TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, 10 de noviembre de dos mil seis
195º y 147º

ASUNTO: KP02- V- 20006-2585
PARTE ACTORA: SOCIEDAD MERCANTIL INVER-ORI C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 03 de Febrero de 2006, bajo el N° 13, Tomo 8-A, representada por DANILA GONZÁLEZ PÉREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 10.770.506.
ABOGADO DE LA PARTE ACTORA: GILBERTO LEÓN ÁLVAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 42.165.
PARTE DEMANDADA: LUIS ALEJANDRO SANZ PÉREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad N° 7.410.450.
ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDADA: MARISELA ANZOLA RAMÍREZ y REINAL PÉREZ VILORIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 90.095 y 71.596 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

Vistas las actuaciones que anteceden y que conforman la presente causa civil, este Tribunal procede a dictar sentencia definitiva en los siguientes términos:
-I-
En fecha 21 de Junio del 2006, fue recibido por la Unidad Receptora de Documento (U.R.D.D) Civil libelo de demanda, constante de dos (06) folios y cinco (05) anexos. El día 26 de junio de 2006, se admitió la acción contenida en el libelo, por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por INVER-ORI C.A., representada por DANILA GONZÁLEZ PÉREZ y asistida por el abogado GILBERTO LEÓN ÁLVAREZ, contra LUIS ALEJANDRO SANZ PÉREZ, por lo que se ordenó librar compulsa a la parte demandada. El día 12 de Julio del 2006, el Tribunal recibe poder Apud- Acta otorgado por la parte demandada y en esa misma fecha, la parte demandada se dio por citada en el presente juicio. El día 14 de Julio del 2006, la parte demandada presenta escrito de contestación a la demanda y promueve Cuestiones Previas. El día 17 de julio de 2006 el Tribunal difirió la decisión sobre la cuestión previa con respecto a la falta de competencia, para el día de despacho siguiente. En fecha 18 de Julio del 2006, la parte actora presentó escrito de contestación a la Cuestión Previa promovida por la parte demandada y ese mismo día el Tribunal se pronunció sobre la Cuestión Previa opuesta. El día 19 de Julio del 2006, la parte demandada consignó escrito donde vuelve a dar contestación a la demanda. El día 02 de Agosto del 2006, el demandante consignó escrito de Promoción de Pruebas constante en (7) folios útiles y (02) anexos. En fecha 02 de Agosto del 2006 el Tribunal admite a sustanciación, salvo su apreciación en la definitiva las pruebas promovidas por la parte demandante. El día 02 de agosto de 2006 promueve pruebas la parte demandada. En fecha 03 de agosto de 2006, se admitieron las pruebas de la parte demandada, salvo su apreciación en la definitiva. El día 09 de agosto de 2006, se difirió la sentencia para el quinto día de despacho siguiente. En fecha 08 de agosto de 2006 la parte demandada presenta escrito y hace exposición. El día 22 de septiembre de 2006, la Juez Temporal Rosa Suárez se avoca al conocimiento de la causa y ordena la respectiva notificación. En fecha 18 de octubre de 2006 retoma el conocimiento de la causa, la Juez Titular, avocándose al conocimiento de la causa. El día 23 de octubre de 2006 presenta escrito la parte demandante pidiendo dejar sin efecto auto de fecha 16 de octubre de 2006. En fecha 23 de octubre de 2006 la parte demandada se da por notificada del nuevo avocamiento. El día 27 de octubre de 2006 se niega lo pedido por la parte actora por inexistencia del auto.
-II-
PRIMERO: La parte demandante, INVER-ORI C.A., representada por DANILA GONZÁLEZ PÉREZ, asistida por el abogado GILBERTO LEÓN ÁLVAREZ, ut supra identificados, procedió a incoar demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, alegando que fue suscrito contrato de arrendamiento ante Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 30 de Noviembre de 2004, entre BANESCO Banco Universal C.A. como Arrendador, y el ciudadano LUIS ALEJANDRO SANZ PÉREZ, arriba identificado, como Arrendatario, quedando inserto bajo el N° 06, Tomo 173. Señala que la contratación versa sobre cuatro (04) locales comerciales, identificados como C-1, C-2, C-3 y C-4, situados en el edificio DALFA, Avenida Terepaima con calle Bariquigua, Urbanización El Pedregal, Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren, de Barquisimeto, Estado Lara.
Indica que la convención fue pactada, cláusula cuarta, con una vigencia de un (01) año fijo, a partir del 01 de Diciembre de 2004 hasta el 01 de Diciembre de 2005, a tiempo determinado, indicándose allí que concluiría en este plazo fijado o al vencimiento de la prórroga que potestativamente acuerda la Ley, sin necesidad de desahucio o notificación previa. Destaca que se pactó una cláusula penal por uso, goce y disfrute de los locales ocupados, ya vencido en su duración el contrato, por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00) diarios.
