REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, veintiuno de diciembre de dos mil seis 196º y 147º ASUNTO : KP02-V-2006-001304 Exp. 13.070 / Resolución de Contrato de Arrendamiento Se inició la presente causa por ante este Tribunal en fecha 04-07-06, mediante auto de admisión del libelo de demanda que interpusiera la ciudadana KATY DEL CARMEN TOVAR Vda. DE BRAVO quien es venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 7.400.434 y de este domicilio, debidamente asistida por el abogado Rubén Darío Rodríguez quien se encuentra inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 90.096; en contra del ciudadano FRANCISCO GONZALEZ, igualmente venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 9.543.656 y de este domicilio. Admitida la demanda se emplazó al demandado para el segundo día de despacho siguiente a que constare en autos su citación a fin de dar contestación a la demanda, librándose compulsa al efecto. En fecha 02-10-06 diligenció el Alguacil consignando debidamente firmado por el demandado el recibo de citación, quien comparece en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, asistido por la abogada Blanca Barrios, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 92.364. Abierta la causa a pruebas, sólo la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas. Concluidas así las etapas del proceso y estando en la oportunidad de dictaminar, este Tribunal pasa ha hacerlo en los siguientes términos: Manifiesta la parte actora como fundamento de su pretensión, que en el año 2002 suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano Francisco González sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la carretera vía Duaca, kilómetro 13 frente al Restaurante La Vara, Licorería Lancelot Beer. Afirma que en la redacción del contrato se colocó por error a su persona como el arrendatario y al ciudadano Francisco González como el arrendador, sin embargo y a pesar del error, ambas partes continuaron con la relación arrendaticia, es decir, el ciudadano Francisco González como arrendatario y su persona como el arrendador. Afirma que las partes pactaron que el inmueble arrendado sería destinado únicamente para licorería denominada Lancelot Beer, fijándose una duración de un (01) año prorrogable automáticamente por períodos iguales, siempre que una de las partes no comunicare a la otra por escrito, por lo menos con treinta (30 días contados antes del vencimiento, su deseo de no prorrogarlo más. Señala que igualmente las partes convinieron en un canon mensual de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) fijando posteriormente el canon en la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) y finalmente se pactó el canon de arrendamiento en doscientos sesenta mil bolívares (Bs. 260.000,00) Continúa alegando la actora que por razones que desconoce el ciudadano Francisco González nunca quiso suscribir un contrato debidamente redactado a pesar de habérselo requerido, incumpliendo las normas establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al haber subarrendado el local al ciudadano Víctor Torres, registrando una deuda grande a la Energía Eléctrica de Barquisimeto por concepto de servicio eléctrico siendo que el ciudadano Ramón Peña a cuyo nombre está suscrito dicho servicio, está reclamando su pago por el uso de los enfriadores y cavas así como los demás equipos eléctricos propios de la Licorería Lancelot Beer que tiene en su local el ciudadano Francisco González. Razón por la cual procede a demandar al ciudadano Francisco González para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en resolver el contrato de arrendamiento celebrado y en consecuencia entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado de personas y cosas, devolviéndolo completamente pintado y con todos los servicios cancelados. Fundamenta su acción en los artículos 1167, 1270, 1593, 1592, 1594 y 1595 del Código Civil. Se reserva el derecho de demandar por concepto de daños y perjuicios que sufra por todo este tiempo que transcurra hasta la entrega efectiva del inmueble arrendado. Estima la demanda en la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) En la oportunidad de la contestación la parte demandada opone la falta de cualidad que tiene la actora para sostener el presente juicio afirmando que en el contrato inserto al folio doce, el cual es de fecha 26-01-2004 y no del 2002 como lo invoca la actora, se evidencia su condición de arrendador, aduciendo que la actora no tiene la cualidad de arrendadora para intentar la presente acción puesto que su condición es la de ser la arrendataria. Por otra parte opone el defecto de forma contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por no cumplir con lo establecido en los ordinales 4° y 5° del artículo 340 ibidem, argumentando que la parte actora no define el objeto de la pretensión o petitum pues lo presenta de forma imprecisa, observando además que aún cuando este Tribunal le solicita que aclare el mismo, la parte actora se limitó a consignar un contrato de arrendamiento mencionando el tiempo de duración del