donde le manifestaba 30 días antes de su vencimiento que necesitaba el inmueble; esta juzgadora le da valor probatorio en cuanto a la fecha solicitada para la terminación del contrato de conformidad con el artículo 1.374 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil. Así se establece.
5) Marcado con el Nro. “2” (f.145), Comunicación mediante la cual le señalaba las condiciones en que estaba el inmueble y no hizo nada cuando pudo hacerlo. Esta Juzgadora las desecha pues contiene añadiduras y carece de firma o sello que avalen su recepción. Así se decide
6) Marcado con el Nro. “3” (f.146 al 153), Contrato de Arrendamiento suscrito entre la parte demandada y el ciudadano ELOY FIGUEROA GALLARDO, esta juzgadora le da valor como indicio probatorio en cuanto a la fecha y condiciones en que se estipularía el arrendamiento con el prenombrado. Así se decide.
7) Marcado con el Nro. “4” (f.154), Página A4, del Diario El Informador, de fecha 12/05/04, donde se le notifica que debe pasar por la oficina del demandado a retirar las llaves del inmueble. Esta Juzgadora le da valor probatorio en cuanto a la disposición del demandado de entregar las llaves del inmueble en discusión; de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
8) Marcado con el Nro. “5” (f.155), Cartel de Notificación, publicado en fecha 11/02/06, página A10, donde se evidencia que por ante este Tribunal se le sigue juicio al demandado por Rendición de Cuentas, según expediente signado con el Nro. KP02-M-2005-323. Las cuales se desechan pues a juicio de esta juzgadora nada aporta a los hechos aquí controvertidos. Así se establece.
9) Marcado con el Nro. “6” (f.156), Recibos de Pago de Arrendamiento, donde se evidencia que estaba alquilada mientras el vencimiento de la Prórroga Legal se había consumado; las cuales se desechan pues al ser documentos emanados de terceros deben ser ratificados con la prueba testimonial, de conformidad con el artículo 431 del Código de procedimiento Civil.
10) Promovió como testigos a los ciudadanos: MARCIAL RODRÍGUEZ PRADO, ELEAZAR SANTOS e IRAIDA CATALINA ÁLVAREZ, esta Juzgadora valora sus testimonios y su relevancia en la presente decisión será expuesta en la parte motiva de esta sentencia., de conformidad con el artículo 480 del Código de procedimiento Civil. Así se decide.

