REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, tres de febrero de dos mil seis 195º y 146º ASUNTO : KP02-V-2005-004283 Exp. 12.962 / Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento Se dio inicio al presente procedimiento mediante auto de admisión del libelo de demanda interpuesto por el ciudadano JULIO E. RAMIREZ ROJAS, quien es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 3.534.544, de este domicilio, abogado en ejercicio, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 30.640; en contra de la ciudadana LOURDES AIDA BALZA RODRIGUEZ, igualmente venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 4.981.713 y de este domicilio. Admitida la demanda en fecha 17-11-2005, se emplazó a la demandada de autos para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación a fin de dar contestación a la demanda. En fecha 22-11-05 el Tribunal dicta auto requiriendo documento de propiedad original del inmueble a objeto de pronunciarse sobre la medida de secuestro solicitada, lo cual fue debidamente consignado por el actor. El día 09-12-05 diligencia el Alguacil del Tribunal y consigna recibo de citación debidamente firmado por la demandada. En fecha 12-12-05 comparece la demandada de autos, asistida por el abogado José Enrique Piñango quien se encuentra inscrito en el IPSA bajo el N° 7374, y procede consignar escrito en donde opone cuestiones previas; así mismo comparece en fecha 10-01-06 y consigna escrito en donde promueve prueba documental, de informe y testifical, en donde solicita la citación del ciudadano Luís Tovar a fin del reconocimiento del contenido y firma de recibos presentados. En la misma fecha comparece el actor e igualmente consigna escrito de promoción de pruebas, en donde hace valer el mérito favorable de los autos así como, la confesión ficta de la demandada; así mismo procede a contradecir las cuestiones previas opuestas. Seguidamente el Tribunal procede a admitir y a evacuar las pruebas promovidas por las partes; consignando el Alguacil en fecha 13-01-06 boleta de citación dirigida al ciudadano Luis Tovar sin firmar, por cuanto fue informado por el abogado Julio Ramírez que el mismo no trabajaba allí. En fecha 16-01-06 procede el actor a impugnar las pruebas documentales promovidas por la demandada. En fecha 19-01-06 el Tribunal decreta la Medida de Secuestro sobre el inmueble objeto de la demanda. Concluidas las etapas del juicio y estando en la oportunidad de dictaminar, el Tribunal observa: Alega la parte actora, como fundamente de su pretensión, que celebró contrato de arrendamiento a tiempo fijo y determinado con la ciudadana Lourdes Aída Balza Rodríguez, con una duración de seis (06) estableciéndose la prórroga legal la cual se cumplió igualmente, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el segundo piso del Edificio Santa Rosa, identificado con el N° 5, cuyos linderos particulares son los siguientes: Norte: fachada Norte del Edificio; Sur: pasillo de circulación vertical; Este: fachada Este del Edificio y Oeste: apartamento N° 6. Afirma igualmente que se convino un canon mensual de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) el cual debía ser pagado con toda puntualidad los días 25 de cada mes; así mismo se estipuló que los gastos de agua, luz eléctrica y gas serían por cuenta de la arrendataria así como los gastos de condominio, los cuales les serían cargados mensualmente por la Administradora R & M, S.R.L., debiendo ser pagados los tres (3) días siguientes a su facturación. Así mismo se estableció una cláusula penal en la que la arrendataria pagaría la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) diarios por incumplimiento del contrato suscrito. Señala que al vencimiento del contrato la arrendataria debía desocupar el inmueble, haciendo entrega de todas las llaves de las puertas del mismo. Manifiesta que a pesar de haber transcurrido tanto el plazo de arrendamiento como el de la prórroga legal y habiéndole notificado mediante telegrama de tal situación, la arrendataria continúa ocupando el inmueble de forma ilegítima, sin que el arrendador reciba contraprestación desde el mes de julio del 2005. Es por ello que, con fundamento en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1354, 1579, 1592, 1594, 1597 y 1599 del Código Civil y los artículos 1, 33, 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a demandar a la ciudadana Lourdes Aída Balza Rodríguez para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a cumplir el contrato celebrado y la subsiguiente desocupación del inmueble arrendado libre de personas y cosas, en excelente estado físico y funcional incluyendo todos sus artefactos, accesorios e instalaciones tal como se describe en el contrato; al pago de la cantidad de doscientos dieciocho mil novecientos noventa y siete bolívares con ochenta y cinco céntimos (Bs. 218.997,85 