REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DÉCIMOCUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS 195° y 146° -I- DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS PARTE ACTORA: Entidad Mercantil C.A., INMOBILIARIA PERDOMO DELGADO, anteriormente denominada C.A. INMOBILIARIA SUCESORA DE PRUDENCIO PERDOMO DELGADO, inscrita inicialmente en fecha 30 de agosto de 1946, por ante el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal, bajo el N° 866, Tomo 4-A, posteriormente reformado dicho documento constitutivo-estatutos sociales, en fechas 7 de septiembre de 1977, por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, anotado bajo el N° 28, Tomo 111-A-Sgdo.; 10 de marzo de 1995, bajo el N° 51, Tomo 85-A-Sgdo., y 08 de noviembre de 2000, bajo el N° 29, Tomo 250-A-Sgdo., de los libros respectivos. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos DOMINGO SOSA BRITO y ANGELA INGIAIMO TRUISI, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 3.582 y 13.846, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Ciudadano FREDDY JESÚS REVERON, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-3.411.956. APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanas MIREYA ARACELIS PÉREZ y ROSA MARINA QUINTERO, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpre-Abogado bajo los Números 54.160 y 53.350, respectivamente. OBJETO DE LA DEMANDA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. EXPEDIENTE: N° 0-2.059. SENTENCIA: DEFINITIVA. -II- BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido por ante el Tribunal Distribuidor de Turno Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en virtud del sorteo correspondiente de fecha 18 de mayo de 2006, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la misma Circunscripción Judicial. A los efectos de la admisión de la demanda, en fecha 23 de mayo de 2006, la apoderada actora consignó en el expediente los siguientes recaudos: Copia certificada del poder que acredita la representación judicial de la parte actora, otorgado en fecha 13 de octubre de 2003, por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 04, Tomo 39, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, inserto a los folios 6 al 11 del expediente marcada con la letra “A”. Original del contrato de arrendamiento privado suscrito entre INMOBILIARIA SUCESORA DE PRUDENCIO PERDOMO DELGADO y el ciudadano FREDDY JESUS REVERÓN, sobre el inmueble de autos, inserto al folio 12 del expediente marcado con la letra “B”. Copia fotostática de la Resolución dictada en el Expediente N° 27.266, admitida en fecha 30 de marzo de 2001, por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, inserta a los folios 13 al 18 del expediente marcada con la letra “C”. Copia fotostática del documento de propiedad del inmueble arrendado, inserto a los folios 19 al 29 del expediente marcada con la letra “D”. Copia simple del contrato de administración, suscrito en fecha 01 de agosto de 1978, entre la INMOBILIARIA SUCESORA DE PRUDENCIO PERDOMO DELGADO, representada por su presidente ciudadano DOMINGO S. LÓPEZ, y el ciudadano MARIANO MARTÍN DE ANDRÉS, sobre el inmueble denominado Edificio Goya, del cual forma parte el inmueble objeto del contrato que se pretende resolver, inserto al folio 30 del expediente marcada con la letra “E”. Legajo de recibos provisionales, por concepto de cánones de arrendamiento, derecho de agua, gastos de mantenimiento y conservación, correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2006, emanados de la C.A., INMOBILIARIA PERDOMO DELGADO, a nombre del ciudadano FREDDY JESÚS REVERÓN, insertos a los folios 31 al 34 del expediente marcados con los Números “1”, “2”, “3” y “4”, respectivamente. Admitida como fue la demanda en fecha 25 de mayo de 2006, por el procedimiento breve en virtud de la materia, el Tribunal ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el acto de su contestación. En fecha 30 de mayo de 2006, la apoderada judicial de la parte actora consignó los fotostátos requeridos para la elaboración de la compulsa, la cual fue librada en fecha 31 del mismo mes y año. Mediante diligencia de fecha 02 de junio de 2006, la apoderada judicial de la parte actora consignó los emolumentos necesarios a fin que sea practicada la citación del demandado, y en fecha 05 de junio de 2006, el Alguacil de este Despacho dio cuenta que en fecha 02 del citado mes y año, se trasladó a la siguiente dirección: Avenida Victoria, Calle Comercio, subiendo la por la Funeraria Nazareth, Edificio Goya, piso 2, Apartamento N° 5, Caracas, en donde se entrevistó con un ciudadano que se identificó como FREDDY JESÚS REVERON, al cual debía citar, siendo las 4:30 p.m., quien le recibió la compulsa y negándose a firmar el recibo correspondiente. En fecha 07 de junio de 2006, la apoderada actora solicitó la notificación de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, solicitud que fue acordada mediante auto dictado en esa misma fecha. Mediante diligencia de fecha 09 de junio de 2006, la Secretaria de este Despacho dejó constancia que en fecha 07 del mismo mes y año se trasladó al domicilio procesal de la parte demandada, a quien le hizo entrega de la boleta de notificación siendo las 05.15 p.m., y dejó así cumplidas las formalidades exigidas en la citada norma. Mediante escrito de fecha 13 de junio de 2006, la parte demandada debidamente asistido por la abogada MIREYA ARACELIS PÉREZ, presentó escrito en el cual alegó la ilegitimidad de la parte actora; la ilegitimidad de la apoderada judicial de la parte demandante; contestó al fondo de la demanda; invocó el acuerdo del Cabildo Metropolitano de Caracas, distinguido con el N° 12-2006, de fecha 23 de febrero de 2006, solicitó la declaratoria sin lugar de la acción con todos los pronunciamientos de ley; consignó recaudos y en esa misma fecha confirió poder apud acta a la mencionada profesional del derecho conjuntamente con la abogada ROSA MARINA QUINTERO. Por auto de fecha 14 del mismo mes y año, este Tribunal acordó tener a las citadas ciudadanas como apoderadas judiciales de la parte demandada. El día 16 de junio de 2006, la apoderada judicial de la parte actora mediante escrito negó, rechazó y contradijo las cuestiones previas opuestas por la parte demandada; ratificó y reprodujo en su contenido y firma el libelo de la demanda e insistió en la medida de secuestro solicitada. Mediante diligencia de fecha 19 de junio de 2006, la apoderada judicial del