TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Barquisimeto, 03 de marzo de 2006.
Años: 195º y 147º
ASUNTO: KP02-V-2005-4088
ASUNTO: KP02-V-2005-004088

DEMANDANTE: OBDALYS URBINA DE BELLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.191.165
ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE: RICARDO DÍAZ MOYANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 114.330.
DEMANDADO: NAUDY ANTONIO HIDALGO venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 4.720.929.
ABOGADA DE LA PARTE DEMANDADA: MAGALY MUÑOZ Y KAREN CAMARGO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Números 26.443 y 86.229, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA

Vistas las actuaciones que anteceden y que conforman la presente causa civil, este Tribunal procede a dictar sentencia definitiva en los siguientes términos:
I
En fecha 03 DE NOVIEMBRE de 2005, se recibió Demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, presentada por el Abog. Ricardo Díaz en representación de la ciudadana Obdalys Urbina contra el ciudadano Naudy Hidalgo. El día 09 DE NOVIEMBRE DE 2005, se admitió la acción incoada. En fecha 09 DE MARZO DE 2005, se libró compulsa de citación y se entregó a la parte actora para la citación de conformidad con el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil. El día 15 DE MARZO DE 2005, compareció Ricardo Díaz y retiró compulsa conforme al artículo 345 del C.P.C. En fecha 24 DE ENERO 2006, se recibe diligencia constante de 1 folio y 19 anexos, presentado por el Abog. Ricardo Díaz, consignando Comisión Nro 106-06, debidamente cumplida por el Juzgado 2do de los Municipios Palavecino y Simón Planas y solicita al Secretario colocar en autos haberse cumplido con la presente actuación. El día 25 DE ENERO DE 2006, se agregó exhorto de citación y boleta de Notificación remitido por el Juzgado del Municipio Palavecino del Estado Lara, el cual fue devuelto debidamente cumplida. En fecha 25 DE ENERO DE 2006, compareció la parte demandada asistida de abogado y otorga poder apud acta a la abogada Magaly Muñoz y Karen Camargo, arriba identificadas por sus números de I.P.S.A. El día 27 DE ENERO DE 2006, se recibió de la Abog. Magaly Muñoz, apoderada de la parte demandada, escrito dando Contestación a la Demanda, constante de 4 folios. En fecha 01 DE FEBRERO DE 2006, se recibió Escrito presentado por el Abog. RICARDO DÍAZ MOYANO, en su carácter de autos, donde procede a subsanar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, constante de (02) folios útiles. El día 06 DE FEBRERO DE 2006, se recibió de la Abog. Magaly Muñoz, escrito de PROMOCIÓN DE PRUEBAS, constante de 2 folios. En fecha 07 DE FEBRERO DE 2006, se admitieron a sustanciación las pruebas promovidas por la apoderada judicial del demandado, salvo su apreciación en la definitiva. Se fijó el Tercer día de despacho siguiente para la comparecencia de los testigos JOSÉ RAFAEL FRANCHI y RONALD RODOLFO CÓRDOBA, a las 9:30 y 10:00 a.m., respectivamente, se libró oficio al Banco Provincial solicitando la información explanada en el capitulo 2do. y se libró oficio al Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino. El día 07 DE FEBRERO DE 2006, se libró oficio al Banco Provincial en Cabudare, bajo el N° 155. En fecha 07 DE FEBRERO DE 2006, se libró oficio al Registrador Inmobiliario del Municipio Palavecino Cabudare. En fecha 10 DE FEBRERO DE 2006, se dejó constancia que no comparecieron los testigos RONALD RODOLFO CÓRDOBA ni JOSÉ RAFAEL FRANCHI. Ese mismo día 10 DE FEBRERO de 2006, se recibió en 01 folio de la Abg. MAGALY MUÑOZ, actuando con el carácter de apoderada judicial de la demandada, diligencia donde solicita se fije nueva oportunidad para la comparecencia de los testigos y también promueve como prueba inspección judicial. El día 13 DE FEBRERO DE 2006, se fijó el despacho siguiente para la comparecencia de los testigos. En fecha 14 DE FEBRERO DE 2006, se dejó constancia que no comparecieron los testigos RONALD RODOLFO CÓRDOBA ni JOSÉ RAFAEL FRANCHI. En ese mismo día se recibió escrito de Promoción de Pruebas, presentado por el Abog. RICARDO DÍAZ, constante de 02 folios y anexo "A" en 06 folios. El día 14 DE FEBRERO DE 2006, se recibió escrito presentado por el Abog. RICARDO DÍAZ, donde rechaza el escrito de Contestación, constante de 04 folios. En fecha 14 DE FEBRERO DE 2006, se recibió en (02) folios y (01) anexo, diligencia presentada por la Abog. Magaly Muñoz donde consigna escrito de Promoción de Pruebas y consigna Original de dos depósitos del Banco Provincial Nro. 0000954 y 0000956 por Bs. 250.000,00 c/u. El día 15 DE FEBRERO DE 2006, se admitieron las pruebas promovidas por las partes salvo su apreciación en la definitiva. En fecha 21 DE FEBRERO DE 2006 se difirió la sentencia para el quinto día de despacho siguiente.
