REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR ASUNTO: FP02-R-2006-000346 Llegan estas actuaciones a este Tribunal en fecha 02 de noviembre de 2006, provenientes del Juzgado Primero del Municipio Heres de este Circuito Judicial, constante de sesenta y cinco (65) folios útiles por apelación interpuesta por la parte demandada ciudadano Jesús Rafael Ruíz de la sentencia dictada por el mencionado Tribunal en fecha 17 de octubre de 2006, en el juicio de desalojo interpuesto por Angel Felix Grimon, representado por los abogados Angel Grimon y Marbet Rojas contra Jesús Rafael Ruíz Fuentes, asistido por el abogado George Nelson Erwin, todos plenamente identificados. Alega el apoderado actor en su escrito de demanda lo siguiente: Que celebró con el ciudadano Jesús Rafael Ruíz Fuentes un contrato de arrendamiento de una casa de habitación de su propiedad. Que la mencionada casa de habitación se encuentra ubicada en Barrio Ajuro, Calle Raúl Leoni, Casa N° 46 en Ciudad Bolívar. Que el lapso de duración del contrato era de un año fijo, el cual comenzaba a contarse a partir del día 15 de diciembre de 2003 hasta el 15 de diciembre de 2004, prorrogable por un tiempo igual o superior, por mutuo acuerdo entre las partes, con un mes de anticipación. Que el canon de arrendamiento era por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000) mensuales, los cuales debía cancelar el arrendatario, por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes. Que el día 7 de marzo de 2006, previa citación de las partes contratantes, comparecieron por ante la División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres, con el fin de sostener reunión con el objeto de dilucidar el incumplimiento de pago del canon de arrendamiento, en forma reiterada por parte del ciudadano Jesús Rafael Ruíz Fuentes. Luego de conversación previa, fueron acordados y aceptado por las partes contratantes varios puntos, en los cuales el propietario del inmueble ratificó la solicitud de desocupación en virtud del incumplimiento reiterado del pago del canon de arrendamiento; el arrendatario manifestó estar dispuesto a mudarse pero solicitó una prorroga, para la desocupación, al mismo tiempo solicitó le fueran reconocidos los cobros iguales efectuados por concepto de canon de arrendamiento; el propietario manifiesta y reconoce los montos cobrados de ésta forma pues no tenía conocimiento de que la situación fuese así, del mismo modo manifestó que solo podía darle un lapso de 15 días para desocupar y cuya fecha limite sería el 18 de los corrientes; el arrendatario manifestó que no estaba en disposición de desocupar el inmueble en dicho lapso porque el mismo era muy corto y es dificil conseguir un sitio con esa rapidez; el arrendatario manifestó que cancelaría el dinero restante correspondiente al mes de febrero y el canon de arrendamiento de marzo de este año con lo que quedaría solvente y solicitó se le otorgaran dos meses para desocupar el inmueble; el propietario manifestó estar de acuerdo en otorgarle al arrendatario la prorroga solicitada toda vez que el mismo se comprometiera a desocupar a más tardar el día 7 de mayo de 2006; las partes se comprometieron a no agredirse física ni verbalmente por si mismo o por medio de intermedio de terceras personas, manteniendo una conducta acorde a las normas legales y de buena convivencia ciudadana. Que con bastante antelación al vencimiento de la prorroga acordada, es decir el día primero (1) de mayo de 2006, así como también en esa misma fecha, el día 07 de mayo de 2006 e inmediatamente después de la misma, el día 16 de mayo de 2006, le manifestó y notificó de forma expresa, directa, personal y por escrito a el arrendatario su voluntad como propietario arrendador del inmueble arrendado, de no querer continuar con el alquiler del mismo y le señaló la obligación que tenía de desocupar el referido inmueble, por cuanto eso fue lo convenido. Que demanda al ciudadano Jesús Rafael Ruíz Fuentes por desalojo de inmueble arrendado por incumplimiento de contrato de arrendamiento en el pago de canon de arrendamiento para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: Primero: al desalojo del inmueble arrendado objeto del contrato de arrendamiento, por el incumplimiento del mismo, en la cancelación de cuatro (4) mensualidades del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2006 a razón de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000) mensuales. Segundo: a que el lapso de duración del referido contrato era de un (1) año