demandado manifestó que de conformidad a lo dispuesto en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad es insubsanable en el proceso, y por cuanto constituye un medio de defensa de fondo el alegato de la actora solicita sea declarado sin lugar. En la oportunidad de promover pruebas en el presente juicio, la apoderada judicial de la parte demandada trajo a los autos escrito de pruebas y consignó recaudos que corren inserto a los folios 64 al 119 del expediente, pruebas estas que fueron admitidas en fecha 20 de junio de 2006, salvo su apreciación en la definitiva. Con respecto a la prueba testimonial fijó oportunidad para que los ciudadanos RICARDO GUIRADOS y CARLOS GONZÁLEZ rindieran declaración jurada y en cuanto a la prueba de informes ordenó oficiar al Cónsul de España, a fin que informe si en los archivos de esa sede reposa información sobre el fallecimiento de MARIANO MARTÍN DE ANDRES. En fecha 26 de junio de 2006, se evacuó el acto de la declaración testimonial del ciudadano RICARDO ALBERTO GUIRADOS COLMENARES. En esa misma fecha el Tribunal declaró desierto el acto de la declaración jurada del ciudadano CARLOS GONZÁLEZ, por cuanto no compareció al citado evento procesal. En fecha 26 de junio de 2006, la apoderada judicial de la parte actora promovió pruebas y consignó documentales. Mediante diligencia de fecha 27 de junio de 2006, el Alguacil Titular de este Juzgado, consignó oficio N° 06-00753, de fecha 20 del mismo mes y año, a nombre del ciudadano Cónsul de España en Venezuela, Consulado de España, recibido el día 20 del mismo mes y año, tal como consta a los folios 139 y 140 del expediente. Por auto de esa misma fecha este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la apoderada judicial de la parte actora por no ser ilegales ni impertinentes, dejando a salvo su apreciación en la definitiva, a excepción de la prueba promovida en el literal “E” del respectivo escrito. Por diligencia de fecha 29 de junio de 2006, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de conclusiones junto con anexo, insertos a los folios 143 al 161 del expediente. Por auto dictado en esa misma fecha este Tribunal de oficio ordenó practicar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 13 de junio de 2006 exclusive, fecha de la contestación de la demanda, hasta el día del citado auto inclusive, y transcurrido como fue el lapso de (11) días de despacho, según consta del Libro Diario llevado por este Juzgado, y conforme a la facultad que le confiere el Artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, instó a las partes a un acto conciliatorio, en el entendido que de no llegar a un acuerdo el Tribunal por auto expreso fijará el lapso para dictar sentencia, el cual se llevó a efecto en fecha 11 de julio de 2006 y por cuanto no llegaron a conciliación alguna, el Tribunal por auto de fecha 12 del mismo mes y año, dijo vistos para dictar sentencia. Por auto de fecha 27 de julio de 2006, el Tribunal ordenó agregar a las actas procesales el oficio N° 1049, de fecha 04 de julio de 2006, emanado del Consulado de España en Venezuela, contentiva de las resultas de la prueba de informes promovida por la representación demandada, y estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos: -III- MOTIVACIÓN PARA DECIDIR Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. A tales efectos establece el Artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Así mismo dispone el Artículo 1.354 ejusdem que: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” De igual forma estipulan los artículos que a continuación se transcriben que: Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …” Artículo 1.160.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Artículo 1.579.- “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. ...” Artículo 1.592.- “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” Artículo 1.599.- “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día fijado, sin necesidad de desahucio.” El Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …” El Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: Artículo 33.- “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.” En consecuencia, este Tribunal debe determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada a tales efectos y pasa a sentenciar de la siguiente manera: PUNTOS PREVIOS AL FONDO Corresponde a este Tribunal pronunciarse en forma impretermitible a cualquier otro asunto por ser de mero derecho y de orden público, sobre las defensas alegadas por la parte demandada mediante las cuestiones previas opuestas en su debida oportunidad, contenidas en los ordinales 2° y 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y de conformidad con lo pautado en el Artículo 35 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa a analizar y resolver dichas defensas previo a la sentencia definitiva de la siguiente manera: La doctrina ha señalado que, el Ordinal 2° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil prevé esta cuestión previa, para el caso que el actor o demandante, inicie un proceso judicial, careciendo de la capacidad necesaria para actuar en juicio. Que el asunto a dilucidar en este caso, consiste en determinar, si la demandante tiene o no capacidad procesal, es decir, si puede o no iniciar un proceso judicial, independientemente de que tenga o no fundamento legal su pretensión. La capacidad procesal del demandante es un asunto meramente formal, sólo constituye un presupuesto procesal del derecho de acción, para asegurar la regularidad de la relación jurídico procesal que surge en el proceso; sin que tenga nada que ver con la relación jurídico material que pretenda hacerse valer en esa causa; por eso en doctrina se conoce como legitimatio ad procesum. Según el Artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, pueden obrar en juicio las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, por si o por medio de apoderados. En principio, para iniciar un proceso judicial, el demandante debe ser una persona natural o jurídica, pero deber ser una persona que tenga capacidad de ejercicio, es decir, que pueda actuar por si misma y que pueda asumir las obligaciones que surgen en el proceso; como ejemplo de procedencia de esta cuestión previa, se puede enunciar una demanda intentada por las personas indicadas en el artículo 1.144 del Código Civil; los menores de edad; los entredichos y los inhabilitados. Sin embargo, la legitimación para iniciar