REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, dieciséis de mayo de dos mil cinco 195º y 146º ASUNTO : KP02-V-2003-002516 Se inició la presente causa por ante este Tribunal, mediante auto de admisión del libelo de demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpusiera la ciudadana ELENA DEL CARMEN BARCIA AMARO, quien es venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 9.620.173 y de este domicilio asistida por el abogado en ejercicio JESÚS BARCIA AMARO quien se encuentra inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 54.398, contra la ciudadana CHENG LIANG JONG WAH igualmente venezolana, de este domicilio, de mayor edad y titular de la cédula de identidad N° 14.260.646. Admitida la demanda en fecha 19-12-2003 se emplazó a la parte demandada a fin de comparecer el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación a dar contestación a la demanda. En la misma fecha comparece la actora y le otorga poder apud acta al abogado anteriormente señalado, reformando igualmente la demanda, siendo admitida por el Tribunal en fecha 22-12-03. En fecha 20-02-04 diligencia el Alguacil consignando recibo de citación debidamente firmado por la demandada de autos, compareciendo ésta en fecha 26-02-04 asistida por el Abogado Alex Pérez inscrito en el IPSA bajo el N° 86.688, a quien le otorgó poder apud acta y procedió a dar contestación a la demanda, reconviniendo igualmente a la parte actora siendo admitida la misma por el tribunal en fecha 27-02-04 y contestada en fecha 02-03-04. En la oportunidad de promover pruebas, la actora reconvenida promovió las testimoniales de los ciudadanos Adelmo León Alvarado, Josmar González y Nestor Lara Luna así como documentales, inspección judicial y prueba de informes, por su parte la demandada reconviniente promovió documentales e inspección ocular; pruebas estas que fueron admitidas y evacuadas por el Tribunal en su oportunidad. Concluidas las etapas del proceso y estando en la oportunidad de dictaminar, el Tribunal observa: Manifiesta la parte actora como fundamento de su pretensión, que en fecha 22-09-03 suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana Cheng Liang Jong Wah por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto bajo el N° 48, Tomo 65, sobre un local de su propiedad ubicado en la carrera 14 esquina de la calle 43 de esta ciudad destinado sólo al uso de restauran y cafetín, el cual consta de dos salas comedor, uno techado y el otro con techo movible, un baño con sus respectiva poceta y lavamanos, una cocina con gabinetes y porcelana, pinturas de paredes y techos, pisos limpios, mesas, cubiertos, cucharillas, ollas, neveras, refrigeradores, instalaciones eléctricas, aguas blancas y negras entre otros, entregados en perfecto estado de uso y goce como se evidencia en el contrato, pactándose una duración de un año fijo tal como se desprende de la cláusula quinta. Igualmente se pactó el canon de arrendamiento para la mensualidad comprendida entre el 15 de Agosto al 15 de Septiembre en la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) y los restantes once meses en trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00). Afirma que a pesar de las solicitudes hechas, la demandada sólo ha cancelado la primera mensualidad adeudando así tres cánones correspondientes del 15 de Septiembre al 15 de Octubre, 15 de Octubre al 15 de Noviembre y del 15 de Noviembre al 15 de Diciembre lo cual asciende a la suma de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00); creyendo que lo dado por punto comercial o llave será descontado de las mensualidades, siendo que en la parte final del contrato se comprometió a no exigirlo. Por todo lo anterior y con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil invocando la cláusula tercera y quinta, procede a demandarla a fin de resolver el contrato suscrito y en consecuencia pague por concepto de indemnización por daños y perjuicios los tres meses de alquiler insolutos más los que se sigan venciendo. Por su parte, el representante de la demandada en su escrito de contestación conviene en la celebración del contrato de arrendamiento señalado por la actora, sin embargo niega que el inmueble haya estado en perfectas condiciones ya que carecía de los servicios esenciales para lo cual se había comprometido la arrendadora en resolver, niega que hubiese nevera ni refrigeradores como lo asevera la accionante. Afirma que su representada le manifestó verbalmente a la actora sus molestias y preocupaciones por no tener en el local los servicios básicos para llevar a cabo la actividad comercial para la cual lo alquiló y la peligrosidad existente en el mismo por tener la instalación eléctrica mal hecha y los cables colgando del techo lo que pone en peligro la integridad física de su mandante y de sus empleados. Alega que tanto la actora como su esposo hicieron caso omiso a sus reclamos violando de esa forma las disposiciones del artículo 12 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Por otra parte señala que mandaron a desocupar el Colegio que funcionaba al lado del local y del cual dependían las ventas del negocio de su representada por lo que le solicitó la devolución de la cantidad de un millón quinientos mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00) dinero este que bajo engaño y de forma ilegal le hicieron cancelar antes del contrato, ya que los artículos 7 y 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario establece que el arrendatario no está obligado al pago de primas por punto o llaves anulando todo acuerdo o acción que implique renuncia de los derechos que estable la referida ley, por