correspondientes a la cuota parte de los gastos de condominio durante los meses de julio, agosto, Septiembre y Octubre de 2005 y los que se sigan causando hasta la total y definitiva entrega del inmueble; al pago de la cantidad de un millón seiscientos sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 1.665.000,00) por concepto de cláusula penal por demora en la entrega del inmueble, a razón de Bs. 15.000,00 bolívares diarios contados desde el 26-07-05 hasta el 11-11-2005, y los que se sigan causando hasta la total y definitiva entrega del inmueble y, por último, solicita la condenatoria en costas. Estima la demanda en la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) Por su parte la demandada en la oportunidad de la contestación, opuso las cuestiones previas contenidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En primer término opuso la ilegitimidad de la persona del actor contenida en el ordinal 2°, por no estar probada su condición de propietario por parte del actor ya que su apoderado judicial no acreditó documento alguno que demuestre su condición. Opuso igualmente el defecto de forma contenido en el ordinal 6° en concordancia con el artículo 340 del citado Código, sus ordinales 2°, por no señalar el carácter que tiene el demandante; 3°, por no contener la denominación o razón social de la persona jurídica que demanda y 6°, por cuanto el demandante señala serán por cuenta de la arrendataria los gastos de condominio, sin embargo no acompaña al libelo el documento de condominio el cual considera esencial e indispensable. Planteada así la controversia, lo primero que debe aclarar esta juzgadora es que el presente procedimiento está regido por la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por expresarlo de esa forma el artículo 33 de la misma, en donde se establece que las demandas de desalojo y las demás derivadas de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en esa ley y por el procedimiento breve previsto en el Libro IV, titulo XII del Código de Procedimiento Civil. A su vez el artículo 35 nos indica que en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. De acuerdo con lo antes establecido debe proceder quien decide a resolver la cuestión previa que ha sido alegada contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual se refiere a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio y que fundamenta el demandado en que no está probada su condición de propietario. Ahora bien y en relación con la proposición de esta cuestión previa, debemos señalar que cuando el Legislador se refiere a la falta de capacidad necesaria para comparecer en juicio, se refiere a que la persona que se presenta como actor es un incapaz, vale decir, que no tiene el pleno goce de sus derechos civiles y por lo tanto no está en condiciones de actuar solo en juicio, sino que requiere de representación legal tal como el menor de edad quien para ejercer alguna acción debe actuar a través de su representante legal. En esta misma categoría entran los entredichos y demás sujetos que no tienen capacidad legal plena, mientras que la discusión a cerca de la titularidad del derecho de quien viene a juicio a ejercer una pretensión, es un problema de legitimación a la causa no de legitimación procesal, es por tanto un problema de fondo que no puede resolverse como cuestión previa por ser una verdadera defensa de falta de cualidad que no encuadra en el presupuesto procesal que quiere hacer valer el demandado, por lo que la cuestión previa debe ser desechada al no ajustarse el alegato esgrimido al presupuesto contenido en la norma y así se establece. Igualmente la demandada opuso la cuestión previa de defecto de forma de la demandada, con arreglo al numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 específicamente los correspondientes a los ordinales 2°, 3° y 6° del mencionado artículo por no haber indicado la parte actora el carácter con que viene a juicio, por no contener la denominación o razón social y los dato relativos a su registro cuando la actora sea una persona jurídica y por no haber presentado el documento de condominio el cual considera esencial, en virtud de los gastos comunes establecidos en la cláusula séptima. En relación con el carácter con que viene a juicio la demandante, debemos decir que luego de una lectura detenida del libelo no existe duda alguna de tal carácter, pues como lo señala el actor, éste suscribió contrato como arrendador con la demandada, de manera que en el escrito libelar señala cuál es el carácter que tiene para venir a juicio, es decir el de arrendador del inmueble objeto de la presente demanda, por lo que la cuestión previa de defecto de forma fundamentada en el ordinal 2° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil debe quedar desechada y así se declara. En relación al otro de defecto de forma y que fundamenta la