REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS 196° y 147° -I- DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS PARTE ACTORA: Empresa Mercantil INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., inscrita en fecha 15 de agosto de 1978, por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 28, Tomo 105-A-Sgdo. APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanas ANA ISABEL VICENTE GARRIDO, ELIZABETH ALEMAN BALI, DEXABET ROSALES CALZADILLA y YOLIMAR DUQUE MORALES, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpre-Abogado bajo los Números 48.622, 58.364, 76.176 y 70.914, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Ciudadana PURIFICACIÓN VÁZQUEZ RODRÍGUEZ, española, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° E-81.234.642. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana LARIHELY ELJURI, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpre-Abogado bajo el N° 48.826. OBJETO DE LA DEMANDA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. SENTENCIA: DEFINITIVA. EXPEDIENTE: N° 0-2.019. -II- BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido por ante el Tribunal Distribuidor de Turno Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en virtud del sorteo correspondiente de fecha 16 de febrero de 2006, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la misma Circunscripción Judicial. Alegó la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar que su representada celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana PURIFICACIÓN VÁZQUEZ RODRÍGUEZ DE ALONSO, sobre el apartamento número Ocho (08) del Edificio denominado El Redentor, ubicado en la Avenida María Teresa Toro, Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Caracas, el cual comenzó a regir a partir del día 01 de diciembre de 1983, por un tiempo de un (01) año fijo, prorrogable automáticamente por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes no notificare a la otra por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o sus prorrogas, el deseo de no prorrogarlo más. Que el canon de arrendamiento fue estipulado en la cantidad de Mil Trescientos Ocho Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs. 1.308,40), el cual fue aumentado a la cantidad de Doscientos Cinco Mil Doscientos Bolívares (Bs. 205.200,oo) por Resolución N° 004584, de fecha 18 de abril de 2002, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Que la cláusula undécima del contrato establece que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas que componen el precitado contrato de arrendamiento, especialmente lo referente al pago de un canon de arrendamiento, después de haber transcurrido cinco (05) días consecutivos contados a partir de la fecha de vencimiento, dará derecho a la arrendadora para proceder judicialmente a pedir la resolución de la convención arrendaticia, siendo el caso que la arrendataria ciudadana PURIFICACIÓN VÁZQUEZ RODRÍGUEZ DE ALONSO, adeuda las pensiones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005 y enero de 2006, a razón de Doscientos Cinco Mil Doscientos Bolívares (Bs. 205.200,oo), cada mensualidad, lo cual arroja la suma de Dos Millones Doscientos Cincuenta y Siete Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.257.200,oo), con lo cual se evidencia que la arrendataria ha dejado de cumplir con su obligación de pagar la pensión de arrendamiento. En virtud de todo lo antes señalado es que demanda a la ciudadana PURIFICACIÓN VÁZQUEZ RODRÍGUEZ DE ALONSO, para que convenga o, en su defecto sea a ello condenada por el Tribunal en que ha incumplido con la obligación que tiene de pagar el canon mensual de arrendamiento; que en virtud de dicho incumplimiento, el contrato de arrendamiento quedó resuelto, y en consecuencia debe entregar el apartamento arrendado en perfecto estado y totalmente desocupado de bienes y personas; que a título de daños y perjuicio, pague la cantidad de Dos Millones Doscientos Cincuenta y Siete Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.257.200,oo), monto este equivalente a las pensiones de arrendamiento insolutas, así como los meses que sigan venciendo; al pago de las costas, costos y honorarios profesionales de abogados. De conformidad con lo estipulado en el Artículo 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, solicitó se decretara y practicara medida de secuestro, y pidió sea designada su representada como depositaria judicial. Estimó la demanda en la cantidad de Dos Millones Doscientos Cincuenta y Siete Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.257.200,oo) y por último fundamentó la presente acción en los Artículos 1.579, 