mismo, sin mencionar la causal de resolución que pretende a través de la presente acción, preguntándose si esta versa sobre el vencimiento u otra relevancia existente en el referido contrato, circunstancia que le causa indefensión. Así mismo opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil con fundamento en que el artículo 1° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece cuales son los inmuebles que quedan sometidos a la aplicación de la ley dentro de los cuales debe enmarcarse el inmueble arrendado además el artículo 34 del mismo Decreto señala cuales son las causales de desalojo que pueden invocarse cuando se trate de arrendamientos verbales o escritos a tiempo indeterminado. De manera que encontrándose en presencia de un contrato verbal a tiempo indeterminado, ya que en su condición de arrendatario al vencimiento del término sigue ocupando el inmueble es decir mantiene la posesión pacífica e ininterrumpida es por lo que considera que, el desalojo debió fundamentarse en cualquiera de las causales anteriormente señaladas y del libelo puede observarse que la misma no está fundamentada en ninguna de dichas causales. En cuanto al fondo procede a negar, rechazar y contradecir la demanda en cuanto a lo señalado por la parte actora, que por error de redacción en el contrato se invirtió la identificación de las partes, donde la colocan como arrendataria y a su persona como arrendador. Niega, rechaza y contradice que se haya negado a firmar el contrato. Niega, rechaza y contradice que haya subarrendado el inmueble al ciudadano Víctor Torres. Solicita que se declare que el procedimiento aplicable es el previsto en el Decreto con Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios manifestando que en la presente causa se está en presencia de un contrato verbal a tiempo indeterminado, ya que en su condición de arrendatario al vencimiento del término, sigue ocupando el inmueble objeto de demanda manteniendo así la posesión pacífica e ininterrumpida, por lo que afirma que el desalojo debe fundamentarse en cualquiera de las causales taxativamente establecidas. Siendo estos los términos en que quedó planteado el litigio este tribunal observa que el demandado en su contestación opuso la falta de cualidad como defensa previa al fondo, opuso la cuestión previa del ordinal 6° y la del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y contestó el fondo de la demanda tal como lo establece el artículo 35 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios por lo que por razones de orden lógico debe proceder esta juzgadora a resolver en primer lugar las cuestiones previas opuestas, si hubiere lugar a ello luego resolver la defensa de falta de cualidad y solo en caso de ser desechada esta entrar a resolver el fondo de lo planteado. Como primer punto se observa, tal como se dijo arriba que el demandado al momento de contestar su demanda, opuso la cuestión previa de defecto de forma de la demanda por no cumplir el libelo con los requisitos previstos en los ordinales 4° y 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. El ordinal 4° del mencionado artículo señala que “ el libelo de la demanda deberá expresar el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales. Al respecto la jurisprudencia patria ha sostenido que para determinar el objeto de la pretensión es necesario determinar la naturaleza real o personal del derecho subjetivo cuyo cumplimiento se pretende con la interposición de la demanda. De manera que si se trata de un derecho real, el objeto de la pretensión es la cosa misma sobre la cual recae el derecho, y en ese caso si es una cosa inmueble, debe indicarse su situación y linderos; pero si se trata de un derecho personal, o sea de una obligación, el objeto de la pretensión vendría a ser la conducta humana que debe desplegar el deudor, vale decir, la prestación de dar, hacer o no hacer o el contrato mismo. En el caso de los contratos de arrendamiento lo que se pretende es un hacer o un dar; es un derecho personal por tanto bastará para cumplir con el requisito que se exprese cual es la conducta que se espera. En este caso, se demanda la resolución por incumplimiento del contrato lo que claramente se desprende de la lectura del libelo, por lo que la cuestión previa de defecto de forma basado en el incumplimiento del ordinal 4° del artículo 340 debe quedar desechada y así se establece. En cuanto al defecto de forma basado en el incumplimiento del ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el ordinal mencionado establece que el libelo debe contener una relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión con las pertinentes conclusiones. Este requisito se refiere a que el actor debe hacer una narración clara de las circunstancias de modo lugar y tiempo de los hechos en que sustenta su petitorio con el señalamiento respectivo de la norma legal vigente que es aplicable al caso. Ello con la finalidad de que el demandado, pueda conocer con precisión lo que le reclama el demandante para de esa manera poder exponer las excepciones o defensas que tenga que hacer valer contra