demandada en el ordinal 3° del artículo anteriormente señalado, debe quedar igualmente rechazada, por cuanto se observa en el libelo, que quien interpone la demanda es una persona natural, debidamente identificada, por lo que mal podría señalar datos de registro y de denominación social, pues este requisito sólo debe ser llenado por las personas jurídicas que interponen una reclamación judicial y así se establece. En relación al defecto de forma opuesto conforme al ordinal 6° del artículo 340 del Código Adjetivo, es necesario señalar que en efecto el citado artículo establece que deberán producirse junto con el libelo de demanda los instrumentos en que se fundamente la acción y de los cuales de derive el derecho deducido; sin embargo en la presente demanda la pretensión de la actora es que conforme a lo previsto en el contrato celebrado la parte demandada cumpla con la obligación de entregar el inmueble arrendado por haber vencido el plazo del contrato debiendo entregarlo en buenas condiciones y libre de personas así como solvente en el pago de los gastos de condominio los cuales ha dejado de pagar desde el mes de julio de 2005, y que pague además la cantidad convenida en la cláusula penal, obligaciones todas estas que surgen del contrato celebrado pues allí fueron estipuladas. De manera que es el contrato el que prueba la existencia de la obligación no el documento de condominio pues este nada tiene que ver con la relación arrendaticia ni siquiera las liquidaciones mensuales de los gastos comunes que solo serían un documento fundamental para el caso en que se estuviera demandando por la vía del cobro de bolívares las cantidades expresadas en tales liquidaciones que, como sabemos de acuerdo con la ley de Propiedad Horizontal tales liquidaciones mensuales de gastos comunes constituyen titulo ejecutivo suficiente para demandar su pago. Más aún debemos señalar que las liquidaciones de gastos solo serían exigibles en el presente caso, si habiendo contestado el fondo, la demandada se excepcionara manifestando que los montos pretendidos por el actor no se corresponden con los liquidados como gastos de condominio pero ni aún así serían necesarios como documentos fundamentales sino que deberían ser aportados en el lapso de pruebas; por lo que esta cuestión previa debe igualmente ser rechazada y así se establece. Desechadas las cuestiones previas que fueron alegadas por el demandado corresponde a esta sentenciadora resolver el fondo de lo planteado y en este sentido se observa que el demandado en su escrito de contestación se limitó a oponer las cuestiones previas que quedaron resueltas pero de modo alguno rechaza la demanda intentada, por lo que debe recaer en su contra la presunción de confesión ficta contenida en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 362 ibidem, en consecuencia debe proceder este Tribunal a verificar si están dados los extremos contenidos en la norma para que la confesión produzca los efectos legales correspondientes. El dispositivo legal establece que si el demandado no diere contestación a la demanda dentro del plazo, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la pretensión del demandante, y si nada probare el demandado que le favorezca. De acuerdo con lo anterior el primer extremo que debe constatar el juez, es que la pretensión deducida se encuentre amparada por el ordenamiento jurídico. En el caso bajo análisis, el demandante pretende se condene a la demandada a cumplir el contrato celebrado el cual se encuentra vencido así como la prorroga legal y en consecuencia se le conmine a la entrega del inmueble además se le condene al pago de las cantidades insolutas por cláusula penal y por falta de pago de los gastos de condominio. En este sentido se observa, que el artículo 1.167 del Código Civil establece lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello” De acuerdo con lo anterior, no existe duda alguna para esta juzgadora, que la pretensión deducida en este caso se adecua a un interés legalmente protegido por el ordenamiento jurídico vigente y así se establece. El otro extremo que es necesario verificar para establecer los efectos de la presunción legal de confesión está referido a la prueba, y es que en caso de confesión debe tenerse sumo cuidado en analizar las pruebas producidas por el confeso pues como lo ha establecido reiteradamente la jurisprudencia “Es permitida al confeso, la prueba que tienda a enervar o paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho. En cambio no es permitido la prueba de aquellos hechos constitutivos de excepciones que han debido alegarse en la contestación de la demanda”. Es decir, que es necesario constatar si el demandado durante el lapso probatorio trajo o no a los autos alguna prueba que le favorezca. En este caso, se observa que en lapso probatorio la demandada produjo copia de las