REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA


PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintidós de noviembre de dos mil seis
196º y 147º

ASUNTO : KP02-V-2006-003857

Exp. 13.104 / Cumplimiento de Contrato
Se inició la presente causa por ante el Juzgado Segundo de Municipio Iribarren del Estado Lara, mediante auto de admisión del libelo de demanda interpuesto por el ciudadano FRANCISCO JOSE TORRES, quien es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 4.069.143 y de este domicilio, asistido por el abogado Wolgfang Alfredo Hernández Suárez, inscrito en el IPSA bajo el N° 119.348; en contra del ciudadano GREGORIO PINEDA, igualmente venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 11.584.535 y de este domicilio.
Admitida la demanda en fecha 28-09-2006, se emplazó al demandado para el segundo día de despacho siguiente a que constare en autos su citación a dar contestación a la demanda. En fecha 05-10-05 comparece el demandado y confiere poder apud acta al abogado Julio César Sánchez, inscrito en el IPSA bajo el N° 7.212. En la misma oportunidad el Alguacil de dicho Tribunal consignó recibo de citación firmado por el demandado. En fecha 09-10-06 comparece el apoderado del demandado y procede a contestar la demanda. Seguidamente en fecha 10-10-06 el Juez Segundo del Municipio Iribarren se inhibe de conocer la causa con fundamento en el ordinal 18° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, correspondiéndole en consecuencia a este Juzgado el conocimiento de la causa, siendo recibido el expediente en fecha 13-10-06, dictándose auto de avocamiento en fecha 20-10-06 de conformidad con el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 01-11-06 este Tribunal solicita al Juez inhibido el cómputo de los días de despacho transcurridos en ese Despacho desde el 05-10-2006 al 10-10-06 constando dicha información al folio veintidós (22) de los autos. Así mismo consta en los folios treinta (30) y treinta y uno (31) sentencia interlocutoria dictada por Juez Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Tránsito del Estado Lara declarando con lugar la inhibición. Abierta la causa a pruebas, ninguna de las partes promovió. Concluidas así las etapas del proceso y estando en la oportunidad de decidir, el Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:
Manifiesta el demandante que en fecha 22-11-99 celebró contrato privado de arrendamiento con el ciudadano Gregorio Pineda, el cual reproduce marcado “A”, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la carrera 29 entre calles 41 y 42 de esta ciudad, distinguido con el N° 41-70, afirmando que el arrendatario tiene ocupando el inmueble desde hace seis años celebrando el último contrato en fecha 31-01-04 que igualmente reproduce marcado “B”, pactándose una duración de seis meses fijos sin prórroga cuyo vencimiento se verificaría en fecha 31-07-2004 de conformidad con lo estipulado en su cláusula tercera, alegando además que en caso de prorrogarse ambas partes debían comunicarse con 30 días de anticipación, por lo que afirma que a partir del vencimiento del contrato entró en vigencia la prórroga legal de dos años la cual venció en fecha 31-07-2006 de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Continúa alegando que en fecha 15-03-2006 notificó al ciudadano Gregorio Pineda del vencimiento de la prórroga legal así como de la desocupación (marcada “C”) notificándole nuevamente en fecha 21-06-06, negándose éste a firmar la misma (marcada “D”). Aduce que a pesar de las múltiples gestiones extrajudiciales realizadas, el arrendatario se ha negado a entregarle el inmueble objeto del contrato por tal razón acude a esta autoridad a fin de demandar al ciudadano Gregorio Pineda para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, a la entrega del inmueble antes identificado en virtud del vencimiento del término establecido en la cláusula tercera del contrato y por haber finalizado la prórroga legal así como al pago de de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) por cada mes o los meses que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble; solicita la devolución el inmueble debidamente desocupado de personas y cosas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, conforme a la cláusula sexta del referido contrato. Por último estima la demanda en la cantidad de cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000,00)