fijo y comenzaría a contarse a partir del día 15 de diciembre de 2003 hasta el 15 de diciembre de 2004. Tercero: a que el arrendatario, fue notificado al vencimiento de la prorroga acordada ante la División de Inquilinato de la Alcaldía de Heres, es decir, el primero (1) de mayo de 2006, así como antes e inmediatamente después de la mencionada fecha y que se negó a recibir y firmar la notificación y al mismo tiempo se ha rehusado a cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2006. Cuarto: a que convenga que ha violado las obligaciones nacidas del Contrato en referencia, y de los acuerdos celebrados ante la División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Autónomo Heres, y que se encuentra incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, y que no tiene derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal. Quinto: a que debe desocupar sin plazo alguno el inmueble que es de su legitima propiedad, el cual fuera dado en arrendamiento por el lapso de un año fijo, contado desde el día 15 de diciembre de 2003 hasta el 15 de diciembre de 2004. Sexto: a la cancelación de cuatro (4) mensualidades del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2006, a razón de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000) mensuales. El día 01 de agosto de 2006 se admitió la demanda y se emplazó a la parte demandada ciudadano Jesús Rafael Ruíz Fuentes, para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente después de citado, a fin de que diera contestación a la demanda. El día diez (10) de agosto de 2006 el Alguacil del Tribunal consignó boleta de citación debidamente firmada por el ciudadano Jesús Rafael Ruíz Fuentes en su carácter de demandado. El día 14 de agosto de 2006 el ciudadano Jesús Rafael Ruíz Fuentes, asistido por el abogado George Nelson Erwin, presentó escrito dando contestación a la demanda de la siguiente manera: Admite como cierto de que en fecha 15 de diciembre de 2003 celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Angel Felix Grimon, sobre un inmueble ubicado en la calle Raúl Leoní, Casa N° 46, sector Barrio Ajuro de esta Ciudad. Admite como cierto de que el canon de arrendamiento estipulado en dicho contrato de arrendamiento fue fijado en la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000) mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas, dentro del plazo establecido en el artículo 51 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que niega y rechaza la demanda tanto en los hechos narrados como en el derecho pretendido. Que niega y rechaza que el prenombrado contrato haya sido incumplido por su parte en las condiciones allí estipuladas. Que niega y rechaza por incierto que a la presente fecha adeude al arrendador los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio y julio del año 2006. Que niega y rechaza que deba cuatro meses de cánones de arrendamiento. El día diecisiete (17) de octubre de 2006, el Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, dictó sentencia, mediante la cual declaró con lugar la demanda de desalojo propuesta por el ciudadano Angel Felix Grimon contra el ciudadano Jesús Rafael Ruíz Fuentes. El día 20 de octubre de 2006, mediante diligencia, el ciudadano Jesús Rafael Ruíz Fuentes, en su carácter de demandado, asistido por el abogado George Nelson Erwin Mendez, apeló de la decisión dictada en fecha 17 de octubre de 2006. Y en fecha 25 de octubre de 2006 el tribunal de origen mediante auto que corre inserto al folio 58 oyó la apelación en Ambos efectos y ordenó la remisión de dicho expediente a la URDD., para su distribución.- El día 03 de noviembre de 2006, mediante auto, este Tribunal fijo el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.- ARGUMENTOS DE LA DECISION Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el presente expediente identificado con el código FP02-R-2006-000346 (nomenclatura de este Tribunal) procede el juzgador a dictar sentencia con fundamento en las siguientes consideraciones: La sentencia apelada declaró con lugar el desalojo que el demandante dice le vincula con el ciudadano Jesús Rafael Ruíz Fuentes y ordenó el desalojo y consecuencialmente la entrega del inmueble dado en arrendamiento. La demanda fue admitida por el procedimiento breve en razón de lo cual se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho, oportunidad en la que debía contestar la demanda. En la oportunidad prefijada el demandado Jesús Rafael Ruiz Fuentes admitió la existencia de la relación arrendaticia, la