Asegura que la prorroga legal de seis (06) meses, la cual optó el arrendatario por ejercer, se inició el 01 de Diciembre del 2005 y concluyó el 01 de junio de 2006, y que el locatario tenía por tanto la obligación de desocupar los locales.
De igual manera puntualiza que en fecha 06 de Abril del 2006, por documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, registrado bajo el N° 50, Protocolo 1°, Tomo 1°, BANESCO Banco Universal C.A., le dio en venta a la Sociedad Mercantil INVER-ORI, C.A, los locales objeto del contrato de arrendamiento y en razón a esta relación inquilinaria existente, la entidad bancaria en referencia en fecha 01 de Junio de 2006, le cedió el contrato a la hoy actora, a través de documento notariado por ante la Notaría Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el N° 58, Tomo 84 de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaría, asegurando acreditar así su cualidad de titular de los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento, la duración del contrato y su prórroga legal.
Indica la actora que dicha cesión le fue debidamente notificada al arrendatario a través de la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, en fecha 12 de junio de 2006, dando con ello cumplimiento a lo previsto en el artículo 1550 del Código Civil.
En consecuencia de lo expuesto solicita la parte demandante, con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el cumplimiento del contrato, la desocupación de bienes y personal de los inmuebles, y exige la indemnización prevista en la cláusula cuarta del contrato, a razón de CIEN MIL BOLÍVARES diarios desde el 02 de junio de 2006 hasta la fecha en que quede firme la sentencia, estimando la demanda en la cantidad de NOVECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.960.000, 00).
SEGUNDO: En la oportunidad de dar contestación a la demanda, al segundo día de despacho siguiente a haberse dado por citado personalmente el demandado LUIS ALEJANDRO SANZ PÉREZ, comparece la abogada MARISELA ANZOLA RAMÍREZ, en su carácter de apoderada judicial del demandado, todos identificados en el encabezado, presentando escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:
En primer lugar opone la Cuestión Previa establecida en el artículo 346 ordinal 1, la cual se resolvió el 18 de julio de 2006, folios 65 al 67, de conformidad a lo pautado en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos, y al no haber ejercido ninguna de las partes el recurso de regulación de la competencia, continuó el proceso su curso, y el mismo puede ser sentenciado por esta administradora de justicia, quien es el juez subjetiva y objetivamente competente. Y así se declara.
También opone la parte actora el defecto de forma del libelo de la demanda, de conformidad a lo pautado en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto asegura que el mismo no cumple con los requisitos exigidos en el artículo 340 ejusdem.
Ello porque asegura que la accionante no acompañó su libelo de demanda con los instrumentos fundamentales de su pretensión, pues aunque consignó el último contrato de arrendamiento celebrado, omitió el que reguló la relación de arrendamiento por los cuatro años anteriores, necesario para que el juez determine si efectivamente la demanda llena los extremos previstos en artículo 39 de la Ley sustantiva especial aplicable. Señala que consigna a efectos ilustrativos recibo de pago, emitido por el abogado asistente de la accionante en el libelo y también socio de la empresa demandante, según los dichos de la parte demandada, y suscrito por su secretaria en su nombre, indicando la parte accionada que era imposible que éste no tuviera conocimiento del contrato suscrito en fecha 05 de septiembre de 2000 que le otorga de pleno derechos dos años de prórroga a su representado.
De seguidas opone también la cuestión previa establecida en el ordinal 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la condición o plazo pendiente de la obligación. Sostiene que Cuenca L., citando a Pesci-Feltri (1990) afirma que “al no ser exigible el derecho subjetivo invocado no puede existir controversia acerca de la pretensión propuesta ya que el deudor puede cumplir con su obligación en el momento en que el derecho invocado sea exigible. No existe pues interés procesal de parte del actor para intentar la demanda por lo que, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 16, ella no podrá proponerse”. Y transcribe el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil.
Advierte que el accionado, goza de una prórroga legal de dos años, de acuerdo al artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos, contados a partir del vencimiento del plazo establecido en el último de los contratos de arrendamiento, que fue el 30 de noviembre de 2005, de donde se hace evidente que no ha nacido la obligación de entregar el inmueble por parte del inquilino, y en consecuencia no es exigible el cumplimiento de la misma, hasta el día 30 de noviembre de 2007.
TERCERO: El abogado GILBERTO LEÓN ÁLVAREZ, actuando en su condición de representante judicial de la parte actora, contradijo las cuestiones previas, opuestas con fundamento en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:
Con respecto a la del ordinal 6°, la contradijo señalando que la actora no tiene por qué consignar contrato de arrendamiento suscrito entre el demandado y la Sociedad Mercantil CONSORCIO INMOBILIARIO DEL CARIBE COINCAR C.A., pues indica que de aquel no deriva el derecho pretendido en esta causa.