1.592 ordinal 2°, 1.167, 1.264 y 1.161 del Código Civil. A los efectos de la admisión de la demanda, en fecha 28 de marzo de 2006, la representación actora consignó en el expediente los siguientes recaudos: Copia simple del poder otorgado por la parte actora a las abogadas ANA ISABEL VICENTE GARRIDO, ELIZABETH ALEMAN BALI, DEXABET ROSALES CALZADILLA y YOLIMAR DUQUE MORALES, por ante la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 02 de febrero de 2000, bajo el N° 14, tomo 12. Original del contrato de arrendamiento privado suscrito sobre el inmueble de autos entre la parte actora y la demandada, en fecha 01 de diciembre de 1983. Copia fotostática de la Resolución N° 004584 de fecha 18 de abril de 2002, dictada en el Expediente N° 33.351, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Admitida como fue la demanda en fecha 29 de marzo de 2006, por el procedimiento breve en virtud de la materia, el Tribunal ordenó el emplazamiento de la parte accionada para el acto de contestación de la demanda. Mediante diligencia de fecha 06 de abril de 2006, la representación actora consignó los fotostátos para la elaboración de la compulsa, lo cual fue providenciado por auto de fecha 07 del mismo mes y año. Por diligencia de fecha 26 de abril de 2006, la apoderada actora suministró las expensas necesarias y suficientes para practicar la citación de la demandada, en acatamiento a la Doctrina establecida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 06 de julio de 2004, de lo cual el Alguacil de este Despacho dejó constancia de haberlas recibido. Mediante diligencia de fecha 17 de mayo de 2006, el Alguacil de este Tribunal, dejó constancia de haberse trasladado en fechas 11 y 19 de mayo de 2006, al domicilio procesal de la parte demandada a fin de practicar su citación, la cual no fue posible lograr en razón de no localizarla en la primera de sus visitas y en la segunda oportunidad por no ser atendido por persona alguna, por lo que consignó la compulsa y el recibo de citación sin firmar a los fines de ley. Corre inserta al folio 25 del presente expediente, diligencia suscrita por la representación demandante, mediante la cual solicita la citación por carteles, siendo acordada por auto de fecha 25 de mayo de 2006, librándose el respectivo cartel de citación. En fecha 30 del mismo mes y año, compareció por ante este Juzgado la abogada actora quien retiró el citado cartel de citación a fin de su publicación en la prensa. El día 07 de junio de 2006, la apoderada judicial de la parte actora consignó los carteles de citación debidamente publicados en la prensa, los cuales fueron agregados al expediente por auto de esa misma fecha. Riela al folio 42 del expediente diligencia de fecha 08 de junio de 2006, suscrita por la Secretaria de este Juzgado, mediante la cual dejó constancia de haber fijado el respectivo cartel de citación en el domicilio procesal de la parte demandada, siendo las siete de la mañana (07:00 a.m.). Igualmente, dejó constancia que se dio cumplimiento a todas las formalidades de publicación, consignación y fijación del cartel, conforme a lo establecido en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Por diligencia de fecha 28 de junio de 2006, la apoderada judicial de la parte demandada se dio por citada en el presente juicio, consignó poder y documental e impugnó el poder otorgado por la parte actora. Mediante auto de fecha 29 del mismo mes y año, el Tribunal acreditó a la abogada LARIHELY ELJURI, como apoderada judicial de la parte demandada. En la oportunidad para el acto de contestación de la demanda, la representación accionada reconoció la relación arrendaticia; rechazó, negó y contradijo que deba los meses que se imputan insolutos en el libelo de la demanda, rechazó y negó el incumplimiento de la cláusula Undécima del contrato de arrendamiento e hizo oposición a que el Tribunal decrete la medida de secuestro solicitada por la parte actora. En fecha 04 de julio de 2006, la apoderada actora promovió pruebas; consignó copia certificada del poder impugnado por la parte demandada y ratificó el monto de la deuda arrendaticia, las cuales fueron admitidas por auto de esa misma fecha. El día 07 de julio de 2006, la apoderada de la parte accionada presentó escrito de pruebas; consignó copia simple del expediente No. 2005-8309 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial y promovió prueba de informe. Por auto de fecha 10 del mismo mes y año el Tribunal admitió las pruebas de la parte demandada y negó la admisión de la prueba de informes. Por diligencia de fecha 13 de julio de 2006, la apoderada actora impugnó las copias