Pruebas Presentadas por la Parte Demandada
1) Marcadas con letra “A” (f.94 al 99), Copias Certificadas del Acta Constitutiva de “H.S. INVER HOUSE C.A.”, domiciliada en el Centro Comercial Río Lama, 5ta Etapa, oficina 3-4, Barquisimeto, Estado Lara, inscrita ante el Registro Mercantil del Estado Lara, en fecha 10/01/96, bajo el Nro. 96, tomo 147; representada por el ciudadano HERNÁN JOSÉ SANTANDER, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 5.260.437 y de este domicilio; esta Juzgadora le otorga valor probatorio en cuanto a la cualidad de administrador que tiene el demandado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
2) Reprodujo el Mérito Favorable del Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito (hoy Municipio) Iribarren del Estado Lara, de fecha 14 de julio de 1995, anotado bajo el Nro. 8, folios 1 al 3, Protocolo Primero, tomo 2; Instrumento Privado que riela al folio 33, contentivo de Recibo de Egreso Nro. 6052 a nombre de NANCY PONTE, por concepto de liquidación de alquiler del mes de marzo de 2004, por la cantidad de 397.800, oo Bs; Instrumento Privado que riela a los folios 35 y 36, contentivo de la Relación de Pago, por concepto de Liquidación de Alquiler del mes de abril de 2004.; las cuales se desechan pues versan sobre hechos aquí no controvertidos. Así se decide.
3) Mérito del Documento Privado que riela al folio 38, contentivo del Certificado de Pago emitido en fecha 10/11/04 por la Empresa ENELBAR; Documento Privado que riela al folio 39, contentivo de cobro de facturas, emitido en fecha 11/11/04 por HIDROLARA.; los cuales fuerón objeto de análisis al ser concatenados con la prueba de informe. Así se decide
DOCUMENTALES:
1) Marcada con letra “B” (f.100 y 101), Documento Privado contentivo de Autorización de Administración; documento cuyo contenido fue valorado- utsupra.
2) Marcada con letra “C” (f.102), Notificación publicada en el periódico el Informador de fecha 12 de mayo de 2004; documento cuyo contenido fue valorado- utsupra.
3) Marcada con letra “D” (f.103), Constancia emitida por ENELBAR, de fecha 6 de enero de 2006, donde se evidencia un registro de los pagos efectuados a la cuenta del cliente Nro. 0121456, a nombre de Ramón Leal; Marcada con letra “E” (f.104), Constancia emitida por ENELBAR, a través de la sucursal 1000, de fecha 16/06/04, por la suma de 55.000, oo Bs; Marcada con letra “F” (f.105), Originales de recibos de pago emitidos por CANTV, de fecha 23/03/04 por Bs. 71.602,78, de fecha 26/04/04, por Bs. 71.650,oo emitidos por la oficina del CCC Las Trinitarias y de fecha 18/06/04 emitido por la Oficina CCC Churu Merú; las cuales se concatenan con la prueba de informe a los fines de determinar la solvencia en los servicios publicos señalados. Y así se establece
4) Marcada con letra “H” (f.106), Carta Privada de fecha 01/09/03 emanada de la ciudadana NANCY PONTE BRICEÑO, donde le solicita la desocupación del inmueble; documento cuyo contenido fue valorado- utsupra.
5) Marcada con letra “I, J y K” (f.107 al 109), instrumentos privados suscritos con el ciudadano ELOY FIGUEROA GALLARDO, en su carácter de arrendatario del inmueble contentivo de las prórrogas que se le concedieron al inquilino, las cuales se desechan pues no fueron ratificados por el arrendatario, en su posición de tercero en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
6) Marcada con letra “L, M, N y Ñ” (f.110 al 127), Relación de Gastos de diversas reparaciones que se efectuaron en el referido inmueble por la cantidad de Bs. 1.437.794,oo, que por diversos conceptos le efectuó a la casa en su condición de administrador autorizado por su propietaria; las cuales se desechan pues al ser emanados por terceros debían ser ratificados por la prueba testimonial y no fue así, de conformidad con el artículo 431 del Código de procedimiento Civil. Así se decide.
7) Marcada con letra “O” (f.128), Carta Privada de fecha 25/05/04 donde se le informan las irregularidades presentadas por el inmueble; por cuanto no fue contradicha o desconocida por el demandado esta juzgadora le da valor como indicio probatorio en cuanto a la fecha en que la misma conoció del estado del inmueble, de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil. así se establece.
8) Marcada con letra “P” (f.129), Carta Privada de fecha 14/10/02 emanada del ciudadano Eloy Figueroa Gallardo donde manifiesta lista de faltantes y desperfectos que presenta el inmueble a un mes de haberse mudado. Esta Juzgadora le da valor como indicio probatorio, por cuanto fue ratificada en la prueba testimonial por su sucesora, en cuanto a las condiciones que tenía el inmueble para la fecha en que inicio el arrendamiento y previa administración, de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil. Así se establece.
9) Marcada con letra “Q” (f.130 al 134), Certificado de Pago emitido por la empresa HIDROLARA de fecha 06/01/06; Marcada con letra “R” (f.135), Recibo de Pago emitido por HIDROLARA de fecha 16/06/04 por concepto de cancelación de factura 02004FC1111661, emitida el 07/05/06; los cuales se valoran como indicios de la solvencia en el pago del servio respectivo. Y así se establece.
10) Marcada con letra “S y T” (f.136 y 137), original de Documento Privado contentivo de autorización expedida por la parte actora, en donde factura al copropietario RAMÓN EDUARDO LEAL PONTE, para que retirara de “H.S. INVER HOUSE C.A.”, el monto correspondiente al alquiler del mes de abril de 2004, el cual comprendía el alquiler hasta el 30/04/04, día en que el arrendatario desocupó el inmueble; por cuanto no fue desconocido o impugnado por la demandante esta juzgadora le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
11) Marcada con letra “U” (f.138), Carta Privada de fecha 01/10/03, en la que se notifica al arrendatario la voluntad de no renovar el contrato, la cual se desecha pues no fue ratificada a través de la prueba testimonial, de conformidad con el artículo de conformidad con el artículo 431 del Código de procedimiento Civil. Así se establece.
12) Contrato de arrendamiento suscrito por el demandado con el ciudadano ELOY FIGUEROA GALLARDO sobre el inmueble en discusión (f.163 al 168), documento ya valorado ut-supra.
PRUEBA DE INFORMES:
1) Solicitó oficiar a la empresa CANTV a la empresa HIDROLARA y a la empresa ENELBAR. Informes ya valorados ut-para.