Igualmente, objetó la cuestión previa opuesta con base en el ordinal 7°, advirtiendo que la parte demandada presentó como cuestión previa una defensa que debió ser propuesta en la contestación a la demanda bajo el fundamento del artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Resalta que la existencia del plazo pendiente tenía que haberse demostrado con instrumento que así lo acreditase de manera fehaciente, y en cambio asegura que lo pretendido por el demandado es inadmitir la demanda sin ningún debate probatorio. Adicional a ello, asegura que de ser cierto lo de la existencia del contrato en referencia, debía ser llamada a juicio o ser solicitada la intervención forzosa de la Sociedad Mercantil CONSORCIO INMOBILIARIO DEL CARIBE COINCAR C.A. En este mismo orden de ideas, asegura que el contrato invocado por el accionado concluyó en octubre del 2004, ya que se le otorgó al entonces arrendatario, la prórroga legal de un año, como consta en telegrama enviado por esa empresa en fecha 13 de febrero de 2003.
Destaca también que el contrato alegado se refería a los locales A-1, A-2 y A-3, mientras el suscrito con BANESCO tiene como objeto, además de éstos el local A-4, por lo que el objeto es distinto en ambas contrataciones, así como la fecha de inicio y fin, pues el anterior tenía una vigencia que iniciaba el 05 de octubre de cada año, mientras el litigado comenzó el 30 de noviembre de 2004. Resalta igualmente que no consta que haya existido una cesión del contrato entre la Sociedad Mercantil CONSORCIO INMOBILIARIO DEL CARIBE COINCAR C.A y BANESCO.
CUARTO: Observa esta Sentenciadora que la parte demandante acompaña su libelo de demanda de: 1. Copia simple del Registro Mercantil de la Sociedad Mercantil INVER-ORI- C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción judicial del Estado Lara, en fecha 03.02.2006, bajo el N° 13, Tomo 8-A. 2. Original del Contrato Privado de Arrendamiento, suscrito entre BANESCO Banco Universal C.A. y LUIS ALEJANDRO SANZ, el 30 de noviembre de 2004, autenticado en la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 06, tomo 173. 3. Documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01.06.2006, bajo el N° 58, tomo 84 y por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara el 07 de junio de 2006 bajo el 55, tomo 104, mediante el cual BANESCO Banco Universal C.A., cedió a la Sociedad Mercantil INVER-ORI- C.A, los derechos arrendaticios sobre los locales C-1, C-2, C-3 y C-4 ubicados en el Edificio DALFA. 4. Notificación realizada por la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara el 12 de junio de 2006, mediante la cual la Sociedad Mercantil INVER-ORI- C.A, notifica al hoy demandado de la cesión de los derechos arrendaticios sobre los locales C-1, C-2, C-3 y C-4 ubicados en el Edificio DALFA, de la culminación del contrato el 01 de junio de 2006, y que debía desocupar los inmuebles en referencia. 5. Documento de propiedad de los locales cuyo contrato se discute, registrado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del estado Lara, en fecha 06 de abril de 2006, bajo el N° 50, Protocolo Primero, tomo 1°, segundo trimestre.
En la oportunidad de contestar la demanda, la parte accionada acompaño su escrito con: A. Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre CONSORCIO INMOBILIARIO DEL CARIBE COINCAR C.A. y LUIS ALEJANDRO SANZ PÉREZ por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, inserto bajo el N° 60, Tomo 90 del 05 de septiembre del 2000. B. Original de recibo de pago por gastos de Notaría, Colegio de Abogados y Honorarios Profesionales a nombre de LUIS SANZ, suscrito en nombre de GILBERTO LEÓN ÁLVAREZ.
La parte accionante al momento de contradecir las cuestiones previas, trajo a los autos: I. Copia simple de sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia. II. Copia simple de acuse de recibo de telegrama de fecha 13.02.03 a Luis Sanz Pérez. Y la parte accionada, acompañó escrito de fecha 19 de julio de 2006 con copia certificada del instrumento enumerado aquí A.
Abierta la causa a pruebas ambas partes hacen uso de tal facultad. Observa esta Juzgadora que los instrumentos probatorios consignados por la parte actora son: AA. Promueve el valor probatorio de: A.1. La copia fotostática del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil CONSORCIO INMOBILIARIO DEL CARIBE COINCAR, C.A y el ciudadano: LUIS ALEJANDRO SANZ PÉREZ de fecha 05 de Septiembre de 2000 con vigencia de 01 año, arriba signado con la letra A. A.2. El original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre BANESCO, Banco Universal C.A. y Luis Alejandro Sanz Pérez, distinguido aquí con el número 2. BB. Copia de Telegrama, que riela en original en el cuaderno separado, de fecha 13 de febrero de 2003, enviado por CONSORCIO INMOBILIARIO DEL CARIBE COINCAR C. A. a LUIS ALEJANDRO SANZ PÉREZ.