cual se inició el 15 de diciembre de 2003 con un plazo de duración de un año. Admitió que la pensión fue fijada en ciento cincuenta mil Bolívares (Bs. 150.000,00) mensuales. Admitió también que al vencimiento del plazo fijado en el contrato el arrendamiento se transformó en uno sin determinación de tiempo regido por las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Admitió igualmente que en fecha 7 de marzo de 2006 suscribió junto con su arrendador un acta convenio identificada con los números 020-2006 ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar. Para decidir el Tribunal observa: En el folio 14 del expediente cursa una copia fotostática del acta convenio Nº 020-2006 en cuya formación intervinieron los partes del presente litigio y la Jefe de la División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres. La referida acta convenio no fue impugnada en virtud de lo cual el Juzgador le concede pleno valor probatorio a su contenido. El acta convenio fue suscrita el día 7 de marzo de 2006 y en ella se estipuló que el inquilino pagaría los cánones de febrero y marzo y desocuparía el inmueble en un plazo de dos meses (cláusula quinta) lo cual fue aceptado por el arrendador, el cual, además, liberó a su inquilino de pagar las pensiones que se causaran en el lapso de la prórroga, esto es, durante los meses de abril y mayo de 2006. Al vencimiento de ese plazo el inquilino estaba obligado a desocupar el inmueble ya que la relación arrendaticia había terminado por efecto del mutuo consentimiento expresado en el acta convenio Nº 020-2006 suscrita en la División de Inquilinato de la Alcaldía de Ciudad Bolívar, manifestación de voluntad que como lo prevé el artículo 1159 del Código Civil es una de las causas de terminación de los contratos. Si el inquilino no cumplía su promesa de entregar el inmueble al vencimiento del plazo acordado su arrendador podía pedir el cumplimiento del convenio o bien exigir el desalojo por alguno de los motivos previstos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ciertamente que durante los meses de abril y mayo el inquilino estaba exonerado de pagar las pensiones del arrendamiento, pero es obvio que al incumplir su promesa de entregar la vivienda y continuar habitándola más allá de la prórroga estipulada debía pagar dichas pensiones, las correspondientes a los dos meses de prórroga, considerando que la intención del arrendador al exonerarlo de efectuar dicho pago no fue la de realizar una mera liberalidad en beneficio de su contraparte ya que tal dispensa, sin lugar a dudas, fue concedida a cambio de una contraprestación equivalente: obtener el desalojo de la vivienda ahorrándose los gastos y la demora propios de un procedimiento judicial. Admitir la tesis sostenida por la defensa en su contestación y los informes de que el accionado no estaba obligado por virtud del acta convenio a pagar los meses de abril y mayo significaría premiar la mala fe del inquilino que incumplió su promesa de entregar la vivienda en el plazo de dos meses siguientes a la fecha del convenio y que ahora pretende aprovecharse de una exoneración de las mensualidades concedida precisamente como un equivalente por la entrega efectiva de la vivienda en los términos acordados en el convenio. La defensa lo que pretende es consumar un enriquecimiento sin causa en detrimento del arrendador, enriquecimiento que por disponerlo así el artículo 1184 del Código Civil obliga al enriquecido a indemnizar al empobrecido, en este caso el propietario de la vivienda. Efectivamente, aceptar que el demandado no pague los cánones de abril y mayo de 2006 como lo aceptó el demandante en el acta convenio y que incumpla su promesa de entregar la vivienda y continúe vigente la relación arrendaticia es tanto como decir que durante la prórroga el inquilino disfrutó el inmueble gratuitamente sin contraprestación económica para el propietario, situación que desnaturaliza el contrato de arrendamiento el cual por definición (artículo 1579 Código Civil) implica que una de las partes, el arrendador, se obliga a hacer gozar a la otra, el arrendatario, de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. Por el contrario, la interpretación más cónsona con las exigencias de la buena fe, que es como deben cumplirse los contratos conforme a lo previsto en el artículo 1160 del Código Civil, es que si el demandado continuaba ocupando el inmueble al vencimiento de la prórroga de dos meses que se le concedió para desalojarlo debió pagar a su arrendador, para no