simples del expediente No. 20058309 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, traídas a los autos por la parte demandada en la oportunidad probatoria, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 18 de julio de 2006, el Tribunal emitió cómputo certificado desde el día 30 de junio de 2006, exclusive, fecha de contestación de la demanda, hasta la fecha del citado auto inclusive y transcurridos como fueron, once (11) días de despacho, dijo “Vistos” para dictar sentencia y estando dentro de la oportunidad para ello, lo hace previa las siguientes consideraciones: -III- LIMITES DE LA FUNCIÓN DECISORIA DEL JUEZ Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. A tales efectos establece el Artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Así mismo dispone el Artículo 1.354 ejusdem que: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” De igual forma estipulan los artículos que a continuación se transcriben que: Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …” Artículo 1.160.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Artículo 1.264.- “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.” Artículo 1.579.- “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. ...” Artículo 1.592.- “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” Artículo 1.599.- “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día fijado, sin necesidad de desahucio.” Artículo 1.616.- “Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.” El Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …” El Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: Artículo 33.- “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.” Por su parte la cláusula undécima del contrato de arrendamiento de autos establece que: “El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas contenidas en el presente, por parte de “LA ARRENDATARIA”, en especial la falta de pago de un canon de de arrendamiento después de haber transcurrido Cinco (5) días consecutivos a contar de la fecha de vencimiento da derecho a “La Arrendadora” para proceder judicialmente a pedir la resolución del presente contrato y a su voluntad, para solicitar la desocupación inmediata del inmueble objeto del mismo, …” En consecuencia, este Tribunal debe determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada a tales efectos y pasa a sentenciar de la siguiente manera: PUNTO PREVIO AL FONDO Corresponde a este Tribunal pronunciarse en forma impretermitible a cualquier otro asunto por ser de mero derecho y de orden público, sobre la defensa alegada por la parte demandada mediante la impugnación del poder otorgado por la parte actora, y siendo que esta Sentenciadora está obligada de conformidad con lo pautado en el Artículo 35 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a analizarla y resolverla como punto previo en la sentencia definitiva, pasa a pronunciarse de la siguiente manera: Según el Artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, pueden obrar en juicio las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, por si o por medio de apoderados. En este mismo orden, la sentencia No. 00462 de la Sala Político-Administrativa del 12 de mayo de 2004, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, publicada en el Libro de Oscar Pierre Tapia, Tomo II del mes de mayo de 2004, pág. 985 y siguientes ha dejado asentado que: “…la representación se concibe como aquélla relación jurídica, de origen legal, convencional o jurídica, por medio de la cual una persona llamada representante realiza una serie de actos en nombre de otra denominada representado, haciendo recaer los efectos jurídicos de dichos actos sobre este último. Para que la representación convencional, como es el caso bajo estudio, surta efecto en el proceso debe ser concedida por medio de un mandato o poder. El artículo 150 del Código de Procedimiento Civil expresa lo siguiente: “Artículo 150. Cuando las partes gestionen en el proceso civil por medio de apoderados, éstos deben estar facultados con mandato o poder”. (Destacado de la Sala). Conforme a lo dispuesto en el Artículo 1687 del Código Civil, dicho mandato o poder, puede ser otorgado en forma especial para un acto o negocio o para ciertos actos o negocios solamente, y de manera general para todos los negocios del mandante, el cual no comprende más que los actos de administración, (artículo 1688 ejusdem). En este sentido, para el otorgamiento de poderes judiciales, tenemos que el Código de Procedimiento Civil, en sus Artículo 151 y siguientes, contiene las pautas normativas que rigen a los instrumentos poderes otorgados por las partes a los