aquellas. En este caso ciertamente podemos señalar que, la redacción no es del todo clara no obstante de la lectura del libelo puede inferirse conforme lo narra el actor, que éste y el demandado celebraron un contrato de arrendamiento el cual según su decir, fue incumplido por aquel al haber subarrendado el local a un tercero y tener una deuda exorbitante de energía eléctrica incumplimientos estos en los cuales sustenta su acción de resolución. Fundamentando su demanda legalmente en los artículos 1.167, 1270, 1593, 1592, 1594, y 1595 del Código Civil, de suerte que en el libelo se expresaron los fundamentos de hecho y de derecho con la respectiva conclusión por lo que la cuestión previa de defecto de forma basada en el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento civil, debe quedar desechada y así se establece. Opuso igualmente el demandado la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Ello según el decir del demandado por cuanto, la relación de arrendamiento que mantiene con el actor debe regirse por las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En relación con esta cuestión previa debemos señalar tal como lo afirma la doctrina constante que ella es procedente para aquellos casos en los cuales el régimen jurídico elimina toda posibilidad de intentar la acción, tal es el caso de las obligaciones nacidas de deudas de juego las cuales no pueden reclamarse judicialmente por expresa disposición del Artículo 1.801 del Código Civil en donde se dispone “La Ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite o en una apuesta”. También para aquellos casos en los que solo es posible interponer demanda por causales taxativamente determinadas en la Ley, como el caso del divorcio ya que el encabezamiento del Artículo 185 del Código Civil señala que son causales únicas de divorcio y de seguidas las enumera. Entonces se habla de prohibición legal absoluta y prohibición legal relativa, pero en el caso particular que nos ocupa se ha intentado una pretensión de Resolución de contrato de arrendamiento por haber incurrido el arrendatario en un incumplimiento al haber subarrendado el local comercial objeto del contrato lo que esta totalmente ajustado a las previsiones legales. En efecto el Artículo 1593 del Código Sustantivo establece que, “Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquél a que se la ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato.” Por lo que la pretensión deducida obedece a un interés jurídicamente tutelado. Lo que debe quedar claro en este sentido es que la procedencia o no de la demanda por error de fundamentación si ese fuere el caso no es un problema que pueda dilucidarse a través de la cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta ya que ese es un problema que solo puede ser tratado cuando se resuelve el fondo de la causa en consideración a lo cual debe quedar desechada la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de procedimiento Civil y así se establece. Desechadas las cuestiones previas que fueron opuestas corresponde a quien dictamina resolver la defensa de falta de cualidad interpuesta por el demandado en su contestación y sustentada en que no es cierto que sea arrendatario del demandante y que este sea arrendador y que ello sea producto de un error material del contrato suscito por las partes. En relación a esta defensa se observa del libelo que la parte demandante al narrar los hechos que sirven de sustento a su demanda manifiesta que por un error material al momento de redactar el contrato de arrendamiento que ambas partes suscribieron, se colocó en forma invertida la cualidad de arrendador y la de arrendatario de suerte que la arrendadora aparece como arrendataria y el arrendatario aparece como arrendador. En relación con dicha defensa debemos decir que dentro del escrito de contestación a la demanda el demandado reconoce su condición de arrendatario, cuando señala lo siguiente: “En el caso en comento nos encontramos en presencia de un contrato verbal a tiempo indeterminado, ya que en mi condición de arrendatario al vencimiento del término, sigo ocupando el referido inmueble es decir mantengo la posesión pacífica e ininterrumpida” ello no es otra cosa que la confesión judicial de parte del demandado de su propia cualidad de arrendatario y así lo valora el Tribunal en consecuencia debe ser desechada la defensa de falta de cualidad que fuera interpuesta, y expresarse que adicionalmente a que la confesión tiene plena prueba concurre con esta el documento inserto al folio 45 y que opuesto al demandado no fue desconocido y por ello se valora, en donde se observa que anteriormente al contrato que sirvió de fundamento a esta demanda, las partes habían celebrado un contrato, en donde el hoy demandado era arrendatario del mismo local comercial que fue objeto del contrato traído a los autos por la parte demandante, todo lo cual lleva a demostrar que el demandado es el arrendatario del inmueble objeto del contrato y no a la inversa como éste lo pretende. En consecuencia queda desechada la defensa de falta de cualidad y así se establece. Entrando