En la oportunidad de la contestación el apoderado judicial del demandado conviene en la celebración de los contratos de arrendamiento de fechas 22-11-99 y 31-01-2004, sin embargo rechaza en todas y cada una de sus partes el hecho manifestado por el demandante que desde esa época entró en vigencia la prórroga legal por un lapso de dos años. Rechaza y contradice el hecho de haber sido notificado del desalojo del inmueble mediante correspondencia de fecha 15-03-06, alegando que la misma nunca llegó a su representado. Rechaza, niega y contradice totalmente que a su representado se le notificó del vencimiento de la prórroga legal en fecha 21-06-06. Rechaza que su representado deba cantidad alguna por concepto de canon de arrendamiento, afirmando que el mismo se encuentra solvente en sus compromisos, negando igualmente que deba pagar las costas y costos del proceso rechazando la estimación de la demanda.
Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación, debe resolver este Tribunal antes de entrar a conocer el fondo de lo planteado la impugnación que hiciera el demandado de la cuantía, ya que de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, debe el juez proceder en primer término a resolver el aspecto relativo a la estimación de la demanda. En este sentido y acogiendo plenamente esta juzgadora el criterio establecido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22-04-03, según el cual, de la interpretación del artículo señalado se deduce que el demandado no puede contradecir la estimación pura y simplemente, sino que por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación en aplicación a lo dispuesto textualmente en la norma, que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo el cual debe igualmente ser probado en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la norma; por lo que, si nada prueba el demandado queda firme la estimación que hizo el actor. En este caso, se observa que la parte demandada al momento de contestar su demanda en la parte final del escrito, rechaza la estimación de la demanda hecha en la cantidad de cuatro millones quinientos mil bolívares sin expresar en qué fundamenta su rechazo, por lo que a juicio de esta juzgadora no existen elementos que permitan establecer una cuantía distinta a la propuesta por el actor, en virtud de que el rechazo efectuado por la parte demandada es un rechazo puro y simple, en consecuencia queda firme la estimación de la demanda establecida por la demandante en su libelo y así se declara.
Expuestos los términos en que quedó planteada la litis, el Tribunal observa que la pretensión de la parte actora consiste en que le sea devuelto el inmueble dado en arrendamiento en virtud de haber expirado en fecha 31-07-2006 la prórroga legal de dos años que le correspondía al arrendatario, por haber sostenido las partes una relación arrendaticia de seis años, que entró en vigencia con ocasión de haber vencido en fecha 31-07-04 el término de duración del último contrato de arrendamiento, el cual fue celebrado en fecha 31-01-04 con una duración de seis meses fijos; aduciendo además haber notificado al arrendatario de dicho vencimiento solicitándole por tanto el desalojo del inmueble. Por su parte el demandado reconoce y acepta que en fecha 22-11-99, celebró un contrato de arrendamiento con el demandante, igualmente acepta y reconoce la celebración del último contrato de fecha 31-07-04, no obstante niega y rechaza que en la fecha indicada por el actor haya entrado en vigencia la prórroga legal de dos años, negando igualmente que se le haya notificado del vencimiento de la misma y del desalojo del inmueble. De manera que reconocido como se encuentra el contrato celebrado en fecha 22 de noviembre de 1999 y el celebrado en fecha 31-01-2004, e insertos a los folios cuatro (04) y cinco (05) de los autos, este Tribunal les otorga pleno valor probatorio en este juicio. Ahora bien, en la cláusula tercera del contrato celebrado en fecha 31 de enero de 2004 se expresa textualmente lo siguiente: “El tiempo de duración del presente contrato de arrendamiento, será por seis (06) meses fijos, sin prorroga, contados a partir del día 31 de Enero del año 2004, en caso de prorrogarse ambas partes deberán comunicarse con 30 días de anticipación Totalmente desocupado y a la satisfacción, sin necesidad de notificación alguna por parte de “EL ARRENDADOR”.” Del contenido de esta cláusula se desprende claramente