abogados para actuar en juicio en efecto los mencionados artículos expresan lo siguiente: “Artículo 151. El poder para actos judiciales debe otorgarse en forma pública o auténtica. Si el otorgante no supiere o no pudiere firmar, lo hará por él un tercero, expresándose esta circunstancia en el poder. No será valido el poder simplemente reconocido, aunque sea registrado con posterioridad”. (Destacado de la Sala). “Artículo 152. El poder puede otorgarse también apud acta, para el juicio contenido en el expediente correspondiente, ante el Secretario del Tribunal, quien firmará el acta junto con el otorgante y certificará su identidad”. “Artículo 153. El poder se presume otorgado para todas las instancias y recursos ordinarios o extraordinarios”. “Artículo 154. El poder faculta al apoderado para cumplir todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la Ley a la parte misma; pero para convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio, se requiere facultad expresa”. “Artículo 155. Si el poder otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos”. (Cursivas de la Sala)… ...” Con vista a lo anteriormente expuesto debe destacarse que: La representación accionada impugnó el poder otorgado por la parte actora, con fundamento en que el poder fue consignado en copia simple, conforme se evidencia a los folios 4 al 6 del expediente; que en el libelo de demanda no se indica que exhibió el original para su certificación; que al reverso del mismo no consta certificación de la secretaria de haber tenido el original a la vista y que tampoco fue exhibido el registro mercantil de la parte demandante con la última modificación estatutaria que evidencie el carácter o junta directiva actual, y a tales efectos produjo a los autos extracto de la Sentencia N° 01280, dictada en fecha 27 de junio de 2001, por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, por ser la primera oportunidad procesal de constituirse el demandado en el presente juicio. Por su parte la apoderada actora de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, consignó copia certificada del poder cuestionado y lo hizo valer en todas y cada una de sus partes; que el poder le fue otorgado por la ciudadana MIRIAN BALI DE ALEMÁN, en su carácter de Directora Principal de INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., conforme se evidencia de la nota dejada por el Notario Público al certificar que tuvo a la vista el acta constitutiva estatutaria de dicha empresa, así como el acta de asamblea general extraordinaria de socios mediante la cual se reconstituyó la sociedad y a la vez se designó a la mencionada ciudadana como Directora Principal de la parte actora. Bajo estos lineamientos, observa el Tribunal previa la cuidadosa verificación que hizo de las actas procesales que riela a los folios 46 al 48 del expediente, copia certificada del poder impugnado, el cual fue autenticado en fecha 02 de febrero de 2000, por ante la Notaría Pública Interina Trigésima Novena del Municipio Libertador, bajo el N° 14, Tomo 12 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, del cual se desprende que el Notario Interino, dejó constancia que tuvo a la vista el acta constitutiva estatutaria de INVERSIONES IBEPRO, S.R.L.; ejemplar del Diario Datos N° 2.559, de fecha 23 de agosto de 1978, donde aparece el documento constitutivo estatutario de la mencionada empresa; acta de asamblea general extraordinaria de socios, de fecha 23 de noviembre de 1992, mediante la cual se reconstituyó la sociedad y a su vez, se designó su director principal, y un ejemplar del Repertorio Forense N° 9.429, de fecha 07 de diciembre de 1992, donde aparece publicada dicha acta. Con vista a la impugnación opuesta así como al recaudo consignado por la representación actora, y acogiendo el criterio antes descrito, este Tribunal aprecia que el instrumento poder que corre inserto al folio 5 y 6 del presente expediente, otorgado por la ciudadana MIRIAN BALO DE ALEMÁN, en su carácter de director principal de la parte actora, a las abogadas a las abogadas ANA ISABEL VICENTE GARRIDO, ELIZABETH ALEMAN BALI, DEXABET ROSALES CALZADILLA y YOLIMAR DUQUE MORALES, surte todos los efectos legales que de el se desprenden. En conclusión, este Tribunal en atención al análisis anterior forzosamente declara sin lugar la impugnación opuesta por la apoderada judicial de la parte demandada, y consecuencialmente, se tiene como válido y eficaz el poder otorgado, al cual el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.384 del Código Civil y tiene como cierta dicha representación, y así se decide. -IV- MOTIVACIÓN PARA DECIDIR AL FONDO