un proceso judicial por entidades y comunidades que carecen de personalidad jurídica, están expresamente previstos por la ley, como los indicados en el artículo 139 del Código de Procedimiento Civil: sociedades irregulares, asociaciones y comités sin personalidad jurídica; los condominios regidos por la Ley de Propiedad Horizontal, entre otros. Tanto es así que, la jurisprudencia ha puntualizado que, esta cuestión previa no debe confundirse jamás, como desafortunadamente ocurre en la práctica forense, con la falta de cualidad en el demandante, conocida en doctrina como legitimatio ad causam, la cual según el Código de Procedimiento Civil vigente, no es una cuestión previa, sino una excepción procesal perentoria. En tal sentido, existe jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 19 de noviembre de 1992, reiterada en la actualidad que determina: “…Es doctrina imperante en el Derecho Procesal de hoy en la mayoría de los autores y en criterio de esta Sala que es un presupuesto procesal, el que tanto el sujeto activo como el sujeto pasivo de la relación procesal tenga ‘legitimación ad-procesum, sin el cual, el juicio no tendría existencia jurídica ni validez formal –Couture y Chiovenda-. Entendiéndose por legitimidad procesal, a la posibilidad que tiene un sujeto de ejercer en juicio la tutela de un derecho, constituyendo tanto el petitorio como el contradictorio. Por una parte, nuestra doctrina procesal, distingue lo que ha de entenderse por ‘legitimidad ad-causam’, esto es, ser titular del derecho que se cuestiona, el cual, no es un presupuesto para la existencia y validez del proceso, sino, como señala Couture, a lo sumo sería un presupuesto para una sentencia favorable. De eso se desprende, que no todo sujeto procesal tiene legitimación ad-causam, pero, sin embargo, el proceso existe y es válido, o es en éste en donde se declara a favor o no su legitimidad sustancial; pero, siendo impretermitible para la validez del proceso y por ende de su decisión y efectos, el que los sujetos procesales tengan ‘legitimidad ad-procesum’. De lo anterior se infiere que, no todo legitimado ‘ad-causam’ lo sea ‘ad-procesum’; como a la inversa, no todo legitimado ‘ad-procesum’ lo es ‘ad-causam’ ”… (Pierre 1992 No. 11, 74). En cuanto al Ordinal tercero, referente a la ilegitimación de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, trae a saber cuatro (4) supuestos en que puede incurrir el actor y son: Que el apoderado o representante del actor no tenga capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente. Específicamente sobre este particular, ha señalado el Dr. LEONCIO EDILBERTO CUENCA ESPINOZA, Profesor de Derecho Procesal Civil de la Universidad Católica del Táchira en el Libro “Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil Ordinario” que, el demandado puede alegar esta defensa como cuestión previa, por tratarse de un vicio subsanable, por estrategia procesal y al respecto invoca: …”Por no tener la representación que se atribuye. Cuando el demandante no puede actuar por sí mismo; bien por razones de incapacidad, o por otras razones jurídicas; la ley legitima, en forma expresa, a la persona o personas que pueden actuar en juicio en representación del demandante. Si quien se presenta en juicio, no es la persona legitimada por la ley, sería procedente alegar esta cuestión previa. A manera de ejemplo, señalamos algunos casos de representación legal para obrar en juicio: Los padres que ejercen la patria potestad sobre el menor de edad, según el artículo 267 del Código Civil; los tutores en el caso de los entredichos, según el artículo 347 eiusdem; los comuneros por los condueños y los herederos por los coherederos, según el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil; el Administrador del Condominio por los copropietarios de un edificio en propiedad horizontal, según el literal e) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal; en el caso de las personas jurídicas, las personas autorizadas por la ley, los estatutos o sus contratos, según el artículo 138 del Código de Procedimiento Civil. …” En este mismo orden, la sentencia No. 00462 de la Sala Político-Administrativa de fecha 12 de mayo de 2004, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, publicada en el Libro de Oscar Pierre Tapia, Tomo II del mes de mayo de 2004, pág. 985 y siguientes, ha dejado asentado que: “…la representación se concibe como aquélla relación jurídica, de origen legal, convencional o jurídica, por medio de la cual una persona llamada representante realiza una serie de actos en nombre de otra denominada representado, haciendo recaer los efectos jurídicos de dichos actos sobre este último. Para que la representación convencional, como es el caso bajo estudio, surta efecto en el proceso debe ser concedida por medio de un mandato o poder. El artículo 150 del Código de Procedimiento Civil expresa lo siguiente: “Artículo 150. Cuando las partes gestionen en el proceso civil por medio de apoderados, éstos deben estar facultados con mandato o poder”. (Destacado de la Sala). Conforme a lo dispuesto en el Artículo 1687 del Código Civil, dicho mandato o poder, puede ser otorgado en forma especial para un acto o negocio o para ciertos actos o negocios solamente, y de manera general para todos los negocios del mandante, el cual no comprende más que los actos de administración, (artículo 1688 ejusdem). En este sentido, para el otorgamiento de poderes judiciales, tenemos que el Código de Procedimiento Civil, en sus Artículo 151 y siguientes, contiene las pautas normativas que rigen a los instrumentos poderes otorgados por las partes a los abogados para actuar en juicio en efecto los mencionados artículos expresan lo siguiente: “Artículo 151. El poder para actos judiciales debe otorgarse en forma pública o auténtica. Si el otorgante no supiere o no pudiere firmar, lo hará por él un tercero, expresándose esta circunstancia en el poder. No será valido el poder simplemente reconocido, aunque sea registrado con posterioridad”. (Destacado de la Sala). “Artículo 152. El poder puede otorgarse también apud acta, para el juicio contenido en el expediente correspondiente, ante el Secretario del Tribunal, quien firmará el acta junto con el otorgante y certificará su identidad”. “Artículo 153. El poder se presume otorgado para todas las instancias y recursos ordinarios o extraordinarios”. “Artículo 154. El poder faculta al apoderado para cumplir todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la Ley a la parte misma; pero para convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio, se requiere facultad expresa”. “Artículo 155. Si el poder otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos”. (Cursivas de la Sala)… ...” Con vista a lo anteriormente expuesto debe destacarse que: La parte demandada opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 2° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, con fundamento en que, de acuerdo al contrato de administración celebrado en fecha 01 de agosto de 1978, el presidente de la administradora y el propietario del inmueble de autos convinieron en el último aparte de la cláusula primera que la administradora estaba facultada para pedir desocupaciones judiciales y extrajudiciales si fuera el caso, en nombre del propietario, así como otra acción judicial que se derive del arrendamiento, por cuanto en el libelo de la demanda la administradora no actúa en nombre y representación del propietario del inmueble arrendado sino en nombre propio, y tales efectos en el lapso probatorio produjo a los autos copia fotostática del contrato de administración, y promovió prueba de informes a fin que el Consulado de España en Venezuela, informe si en los archivos de esa sede reposa información sobre el fallecimiento de MARIANO MARTÍN DE ANDRÉS, ya que en autos no consta documento alguno que indique en nombre de quien demanda la parte actora, prueba esta que fue debidamente providenciada por este Tribunal, en fecha 20 de junio de 2006, cuyas resultas fueron agregadas a las actas procesales por auto de fecha 27 de julio de 2006, conforme se evidencia a los folios 159 y 160 del presente expediente. Por su parte la apoderada actora rechazó, negó y contradijo la cuestión previa opuesta por la parte demandada, por cuanto su representada está plenamente facultada para interponer la demanda que cursa en los autos, debido a que el contrato de administración celebrado entre la INMOBILIARIA SUCESORA DE PRUDENCIO PERDOMO hoy denominada INMOBILIARIA PERDONO DELGADO, no le quita cualidad alguna al demandante; que el demandado cuando alega que el contrato de administración celebrado entre el presidente de la administradora ciudadano DOMINGO SOSA LÓPEZ y el propietario del inmueble señala que su poderdante debió actuar en nombre y representación del propietario ciudadano MARIANO MARTÍN DE ANDRÉS; que el contrato de administración otorgado a su patrocinada establece en la cláusula primera que el propietario encarga a la administradora la administración del Edificio Goya con facultades y obligaciones de todo administrador de inmuebles, con la diligencia de un buen padre de familia, con facultades para hacer y firmar en su propio nombre contratos de arrendamientos, prórrogas o resolver contratos cuando lo estime conveniente e interponer acciones judiciales que se deriven del arrendamiento y por último alegó que si no tuviese cualidad válida y legítima se pregunta porqué el demandado le ha cancelado a su representada los cánones de arrendamiento y luego pretende alegar la falta de cualidad en su contra. En referencia a los alegatos invocados por ambas partes, debe este Tribunal determinar si la demandante tiene o no capacidad procesal para iniciar un proceso judicial, y a tales efectos observa: De autos se desprende que, conforme a la cláusula primera del contrato de administración cursante al folio 30 del expediente, la parte actora fue facultada para realizar la contratación arrendaticia que pretende resolver, cuya legitimidad fue cuestionada por la parte demandada en razón de haber actuado en su propio nombre y no en nombre del propietario del inmueble de marras, conforme lo dispone la parte in fine de la señalada cláusula. Sin embargo constata este Tribunal que de autos se evidencia que la parte demandada en la oportunidad de desvirtuar la legitimidad de la persona que se presenta como apoderada o representante de la actora, reconoce que es inquilino de la inmobiliaria que administra el inmueble que ocupa, lo cual se concatena con lo alegado en el momento de dar contestación al fondo de la demanda, al reconocer que celebró en fecha 17 de diciembre de 1974, con la parte accionante el contrato de arrendamiento de autos, a quien específicamente le cancelaba el canon de alquiler, adminiculado a que la prueba de informes promovida por la parte accionada cursante en autos, no demostró el fallecimiento del propietario del inmueble de autos ciudadano MARIANO MARTÍN DE ANDRÉS, ni otro hecho que relevara su administración por parte de la demandante, por lo que, considera este Tribunal, que dichos instrumentos le proporcionan la capacidad necesaria a la parte actora para ejercer la acción que intenta, cuya acreditación está representada a través del contrato de administración, al ser una persona jurídica que tiene como actividad habitual la administración de inmuebles, y al estar debidamente facultada mediante las estipulaciones contenidas en el señalado instrumento, el arrendatario celebró el contrato de arrendamiento que pretende resolver. De tal forma que quedó demostrado que la administradora puede actuar por si misma, lo cual constituye el presupuesto procesal de derecho necesario para asegurar la regularidad de la relación jurídica que surge en el proceso, de ahí que de igual forma, debe asumir las obligaciones contractuales ante el demandado; aunado al hecho que la parte actora lo que intenta es una acción por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, y no la propiedad de inmueble alguno, y en razón a ello, la cuestión previa opuesta debe sucumbir. En consecuencia, se declara sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el numeral 2° del Artículo 346 eiusdem, y se tiene como válida y eficaz la capacidad procesal de la demandante en la relación jurídico procesal bajo estudio conferida a través del contrato de administración y de la propia contratación arrendaticia traída a los autos por ambas partes, recaudos estos que son valorados plenamente por el Tribunal de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.363 del Código Civil y así se decide. Igualmente la parte demandada opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 3° del Artículo 346 ibídem, referente a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderada o representante de la actora, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, por cuanto si bien es cierto que el