al fondo de lo planteado, el primer aspecto que debe establecer esta juzgadora es la naturaleza jurídica del contrato celebrado por las partes y en este sentido al analizar el contenido de las cláusulas contractuales del contrato que sirve de fundamento a la demanda se observa que, en la cláusula tercera las partes pactaron que el alquiler tendría una duración de un año siendo esta la única referencia en cuanto al tiempo de duración del contrato de suerte que el mismo fue celebrado a tiempo fijo de un año el cual venció el 26 de enero de 2005, de manera que al haber continuado las partes con la relación arrendaticia esta se convirtió a tiempo indeterminado por haber operado la tacita reconducción conforme lo dispone el artículo 1600 del Código Civil y así se establece. Establecido lo anterior esta juzgadora observa que la pretensión del actor es la resolución del contrato por haber el arrendatario subarrendado el inmueble sin su autorización, y por tener una deuda con el servicio de energía eléctrica. Ahora bien, actualmente se encuentra en vigencia la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que vino a sustituir el vetusto Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas implementando un procedimiento único para el tramite de todos los procesos en donde se pretenda la resolución, cumplimiento o desalojo de un contrato de arrendamiento como bien lo establece el artículo 33 de dicho cuerpo normativo. Sin embargo es importante señalar aquí que en todo caso, la fundamentación fáctica de la resolución difiere del desalojo de un contrato a tiempo indeterminado. En este sentido, debemos señalar que, si se trata de un contrato a tiempo determinado las normas jurídicas a las que queda sometida su terminación serán las del derecho común vale decir las contenidas en el Código Civil Vigente, pero si lo que se pretende es dar por terminado un contrato a tiempo indeterminado, la situación de hecho quedará sometida a las disposiciones contenidas en la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal diferencia se pone en evidencia cuando analizamos la causa de pedir en uno y otro caso. Así, cuando se reclama la resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, lo que se pretende es anticipar la terminación antes del tiempo fijado contractualmente por las partes, por el incumplimiento de alguna de ellas y que se fundamenta en lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil. En tanto que cuando se pretende la terminación del contrato a tiempo indeterminado lo que se busca es darle termino judicialmente a una relación que no tiene un vencimiento contractualmente preestablecido. En otras palabras la causa de pedir en uno y otro caso son distintos porque en el primer supuesto es requisito indispensable que el contrato no se encuentre vencido de lo contrario no podría solicitarse la resolución pues sería una prestación imposible. En el segundo supuesto el requisito es que el contrato no tenga límite de tiempo preestablecido, sino que éste se encuentre prolongado indefinidamente y por ello la necesidad de darle fin judicialmente. En conclusión no es posible para el actor acudir a juicio y pretender la resolución de un contrato a tiempo indeterminado puesto que el requisito indispensable para que ello sea procedente es que se trate de un contrato a tiempo fijo y en vigencia ya que la resolución lo que persigue como se señaló es anticipar la terminación convenida por las partes en el contrato, por incumplimiento de una de ellas. De manera que la petición del actor tratándose de un contrato a tiempo indeterminado tenía que estar fundamentada en alguna de las causales contenidas en el mencionado Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en donde se prevén varios supuestos que abrazan la terminación del contrato cuando las partes no han convenido un tiempo fijo de duración, pero es imposible pedir que el Tribunal declare resuelto el contrato si este es a tiempo indeterminado. En consecuencia la pretensión deducida en el libelo debe quedar desechada, sin que tenga esta juzgadora que entrar a examinar ningún otro de los aspectos del juicio por el efecto que dicha declaratoria produce y así se declara. En consideración a lo precedentemente expuesto, este Tribunal actuando en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declaran SIN LUGAR las cuestiones previas de los ordinales 6° y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Se declara SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato interpuesta por la ciudadana Katy Del Carmen Tovar Vda. De Bravo contra el ciudadano Francisco González todos identificados al inicio de este fallo. Se condena en costas al demandante conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Notifíquese a las partes de la decisión dictada. Publíquese y Regístrese. Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veintiún (21) días del mes de Diciembre del año dos mil seis (2.006). Años: 196º y 147º. La Juez, Dra. LIBIA LA ROSA DE ROMERO La Secretaria, AUDREY LORENA PINTO En la misma fecha se publicó, siendo las 12:49 p.m. La Sec.