Tal y como fue señalado en la parte narrativa del presente fallo la apoderada judicial de la parte actora alegó en el escrito libelar que su representada celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana PURIFICACIÓN VÁZQUEZ RODRÍGUEZ DE ALONSO, sobre el apartamento número Ocho (08) del Edificio denominado El Redentor, ubicado en la Avenida María Teresa Toro, Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Caracas, el cual comenzó a regir a partir del día 01 de diciembre de 1983, por un tiempo de un (01) año fijo, prorrogable automáticamente por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes no notificare a la otra por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o sus prórrogas, el deseo de no prorrogarlo más. Que el canon de arrendamiento fue estipulado en al cantidad de Mil Trescientos Ocho Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs. 1.308,40), el cual fue aumentado a la cantidad de Doscientos Cinco Mil Doscientos Bolívares (Bs. 205.200,oo) por Resolución N° 004584 de fecha 18 de abril de 2002, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Que la cláusula undécima del contrato establece que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas que componen el precitado contrato de arrendamiento, especialmente lo referente al pago del canon de arrendamiento, después de haber transcurrido cinco (05) días consecutivos contados a partir de la fecha de vencimiento, dará derecho a la arrendadora para proceder judicialmente a pedir la resolución de la convención arrendaticia, siendo el caso que la arrendataria ciudadana PURIFICACIÓN VÁZQUEZ RODRÍGUEZ DE ALONSO, adeuda las pensiones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005 y enero de 2006, a razón de Doscientos Cinco Mil Doscientos Bolívares (Bs. 205.200,oo), cada mensualidad, lo cual arroja la suma de Dos Millones Doscientos Cincuenta y Siete Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.257.200,oo), con lo cual se evidencia que la arrendataria ha dejado de cumplir con su obligación de pagar la pensión de arrendamiento. En virtud de todo lo antes señalado es que demanda a la ciudadana PURIFICACIÓN VÁZQUEZ RODRÍGUEZ DE ALONSO, para que convenga o, en su defecto sea a ello condenada por el Tribunal en que ha incumplido con la obligación que tiene de pagar el canon mensual de arrendamiento; que en virtud de dicho incumplimiento, el contrato de arrendamiento quedó resuelto, y en consecuencia debe entregar el apartamento arrendado en perfecto estado y totalmente desocupado de bienes y personas; que a título de daños y perjuicio, pague la cantidad de Dos Millones Doscientos Cincuenta y Siete Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.257.200,oo), monto este equivalente a las pensiones de arrendamiento insolutas, así como los meses que sigan venciendo; al pago de las costas, costos y honorarios profesionales de abogados. Por su parte la abogada de la accionada en la oportunidad de contestar al fondo de la demanda reconoció que su representado celebró contrato de arrendamiento con la hoy demandante en fecha 01 de diciembre de 1983, cuyo canon de arrendamiento fue establecido por la cantidad de Doscientos Cinco Mil Doscientos Bolívares (Bs. 205.200,oo) mediante Resolución N° 004584 de fecha 18 de abril de 2002, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; rechazó, negó y contradijo lo alegado por la parte actora en el libelo de la demanda cuando fundamenta que su representada debe los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005 y enero de 2006; que esta pretensión es falsa, pues su poderdante viene realizando las consignaciones periódicamente ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el expediente distinguido con el N° 2005-8309; que el inmueble que ocupa su patrocinado se encuentra en estado de solvencia y nada debe por ningún concepto a la parte actora; que no obstante cabe señalar que la parte actora solicita en el escrito libelar que a partir del 01 de febrero de 2006, hasta la definitiva, le haga entrega a título de daños y perjuicios la suma de dinero que esté llamado a producir el inmueble arrendado; que su representado no pagará dicha cantidad por cuanto no ha causado daños y perjuicios a la parte actora; que cuando su representada adoptó la medida de pagar los cánones de arrendamientos ante el órgano receptor es como consecuencia de la negativa de la arrendadora de recibir los alquileres, y no incurrir la inquilina en estado de insolvencia. Rechazó y negó que la demandada haya incumplido con la cláusula undécima del contrato de arrendamiento, que acarrea la resolución, por cuanto quien incumplió