presidente de la INMOBILIARIA PERDOMO DELGADO sustituyó el poder en nombre de la ciudadana ANGELA C. INGIAIMO TRUISI, manifestó que él es inquilino de la inmobiliaria y ella es administradora del inmueble que ocupa, y por tanto no tiene poder ni facultad expresa para representar al propietario conforme la defensa invocada en el punto anterior. Por su parte la abogada de la accionante rechazó, negó y contradijo la cuestión previa bajo estudio por cuanto la misma viene en virtud de la supuesta falta de cualidad que pretende hacer valer el demandado, ya que es claro de hecho y de derecho que su representada posee un contrato de administración amplio, bastante y suficiente de fecha 01 de agosto de 1978, otorgado por el ciudadano MARIANO MARTÍN DE ANDRÉS; que dicho contrato le ha permitido administrar la totalidad del Edificio Goya, cuyo título de propiedad riela a los autos, y en el, dicho propietario le da las más amplias facultades para encargarse desde el año 1978, de la administración de dicho inmueble y así lo han aceptado los inquilinos, en consecuencia el poder otorgado a su persona por la demandante en fecha 13 de octubre de 2003, por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador, le confiere en nombre de C.A. INMOBILIARIA PERDOMO DELGADO, todas las facultades para representarla en juicio e interponer las demandas que considere pertinentes para las defensas de los derechos e intereses de su poderdante, y por ello pide su declaratoria sin lugar. Vistos los alegatos anteriores, así como los recaudos que fueron acompañados al libelo de la demanda se puede apreciar que corre inserto a los folios 6 al 11 del expediente, copia certificada de la sustitución del poder otorgado al abogado DOMINGO SOSA BRITO por la compañía mercantil C.A., INMOBILIARIA PERDOMO DELGADO, en la persona de la abogada ANGELA INGIAIMO TRUISI, por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de octubre de 2003, bajo el N° 04, Tomo 39 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, reservándose su ejercicio. De la revisión minuciosa efectuada a la anterior documental y con vista a la cuestión previa opuesta, este Tribunal considera que en nada vincula la defensa invocada por la parte demandada con los hechos que se desprende en el señalado instrumento, por cuanto el demandado reconoce que la poderdante C.A. INMOBILIARIA PERDOMO DELGADO, es la administradora del inmueble que ocupa como inquilino, conforme quedó establecido en el punto anterior, aunado a que la parte actora al tener legitimidad para intentar la presente acción, otorgó poder al abogado DOMINGO SOSA BRITO, para que la represente en el ejercicio de sus propios derechos, y éste último a su vez lo sustituyó en la mencionada abogada, con expresa reserva de su ejercicio, para que mediante la representación de origen legal, convencional o jurídica, concedida por medio del citado mandato, realice una serie de actos en nombre de su representada, haciendo recaer los efectos jurídicos de dichos actos sobre esta última, por lo que, este Juzgador concluye que la cuestión previa opuesta por la parte demandada respecto a este numeral, no debe prosperar en derecho. En consecuencia, se declara sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el numeral 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y consecuencialmente, se tiene como válida y eficaz la representación que ejerce la apoderada actora a través del poder que le fue otorgado, el cual es valorado plenamente por el Tribunal de conformidad con el Artículo 1.363 de Código Civil, y así se decide. En este orden, la representación judicial de la parte accionada alegó mediante diligencia de fecha 19 de junio de 2006, cursante al folio 59 del presente expediente, que es improcedente lo invocado por la representación actora en el escrito cursante a los folios 56 al 58 de las actas procesales, a tenor de lo establecido en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, debido a que la falta de cualidad es insubsanable en el proceso, por cuanto constituye una defensa de fondo que al ser declarado con lugar hace inexistente el proceso. Con vista al anterior alegato y revisado con detenimiento el presente expediente, infiere quien sentencia que de autos no se desprende que la parte demanda haya esgrimido defensa alguna respecto a la falta de cualidad en la demandante para intentar el presente juicio como defensa de fondo, por cuanto las defensas que alegó corresponden específicamente a las cuestiones previas previstas en los ordinales 2° y 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya resueltas por este Tribunal en el punto anterior, y así se decide. -IV- MOTIVACIÓN PARA DECIDIR AL FONDO DE LA CONTROVERSIA La apoderada judicial de la parte actora alegó en el escrito libelar que su representada C.A. INMOBILIARIA PERDOMO DELGADO, celebró contrato de arrendamiento con el señor FREDDY JESÚS REVERON, en fecha 17 de diciembre de 1974, que versa sobre un inmueble ubicado en la Calle Comercio, Edificio Goya, Apartamento 5, Urbanización Las Acacias. Manifestó la apoderada judicial de la parte actora que el ciudadano FREDDY JESÚS REVERON, en su condición de arrendatario infringió las cláusulas tercera, décima cuarta, y décima quinta del referido contrato; que ha incumplido por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2006, a razón de Setenta y Siete Mil Doscientos Veinte Bolívares sin Céntimos (Bs. 77.220,00) cada mes, más el derecho de agua, gastos de mantenimiento y conservación, que suman un total de Cuatrocientos Treinta Mil Ochocientos Treinta y Cuatro Bolívares con Setenta y Dos Céntimos. (Bs. 430.834,72); que igualmente ha incumplido con la cláusula cuarta del contrato en virtud del deterioro en que mantiene el inmueble arrendado, especialmente referente a paredes, techos y pisos desconchados y sucios, cañerías e instalaciones eléctricas deterioradas y sin uso funcional, razón por la cual, es que ocurre ante este Juzgado para demandar como en efecto formalmente demandó al ciudadano FREDDY JESÚS REVERON, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal en convenir con la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 17 de diciembre de 1974, suscrito entre las partes; que convenga en entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; en cancelar por vía de daños y perjuicios por la falta de pago y por el uso, goce y disfrute del inmueble antes descrito la cantidad de Cuatrocientos Treinta Mil Ochocientos Treinta