TSJ Regiones - Decisión

BARQUISIMETO, 17 de Julio de 2.006
AÑOS: 197° Y 146°

ASUNTO: KP02-V-2006-0001938
DEMANDANTE: MARIA ELENA DURÁN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 3.859.249 y domiciliada en Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara.
ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE: WOLGFANG ALFREDO HERNÁNDEZ SUÁREZ, inscrito en el I.P.S.A. bajo el número 119.348.
DEMANDADO: ZULMA COROMOTO OVIEDO R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 7.332.508 y domiciliada en Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara.
ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: ESTEBAN GUART GUARRO, NORA JIMÉNEZ DE GUART Y ESTEBAN GUART DURAN, inscritos respectivamente en el I.P.S.A. bajo los números 14.070, 20.909 y 24.754.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA

Vistas las actuaciones que anteceden y que conforman la presente causa civil, este Tribunal procede a dictar sentencia definitiva en los siguientes términos:
-I-
En fecha 12 de Mayo de 2006, fue recibido por ante este Tribunal libelo de la demanda, constante de cuatro (04) folios útiles y cuatro (4) anexos. El día 16 de Mayo de 2006, se admitió la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. En fecha 23 de Mayo de 2006, se recibió diligencia de la parte actora donde consignó la copia del libelo de la demanda para la respectiva compulsa de citación. El día vigésima quinta de Mayo de 2006, se acordó librar la compulsa de citación solicitada. En fecha 01 de Junio de 2006, se recibió diligencia de la parte actora. El día 05 de Junio de 2006, consta diligencia del alguacil donde consigna recibo de citación sin firmar de la demandada. En fecha 06 de Junio de 2006, se recibió diligencia de la parte actora donde solicita la citación de la demandada conforme al 218 del Código de Procedimiento Civil. El día 12 de Mayo de 2006, compareció la parte demandada y consignó escrito donde confiere poder a los abogados Esteban Guart Guarro, Nora Jiménez de Guart y Esteban Guart Duran. En fecha 14 de Junio de 2006, se recibió escrito de contestación a la demanda. El día 22 de Junio de 2006, se recibió escrito de prueba presentado por la parte demandada. En fecha 26 de Junio de 2006, se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada. El día 28 de Junio del 2006, se recibe de la parte demandante escrito de pruebas. El día 07 de julio de 2006 se repone la causa al estadote admitir las pruebas de la actora, proveyendo oficio a la Dirección de Inquilinato, según lo solicitado en las pruebas promovidas.
-II-
Revisadas las actas procesales que conforman la presente causa, este Tribunal para decidir observa:
PRIMERO: La parte demandante, MARIA ELENA DURAN, ut supra identificada, procedió a incoar demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, alegando que suscribió el 18 de Abril del 1995, contrato de arrendamiento privado con la ciudadana: ZULMA COROMOTO OVIEDO R, también arriba identificada. Asegura que la convención versa sobre un inmueble ubicado en Residencias Venezuela, Edificio Arauca, piso 3, Apartamento 3 C, del Estado Lara, jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara. Señala que se suscribió con una vigencia de diez años o más de prórroga y que se pactó un canon de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.40.000,00) mensuales.
Asevera la actora que notificó a la locataria el día 18 de abril de 2003, del comienzo de la prorroga legal, específicamente la de la cláusula D del artículo 38 “cuando la duración sea de (10) años o mas se prorrogará, por un lapso de (3) años”.
Destaca también que la convención finalizó el día 18 de abril del 2006, como se evidencia en el contrato de arrendamiento N° 2343-03, cláusulas décima séptima y vigésima quinta, donde indica que el suscrito arrendatario reitera su compromiso de entregar el inmueble objeto de este contrato al vencimiento del término fijo improrrogable de un año que termina el día 18- 04- 2004.
Asevera que en la cláusula cuarta del referido contrato se estableció que todo retardo en la entrega del inmueble obliga al arrendatario a cancelar la cantidad de VEINTITRÉS MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000,00) por cada día de atraso.
También puntualiza que el inquilino no ha querido hacerle entrega del inmueble objeto de dicho contrato a pesar de múltiples gestiones extrajudiciales para tal fin. Advierte que se le envió correspondencia de fecha 20-03-2006, notificándole la desocupación y el vencimiento de la prorroga legal.
Solicita la parte demandante, con fundamento en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en el artículo 1.167 del Código Civil y en las cláusulas Cuarta, Décima Segunda, Décima Séptima y Vigésima Quinta del contrato suscrito, que el Tribunal condene a la demandada a que:
1. Entregue el inmueble antes identificado, devolviéndolo desocupado y en las buenas condiciones en que lo recibió.