II
Revisadas las actas procesales que conforman la presente causa, este Tribunal para decidir observa:
PRIMERO: La parte demandante, OBDALYS URBINA DE BELLO, ut supra identificada, procedió a incoar demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, alegando que suscribió Contrato de Arrendamiento privado, de fecha 05 de Noviembre de 2001, con el ciudadano NAUDY ANTONIO HIDALGO, también identificado arriba, quien recibió en alquiler un inmueble constituido por un inmueble tipo casa que se encuentra ubicada en el Conjunto Residencial El Manantial, Quinta Joanel N° 13, Vía Sanjón Colorado, Los Rastrojos, jurisdicción del Municipio Palavecino, Cabudare del Estado Lara, según contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Cabudare, Estado, Estado Lara, el día 05 de noviembre de 2001, inserto bajo el N° 62, Tomo 56.
Aduce que se estableció una duración de un año, contado a partir del 05 de Noviembre de 2001, el cual, según la cláusula tercera, podía ser prorrogado por un período igual siempre y cuando ambas partes estuvieran de acuerdo y lo manifestaren con treinta días de anticipación al vencimiento del plazo. Asevera que en fecha 30 de agosto de 2002 la arrendadora le envió correspondencia al locatario, notificándole su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento, la cual fue debidamente firmada como recibida. Asimismo afirma que de allí se desprende la voluntad de la actora de renunciar al beneficio de la prórroga, teniéndose así que el plazo de duración es a tiempo fijo y determinado, por lo que a partir del 05 de Noviembre de 2002 comenzó a correr el plazo de la prórroga legal tipificado en el artículo 38 literal a del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por ende aduce que el contrato de arrendamiento celebrado se extinguió el 05 de mayo de 2003, por lo que asegura que el arrendatario se encuentra por tanto incurso en el supuesto de hecho previsto en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir existe mora en la entrega del inmueble arrendado.
Solicita la parte demandante, con fundamento en los artículos 1167, 1592, 1594 y 1599 del Código Civil, y en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que este Tribunal condene la entrega del inmueble arrendado, libre de personas y de bienes u en el mismo buen estado en que lo recibió. Igualmente, solicita el pago de las costas del proceso, y estima la presente demanda por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00).
SEGUNDO: Cumpliendo con el procedimiento legal, el Tribunal de la causa procedió a citar al demandado de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En la oportunidad de dar contestación a la demanda, comparece la abogada Magaly Muñoz en su carácter de Apoderada Judicial del ciudadano Naudy Hidalgo, todos identificados arriba, presentando escrito de contestación a la demanda, el cual riela a los folios 32 al 35 de autos, en donde contestó la demanda promoviendo inicialmente la siguiente cuestión previa:
Opuso las siguientes cuestiones previas con base en el ordinal sexto (6) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que se indican en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en sus ordinales segundo, cuarto y quinto: Señalando que acerca del ordinal 2° el actor no indicó en su libelo el carácter con el que actúa. Con respecto al ordinal cuarto (4°), indica que no especifica el actor el objeto de la pretensión, su situación y linderos. Y en relación a al ordinal Quinto (5°), asevera que carece del defecto de que no cumplió con las pertinentes conclusiones.
De seguidas pasa a oponer la falta de cualidad e interés de la actora para sostener este juicio por no ser ella la propietaria del inmueble, sino el ciudadano NELSON BELLO MARÍN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.643.492 según consta en el Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, de fecha 15 de Diciembre de 1992, bajo el N° 37, protocolo primero, tomo 7.
Al contestar al fondo, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la presente demanda tanto en los hechos como en el derecho. Niega que le haya sido enviada a la demandada comunicación, por cuanto la misma no fue firmada por la actora, en razón de lo cual impugna y desconoce ese instrumento que acompaña al libelo.