y Cuatro Bolívares Con Setenta y Dos Céntimos (Bs. 430.834,72) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos e impagados, correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2006, y los gastos de administración, conservación y derecho de agua; que convenga en cancelar a título de indemnización todos los meses que continúen venciéndose hasta la definitiva desocupación del inmueble; y por último que convenga en pagar las costas y costos de este procedimiento, cuya cuantía estimó en la cantidad de Cuatrocientos Treinta Mil Ochocientos Treinta y Cuatro Bolívares con Setenta y Dos Céntimos (Bs. 430.834,72). Por su parte el accionado de autos en la oportunidad de contestar al fondo de la demanda reconoció que celebró un contrato de arrendamiento con la hoy demandante en fecha 17 de diciembre de 1974; que la pensión de arrendamiento pactada empezaría a regir a partir del día 01 de enero de 1975, de acuerdo a lo establecido en la cláusula séptima; negó, rechazó y contradijo la pretensión de la actora cuando fundamenta su demanda alegando que infringió las cláusulas tercera, cuarta, décima cuarta y décima quinta del contrato; negó rechazó y contradijo la pretensión de la parte actora en cuanto a que le adeuda las pensiones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2006, por la cantidad de Cuatrocientos Treinta Mil Ochocientos Treinta y Cuatro Bolívares con Setenta y Dos Céntimos (Bs. 430.834,72), y manifestó en forma expresa en el acto de la contestación que la cantidad exacta que adeuda es por la suma de Cuatrocientos Ochenta y Dos Mil Seiscientos Veinte Cinco Bolívares sin Céntimos (Bs. 482.625,oo); que dichos pagos no fueron cancelados porque no los recibieron en su oportunidad ya que la empleada de caja de la INMOBILIARIA PERDOMO DELGADO, en reiteradas oportunidades durante los meses de febrero, marzo y abril de 2006, le manifestó que no podía recibirle los pagos y que se dirigiera al presidente de la Inmobiliaria; negó, rechazó y contradijo la pretensión de la actora en cuanto al incumplimiento de la cláusula cuarta, respecto al deterioro en que se encuentra el inmueble que ocupa, especialmente las paredes, techos y pisos, así como el deterioro de las cañerías e instalaciones eléctricas y que las mismas se encuentran sin uso funcional; negó, rechazó y contradijo la pretensión de la actora cuando dice que adeuda agua, gastos de mantenimiento y conservación de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2006, pues estos gastos como bien hace referencia la actora, son parte de la deuda que no fue recibida en la caja de la inmobiliaria, debido a que dichos pagos son cancelados conjuntamente con los cánones de arrendamiento del inmueble; negó, rechazó y contradijo la pretensión de la actora que ha incumplido con los cánones de arrendamiento, ya que la inmobiliaria hizo costumbre el pago atrasado de varios meses de alquiler, es decir cuando se insolventaba en los cánones de arrendamiento la inmobiliaria acostumbraba a recibir extemporáneamente los cánones; que cuando estaba en situación de insolvencia le enviaban al abogado de la inmobiliaria a fin que cancelara los cánones, más los honorarios profesionales, y que una vez cancelados se normalizaba la situación; negó rechazó y contradijo la pretensión de la actora cuando dice en su petitorio que debe convenir en la demanda, en la resolución del contrato de arrendamiento, así como en el pago de los cánones de arrendamiento por la cantidad de Cuatrocientos Treinta Mil Ochocientos Treinta y Cuatro Bolívares con Setenta y Dos Céntimos (Bs. 430.834,72) e indemnizar los meses vencidos hasta la definitiva; que en relación al pago de los daños y perjuicio por falta de pago y por el uso, goce y disfrute del inmueble se pregunta qué daño le ha causado a la inmobiliaria cuando en realidad mutuamente se han beneficiado uno del otro, él por usar, gozar y disfrutar del inmueble y la inmobiliaria por el cobro del doce (12%) sobre los cánones de arrendamiento de acuerdo a la cláusula tercera del contrato de administración, el cual fue firmado con el propietario del inmueble ciudadano MARIANO MARTIN DE ANDRES, el día 01 de agosto de 1978, y por último invocó que, dicha demanda es temeraria ya que tiene treinta y un (31) años y seis (6) meses en el inmueble que ocupa, lo cual se puede verificar en el contrato de arrendamiento, por lo que solicita sea declarada sin lugar la demanda. Así planteada la controversia, pasa esta sentenciadora a analizar los documentos traídos a los autos por las partes. De acuerdo a ello, el Tribunal deberá, para resolver la controversia, emitir su respectivo pronunciamiento definitivo en la parte dispositiva del presente fallo. PRUEBAS DE LAS PARTES La representación judicial de la parte actora trajo junto al escrito libelar los siguientes recaudos: Copia de la Resolución dictada en el Expediente N° 27.266, admitida en fecha 30 de marzo de 2001, por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, inserto a los folios 13 al 18 del expediente marcada con la letra “C”. Esta prueba fue aceptada por la parte demandada por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y aprecia este Tribunal que el canon fijado en el contrato de arrendamiento que se pretende resolver fue modificado de acuerdo al dictamen del órgano administrativo correspondiente a razón de Setenta y Siete Mil Doscientos Veinte Bolívares sin Céntimos (Bs. 77.220,00) cada mensualidad, y así se decide. Copia fotostática del documento de propiedad del inmueble arrendado, inserto a los folios 19 al 29 del expediente marcada con la letra “D”. Este instrumento fue traído a los autos fuera del lapso probatorio ad efectum videndi de acuerdo a la certificación emitida por la Secretaria de este Juzgado, y por cuanto en el transcurso del proceso la parte demandada no impugnó dichas copias, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.384 del Código Civil, y tiene como cierto que el ciudadano MARIANO MARTÍ DE ÁNDRES, es propietario del inmueble dado en administración a la parte actora y así se decide. Legajo de recibos provisionales, por concepto de cánones de arrendamiento, derecho de agua, gastos de mantenimiento y conservación, correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2006, emanados de la C.A., INMOBILIARIA PERDOMO DELGADO, a nombre del ciudadano FREDDY JESÚS REVERÓN, insertos a los folios 31 al 34 del expediente marcados con los Números “1”, “2”, “3” y “4”, respectivamente. Las