obrar de mala fe e incurrir en un enriquecimiento ilícito, los dos meses que le fueron exonerados y los siguientes. Ahora bien, el Juez de la recurrida consideró que no podía obligarse al demandado a pagar las pensiones de abril y mayo en virtud de la exoneración que le acordara el actor en el acta convenio tantas veces aludida. El demandante se conformó con ese pronunciamiento, razón por la cual no apeló de la sentencia lo que obliga a esta Alzada a pasar por lo decidido por el a quo en cuanto a que el accionado no puede ser obligado a pagar los referidos meses de abril y mayo, en virtud del principio de prohibición de la reformatio in peius que le impide desmejorar la condición del apelante. En su contestación y en los informes a esta Alzada la parte demandada señala que su contraparte debió acompañar junto con el libelo los recibos por los supuestos cánones de arrendamiento insolutos y que al no hacerlo no existe prueba de su insolvencia. La defensa así alegada es manifiestamente improcedente por cuanto es el demandado por falta de pago quien tiene la carga de probar su solvencia mediante cualquier medio de prueba que sea idóneo; por lo general, la prueba consistirá en la presentación de los recibos o comprobantes de pago firmados por su arrendador o bien mediante la comprobación de que ante la contumacia de éste en recibir el pago de las pensiones acudió al procedimiento de consignación arrendaticia previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Al demandante no puede exigírsele que presente unos recibos que demuestren la insolvencia ya que si por tales recibos se entiende los que elabora el arrendador para entregarlos al arrendatario al recibir de éste el pago de la pensión es obvió que tales recibos estarán en manos del demandado constituyendo una prueba de su solvencia. Si el demandante, como pretende la parte accionada, llegara a presentar esos recibos firmados por él, pero sin la firma del inquilino y sin enunciar un pago, carecerían de valor probatorio ya que en nuestro derecho probatorio no se admite la prueba instrumental proveniente de la propia parte que quiere aprovecharse de ella (principio de alteralidad de la prueba). Ello es tan cierto que el Código de Procedimiento Civil sólo hace referencia a los documentos emanados de la parte contraria y los emanados de terceros. Los recibos o comprobantes, se insiste, prueban la solvencia del arrendatario si ellos enuncian un pago que éste haya efectuado. La insolvencia es un hecho negativo (no pago) cuya prueba no recae en el demandante correspondiendo al demandado la carga de probar el hecho positivo que la desvirtúa, cual es pago mediante la aportación de los recibos firmados por el propietario o arrendador o mediante la constancia de que acudió al procedimiento de consignación arrendaticia previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. EXAMEN DEL MATERIAL PROBATORIO La revisión de las actas procesales permite constatar que el demandado no promovió prueba alguna en primera instancia. Las promovidas por el demandante no son relevantes para decidir el litigio en vista que el contrato de arrendamiento y las actas convenios suscritas en la División de Inquilinato se refieren a hechos no controvertidos en la causa y en cuanto a las testimoniales ellas fueron promovidas para demostrar, primero, que el demandado ha incumplido su obligación de entregar el inmueble lo que no es materia de prueba ya que la propia contradicción del demandado a la pretensión de desalojo denota que el demandado aún ocupa la vivienda arrendada; en segundo lugar, ya quedó establecido que el actor no tiene porque probar la insolvencia. En cualquier caso, los testigos Kenny Miguel Castellano y Giovanni Ramón Jiménez se limitaron a declarar que les constaba que el demandado se ha negado a pagar las pensiones del arrendamiento y que se ha rehusado a desocupar la vivienda, testimonios que nada aportan a favor del demandado. La defensa alegó que a la fecha de admisión de la demanda 1º de agosto de 2006 no se encontraba vencido el plazo previsto en el artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios para pagar –vía consignación arrendaticia se entiende- la pensión de julio 2006. Si ello es cierto, también lo es que en el mes de septiembre cuando transcurrió el lapso de pruebas, el demandado debió probar su solvencia con la presentación, por lo menos, de copias certificadas del expediente continente de las consignaciones arrendaticias a fin de probar su solvencia. En vez de eso, el