con la obligación de recibir los cánones de arrendamiento amistosamente como lo venía haciendo es la arrendadora; negó en entregar un inmueble que se encuentra en estado de solvencia y en el curso de vigencia del referido contrato de arrendamiento; negó, rechazó y contradijo la pretensión de la parte actora en pagar la cantidad de Dos Millones Doscientos Cincuenta y Siete Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.257.200,oo), por cuanto su poderdante cumplió con los deberes impuestos en los Artículo 1.167, 1.264, 1.579, 1.592 ordinal 2°, y 1.616 del Código Civil. Por último se opuso a que el Tribunal acuerde la medida secuestro solicitada por la parte actora en el escrito libelar y solicitó que su escrito sea agregado a los autos, sustanciado conforme a derecho y apreciado en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley. Así planteada la controversia, pasa esta sentenciadora a analizar los documentos traídos a los autos por las partes. De acuerdo a ello, el Tribunal deberá, para resolver la controversia, emitir su respectivo pronunciamiento definitivo en la parte dispositiva del presente fallo. PRUEBAS DE LAS PARTES La representación judicial de la parte actora trajo junto al escrito libelar los siguientes recaudos: Original del contrato de arrendamiento privado, suscrito entre la empresa INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., en su carácter de arrendadora, representada por la ciudadana MIRIAN BALI DE ALEMÁN, y la ciudadana PURIFICACIÓN VÁZQUEZ RODRÍGUEZ DE ALONSO, en su carácter de arrendataria, sobre el bien inmueble de autos, cursante a los folios 7 y 8 del expediente, marcado con la letra “B”. Este documento fue aceptado expresamente por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda, por lo cual no es un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por el actor, y en consecuencia se le otorga valor de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.363 del Código Civil, y aprecia este Tribunal que, ambas partes tienen derechos y obligaciones recíprocas derivadas del contrato bajo estudio que fue pactado a tiempo determinado a razón de un (1) año fijo prorrogable por períodos iguales, y así se decide. Copia fotostática de la Resolución N° 004584, dictada en el Expediente N° 33.351, de fecha 18 de abril de 2002, por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, inserto a los folios 9 al 11 del expediente marcada con la letra “C”. Esta prueba fue aceptada por la parte demandada por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y aprecia este Tribunal que el canon fijado en el contrato de arrendamiento que se pretende resolver fue modificado de acuerdo al dictamen del órgano administrativo correspondiente a razón de Doscientos Cinco Mil Doscientos Bolívares (Bs. 205.200,oo) cada mensualidad, y así se decide. En el lapso probatorio la representación actora reprodujo el mérito favorable de los autos. Sobre este punto el Tribunal observa que, este alegato no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente transcribir parcialmente la sentencia dictada en fecha 10 de julio de 2003, en el expediente N° 03287, por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del magistrado JUAN RAFAEL PERDOMO, páginas 642 y 643, tomo 7, año IV, julio 2003, cuyo tenor es el que sigue: …“Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones”… Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del Máximo Tribunal, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser medio probatorio susceptible de valoración y así se decide. Por su parte la apoderada de la parte demandada produjo a los autos mediante diligencia de fecha 28 de junio de 2006, poder otorgado por la ciudadana PURIFICACIÓN VÁZQUEZ RODRÍGUEZ, a la abogada LARIHELY ELJURI y a la ciudadana SAUDIS MARIANA SALAZAR TIRADO, autenticado en fecha 27 de junio de 2006, por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 42. Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, cursante a los folios 36 al 38 del expediente. La anterior documental al no haber sido cuestionada por la parte demandante, es valorada plenamente por el Tribunal de conformidad con el Artículo 1.363 de Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejerce la abogada LARIHELY ELJURI, y así queda establecido. En la etapa probatoria la apoderada de la demandada de autos reprodujo el mérito favorables de los autos, sobre este punto, el Tribunal observa que, este alegato no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, acogiéndose al criterio del Máximo Tribunal, parcialmente transcrito anteriormente, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser medio probatorio susceptible de valoración y así se decide. Promovió marcada con la letra “B”, copia fotostática de actuaciones que cursan en el expediente de consignaciones distinguido bajo el N° 2005-8309, de la nomenclatura particular del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivas, entre otras, de depósitos bancarios identificados con el Número 0622809, de fecha 04 de junio de 2005, por la cantidad de Ochocientos Veinticinco Mil Novecientos Setenta y Siete Bolívares con Seis Céntimos (Bs. 825.977,06), por concepto de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2005; planillas Números 0622427 y 0622428, de fechas 05 de agosto y 16 de septiembre de 2005, por la cantidad de Quinientos Cincuenta y Cinco Mil Ochocientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 555.800,oo) y Doscientos Setenta y Siete Mil Bolívares (Bs. 277.000,oo), respectivamente, por concepto de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, y agosto de 2005; planilla Número 0553199, de fecha 05 de diciembre de 2005, por la cantidad de Ochocientos Veintiséis Mil Doscientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 826.200,oo), por concepto de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2005; planilla Número 839443, de fecha 14 de marzo de 2006, por la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 800.000,oo), por concepto de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2005, enero y febrero de 2006, consignadas por la parte la ciudadana KISBETH ESCOBAR, actuando en nombre y descargo de la inquilina, en la cuenta bancaria que a tales efecto mantiene el mencionado Juzgado, así como sus respectivos autos de ingresos, cuyos montos fueron efectuados a favor de la parte actora Administradora INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., cursantes a los folios 52 al 73 del presente expediente. Estas actuaciones fueron impugnadas por la parte actora de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido acompañadas a los autos en copias simples, y en vista que a los folios 75 y 76 del expediente se evidencia que la parte demandada acompañó los originales de las planillas bajo estudio, el Tribunal declara improcedente la impugnación opuesta y le otorga valor probatorio de acuerdo con lo pautado en el Artículo 1.357 del Código Civil, por lo que este Tribunal debe determinar de acuerdo a lo invocado en el escrito libelar, si las consignaciones efectuadas por la parte demandada causan la extinción de la obligación o no. De acuerdo a la Sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional de fecha Doce (12) de Mayo de 2003, Expediente N° 02-0628, con ponencia del magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, quedó establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, y que es impedimento para el Juzgador no aceptar y desechar los pagos efectuados por el arrendatario a favor del arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el Juzgado de consignaciones, cuando la causa inicial del proceso que se ha generado en su contra, es la supuesta falta de pago. Pero además quedó establecido por la Sala que dichos pagos deben ser cancelados cumpliendo con las formalidades que exige el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone lo siguiente: ...“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”... Bajo estas premisas observa el Tribunal de la prueba promovida por la parte demandada que, la misma efectuó las consignaciones de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses marzo, abril y mayo de 2005, en fecha 04 de junio de 2005; los meses de junio, julio, y agosto de 2005, en fechas 05 de agosto y 16 de septiembre de 2005; los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2005, en fecha 05 de diciembre de 2005 y los meses de diciembre de 2005, enero y febrero de 2006, en fecha 14 de marzo de 2006, observándose de los montos depositados, una diferencia monto por concepto de servicios públicos. De la revisión minuciosa efectuada a cada uno de los depósitos antes citados concluye este Tribunal que las consignaciones efectuadas por la arrendataria, no demuestran la solvencia que invocó en el acto de contestación de la demanda, ya que fueron efectuadas sin cumplir con las formalidades que exige la ley especial que rige la materia, ya que, de acuerdo al instrumento fundamental de la acción, le correspondía realizar el pago con toda puntualidad después de haber transcurrido cinco (5) días consecutivos al vencimiento de cada mensualidad, más los quince (15) días continuos que le otorga la ley especial, al rehusarse la arrendadora a recibir el pago