De igual forma la parte accionada señala que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, por cuanto desde el 01 de Noviembre de 2001, el locatario comenzó a ocupar el inmueble de marras como inquilino, en una relación arrendaticia con su propietario NELSON BELLO MARÍN, y éste no le ha solicitado la desocupación. Asimismo aduce que por el contrario el propietario le permitió la prórroga del contrato que se vencía el año fijo el 05 de Noviembre de 2002, y verbalmente se estableció que continuaría el convenio, transcurriendo más de tres años después de la primera prórroga y habiendo recibido los cánones. Señala que el propietario, al igual que la actora, reside en Maturín, estado Monagas, y que es por ello que los contactos han sido por vía telefónica, a través del número 04168905565, efectuando los pagos a la cuenta personal del dueño del inmueble, N° 01080153250200050684 perteneciente al Banco Provincial.
En otro orden de ideas, solicita que de ser declarada CON LUGAR la demanda, se le establezca plazo legal para la entrega del inmueble por cuanto lleva cuatro años de arrendamiento, todo ello de conformidad a lo pautado en el artículo 38 literal b del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
TERCERO: El abogado RICARDO DÍAZ MOYANO, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contradijo la cuestión previa opuesta con fundamento en el artículo 346 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, así:
Con respecto al ordinal 2° del artículo 340: señala que se encuentra claramente definido el carácter con el que actúa la demandante, por cuanto consta en el contrato de arrendamiento consignado su carácter de arrendadora, siendo que ésta es copropietaria del inmueble, junto a su cónyuge NELSON BELLO MARÍN. Asegura que de conformidad con el artículo 168 del Código Civil cada uno de los cónyuges puede administrar por sí sólo los bienes de la comunidad.
En relación al ordinal 4° del mismo artículo: indica que doctrinariamente y jurisprudencialmente se establece que en acciones que no versen sobre la tradición de un bien inmueble no es necesario indicar la situación y los linderos del inmueble, cual es el caso en autos. No obstante pasó de inmediato a indicarlos.
Con respecto al ordinal 5°: Señala que de la simple lectura del libelo se constata que se cumplió con todos y cada uno de los requisitos de ese ordinal, donde se efectuó una relación de los hechos, la fundamentación jurídica y las pertinentes conclusiones, por lo que rechaza esta cuestión previa.
SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS
Esta Administradora de Justicia, analizadas las actas procesales exhaustivamente, antes de hacer ningún pronunciamiento al fondo, pasa a resolver las cuestiones previas opuestas por el demandado:
Primero: El accionado opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal sexto (6°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, aseverando no haberse llenado en el libelo los requisitos que se indican en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 2° por no indicar la actora en el libelo el carácter con el que actúa. La demandante asegura que su carácter de arrendadora se encuentra claramente definido, por cuanto consta en el contrato de arrendamiento consignado. Al respecto es importante destacar que la doctrina ha resuelto de manera suficiente que cuando el artículo 340 exige el carácter de las partes, es esencialmente para determinar si actúan en nombre propio o en nombre de otro. Así las cosas, en el baso subiudice es de una claridad meridiana que la representación judicial de la actora señala de manera enfática que actúa a nombre propio, como se evidencia del libelo, folio 01, línea 14, cuando señala “mi representada suscribió contrato de arrendamiento” con el demandado, y en el folio 02, línea 22, expresa “en nombre de mi representada, acudo a demandar como en efecto demando” al aquí accionado. Por lo que la cuestión previa esgrimida, debe forzosamente desechada y declarada SIN LUGAR. Y así se establece.
Segundo: También el demandado opuso la misma cuestión previa contemplada en el ordinal sexto (6°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pero ahora señalando la ausencia del requerimiento que exige el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal cuarto (4°), que se refiere a que el objeto de la pretensión deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos. La parte actora señala que existe doctrina y jurisprudencia imperante que cuando no verse la acción sobre la tradición del inmueble no es necesario la indicación de los linderos, no obstante subsanó conforme a lo indicado por la parte demandada. Por lo que es obligatorio, sin necesidad de mayor análisis declara esta cuestión previa SIN LUGAR. Y así se declara.