Por su lado, la parte demandada en su oportunidad promovió: aa. El mérito favorable de los autos, en especial de: 1. Contrato de Arrendamiento autenticado fecha 05 de Septiembre del 2000. 2. Contrato de Arrendamiento autenticado celebrado en fecha 30 de Noviembre de 2004. 3. Copia del Documento autenticado de Cesión de los derechos que tenía BANESCO, sobre el Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de Junio del 2006. 4. Recibo Original emitido por GILBERTO LEÓN, por conceptos de pagos de cánones de arrendamientos de fecha 25 de Junio del 2004. bb. También promueve el valor de los siguientes instrumentos que rielan en el cuaderno separado de medidas: i. Copia Simple de Documento de Fideicomiso protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro el 10 de mayo de 1999. ii. Documento protocolizado el 06 de abril de 2006 ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro bajo el N° 50, Protocolo Primero, Tomo Primero. iii. Recibo de pago de los cánones de arrendamiento del inmueble en litigio de fecha 25 de junio de 2004. iv. Recibo de Cobro y de Pagos emitidos por ENELBAR a Inversiones Vector, por el consumo eléctrico de los meses de Junio a Diciembre del año 2004. v. Relación detallada de ENELBAR del consumo de todo el año del 2004. vi. Inspección realizada el 26 de julio de 2006 por este Tribunal. cc. Anexa Copia Certificada del expediente KP02-S-2006-13932, de consignaciones arrendaticias de los meses de Junio y Julio de 2006. dd. La prueba de confesión espontánea, pues la actora afirmó “Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios por demandar, omisis”, en el escrito de contestación de pruebas, y que también dijo: “…omisis… sin embargo debo indicar que ese contrato de arrendamiento suscrito con la Sociedad Mercantil CONSORCIO INMOBILIARIO DEL CARIBE COINCAR C.A, que invoca el demandado como continuación del contrato aquí demandado, concluyó en su vigencia en octubre del año 2004”, folio 54, y, “Es claro que el opositor solo pretende permanecer más tiempo en el uso, goce y disfrute del inmueble, blandiendo para ello un hecho absolutamente falso, como lo es un contrato de arrendamiento, anterior al demandado, que culminó en su duración, omisis”, folio 47 del cuaderno de medidas. ee. Las testimoniales de los ciudadanos: MARIA CAROLINA VALLE, NÁYADE PARADA, LEOPOLDO SILVA y SORELI BUJANA.
De acuerdo a estas consideraciones, este Tribunal procede a valorar las pruebas aportadas por las partes:
A los instrumentos enumerados aquí como 1, 2, 3, 4, 5, bb.i, bb.ii, A y su copia certificada, por tratarse de documentos públicos o con la fuerza de tales, de conformidad a lo pautado en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.359 y 1.360 del Código Civil, al no haber sido impugnados ni tachados de manera alguna, esta Sentenciadora les otorga todo su valor probatorio. Y así se establece.
Sobre el Telegrama y la copia simple de su acuse de recibo, promovido por la parte actora, de fecha 13 de febrero de 2003, enviado por CONSORCIO INMOBILIARIO DEL CARIBE COINCAR C.A. a LUIS ALEJANDRO SANZ PÉREZ, esta Juzgadora observa que proviene de un tercero hacia el demandado y que al respecto, por analogía, es aplicable la norma plasmada en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con las reglas expuestas en los artículos 1.371 y 1.375 del Código Civil. De tal manera que tanto el telegrama en cuestión como su acuse de recibo, al no haber sido tachados oportunamente conforme lo establecen las normas correspondientes, han quedado reconocidas por lo que este Tribunal les otorga pleno valor probatorio y se admite a lugar en derecho. Y así se decide.
Con respecto a la prueba marcada iii, recibo de pago de cánones de arrendamiento suscrito por GILBERTO LEÓN ÁLVAREZ el 25.06.2004, por no ser éste, de forma personal, parte en este juicio, debió ser ratificado por prueba testimonial como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil por lo que es forzoso para quien esto juzga desechar esta prueba. Y así se determina.
En relación a los Recibos de Cobro y de Pagos, emitidos por C.A. Energía Eléctrica de Barquisimeto, ENELBAR a nombre de Inversiones Vector, es importante resaltar el novedoso criterio expuesto por la Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia, el 20 de diciembre del dos mil cinco, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ DE CABALLERO, y que hace suyo esta Sentenciadora:
“… las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, poseen un símbolo probatorio, representado, a través de un logotipo en el primer caso y de las siglas identificadoras al segundo caso, los cuales son reconocidos comúnmente por todas las personas por cuanto el mismo se ha incorporado a nuestro quehacer diario, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, sino la misma la vamos a demostrar con la autenticidad que emana de un hecho público y notorio como lo son los símbolos representativos característicos de estas empresas.
Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio”. (Subrayado propio)
Así las cosas, a pesar de los recibos en cuestión estar a nombre de un tercero ajeno a la contienda, Inversiones Vector, es también palmario que están referidos a uno de los inmuebles, el local C-4, que forma parte del objeto del contrato, que en su defensa alega el demandado tenía pactado antes del cedido según la actora por Banesco Banco Universal C.A., instrumento fundamental de la acción. En virtud de lo cual se admite su valor probatorio, a excepción de los de pago, folios 102 y 103, que no evidencian relación con la causa por no indicar qué inmueble se cancela y las copias simples de recibos de pago que rielan en los folios 100 y 101, en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
Sobre la Inspección Judicial realizada el 26 de julio de 2006, y que cursa en el cuaderno de medidas, el Tribunal advierte que se constituyó y trasladó a la Planta Baja de Edificio DALFA, Urbanización El Pedregal dejando constancia que el inmueble se observa en buenas condiciones físicas y que el acceso a los cuatro locales se hace por una sola entrada y encima de esa puerta se lee “C-3”, folio 85. De tal manera que la actuación practicada llena los requisitos legales establecidos en el artículo 472, 473, 474,475, y 476 del Código adjetivo, asimismo la misma no ha sido objetada, ni tachada oportunamente conforme lo establece nuestra legislación; razón por la cual esta Sentenciadora le otorga todo el valor probatorio que de ella se desprende, por lo cual se admite con lugar en derecho. Y así se decide.
Al respecto de la prueba de confesión invocada por la parte demandada, aquí signada como dd, establece el artículo 1.401 del Código Civil que la confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba. En el caso bajo análisis, con respecto a la primera aseveración es de advertir que no está en discusión la solvencia del inquilino. Y por otro lado, con respecto a las otras afirmaciones, referidas a la continuación del contrato que asevera el demandado en su contestación existió antes del esgrimido por la demandante, es de una claridad meridiana que, ciertamente, tanto sacadas como mantenidas dentro de su contexto, las expresiones pronunciadas en el folio 54 del principal y en el 47 del cuaderno de medidas, señalan que la relación locativa derivada de tal contratación rigió hasta “octubre del año 2004”, (sic), con todo y su prórroga según la parte demandante. Es decir, no es algo controvertido que la accionante reveló, por tanto no se subsume lo planteado por la parte demandada con la figura de la confesión judicial. Y así se decide.
En relación a las testimoniales de los ciudadanos MARIA CAROLINA VALLE, NÁYADE PARADA, LEOPOLDO SILVA y SORELI BUJANA, observa quien esto decide que comparecieron todos a rendir declaración. Estimando cuidadosamente los motivos de las declaraciones advierte esta Juzgadora que los tres últimos testigos manifestaron tener interés en que el demandado venza, pues la segunda manifestó en la pregunta séptima “que no lo cierren por favor”, vuelto del folio 90 del cuaderno de medidas, el tercero señaló en la misma pregunta: “que siga funcionando porque está bien ubicado”, folio 92 del cuaderno separado, y la última testigo manifestó a la repregunta tercera formulada en estos términos “usted desearía continuar entrenando en ese gimnasio?” a lo que dijo: “Sí porque tengo desde principios del 2001 entrenando en ese gimnasio ya que me queda cerca de mi casa” en virtud de lo cual deben necesariamente ser desechados de este proceso por no ser hábiles para declarar en esta causa, de acuerdo a lo pautado en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Sin embargo esta Sentenciadora observa que la declaración de MARÍA CAROLINA VALLE es totalmente fiable, por no haber contradicciones en sus dichos ni interés de ninguna especie. Dado lo cual se le otorga todo su valor probatorio. Y así se establece.
Acerca de las pruebas enumeradas I, v, B y cc, esta Juzgadora las desecha de este proceso por cuanto, la primera al tratarse de copia simple de sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia y la segunda, folio 106 del cuaderno de medidas, relación que no tiene sello ni lugar de procedencia señalado, no constituyen en sí mismos prueba alguna, y por cuanto las dos últimas nada aportan a lo debatido en autos, pues no se discute la redacción del contrato locativo del año 2000 ni se alega la insolvencia del demandado. Y así se establece.
SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS
Esta Administradora de Justicia, analizadas las actas procesales exhaustivamente, antes de hacer algún pronunciamiento al fondo, pasa a resolver las cuestiones previas opuestas por la parte demandada:
Primero: El accionado opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal sexto (6°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, aseverando no haberse llenado en el libelo los requisitos que se indican en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal sexto (6°), que establece que la demanda deberá expresar los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido. Asegura el accionado que no acompañó la demandante, el contrato que reguló los cuatro años anteriores. Por su lado, la parte actora contradijo alegando que tal convención no sustenta jurídicamente su pretensión, que se deriva del contrato anexado de cesión celebrado con BANESCO, Banco Universal C.A.