2. Indemnice pagando, por concepto de intereses moratorios y recargos por gastos de cobranza, por cada mes o los meses que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble.
3. Cancele DOSCIENTOS TREINTA MIL (Bs.230.000,00) por cada mes, o los meses que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble.
4. A indemnizar pagando los daños y perjuicios causado por la demora en la entrega del inmueble la suma de VEINTITRÉS MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000), por cada día de atraso más los que se sigan venciendo.
Estima la demanda por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00).
SEGUNDO: En la oportunidad de dar contestación a la demanda, al segundo día de despacho siguiente a su citación tácita, comparece el abogado ESTEBAN GUART GUARRO en su carácter de apoderado judicial de la demandada ZULMA COROMOTO OVIEDO R, identificados todos en el encabezado, presentando escrito de contestación a la demanda, haciéndolo en los siguientes términos:
En primer lugar rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos narrados en el libelo, como el derecho invocado por la demandante, conviniendo en que la demandada celebró el primer contrato de arrendamiento con la demandante, por el inmueble que está ocupando, en fecha 18-04-1995, aceptando que a partir de entonces, ha venido celebrando contratos sin interrupción alguna, siendo el último de fecha 18-04-2003, por un año y cuyo vencimiento ocurrió 18-04-2004, tal como se indica del libelo de la demanda. Conviene también en la afirmación de la demandante de la prorroga legal de (3) años establecido en el literal d) del Articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, prórroga que se vencería el día 18-04-2007, tal como contempla la cláusula vigésima quinta del contrato mencionado.
De seguidas sostiene que su representada goza de la protección de la ley para seguir ocupando el inmueble hasta el día 18-04-07, basándose en el articulo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Advierte que no es cierto que la accionada fue notificada en fecha 18-04-2003 del comienzo de la prórroga legal, pues en el supuesto negado de haber alguna comunicación, la misma no fue efectuada en esa fecha y señala que mal pudiera habérsele dado aviso pues ese día se estaba celebrando el último de una serie de contratos. En razón de lo cual rechaza que sea aplicable la cláusula que establece una penalidad de Bs. 23.000.
Opone la prohibición legal de la admisión del procedimiento de cumplimiento de contrato, ya que al no haberse probado que desde el 18/04/04 estaba corriendo la prórroga legal inquilinaria el contrato pasó a ser indeterminado, y otro es el procedimiento a seguir y otras son las causales para demandar. Indicando adicionalmente que a partir del 18.04.04 la inquilina continuó ocupando el inmueble y pagando las mensualidades, sin que en los recibos se indicara que tal pago correspondía a la prórroga legal.
Asegura que la obligación de entregar el inmueble no se encuentra en la cláusula vigésima quinta del contrato y destaca que la demandada no deber ser condenada a pagar cantidad alguna por conceptos de intereses moratorios y recargas por gastos de cobranza hasta la total entrega del inmueble, pues las mensualidades son depositadas por ante un Tribunal de Municipio.
De seguidas pasa a rechazar de manera genérica punto a punto el resto de los pedimentos hechos por la actora.
TERCERO: De acuerdo a estas consideraciones, este Tribunal procede a valorar las pruebas aportadas por las partes: Observa esta Juzgadora que los instrumentos probatorios consignados por la parte actora con el libelo de la demanda son: 1.- El original del contrato privado de arrendamiento, signado con el N° 2343-03, de fecha 18 de abril de 1995, folio 5. 2.- Original de correspondencia fechada 20 de marzo de 2006, dirigida por el representante de la arrendadora a la demandada, con la palabra manuscrita recibido y firma ilegible. 3.- El original del contrato privado de arrendamiento, cuyo cumplimiento se demanda, signado con el N° 2343-03, de fecha 18 de abril de 2003, folios 7 y 8.
Es pertinente destacar que abierta la causa a pruebas ambas partes hacen uso de tal facultad. La parte demandada promueve: El mérito favorable de los autos, haciendo señalamientos argumentativos sobre algunos de los instrumento cursantes en el expediente.
Mientras que la parte demandante lo hace trayendo: A. El mérito favorable de los autos. B. Copia simple de correspondencia dirigida por la demandada a la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 06-04-2006. C. Original de notificación N° 133/06 de fecha 07-04-2006 expedida por esa misma Oficina. D. Solicitó prueba de informes a la referida Oficina, a fin de que ésta refiera la veracidad de la visita de la demandada, a fin de solicitar otra prórroga.