anteriores documentales son desechados del proceso de conformidad con lo contemplado en el Artículo 1.378 del Código Civil, por cuanto no hacen fe a favor de quien las produjo y así se decide. Por su parte el accionado de autos en el acto de contestación de la demanda negó, rechazó y contradijo la solicitud relativa a la medida de secuestro sobre el bien inmueble arrendado, debido a que en otras oportunidades se ha presentado una situación igual o superior a la que se plantea en el escrito libelar; que la parte actora adoptó el acuerdo del Cabildo Metropolitano de Caracas, de fecha 23 de febrero de 2006, distinguido con el N° 13-2006, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Distrito Metropolitano de Caracas, que declaró de utilidad pública e interés social, el proyecto dotación de viviendas para las familias que habitan en los inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas, con más de diez (10) años en su condición de arrendatarios, y que se hayan visto imposibilitados para acceder a la propiedad de esos inmuebles, a tales efectos trajo a los autos cursante a los folios 31 al 33 del expediente, copia fotostática del citado cabildo. Alegó que la parte actora lo está presionando para que haga entrega del bien que por más de 31 años ha usado, gozado y disfrutado como un buen padre de familia y que prueba de ello es, el mantenimiento y la constancia que ha tenido en el mismo. Con vista al alegato de la parte demandada es menester señalar que no consta en autos prueba alguna que el Edificio Goya del cual forma parte el inmueble de autos, haya sido declarado de utilidad pública e interés social del proyecto de dotación de viviendas para las familias que habitan en condición de arrendatarios con más de diez (10) años en tal carácter, o que se esté tramitando la adquisición forzosa para la ejecución a cargo de la Alcaldía Metropolitana de Caracas, para el referido proyecto. Queda entendido que en caso de expropiación del Edificio de marras y pueda el inquilino acceder a las políticas sociales y al crédito para adquisición de viviendas, está vetado este Tribunal a emitir pronunciamiento al respecto, pues la presente acción va dirigida a resolver la relación arrendaticia por incumplimiento de las obligaciones pactadas por el arrendatario en su oportunidad, y así se decide. En la etapa probatoria la representación demandada promovió las testimoniales juradas de los ciudadanos RICARDO GUIRADOS y CARLOS GONZÁLEZ, las cuales fueron admitidas por este Juzgado en fecha 20 de junio de 2006. Consta de autos que el ciudadano CARLOS GONZÁLEZ, no compareció a testificar por lo que dicho acto fue declarado desierto. En relación a la única testimonial evacuada en fecha 26 de junio de 2006, previa fijación de este órgano jurisdiccional, el testigo ciudadano RICARDO ALBERTO GUIRADOS COLMENARES, manifestó que conoce al demandado; que sabe y le consta que vive alquilado; que sabe y le consta donde paga los cánones de arrendamiento; que sabe y le consta que el arrendatario está atrasado en los alquileres de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2006 y que sabe y le consta que no le recibieron el pago. El testigo al momento de ser repreguntado manifestó que no sabe el nombre de la administradora donde el inquilino realiza los pagos de alquiler. Con vista a la anterior deposición este Tribunal observa que si bien la declaración versa sobre hechos pertinentes de los cuales el testigo tiene conocimiento personal, a juicio de este Tribunal no aporta elemento alguno que ayude a esclarecer el caso sometido bajo estudio, pues manifiesta que sabe y le consta que el inquilino está atrasado en los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2006, por lo que el Tribunal desecha del proceso la declaración bajo estudio de conformidad con el Artículo 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide. Rielan a los folios 79 al 105 del expediente recibos por concepto de cánones de arrendamiento, intereses de mora, derecho de agua y honorarios profesionales por cobranzas extrajudiciales, emanados de la C.A., INMOBILIARIA PERDOMO DELGADO y por el Escritorio Jurídico Sosa Brito, a nombre del ciudadano FREDDY JESÚS REVERÓN. A las anteriores documentales se le adminiculan las probanzas que cursan al folio 106 del expediente marcadas con los números “1”, “2” y “3”. Estas probanzas son desechadas del proceso por cuanto las mismas no guardan relación alguna con el tema decidendum, y así se decide. Cursan a los folios 107 y 108 del expediente copias fotostáticas de planillas de depósitos en cuenta distinguidas con los números 862604 y 862606, de fecha 25 de mayo de 2006, respectivamente, efectuados por el demandado de autos ciudadano FREDDY JESÚS REVERÓN a nombre de la parte actora empresa C.A., INMOBILIARIA PERDOMO DELGADO, por la cantidad de Trescientos Ochenta y Seis Mil Cien Bolívares (Bs. 386.100,oo) y Noventa y Seis Mil Quinientos Veinticinco Bolívares (Bs. 96.525,oo), cada planilla, cargadas en la cuenta N° 0003-0012-87-0001037592, del Banco Industrial de Venezuela, que a tales efectos mantiene el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante las cuales pretende demostrar el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2006, y los correspondientes servicios públicos demandados como insolutos. Estas instrumentales son adminiculadas con la copia certificada de actuaciones que rielan al expediente de consignaciones distinguido con la nomenclatura particular del mencionado Despacho bajo el N° 2006-0782, traída a los autos por la representación actora en la etapa probatoria. Las anteriores pruebas son valoradas por el Tribunal de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.384 del Código Civil, por haber sido traídas al presente juicio por ambas partes, por lo que este Tribunal debe determinar de acuerdo a lo invocado en el escrito libelar, si las consignaciones efectuadas por la parte demandada causan la extinción de la obligación o no. De acuerdo a la Sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional de fecha Doce (12) de Mayo de 2003, Expediente N° 02-0628, con ponencia del magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, quedó establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, y que es impedimento para el Juzgador no aceptar y desechar los pagos efectuados por el arrendatario a favor del arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el Juzgado de consignaciones, cuando la causa inicial del proceso que se ha generado en su contra, es la supuesta falta de pago. Pero además quedó establecido por la Sala que dichos pagos deben ser cancelados cumpliendo con las formalidades que exige el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone lo siguiente: ...