Para resolver la Cuestión Previa propuesta, el Código de Procedimiento Civil en el ordinal 6º del 350 señala:
Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocados, dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, en la forma siguiente:
El del ordinal 6°, mediante la corrección de los defectos señalados al libelo, por diligencia o escrito ante el Tribunal.
Ahora bien, observa quien juzga que el procedimiento especial inquilinario le da un tratamiento diferente a la incidencia de las cuestiones previas. El caso en autos se rige por el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra establece:
Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. (Subrayado y cursivas de este Tribunal).
Por lo que la incidencia sobre cuestiones previas prevista en el procedimiento ordinario, no es aplicable plenamente en materia arrendaticia, pues es evidente que, no obstante establecer el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil la ocasión para subsanar voluntariamente la cuestión previa interpuesta, no existe en el procedimiento inquilinario la oportunidad procesal para que el demandado objete la subsanación voluntaria, a fin de que el Juez determine si es válida o no la Cuestión Previa propuesta y, así, posteriormente el demandado contestar tempestivamente la demanda. En el caso especial de la materia inquilinaria, el Juez toma su decisión al respecto de las Cuestiones Previas en el mismo momento de dictar sentencia definitiva, habiendo ya precluido la oportunidad de contestar la demanda. No existiendo, entonces, por razón de la especialidad un procedimiento incidental sobre cuestiones previas, esta Sentenciadora aun cuando no se promovieron ni evacuaron pruebas a tal fin, como lo establece el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar la cuestión previa propuesta, tomando como elementos probatorios los que rielan en autos.
Así tenemos que es menester mencionar que el instrumento fundamental de la acción es aquel del cual deriva inmediatamente el derecho deducido. Al respecto Emilio Calvo Baca en su Código de Procedimiento Civil, pagina 611 señala “…El instrumento fundamental de la acción…esta ligado al de los hechos constitutivos de la acción, o sea, aquellos sin los cuales la acción no nace o no existe...”. Criterio que comparte esta Sentenciadora, pues justificar al accionante plantear su pretensión sin soportarlo con elemento probatorio esencial sería propiciar la deslealtad, el ventajismo y la desigualdad de una parte en perjuicio de la otra.
En el caso de autos, la parte actora acompañó el libelo de demanda con el documento de cesión del contrato de arrendamiento entre el demandado y BANESCO Banco Universal C.A., de donde se desprende una relación inquilinaria entre actora y demandado por cesión, cuya notificación al locatario también riela junto al libelo de demanda, que es la razón esgrimida para pedir el cumplimiento del contrato en cuestión. De lo cual la cuestión previa opuesta por la parte demandada, de conformidad con el artículo 346 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que se indican en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 6° no debe prosperar, en razón de constar en autos el instrumento fundamental de su acción, y en consecuencia, se declara SIN LUGAR. Y así se decide.
Segundo: El demandado opuso también la cuestión previa contemplada en el ordinal séptimo (7°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la condición o plazo pendiente de la obligación cuyo cumplimiento pretende el demandante. Asegura la parte demandada que por cuanto no ha culminado el plazo de la prórroga legal, en virtud de la existencia de un contrato previo al presentado por la accionante, la actora no tiene interés jurídico actual en intentar la demanda. Esta en su escrito de contradicción señala que, dicha cuestión debe tener como base el instrumento mismo que lo acredite de manera fehaciente, indicando además que el referido contrato culminó, en razón de notificación de no continuación de contrato, el 05 de octubre de 2004, mientras la convención locataria alegada por ella tiene comienzo de fecha 30 de noviembre de 2004, señalando además que el contrato anterior versaba sobre tres locales y el actual lo hace sobre cuatro.
Advierte quien juzga que, como señala Emilio Calvo Baca en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo III, página 669, el plazo o término es un acontecimiento futuro de realización cierta al que está sujeta la eficacia o extinción de una obligación. Por su lado el artículo 1213 del Código Civil establece “lo que se debe a un término fijo no puede exigirse antes del vencimiento”. Es por ello que muchos autores, con quien coincide quien juzga y entre los cuales se encuentra Leoncio Cuenca, “Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil Ordinario”, página 63, consideran que en este supuesto lo que existe es falta de interés procesal, por lo que esta defensa debería plantearse como excepción procesal perentoria según el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
No obstante ello, planteada como fue esta cuestión previa y siendo que en razón de la especialidad del procedimiento inquilinario, que como se explicó más arriba, se pronuncia el Juzgador en la sentencia definitiva sobre todas las defensas planteadas, este Tribunal conocerá de lo planteado de manera exhaustiva. Y así se declara.