Pasa esta Sentenciadora a valorar las pruebas presentadas: Con respecto a los instrumentos aquí signados con los números 1, 2 y 3, arriba descritos, siendo documentos privados no desconocidos por la contraparte, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, tienen todo su valor probatorio. Y así se decide.
Este Despacho observa en relación a la copia simple de correspondencia dirigida por la demandada a la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 06-04-2006, que por tratarse de una copia simple, de conformidad al artículo 429 ejusdem, primer aparte, no tiene valor probatorio alguno. Y así se decide.
Con respecto al original de notificación N° 133/06, signada aquí con la letra C, por ser emanada de un organismo público se toma como un documento administrativo, y por ende con la fuerza de un documento público, al no haber sido tachado. Y así se establece.
Con respecto a la prueba de informes, en razón de no haberse recibido, no puede ser valorado. Y así se decide.
CUARTO: Planteada la litis en los términos antes expuestos quien juzga considera prudente pronunciarse previamente sobre el tiempo de duración del contrato, pues de ello depende ciertamente la pertinencia de la acción escogida para la pretensión de la demandante. En su escrito libelar la parte demandante afirma que suscribió un contrato a tiempo determinado, siendo que en el último, de fecha 18/04/2003, se estableció en la cláusula vigésimo quinta que la relación arrendaticia culminaría el 18/04/2004. Por su parte la parte accionada, en su contestación asegura que la prórroga legal está vigente por lo que, de conformidad al artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe declararse inadmisible la acción intentada.
Así las cosas, esta Sentenciadora observa que el contrato de arrendamiento escrito aquí analizado, culminó el 18/04/2004, por cuanto así lo pactaron las partes (folio 08) y en ello concuerdan además en esta litis (folios 02 y 17). Ahora bien, como bien ambas partes señalan, en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se determina el tiempo de prórroga que, por efecto de la ley, le corresponde al locatario, de acuerdo al tiempo transcurrido en la relación arrendaticia.
Así las cosas, considera quien esto decide necesario destacar que ambos contratantes coinciden en que la relación contractual comenzó el 18 de abril de 1995, por lo que hasta el 18 de abril de 2004 (fecha de culminación, como recién se señaló), transcurrieron NUEVE (09) AÑOS. Este número se obtiene de restar el número 1995 del 2004, puesto que ambas fechas tienen en común el día y el año, 18 de abril. Y así se establece.
Revisado el artículo in comento más arriba, es de una claridad meridiana que le es aplicable lo dispuesto en el ordinal c: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años”.
Al momento de intentar la demanda, 12 de mayo de 2006, (folio 04) habían transcurrido DOS AÑOS y 24 días continuos más desde la fecha de la finalización contractual, 18 de abril de 2004. Este número se obtiene de restar el número 2004 del 2006, y los días de diferencia son los que transcurrieron desde 18 de abril hasta el 12 de mayo, ambos de 2006. Y así se establece.
Ahora bien la vía procesal escogida por la actora, es la de cumplimiento de contrato, que se encuentra estipulada en el artículo 1167 del Código Civil, que a la letra dice:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Y por su lado el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales. (Subrayado del Tribunal).
De tal manera que, utilizando el razonamiento expuesto más arriba se observa que, en el caso que nos ocupa, al momento de intentar la demanda habían transcurrido algunos días más de los dos años que le correspondían de prórroga legal a la locataria, por lo que la vía procesal escogida por la parte actora, cumplimiento del contrato, es la correcta.. Y así decide.
QUINTO: Planteada la litis en los términos antes expuestos quien juzga procede a pronunciarse sobre el fondo de la presente controversia: El artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este mismo orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
En su escrito libelar la demandante afirma que la relación arrendaticia está fundamentada en una contratación escrita a tiempo determinado. Por su parte la parte demandada no niega la relación, asegurando sin embargo que la misma está vigente en razón de no haber sido culminado el lapso de la prorroga legal de tres años establecido en el articulo 38 literal d) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el contrato renovado en fecha 18 de Abril del 2003. De donde asegura le corresponde una prórroga legal a ser calculada desde 18-04-2004.
De este modo, como se explanó ut supra, la relación arrendaticia en este caso fue de 9 años, y en consecuencia de ello, como también se esbozó más arriba, existe una prorroga legal, según lo establecido en el literal c) del artículo 38 de la normativa especial sustantiva, de dos años. Y así se establece.