“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”... Bajo estas premisas observa el Tribunal de la prueba promovida por la parte demandada que, la misma efectuó las consignaciones de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero marzo y abril de 2006, en fecha 25 de mayo de 2006, observándose de los montos depositados, una diferencia por concepto de servicios públicos. De la revisión minuciosa efectuada a cada uno de los depósitos antes citados concluye este Tribunal que las consignaciones efectuadas por el arrendatario, no demuestran la solvencia de la obligación que le imputa el actor en el escrito libelar, por cuanto fueron efectuadas sin cumplir con las formalidades que exige la ley especial que rige la materia, ya que, de acuerdo al instrumento fundamental de la acción, le correspondía realizar el pago con toda puntualidad al vencimiento de cada mensualidad, más los quince (15) días continuos que le otorga la ley especial, al rehusarse la arrendadora a recibir el pago y por cuanto el arrendatario no depositó el alquiler dentro de la oportunidad legal para ello, pues realizó consignaciones en forma acumulativa más no mensuales y consecutivas, por lo que, quedó demostrada la insolvencia que demanda el actor. Y así se decide. En cuanto a las reproducciones fotográficas traídas a los autos por la representación judicial de la parte demandada, que rielan a los folios 109 al 116 del presente expediente, el Tribunal las desecha del proceso por cuanto las mismas no aportan elementos de pruebas que ayuden a resolver los hechos controvertidos. En relación al señalamiento opuesto por la representación actora en el escrito libelar, relativo a que la parte demandada ha incumplido con la cláusula cuarta del contrato en virtud del deterioro en que mantiene el inmueble arrendado, especialmente referente a paredes, techos y pisos desconchados y sucios, cañerías e instalaciones eléctricas deterioradas y sin uso funcional, observa el Tribunal que de autos no se desprende que este alegato sea un punto a dilucidar en la presente controversia y con vista a las reproducciones fotográficas traídas por el demandado de autos cursantes a los folios 117 al 119 del expediente, queda desvirtuado tal incumplimiento. En este orden, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos, observa: De las actas procesales quedó plenamente demostrado que el arrendatario dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensual consecutivas, por la que la parte actora logró en el transcurso del proceso demostrar la insolvencia del arrendatario conforme lo invocó en el escrito libelar, y en consecuencia procede en derecho la pretensión incoada. En conclusión este Tribunal deja asentado que en presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el libelo de la demanda, ni las obligaciones y derechos que se derivan de la misma para ambas partes, generadas de un contrato de arrendamiento con determinación de tiempo, cuyo canon de arrendamiento fue modificado de acuerdo al dictamen del órgano administrativo correspondiente, a razón de Setenta y Siete Mil Doscientos Veinte Bolívares (Bs. 77.220,oo) cada mensualidad; que la parte demandada no logró establecer en las actas procesales la excepción por excelencia proferida por nuestro Máximo Tribunal ante la presunta falta de pago opuesta por la parte accionante, ya que efectuó el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2006, el día 25 de mayo de 2006, fecha en que fue admitida la presente demanda, por lo que, quedó demostrada la insolvencia del arrendatario al momento de ser deducida dicha pretensión, ya que el demandado consignó el alquiler por ante el órgano competente en forma acumulativa y extemporánea, en contravención a los parámetros establecidos en el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual constituye el presupuesto procesal necesario para que la presente acción deba prosperar conforme a lo dispuesto en el Artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia. -V- DISPOSITIVA Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la Empresa Mercantil C.A., INMOBILIARIA PERDOMO DELGADO, contra el ciudadano FREDDY JESÚS REVERON, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia. SEGUNDO: Resuelto como ha quedado el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 17 de diciembre de 1974, y como consecuencia de la anterior declaratoria se condena a la parte demandada ciudadano FREDDY JESÚS REVERON, a hacer entrega material del inmueble ubicado en la Calle Comercio, Edificio Goya, Apartamento 5, Urbanización Las Acacias, a la parte actora totalmente desocupado de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte demandante los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2006, a razón de Setenta y Siete Mil Doscientos Veinte Bolívares sin Céntimos (Bs. 77.220,00), cada mensualidad, más el derecho de agua, gastos de mantenimiento y conservación, que suman un total de Cuatrocientos Treinta Mil Ochocientos Treinta y Cuatro Bolívares con Setenta y Dos Céntimos. (Bs. 430.834,72), por el uso, goce y disfrute del inmueble antes descrito; monto este que se encuentra disponible en virtud de las consignaciones depositadas en la cuenta del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, a la orden de la parte accionante como beneficiaria, incluyendo el canon de arrendamiento y demás servicios correspondientes al mes de mayo de 2006. CUARTO: Se condena a la parte accionada a pagar a la parte demandante los cánones de arrendamiento vencidos, a partir del mes de junio de 2006, inclusive, hasta la fecha de publicación de la presente sentencia, a razón Setenta y Siete Mil Doscientos Veinte Bolívares sin Céntimos (Bs. 77.220,00), cada mensualidad. QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencido. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de julio del año dos mil seis (2006). Años 196° y 147°. LA JUEZ TITULAR LA SECRETARIA XIOMARA REYES DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO En esta misma fecha siendo las dos horas de la tarde (02:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA XR/DJPB/PL-B.CA. Exp. Nº 0-2.059. Resolución de Contrato de Arrendamiento.