accionado omitió toda actividad probatoria. El demandado al excepcionarse alegando la falta de condiciones para que prospere la acción en realidad lo que alega es que existe una prohibición de la ley de admitir la acción de desalojo ya que partiendo de la premisa, aceptada por el a quo, de estaba dispensado de pagar los meses de abril y mayo y que a la fecha de admisión no se había consumido el lapso previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para pagar julio entonces él no podía ser compelido jurisdiccionalmente a desalojar la vivienda arrendada al no estar dado el supuesto previsto en el artículo 34, literal “a” de la Ley. Con respecto a tal alegato es criterio de este sentenciador que si el legislador previno que las cuestiones previas deben ser opuestas en materia arrendaticia junto con las defensas de fondo para ser resueltas en la sentencia definitiva es lógico que si a la fecha de la sentencia la circunstancia fáctica que en principio hacía procedente la cuestión previa alegada desapareció entonces la predicha cuestión previa debe ser desestimada en aras de favorecer la economía y celeridad procesales. Algunos ejemplos permitirán ilustrar mejor lo aseverado en el párrafo anterior: Si se demanda la entrega del bien arrendando estando pendiente el vencimiento del contrato y el inquilino opone como cuestión previa la existencia de un plazo pendiente, pero en el decurso del juicio se cumple dicho plazo es obvio que la cuestión previa ya no será procedente, pues sería absurdo que en la sentencia definitiva se suspendiera el proceso a la espera del vencimiento de un plazo que si bien estaba pendiente al admitir la demanda ya no lo está cuando se dicta la sentencia. En el mismo sentido, si en un juicio por cumplimiento de las estipulaciones del arrendamiento se opone la cuestión previa de prejudicialidad con el argumento de que en otro juicio se discute la validez de ese arrendamiento, pero en el decurso del juicio se comprueba que el proceso sobre validez del arrendamiento terminó por sentencia definitivamente firme, la prejudicialidad que en principio existía debe desestimarse igualmente. En el subjudice resulta pertinente igual conclusión: si se demanda el desalojo por falta de pago de cuatro mensualidades la demanda ab initio no es contraria a la ley ya que el actor ha encuadrado su pretensión en uno de los supuestos previstos en la Ley (artículo 34, literal “a”); luego, el demandado que se excepciona alegando que está exonerado de pagar dos de esas mensualidades y que en relación a la última de ellas todavía no se ha vencido el plazo para su pago está obligado a probar su alegato en el lapso de pruebas debiendo probar igualmente que la supuesta mensualidad no vencida cuando se admitió la demanda fue pagada al ocurrir su vencimiento en el decurso del juicio. Las razones expuestas denotan que la sentencia del a quo estuvo ajustada a derecho por cuyo motivo la apelación debe ser desestimada y declarada con lugar la pretensión de desalojo. Así se decide. DECISIÓN En fuerza de los anteriores razonamientos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: SIN LUGAR el recurso de apelación intentado por el demandado Jesús Rafael Ruiz Fuentes; en consecuencia, se declara CON LUGAR la demanda incoada por Ángel Félix Grimón contra Jesús Rafael Ruiz Fuentes se condena a éste último a desalojar la vivienda Nº 46 de la calle Raúl Leoni en Barrio Ajuro, Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: Calle Raúl Leoní; Sur: Casa y solar que es o fue de Wenceslao Martínez; Este: Casa y solar que es o fue de Benito Castillo; y Oeste: Callejón sin nombre. Asimismo, se condena al demandado a pagar la cantidad de trescientos mil Bolívares (Bs. 300.000,00) correspondientes a las pensiones de los meses de junio y julio de 2006. Se condena al demandado a pagar las costas del recurso. Queda así confirmada la sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en fecha 17 de octubre de 2006. Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y oportunamente devuélvase el expediente a su Tribunal de origen. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los veinte (20) días del mes de noviembre del año Dos Mil Seis (2006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.- El Juez, Abg. Manuel A. Cortés La Secretaria, Abg. Soraya Charboné En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las once y cuarenta de la mañana (11:40 a.m.) La Secretaria, Abg. Soraya Charboné.- MAC/SCh/editsira.- Resolución N° PJ0192006000462