Concuerda quien esto analiza con lo planteado por Roberto Hung Cavalieri en su libro El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela, páginas 102 y 103, donde señala que la acción de cumplimiento del contrato es aquella por la cual el arrendador podrá exigir cualquier ejecución del contrato por parte del inquilino y a la que éste esté obligado. Por lo que siendo el contrato de arrendamiento de tracto sucesivo, hace posible que se pueda ejercer la acción de cumplimiento para la desocupación del bien por parte del inquilino, ya que en definitiva cualquier obligación en la relación arrendaticia, legal o convencional, puede ser exigida por este medio.
Asimismo es de destacar lo que también señala Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, páginas 211 y 212 que el cumplimiento no es más que un medio orientado a la extinción de la obligación contraída. Se ha entendido el cumplimiento del contrato como la exacta ejecución del programa contractual tendente a la satisfacción y consecución de los intereses contractuales y a la liberación del deudor.
En este mismo orden de ideas, es de destacar que el artículo 1599 del Código Civil señala que “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. En el caso bajo análisis, el contrato reza textualmente en su cláusula vigésima quinta: “El suscrito ARRENDATARIO reitera su compromiso de entregar el inmueble objeto de este contrato al vencimiento del término fijo improrrogable de un año que termina el 18-04-04. Además, es convenio expreso que, si vencido el contrato de Arrendamiento continuare ocupado el inmueble, no se presumirá su prorroga, ni que lo ocupa con autorización del ARRENDADOR, salvo lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De esta manera, habiendo la actora solicitado el cumplimiento del contrato, tal como le correspondía, y en vista que las partes acordaron la finalización del contrato a través del convenio suscrito el 18 de abril de 2003, como se evidencia en el contrato aceptado como realizado por ambas partes, folios 07 y 08, es ineludible para este Tribunal, transcurrido como fue el tiempo de la prórroga legal, ordenar a la accionada, la entrega inmediata del inmueble arrendado. Y así se decide.
Ahora bien, con respecto a la indemnización exigida, por concepto de intereses moratorios y recargos por gastos de cobranza, por cada mes o los meses que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble, esta Juzgadora observa que no fue especificada en el petitorio la cantidad que por intereses y por recargos de gastos de cobranza se exige, razón por la cual le es forzoso declarar SIN LUGAR esta petición. Y así se establece.
De igual manera pide la actora le sean cancelados DOSCIENTOS TREINTA MIL (Bs.230.000,00) por cada mes, o los meses que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble. Pero la indemnización por daños y perjuicios que ambas partes acordaron, están establecidas en el final de la cláusula cuarta del contrato fundamento de esta acción, folio 07, siendo esta cláusula penal la compensación por los daños y perjuicios causados, en caso de “retardo en la entrega del inmueble, después del término establecido en la cláusula vigésima quinta, obliga a EL ARRENDATARIO a cancelar la cantidad de VEINTITRÉS MIL BOLÍVARES EXACTOS por cada día de atraso”. Por lo que siendo que al respecto señala el artículo 1.159 del Código Civil: "Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley." Y que igualmente señala el artículo 1.264 ejusdem: " Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención." Por lo que, es improcedente una imposición por daños y perjuicios de otra carga, que no sea la pactada en esta cláusula cuarta, la cual también es pretendida por la actora, y que en base a los razonamientos recién expuestos aquí es acordada. Y así se decide.
-III-
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1. PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por MARIA ELENA DURAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad: 3.853.249.
2. SE ORDENA a la demandada que entregue el inmueble antes identificado, devolviéndolo desocupado y en las condiciones en que lo recibió.
3. A indemnizar pagando los daños y perjuicios causado por la demora en la entrega del inmueble la suma de VEINTITRÉS MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000,00), por cada día de atraso desde el 18 de abril de 2006, más los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.
4. No hay condenatoria en costas por ninguna de la partes haber sido totalmente vencida.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, el 17 del mes de julio de Dos Mil Seis (2.006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
La Juez,

Abg. Patricia Riofrío Peñaloza
La Secretaria

María Milagro Silva

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 02:20 de la tarde.

La Secretaria.