Tercero: El accionado opuso otra vez la cuestión previa contemplada en el ordinal sexto (6°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma de la demanda, nuevamente por no haberse llenado en el libelo los requisitos que se indican en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, pero ahora con fundamento en su ordinal 5°, en particular por no haber señalado las pertinentes conclusiones. Por su lado, la parte actora la contradijo indicando que de la simple lectura del libelo se constata que se efectuó una relación de los hechos, la fundamentación jurídica y las pertinentes conclusiones. Al respecto esta Juzgadora debe resaltar que en modo alguno puede exigirse la formalidad inútil de un capítulo en el libelo con las conclusiones, pues la exigencia de este ordinal consiste en que el escrito de demanda se redacte de tal manera, que se pueden evidenciar los fundamentos de hecho y su respectiva relación con los preceptos o disposiciones legales, que el abogado que represente o asista a la parte actora considere aplicable al caso, haciendo así la primaria calificación jurídica de los hechos (Sala Político Administrativa, Sentencia Nro. 00343 del 13/03/2001), es decir, la existencia del compendio de la invocación de una concreta situación de hecho, es decir sobre la causa que explica el porqué del petitum, en relación a las normas que el actor considere aplicables. Todo lo cual se encuentra plasmado de esa manera en el escrito de demanda presentado, en particular en el folio 2, segundo párrafo. En consecuencia, la presente cuestión previa fundada en los razonamientos recién señalados no debe prosperar, y es declarada SIN LUGAR. Y así se decide.
CUARTO: De acuerdo a estas consideraciones, este Tribunal procede a valorar las pruebas aportadas por las partes. Observa esta Juzgadora que los instrumentos probatorios consignados por la parte actora con el libelo de demanda son: A. Poder otorgado por la actora al abogado RICARDO DÍAZ MOYANO, por ante la Notaría Publica Segunda de Barquisimeto Estado Lara, bajo el N° 42, Tomo 152 de los Libros de Autenticaciones. B. Original del Contrato de Arrendamiento Privado suscrito el 05 de Noviembre de 2001, por ante la Notaría Publica de Cabudare, bajo el N° 62, Tomo 56, de los Libros de Autenticaciones. C. Comunicación dirigida a la parte demandada en fecha 30 de agosto de 2002, donde se le informa la no renovación del contrato de arrendamiento, la cual aparece con una firma ilegible y la fecha manuscrita 30/08/02.
Llegado el lapso probatorio la parte accionada promueve tempestivamente sus pruebas: 1.- Las testificales de JOSÉ RAFAEL FRANCHI y RONALD RODOLFO CÓRDOBA, domiciliados en Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara, sobre quienes renuncia al domicilio. 2.- Informe del Banco Provincial a fin de que manifieste quién es el titular de la cuenta signada bajo el N° 01080153250200050684 y si en la referida cuenta aparecen depósitos de fechas 04-11-2005 y 06-12-2005, por la suma de 250.000,00 Bolívares, cada uno, depositados por el ciudadano Naudy Hidalgo. 3.- Informe del Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino a fin de que envíe copia certificada del documento Protocolizado en dicha oficina de fecha 15 de Diciembre de 1992, bajo el N° 37, folio 1 al 5, Protocolo Primero, Tomo 7mo, Cuarto Trimestres 1992. 4. Inspección Judicial en el expediente en el folio correspondiente donde fue acompañada la comunicación impugnada. 5. Consigna Original de dos (02) planillas de depósito del Banco Provincial Nro. 0000954 y 0000956 por Bs. 250.000,00 c/u. 5. Ratifica el mérito favorable de los autos.
Por su lado, la parte actora: Promueve I.- El mérito favorable de los autos. II.- Original del documento de propiedad del inmueble en cuestión registrado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, de fecha 15 de Diciembre de 1992, bajo el N° 37, protocolo primero, tomo 7.
De seguidas pasa esta Sentenciadora a analizar las pruebas aportadas
Observa quien juzga que los instrumentos presentados por la parte demandada signados aquí bajo los numerales A, B y II tienen todo su valor probatorio, ya que ninguno de estos fue impugnado o tachado en el momento oportuno para hacerlo. Y así se decide.
Con respecto a las prueba de informes solicitadas, pruebas números 2 y 3, las mismas no se recibieron en la etapa probatoria, por lo que por el principio del control de la prueba y de lo contenido en al artículo 257 de nuestra Carta Magna, este Tribunal no tiene nada que pronunciar al respecto. Y así se decide.
De igual forma, quien juzga observa que la Inspección solicitada fue negada por no indicar el lugar a ser inspeccionado, por lo que no puede ser valorada e igual razonamiento es aplicable a la prueba testifical, por la incomparecencia de los testigos. Y así se decide.