consignaciones que viene realizando en un juzgado de municipio de esta jurisdicción por la negativa del arrendador de recibirle las mismas, en las que señala se encuentran incluidos los gastos de condominio, observando quien juzga que en efecto las dos consignaciones que aparecen realizadas corresponden a los meses de julio y agosto del año 2005 respectivamente, constatándose que los montos de las consignaciones incluyen el canon de arrendamiento estipulado en la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares cada uno y el remanente en cada caso corresponde con las cantidades señaladas por el actor al referir la deuda que tiene pendiente la demandada de los gastos comunes de julio y agosto del 2005 sin embargo es importante destacar también, que si bien queda con ello demostrado el pago de los gastos comunes de estos mese, de los recaudos acompañados no se evidencia que tales consignaciones hayan sido debidamente notificadas al actor por ende no pueden operar las mismas en contra de éste a los efectos de la condenatoria y así se establece. En cuanto a las demás documentales que fueron producidas y que corren a los folios 46, 47, 48 y 49, estas corresponden a las liquidaciones de gastos comunes y aparecen firmadas en forma ilegible con una nota adicional de cancelación por una persona distinta a las partes cuyo testimonio no fue traído a juicio como lo ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil por lo que no puede esta juzgadora valorar dichas documentales para dar por cancelados los montos de gastos reflejados en ellas y así se establece. En cuanto a la documental inserta al folio 50 igualmente queda desechada por ser la fotocopia de un cheque pagado a un tercero que no es oponible al demandante. En consecuencia, no habiendo la demandada contestado la demandada intentada en su contra ni probado nada que le favorezca, la presunción legal de confesión debe surtir todos sus efectos en este juicio esto es, debe darse como admitido por la demandada que efectivamente incumplió el contrato celebrado y se encuentra en mora de cumplir con una de sus obligaciones principales a la culminación del contrato como lo es entregar el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que lo recibió, por lo que la demanda intentada debe prosperar y así se declara. En consideración a lo precedentemente expuesto, este Tribunal actuando en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara sin lugar la cuestión previa del ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; sin lugar la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 en concordancia con el ordinal 2° del artículo 340 del mismo Código, sin lugar la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 ibídem en concordancia con el ordinal 3° del artículo 340 del mismo Código y sin lugar la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 ibídem en concordancia con el ordinal 6° del artículo 340 del mismo Código adjetivo. Se declara Con Lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por el ciudadano JULIO E. RAMIREZ ROJAS, en contra de la ciudadana LOURDES AIDA BALZA RODRIGUEZ, ambos identificados en la parte narrativa de este fallo. En consecuencia se condena a la demandada de autos a entregar el inmueble arrendado, consistente en un apartamento identificado con el n° 5, ubicado en el segundo piso del Edificio Santa Rosa,situado en la Avenida 20 entre calles 20 y 21 de esta ciudad de Barquisimeto cuyos linderos se encuentran señalados al inicio de este fallo, libre de personas y cosas, en excelente estado físico y funcional incluyendo todos sus artefactos, accesorios e instalaciones tal como se describe en el contrato; se le condena igualmente al pago de la cantidad de ciento tres mil doscientos dos mil bolívares con ochenta y cinco céntimos (Bs. 103.212,85) correspondientes a la cuota parte de los gastos de condominio de los meses de Septiembre y Octubre de 2005 y que queden a favor del demandante los montos que han sido depositados en el Tribunal tercero del Municipio Iribarren y los que se sigan causando hasta la total y definitiva entrega del inmueble; se le condena al pago de la cantidad de un millón seiscientos sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 1.665.000,00) por concepto de cláusula penal por demora en la entrega del inmueble, a razón de Bs. 15.000,00 bolívares diarios contados desde el 26-07-05 hasta el 11-11-2005, y los que se sigan causando hasta la total y definitiva entrega del inmueble. Se condena en costas a la parte vencida conforme a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y regístrese Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los tres (3) días del mes de febrero del año dos mil seis (2006). Años: 195º y 146º. La Juez, Dra. LIBIA LA ROSA DE ROMERO La Secretaria, Audrey Lorena Pinto En la misma fecha se publicó, siendo las 3:20 p.m. La Sec.