PRUEBA DE EXHIBICIÓN:
1) Originales de Facturas que promovió signadas con las letras N a la N13, identificadas con los siguientes Nros. 275340 de fecha 04/09/02 y 275465 de fecha 05/09/02, emitidas por Eléctrica del Este. 0702130 de fecha 04/09/02, 0399085 de fecha 05/09/02 y 0529263 de fecha 09/09/02, emitidas por Ferretería Querales S.A. 7603 de fecha 29/08/02, 7598 de fecha 29/08/02 y 7595 de fecha 28/08/02, emitidas por Ferre Abarca S.R.L. 05193 de fecha 05/11/02, por conceptos de compras de manto, emitida por Impermeabilizadota Lay. 10009112 de fecha 10/09/02, 0972935 de fecha 18/09/02, 0732860 de fecha 19/09/02, 0705360 de fecha 17/09/02, 0530931 de fecha 16/09/02, 0711635 de fecha 14/10/02 y 0972484 de fecha 16/09/02, emitidas por Epa. DOS (2) Factura de fecha 17/09/02 S/N y de fecha 28/10/06 S/N, emitidas por Mantenimientos Alfonservi y factura 86905 de fecha 12/09/02, emitida por Distribuidora de Cal S.R.L. Solicitó la Exhibición de Documento Privado marcado con letra “L”, en el particular 8, del capitulo II) del presente escrito, contentivo de relación de gastos efectuados en el inmueble en referencia; exhibición no valorada por esta juzgadora pues su materialización nunca fue impulsada por la promovente. Así se decide.
PRUEBA TESTIMONIAL:
1) Promovió las testimoniales de los ciudadanos MINERVA ELISA FIGUEROA MARTÍNEZ, LENIN GERMÁN MEDINA CÁRDENAS, CARLOS COLMENAREZ, GUSTAVO LENTI esta Juzgadora valora sus testimonios y su relevancia en la presente decisión será expuesta en la parte motiva de esta sentencia., de conformidad con el artículo 480 del Código de procedimiento Civil. Así se decide.

VALOR DE LAS PRUEBAS

A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa a analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:

De aquí que entienda quien juzga, que en el proceso Civil, las partes persigan un fin determinado: Que la sentencia les sea favorable. Pero el sistema dispositivo que lo rige por mandato del Artículo 12 del Código Civil Venezolano Vigente, impone que el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos. De ahí que las partes tengan la carga desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que funda su pretensión, sino también probarlos, para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenida, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran por tanto el perjuicio de ser declarados perdedores. Precisamente esta necesidad de probar para vencer es lo que se denomina la carga de la prueba, consagrada en nuestra legislación patria, en el artículo 1354 del Código Civil venezolano vigente.

Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”

Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello por que en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet, y así se decide.

Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.

NATURALEZA Y FUERZA DEL CONTRATO

Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho. Esta formula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento de que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga como obliga a los individuos, si por lo tanto una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18-06-87.
En el caso de marras, estamos en presencia de una convención entre particulares que si bien es cierto, el mismo es nominado por las partes como un contrato de administración, también lo es que el espíritu y propósito del legislador al establecer en el Código Procesal Civil el artículo 12, fue en gran medida el proporcionar el Juez de mérito, de los suficientes instrumentos legales que le permitan la prosecución de la verdad, verdad ésta que en muchos de los casos está oculta al Juez, ya por que no es el quien busca las pruebas, sino que son las partes quienes las traen al proceso, de allí que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro proceso civil, el Juez debe limitar su decisión a lo alegado y probado en autos, sin embargo ya el derecho clásico romano en nuestro mundo jurídico occidental, advirtió en materia de interpretación de los contratos la necesidad de otorgar al juez de mérito una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad, principio este acogido por nuestro legislador patrio en el artículo 1160 del Código Civil venezolano vigente, y aparte único del ya citado artículo 12 de nuestro Código de las formas. Al respecto nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:

“El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla...sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Las reglas de apreciación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a las reglas de la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes” (pg. 66 y 67)”

Siendo entonces que la parte demandante alega la existencia de un contrato de administración y el incumplimiento injustificado por la demandada, así como los daños y perjuicios, le corresponde a la primera demostrar la existencia de la relación, el incumplimiento y los daños; pero una vez que la demandada reconoció la relación contractual, la carga de la prueba se invierte y corresponde ahora a esta última justificar legal o contractualmente el incumplimiento.