En relación a las planillas de depósitos, instrumentos señalados en esta Sentencia como N° 5, observa quien esto decide que las mismas son documentos privados emanados de un tercero frente a esta litis, pues es un funcionario del Banco Provincial, quien sella y firma tal planilla. Por lo que esta prueba debió ser ratificada, como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en razón de lo cual es desechada de esta contienda. Y así se decide.
Con respecto a la comunicación dirigida a la parte demandada en fecha 30 de agosto de 2002, enumerada C, consignada por la parte actora quien esto juzga observa que el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, establece:
Respecto de los instrumentos privados, cartas o telegramas provenientes de la parte contraria, se observarán las disposiciones sobre tacha y reconocimiento de instrumentos privados.
En el caso en autos la parte demandada impugna esta correspondencia en el acto de contestación y no se limitó a un rechazo genérico sino que la parte demandada indicó, folio 33, que por ningún lado se observa la firma de la parte actora por lo que asegura que ésta no emitió dicho documento.
El contenido de esta aseveración es manifiestamente palpable pues del mismo, folio 9, se observa el nombre del destinatario “Señor. Naudy Hidalgo.” (Sic) y en su parte final el nombre del remitente “Obdalys de Bello.” (Sic) pero no aparece firma sobre este nombre, aunque sí una rúbrica inteligible sobre la fecha 30/08/02 escrita a mano.
Ahora bien, las reglas para valorar esta prueba, como se señaló más arriba están contenidas en los artículos 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Esta norma en particular señala que “la parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega”. Y a pesar de la impugnación realizada, no niega formalmente la accionada que ese documento haya sido firmado por ella, esto es, que la firma que aparece como recibiendo la comunicación no sea la suya. Y obviamente, aun cuando existe la ausencia de la rúbrica de la remitente, esta asevera haber enviado la comunicación, y lo que está en duda es si realmente emanó de la demandante la firma que recibe la comunicación el 30/08/02, como se lee en manuscrito. Razón por la cual, se tiene por reconocido el instrumento aquí valorado. Y así se decide.
FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS
DEL ACTOR PARA SOSTENER EL JUICIO
Por razones de técnica procesal, este Tribunal considera necesario, como punto previo, dilucidar si existe la falta de cualidad e interés de la demandada para sostener el juicio, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto esta Juzgadora observa: Alega la oponente, en la oportunidad de la contestación de la demanda, que se verifica la falta de cualidad de la actora, por no tener ella el carácter que ha querido atribuírsele en el libelo, pues no es la propietaria del inmueble.
El ilustre procesalista patrio Dr. Luis Loreto, en su obra "Estudios de Derecho Procesal Civil", ha dejado un profundo trabajo en relación al concepto de cualidad. Expresa así el autor citado:
"(…)En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella”.
La Sala Político-Administrativa de la Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 6 de febrero de 1964, tomando los conceptos emitidos por el Dr. Luis Loreto, expresó:
"(…)7.- La legitimación es uno de los requisitos procesales que debe ser examinado por el órgano jurisdiccional en el acto de sentenciar. En la doctrina procesal moderna, la legitimación tiene un significado concreto. Así como la capacidad -llamada también legitimatio ad causam- implica la aptitud de ser parte en un proceso concreto. Tal aptitud viene determinada por la posición en que se encuentren las partes respecto de la pretensión procesal; por lo que, sólo las personas que mantengan determinada relación con la pretensión, son legitimadas en el proceso en que la misma se deduce".
Cuando se habla de legitimación, para decirlo en términos de Carnelutti en su obra “Instituciones de Derecho Civil”, se habla de la idoneidad para ser sujeto de la relación que se desarrolla en el acto. Siguiendo a Rodrigo Rivera Morales en su libro “Nulidades Procesales Penales y Civiles”, se puede afirmar que la naturaleza de la legitimación es material, no procesal, pues deberá deducirse de la relación jurídico-material que se invoca en el proceso concreto. Por ello esta cuestión pasaría a ser objeto de controversia y se convertiría en thema decidendi, que habrá de resolverse en la sentencia.
Aquí es imprescindible destacar que lo aquí discutido no es la propiedad ni la posesión legítima del inmueble de marras, sino la existencia de una relación locativa sobre éste y la culminación del respectivo contrato. Establece la parte demandada que la demandante no es la propietaria del inmueble. Ahora bien, coincide quien esto juzga con lo señalado por José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra Contratos y Garantías, pág. 301 en que si el arrendador no es propietario, el contrato no es nulo ni anulable, pues el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes.