En el caso sub iudice se presentan, por el principio de la comunidad de las pruebas, dos contratos autenticados, uno suscrito el 05-09-2000 (folios 77 al 80) y el otro el 30.11.2004, (folios 12 al 18) todos versando sobre los mismos inmuebles, a excepción del último documento que incluye un local más, el C-1, y todos suscritos por el mismo arrendatario, el hoy demandado. También aparece en autos dos notificaciones. La primera telegráfica realizada por el primer arrendador al demandado, con fecha de entrega 28-02-03, folios 89 y 90, así como folios 60 y 61 del cuaderno de medidas, donde se le participa la no continuación del contrato a su vencimiento. Y la segunda, realizada a través de notaría el 12 de junio de 2006, folios 24 al 26, donde la cesionaria del contrato le notifica al inquilino de la cesión de marras y de la culminación del contrato cedido.
A los fines de determinar si existió o no discontinuidad de la relación inquilinaria es imprescindible analizar el contrato de fecha 05-09-2000. Su cláusula tercera dice: “El plazo de este contrato es de un año, contado a partir del día 05 de octubre de 2000. Sin embargo si al término del contrato, alguna de las partes no hubiese expresado a la otra su deseo de darlo por terminado, se considerará automáticamente prorrogado por un año más. El aviso mencionado deberá darse por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo estipulado. (...)” (Resaltado y negritas del Tribunal).
En el caso bajo análisis, el aviso se dio con más de seis meses de anticipación al vencimiento del plazo estipulado. Es decir, con más de treinta días de anticipación, según lo pactado. Y así se decide.
Adicional a ello, la parte demandada no demuestra haber continuado con la posesión precaria del inmueble. No demostró en autos a quién pagó, si lo hizo, los cánones de arrendamiento de los meses posteriores al 05 de octubre de 2004 y anteriores al nuevo contrato de fecha 30 de noviembre de ese año, ni tampoco probó el haber estado utilizando durante ese período de tiempo, los tres locales arrendados inicialmente. Tan sólo tiene a su favor el indicio de una testigo, folio 88, que asegura que el inquilino, en su gimnasio llamado Vector, ha permanecido ocupando ininterrumpidamente el inmueble que queda en el Centro Comercial Dalfa. Pero el indicio como asegura Hugo Alsina, en su obra Tratado de Derecho Civil y Comercial, citado por Alberto José La Roche, “Anotaciones de Derecho Procesal Civil”, página 255, es apenas el punto de partida para llegar a la presunción señalada en el artículo 1394 del Código Civil. Es decir, es necesaria la existencia de otra prueba, de otro indicio que dé fuerza al ya existente para llegar al hecho desconocido, en este caso, la continuidad de la ocupación precaria.
En este mismo orden de ideas, es de resaltar que traídos a los autos facturas de parte de ENELBAR, valoradas como tarjas más arriba, sólo se podría inferir el uso del inmueble, local C-4, en los meses de junio, julio y diciembre 2004 y de enero 2005. Es decir antes de la culminación del contrato inicial, y después del inicio de la nueva relación inquilinaria. Similar razonamiento es aplicable a la inspección realizada, pues a los efectos debatidos sólo se puede concluir que actualmente los cuatro locales, aquí discutida la culminación de su arrendamiento, tienen una sola entrada, como un solo local, lo que no ayuda a dilucidar lo debatido en autos. Y así se establece.
Por lo que, la cuestión previa opuesta por la parte demandada, de conformidad artículo 346 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, por plazo pendiente de la obligación, no debe prosperar, en razón de no constar que existe plazo pendiente en relación al contrato de arrendamiento de fecha 05 de septiembre de 2000, correctamente notificada su culminación, y en consecuencia se declara SIN LUGAR. Así se decide.
QUINTO: Planteada la litis en los términos antes expuestos quien juzga procede a pronunciarse sobre el fondo de la presente controversia: El artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este mismo orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.
En su escrito libelar la demandante señala que tiene un contrato a tiempo determinado con la parte demandada. Asegura que es titular del derecho inquilinario en virtud de cesión realizada por el inicial arrendador, BANESCO Banco Universal C.A., la cual fue notificada al locatario. Por su lado el demandado no contesta la demanda, limitándose tan sólo en su única oportunidad procesal a oponer las cuestiones previas resueltas más arriba.
Dada esta situación, en los efectos e incidencia en la reglas probatorias que esa “ficta confessio” genera, se invierten los principios ductores que las informan, por lo que la carga de probar recae exclusivamente sobre el demandado remiso, estándole vedado promover hechos nuevos, y estas pruebas, como señala Alberto José La Roche en obra citada ut supra, página 127, deben estar sometidas al prisma que han de tener como objeto desvirtuar los hechos presumidos como ciertos por virtud de la confesión ficta.