MOTIVA

Como esbozo a esta consideración debe esta juzgadora empezar por señalar cuáles son los hechos que no resultan controvertidos y cuales, por el contrario, son lo aspectos en los cual se encuentra trabada la litis. Las cualidades de propietario y administrador no están aquí discutidas, pues además de las pruebas promovidas por las partes, ambas son contestes en reconocer su posición en la causa. La Autorización de Administración, que en términos prácticos es un contrato, promovido por el demandante fue desconocido en cuanto a su firma por el demandado, sin embargo, de la experticia grafotécnica y la copia de la Autorización consignada por el demandada surge la fuerte convicción de su veracidad, por lo que debe ser tenido como base y fundamento de la presente decisión. Igualmente, no resulta controvertido el daño sufrido por el inmueble, pues de la inspección judicial y las pruebas aportadas por las partes se extraen semejantes conclusiones.
Los puntos controvertidos se fundamentan en saber quién tiene la responsabilidad por los daños al inmueble, asimismo ¿debe el administrador corresponder por los cánones insolutos, el pago de los servicios y los daños y perjuicios solicitados por el demandante? El eje fundamental de tales hechos, a su vez, tienen íntima relación con un aspecto en el que también chocan las partes, porque por un lado solicita el propietario los cánones de arrendamiento por los meses de mayo a octubre de 2.004 y la demandada argumenta que para tal fecha ya no tenía la administración del inmueble, por lo tanto, no tenía arrendamiento qué cobrar. De una lectura al contrato entiende esta juzgadora que las partes no pactaron un tiempo de conclusión para el contrato de administración, lo que si está claro es que el administrador alquilaría el inmueble a terceras personas, y se encargaría de todas las gestiones relacionadas con cobros y documentación relevantes para la celebración de los arrendamientos; por lo tanto, cobra importancia la misiva consignada a los autos al folio 106, de fecha 01 de septiembre de 2.003 dirigida por la propietaria al administrador, el extracto relevante señala: “Asimismo, notifícoles que, a partir de la desocupación y finiquito económico del arrendamiento de dicho inmueble, doy por terminada la administración del mismo”. Según los contratos de arrendamiento consignados por ambas partes la fecha de conclusión sería el 01 de octubre de 2.003, lo cual armoniza con la fecha de la misiva aludida. Es decir, la administración concluiría en fecha 01 de octubre de 2.003, pero debido a la prórroga legal que como derecho asistía al arrendatario debía prolongarse por seis (06) meses más, lo que nos lleva a la fecha 01 de abril de 2.004; es en esta última fecha en que efectivamente concluiría el contrato de administración entre las partes. Así se establece.

Señala la actora que nunca recibió el juego de llaves de su residencia ni fue notificada por la administradora de la conclusión de la administración, por lo que siempre continuó con el contrato; sin embargo, cursan a los folios 102 y 154 notificaciones hechas por la Administradora a la propietaria, en fecha 12 de mayo de 2.004 a “fin de retirar llave del inmueble ubicado... cuyo contrato ya está vencido”. Estas pruebas avalan el argumento antes desarrollado, es decir, la culminación de la Administración en la fecha 01 de Abril de 2.004; por lo tanto, las mensualidades reclamadas como cánones insolutos al administrador por los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.004 son improcedentes en cuanto a derecho. Así se decide.

En este sentido, observa este Tribunal que para el mes de mayo los servicios de energía eléctrica y teléfono se encontraban en funcionamiento normal, de hecho, cita al folio 242 la empresa ENELBAR “el cliente desde mayo 2.004 hasta septiembre 2004 registró una disminución de consumo”, por lo tanto, surge la fuerte presunción que los servicios se encontraban en normalidad de pago para la fecha en que culminó el contrato de Administración, a saber, 01 de Abril de 2.004. Así se decide.