El hecho que el arrendador no sea el propietario o poseedor legítimo del inmueble arrendado, no tiene cabida dentro de nuestro derecho, en virtud de ser válido el arrendamiento de cosa ajena, siendo que nada impide al titular verdadero del derecho real correspondiente desposeer al arrendatario. Siendo además que la actora prueba en esta discusión judicial ser copropietaria del inmueble a través del documento público de propiedad de inmueble, el cual fue valorado ut supra, folios 58 al 63 y sus vueltos. Y así se establece.
Por otro lado se observa, tras el análisis exhaustivo de las actas procesales que la parte demandada no logró probar sus dichos relativos referidos a la NO relación contractual con la actora. El accionado asevera que su relación arrendaticia es directamente con el propietario NELSON BELLO MARÍN, arriba identificado, desde el 01 de Noviembre de 2001, asegurando que al vencerse el contrato de tiempo fijo (folio 34) que se vencía el 5 de Noviembre de 2002, verbalmente acordaron que continuaría el contrato de manera indeterminada pues han transcurrido más de tres años. Pero al respecto nada prueba la parte demandada, como por el contrario sí lo hace la accionante al traer a los autos el contrato suscrito por ambas partes contendientes en este proceso ante Notario Público, documento este valorado ut supra. Por lo cual, se insiste no demuestra la parte demandada, la falta de cualidad o condición de arrendadora que efectivamente posee la demandante. Y así se decide.
CUARTO: Pasa esta Sentenciadora a hacer el análisis de fondo en esta controversia.
Establece el artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este mismo orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Así, se observa que los alegatos de la parte demandada se centraron en que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, pues nunca fue notificado del deseo de no prorrogar el contrato y que por el contrario el propietario convino en que continuase poseyendo el inmueble como locatario.
En este mismo orden de ideas, esta Sentenciadora observa que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en conflicto, se estipula “El tiempo de duración del presente contrato es de un (1) año fijo, contado a partir de la firma del presente contrato. Pudiendo ser prorrogado por el mismo lapso de tiempo siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y lo manifestaren con 30 días de anticipación a su vencimiento. El Arrendatario deberá hacer entrega formal del inmueble arrendado una vez vencido el contrato de arrendamiento, (…), sin necesidad de notificación alguna por parte de la Arrendadora”. (Subrayado del Tribunal). Al respecto señala el artículo 1.159 del Código Civil: "Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley." Igualmente señala el artículo 1.264 ejusdem: "Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención." De una lectura cuidadosa de lo convenido por las partes se concluye que el contrato aquí discutido fue pactado por un tiempo determinado, un (1) año, a cuyo término el locatario debía entregar el inmueble sin necesidad de desahucio. Por lo que evidentemente se concluye que la voluntad de las partes es que la relación contractual fuese a tiempo determinado, e improrrogable, por lo que la posesión precaria debía concluir el 05 de Noviembre de 2002, según lo pactado. Y así se decide.
Por otro lado, el tiempo transcurrido desde la fecha de culminación del contrato hasta la introducción del libelo, 03 de Noviembre de 2005, podría significar una tácita reconducción del contrato, si se hubiese demostrado una anuencia con esta posesión precaria, pero el hecho cierto es que quedó demostrado que la arrendadora, aunque no era su deber, el 30/08/2002, informó al inquilino su deseo de no renovar el contrato y no se demostró siquiera el pago de cánones de arrendamiento, que es la principal obligación del arrendatario, y mucho menos su aceptación. Y así se decide.
-III-
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1. CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por OBDALYS URBINA DE BELLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.191.165 CONTRA NAUDY ANTONIO HIDALGO venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 4.720.929.
2. SE ORDENA la entrega y desocupación inmediata del inmueble constituido por un inmueble tipo casa que se encuentra ubicada en el Conjunto Residencial El Manantial, Quinta Joanel N° 13, Vía Sanjón Colorado, Los Rastrojos, jurisdicción del Municipio Palavecino, Cabudare del Estado Lara.
3. SE CONDENA en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto al día 03 del mes de marzo de 2.006. Años 195° de la Independencia y 147° de la Federación.
La Juez

Abog. Patricia Riofrío
La Secretaria

María Milagro Silva
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 2:15 de la tarde.
La secretaria