Al respecto esta Juzgadora, analizadas las actas procesales, para decidir observa: El artículo 887 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 362 ejusdem establece la confesión ficta, presunción esta que ampara los hechos explanados en el libelo, siendo que la misma debe ajustarse a tres condiciones esenciales y concurrentes, a saber:
1° Que el demandado no haya dado contestación al fondo de la demanda en la oportunidad procesal correspondiente.
2° Que la petición formulada por el actor no sea contraria a derecho.
3° Que durante el lapso probatorio la parte demandada no demostrare nada que le favoreciere.
En el caso de autos quedó demostrado que la parte demandada no dio contestación a la demanda en el plazo de ley, aunque sí promovió pruebas en tiempo oportuno. Por lo que corresponde analizar las probanzas traídas por el accionado.
Así las cosas, el contrato de fecha 05.09.2000, traído a los autos por la parte demandada, es también a tiempo determinado, siendo que cursa en el expediente, como se analizó más arriba notificación oportuna del deseo de no renovarlo. También existe la declaración de una testigo, que afirma que la relación contractual inicial no culminó, sino que el aquí demandado continuó haciendo uso del inmueble, pero no riela ninguna otra probanza que demuestre tal situación, por lo que no es destruido procesalmente el planteamiento actoral de una relación arrendaticia a partir del 30 de noviembre de 2004. Y así se decide. En consecuencia de lo cual necesariamente debe estimarse que se encuentran cumplidos los requisitos primero y tercero de la confesión ficta que se ha indicado ut supra, correspondiéndole a este Tribunal pronunciarse sobre la pretensión del accionante en el sentido de si es contraria o no a derecho.
Al respecto la sala civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo, ha establecido cuando una pretensión es contraria a derecho, en los siguientes términos:
“Una especifica pretensión se considera contraria a derecho, precisamente cuando el derecho subjetivo cuya reclamación se contiene en el petitum no resulta apoyada por la causa pretendí que esgrime el accionante, debido a que ninguna norma legal sustantiva le asigna el supuesto de hecho alegado en el libelo, la consecuencia jurídica que en su favor aspira extraer el demandante”.
Aplicando lo antes expuesto al presente caso, es necesario señalar que en el caso bajo análisis, la parte demandante pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado en virtud de haberse cumplido el plazo estipulado en la convención de fecha 30 de noviembre de 2006 con su prórroga legal. Al respecto señala el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado”. También dice el 1167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Y el artículo 1264 ejusdem: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”.La cláusula cuarta del referido contrato estipula claramente que el plazo de duración es de un año, sin necesidad de desahucio o notificación previa.
De acuerdo con lo anterior existe subsunción entre la pretensión de la actora y las normas que rigen la materia, por lo que la pretensión en este caso está tutelada por el ordenamiento jurídico vigente. Y así se decide.
A mayor abundamiento en cuanto a la pretensión de la accionante relativa al pago de la indemnización prevista el la cláusula cuarta, a razón de CIEN MIL BOLÍVARES diarios, entiende quien esto decide que el contrato suscrito claramente señala en su cláusula cuarta la existencia de esta indemnización, como cláusula penal, en caso de no desocupar el inmueble en el tiempo pactado. Por lo que por mandato expreso de los dispositivos contenidos en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, debe declararse que tal indemnización es procedente y ajustada a derecho. Y así se decide.
-III-
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1. SIN LUGAR las cuestiones previas propuestas bajo la égida de los ordinales 6° y 7° del Código de Procedimiento Civil.
2. CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por SOCIEDAD MERCANTIL INVER-ORI C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 03 de Febrero de 2006, bajo el N° 13, Tomo 8-A, representada por DANILA GONZÁLEZ PÉREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 10.770.506 CONTRA LUIS ALEJANDRO SANZ PÉREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad N° 7.410.450.
3. SE ORDENA la entrega de los inmuebles constituido por cuatro locales comerciales, identificados como C-1, C-2, C-3 y C-4, situados en el edificio DALFA, Avenida Terepaima con calle Bariquigua, Urbanización El Pedregal, Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren, de Barquisimeto, Estado Lara, libre de personas y cosas.
4. SE DECRETA la medida de secuestro del inmueble aquí aludido con fundamento en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
5. SE CONDENA al demandado a que pague por indemnización la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) diarios desde el 02 de junio de 2006 hasta la fecha en que efectivamente desocupe el inmueble.
6. SE CONDENA en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, el 10 del mes de noviembre de Dos Mil Seis (2.006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

La Juez,

Abg. Patricia Riofrío Peñaloza

La Secretaria

María Milagro Silva

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 3:20 de la tarde.

La Secretaria.