Hay otro aspecto controvertido en este juicio relacionado con los daños materiales y comprobados que tiene el inmueble, pues, en el contrato de Administración el demandado acepta recibir el inmueble en “perfecto estado” y en el contrato de arrendamiento consignado por ambas partes el arrendatario acepta igualmente recibir el inmueble “en buen estado”. Por otro lado, riela al folio 129 misiva valorada ut-supra en la que el arrendatario informa del deterioro del inmueble, llama la atención de esta juzgadora que la misma es de sólo catorce (14) días después de suscrito el contrato; y si entre la Inspección Judicial realizada en agosto de 2004 y la culminación de la administración en junio de 2.004, transcurrieron tres (03) meses en los cuales las condiciones ambientales y el robo, por ejemplo, deterioraron el inmueble, tal daño no podrían imputársele al administrador, pues el contrato ya estaría concluido no existiendo obligación pendiente. Pero más allá de esta laguna en las actas procesales, el contrato de administración suscrito por las partes no estableció obligación alguna sobre el administrador en cuanto a la reparación y mantenimiento de la infraestructura, observa esta juzgadora que el compromiso se estipulo sólo en cuanto las gestiones y otras operaciones de carácter legal y administrativa relacionadas con documentos que permitieran el arrendamiento con terceras personas. En este sentido, el artículo 1.586 del Código Civil establece que las reparaciones mayores corresponden al arrendador, es un absurdo pensar que es el Administrador, sin pacto en contrario, el que deba hacerlas y más cuando es entendida de conformidad con el artículo 609 del Código Civil y la Inspección Judicial que para hablar de daños mayores se requiere que sea una vez o a largos intervalos de tiempo, por ello, lo razonable de establecer que sino ha existido pacto en contrario los daños o deterioro sufridos por el inmueble debe soportarlos el propietario y no el administrador. Así se decide.

Basados en este aspecto, es consecuente concluir la improcedencia en el cobro por daños ocasionados al inmueble y reclamados en juicio por la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 3.498.000,00), pues tales daños no son imputables al administrador y la misma suerte corresponde a los DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) que sin justificar de manera alguna, por demás, el demandante solicita como indemnización por daños y perjuicios. Así se decide.

Por todos las reflexiones hechas y revisadas con han sido también las actas procesales este Juzgado concluye que la administración ejercida por H.S. INVER HOUSE C.A., fue apegada a la Autorización suscrita con la propietaria y no violatoria de las disposiciones legales, por lo tanto estima quien juzga que la sentencia de mérito por el juicio de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana NANCY PONTE BRICEÑO no debe prosperar y así debe decidirse.

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR, la demanda de Cumplimiento de Contrato, interpuesta por la ciudadana NANCY PONTE BRICEÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°: 3.323.999 y de este domicilio, contra la entidad mercantil H.S. INVER HOUSE C.A., domiciliada en el Centro Comercial Río Lama, 5ta Etapa, oficina 3-4, Barquisimeto, Estado Lara, inscrita ante el Registro Mercantil del Estado Lara, en fecha 10/01/96, bajo el Nro. 96, tomo 147; representada por el ciudadano HERNÁN JOSÉ SANTANDER, venezolano, mayor de edad, titulare de la Cédula de Identidad Nro. 5.260.437 y de este domicilio, por ADMINISTRACIÓN del Inmueble objeto del Contrato, constituido por una casa y terreno propio sobre el cual está construida, distinguida con el Nro. 166, ubicada en la calle Orinoco de la Urbanización Fundalara, jurisdicción del Municipio Santa Rosa, Distrito Iribarren del Estado Lara, cuyo parcelamiento consta de documento protocolizado por ante la oficina de registro en fecha 17 de septiembre de 1974, bajo el Nro. 85, folio 1 al 64, protocolo primero, tomo 14ª adicional. La parcela de terreno tiene las siguientes medidas y linderos: NORTE: en línea de 12,50 metros con parcelas Nros. 131; SUR: en línea de 12,50 metros con calle Orinoco que es su frente; ESTE: en línea de 22,00 metros con parcela Nro. 155; y OESTE: en línea de 22,00 metros con parcela Nro. 153; y en consecuencia, una superficie de DOCIENTOS SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (275,00 mts2), marcada la parcela con el Nro. 154 en el plano de parcelamiento que se encuentra agregado al cuaderno de comprobantes de la Oficina Subalterna De Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara el día 17 de septiembre de 1974, bajo los Nros. 353 al 357. Documento este protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara, bajo el Nro. 8, folios 1 al 3, protocolo primero, tomo 2do, en fecha 14 de julio de 1995. Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
Regístrese y Publíquese y déjese copia.
Dado, firmado y sellado en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, en Barquisimeto, a los cuatro (04) días del mes de octubre de Dos Mil Seis (2.006). Años 196° y 147°.

La Juez Suplente

Mariluz Josefina Pérez

La Secretaria Acc.

Eliana Hernandez Silva

En esta misma fecha se publicó siendo la 2:55 p.m. y se dejó copia.

La Secretaria Acc.