y por cuanto la arrendataria no depositó el alquiler dentro de la oportunidad legal para ello, pues realizó consignaciones periódicas más no mensuales y consecutivas, es evidente que no logró demostrar la solvencia de la obligación que le imputa el actor. Y así se decide. En este orden, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos, observa: Es menester resaltar que, si bien es cierto en la cláusula undécima del contrato de arrendamiento que nos ocupa las partes pactaron que la falta de pago de una (1) sola mensualidad, daría derecho a pedir la resolución y a su voluntad solicitar la desocupación inmediata del inmueble arrendado, considera este Tribunal que declarar el incumplimiento de pago por una sola mensualidad, implica menoscabo o disminución a los derechos de la arrendataria que, a la luz de lo preceptuado en el Artículo 7° de la ley especial, es una estipulación contraria a derecho, de acuerdo a lo antes expresado y de interpretación restrictiva, ya que las normas que regulan la materia no pueden ser derogables por convención privada. Sin embargo de las actas procesales quedó plenamente demostrado que la arrendataria dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensual consecutivas, por la que la parte actora logró en el transcurso del proceso demostrar la insolvencia de la arrendataria conforme lo invocó en el escrito libelar, y en consecuencia procede en derecho la pretensión incoada. En conclusión este Tribunal deja asentado que en presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el libelo de la demanda, ni las obligaciones y derechos que se derivan de la misma para ambas partes, generadas de un contrato de arrendamiento con determinación de tiempo, cuyo canon de arrendamiento fue modificado de acuerdo al dictamen del órgano administrativo correspondiente a razón de Doscientos Cinco Mil Doscientos Bolívares (Bs. 205.200,oo) cada mensualidad; que la parte demandada no logró establecer en las actas procesales la excepción por excelencia proferida por nuestro Máximo Tribunal ante la presunta falta de pago opuesta por la parte accionante, ya que efectuó el pago de la obligación que le imputa la parte actora en forma acumulativa y extemporánea, y fuera de los parámetros que establece el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual constituye el presupuesto procesal necesario para que la presente acción deba prospera conforme a lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia. -V- DISPOSITIVA Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la Empresa Mercantil INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., contra la ciudadana PURIFICACIÓN VAZQUEZ RODRÍGUEZ, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia. SEGUNDO: Resuelto como ha quedado el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de diciembre de 1983, y como consecuencia de la anterior declaratoria se condena a la parte demandada ciudadana PURIFICACIÓN VAZQUEZ RODRÍGUEZ a hacer entrega material del apartamento número Ocho (08) del Edificio denominado El Redentor, ubicado en la Avenida María Teresa Toro, Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Caracas, a la parte actora totalmente desocupado de bienes y personas. TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte demandante la cantidad de Dos Millones Doscientos Cincuenta y Siete Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.257.200,oo) relativa a los cánones de alquiler correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005 y enero de 2006, a razón de Doscientos Cinco Mil Doscientos Bolívares (Bs. 205.200,oo), cada mensualidad; monto este que se encuentra disponible en virtud de las consignaciones depositadas en la cuenta del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, a la orden de la parte accionante como beneficiaria, incluyendo el canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2006. CUARTO: Se condena a la parte accionada a pagar a la parte demandante la suma de dinero que esté llamado a producir el inmueble arrendado, a partir del mes de marzo de 2006, inclusive, hasta la fecha de publicación de la presente sentencia, a razón de Doscientos Cinco Mil Doscientos Bolívares (Bs. 205.200,oo), cada mensualidad. QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de julio del año dos mil seis (2006). Años 196° y 147°. LA JUEZ TITULAR LA SECRETARIA XIOMARA REYES DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO En esta misma fecha siendo las tres y veinticinco horas de la tarde (03:25 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA XR/DJPB/Aurora. Exp. Nº 0-2.019. Resolución de Contrato de Arrendamiento.