que las partes se vincularon por un contrato a tiempo determinado, con una vigencia expresa de seis meses, culminando el 31 de julio del 2004. Conforme lo dispone el artículo 1599 del Código Civil, “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. El desahucio no es otra cosa que la notificación que el arrendador hace al arrendatario de que no continuara la relación contractual y de acuerdo a lo que expresa el artículo trascrito esa notificación no es necesaria cuando el contrato establece un plazo fijo de terminación. En este caso como se puede claramente observar el contrato en forma diáfana estipula que su duración sería de seis meses fijos sin prorroga de suerte que como lo expresa la norma no era necesaria la notificación del arrendatario participándole que el contrato había concluido por que lo previsto en la misma cláusula es que las partes debían comunicarse la prorroga del contrato de suerte que no correspondía al arrendador la carga de notificar al arrendatario y así se establece, quedando desechadas las documentales insertas a los folios seis y siete porque además de ser fotocopias y no originales éstas fueron impugnadas.
Ahora bien, como quiera que de acuerdo con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicado en el artículo 1° del Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, se prorrogan obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, y como quiera que el demandado rechazó en su escrito de contestación que desde el 31-12-04 haya comenzado a correr la prorroga legal de dos años, corresponde a esta sentenciadora determinar a través de los elementos de autos, si en efecto la prorroga legal se produjo o no y si esta era de dos años como lo sostiene el actor. En este sentido se observa como se refirió antes que el demandante trajo a los autos un contrato anterior al vigente el cual corre al folio cuatro (04) y que fuera expresamente aceptado por el demandado, del contenido de dicho contrato se desprende específicamente de su cláusula cuarta, que tendría una vigencia de un año fijo contado a partir del día 30 de diciembre de 1999 de suerte que si las partes celebraron un nuevo contrato con vigencia a partir 31-01-04 y este nuevo contrato se celebró por un término fijo de seis meses vale decir con vigencia hasta el 31-07-04 ello significa que la relación contractual duró cuatro años y seis meses y no seis años como lo afirma la actora pues a los fines de calcular el lapso de prorroga legal, debe sumarse el período de duración de cada uno de los contratos, de suerte que desde el 30 de Diciembre de 1999, al 30de Enero de 2004 transcurrieron cuatro años y un mes a los que deben sumarse los seis meses de vigencia del último contrato y que van del 30-01-04 al 30-07-04 entonces, la vigencia total de la relación contractual fue de cuatro años y siete meses y no de seis años y no existe ningún elemento en autos, que permita concluir que la relación comenzó antes de la fecha fijada en el primer contrato, esto significa de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 38 de la precitada Ley de Arrendamientos inmobiliarios, que el lapso de prorroga legal que correspondía al arrendatario era de un año prevista en el literal b) de dicho artículo en donde se establece que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año, y no el literal c) como lo pretende la actora por lo que la prorroga legal en este caso se venció el 30 de Julio del año 2005 y no el 30 de Julio de 2006 de manera que al vencerse el lapso de prorroga legal y continuar las partes con la relación contractual ésta se prorrogó pero esta vez a tiempo indeterminado, por ello, no es procedente como lo pretende el actor solicitar el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal por lo que la demanda debe quedar desechada y así se establece.
En consideración a los razonamientos expuestos, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato arrendamiento, intentada por el ciudadano FRANCISCO JOSE TORRES en contra del ciudadano GREGORIO PINEDA, ambos identificados en la parte narrativa de esta sentencia. Se condena en costas al demandado por haber vencimiento total conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veintidós (22) días del mes de Noviembre del año dos mil seis (2006). Años: 195º y 147º.
La Juez,

Dra. Libia La Rosa de Romero
La Secretaria,

Audrey Lorena Pinto
En la misma fecha se publicó, siendo las 3:26 p.m.
La Sec.,