lo que afirma que el supuesto acuerdo a la luz de la ley es nulo aunado a que fue bajo engaño pues la arrendadora exigió el pago de dicha cantidad en calidad de depósito. Manifiesta que al hacerle la solicitud de devolución del monto señalado, la arrendadora se negó por no tener el dinero llegando a un acuerdo verbal de que el mismo sería consumido por los cánones y en tal sentido, niega, rechaza y contradice que su poderdante adeude los cánones y los montos que reclama la actora señalando su acción de temeraria pues el acuerdo verbal relajó al contrato inicial. Por otra parte alega que la accionante no puede exigirle el cumplimiento de su obligación toda vez que ella misma ha incumplido con la suya como es el estar solvente con el servicio de luz, agua, instalaciones eléctricas y mantener en buen estado el local, de conformidad con el artículo 1168 del Código Civil. Manifiesta que en el mes de enero le comunicó a la arrendadora el desalojo del local por todas las razones explanadas y conocidas por ella y porque el único colegio del cual dependían sus ventas había sido cerrado, pues si bien es cierto la existencia de varias instituciones en la zona, cada uno de ellos poseen su cafetín y no se les permite a los alumnos salir a consumir alimentos y bebidas en otros, como igual ocurría en el colegio mencionado y cuyo inmueble en donde funcionaba es igualmente propiedad de la arrendadora, lo que la obligaba a mantener en buen estado las condiciones y así el local ser económicamente rentable para su poderdante. Por todo lo anterior, reconviene a la parte actora por daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato de arrendamiento, en la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,00) ya que al no cumplir sus obligaciones legales y contractuales le generó grandes pérdidas a su poderdante debido a que tenía que comprar el agua por pipas o por camiones cisternas al no tener tal servicio, en oportunidades el local se quedaba sin servicio de luz eléctrica impidiendo la labor de ese día y por último ya no había a quien venderle sus productos, en vista de que el colegio in comento fue mudado obedeciendo a razones de seguridad de los alumnos y demás personas para evitar una tragedia obedeciendo a una orden emanada de la dirección de educación de este Estado. En la oportunidad de dar contestación a la reconvención, la actora rechaza, niega y contradice lo expuesto por la demanda por ser falso, injurioso, ilógicos y no ajustado a la realidad pues fue la propia arrendataria asistida por el abogado Alex Pérez, quienes redactaron el contrato de arrendamiento sin presión o constreñimiento alguno más bien bajo sus propios términos y apreciaciones con el consentimiento de la arrendadora y en presencia de un funcionario público, como lo es un notario, 37 días después de haber ocupado el local objeto de la presente demanda y 7 días después de haber pagado el primer mes de arrendamiento. En dicho contrato se expresa la voluntad de las partes de destinar el uso del local a restaurante, café, lonchería, venta de comida en general no expresando que funcionaría como cantina escolar de los colegios a la redonda, pactándose igualmente su duración de un año. Por otra parte, afirma que la demandada en el contrato redactado por ella misma en la cláusula tercera expresa haber recibido el local comercial en perfecto estado de uso y funcionamiento y por ello la arrendadora no podrá ser responsable en ningún caso por los daños y perjuicios que sufran las instalaciones, además que en la misma cláusula la arrendataria libra a la arrendadora de las obligaciones previstas en el artículo 1733 del Código Civil, por lo que la arrendataria no puede solicitar indemnización por daños y perjuicios a este respecto. Señala que en la cláusula cuarta del contrato está demostrado que existía agua, luz y en perfecto estado y en la cláusula quinta se evidencia el pago que la arrendataria efectúa de Bs. 200.000,00 lo que demuestra su estado de conformidad con el arrendamiento y con todos los demás servicios. Añade que es obligación de la arrendataria cancelar los gastos de energía eléctrica y en virtud de que no cumplía con la misma, la actora debía desembolsar de su haber dinero para cubrir dicho gasto y así evitar la suspensión del suministro de energía. Señala que su representada goza en su inmueble de servicios de aguas blancas y negras ya que posee un contrato de pago de agua con Hidroccidental Lara en donde cancela por cuotas dichos servicios, de los cuales ha gozado la arrendataria a pesar de no haber pagado los meses que le corresponden desde que tomó el inmueble en cuestión. En relación a lo alegado por la arrendataria de no poseer nevera, señala que en el contrato de arrendamiento se deja claro que recibió en perfecto estado neveras y refrigerador. Manifiesta que su representada recibió la cantidad de Bs. 1.500.000,00 como remuneración y gratificación dada por la arrendataria sin presión y de mutuo acuerdo se acordó no exigir su devolución en virtud del trabajo arduo efectuado por su representada para logra el punto comercial allí existente. Afirma que la demandada está obligada a cumplir lo contractualmente convenido y más aun encontrándose en estado de mora. Trabados en estos términos la litis este Tribunal para decidir observa: Antes de resolver debe llamar la atención esta juzgadora al demandante ya que todos sus escritos se encuentran plagados de innumerables errores ortográficos lo cual además de dificultar la fluidez y la comprensión en la lectura es una falta de estilo que desmejora notablemente los mismos, sin embargo no puede quien dictamina proceder como lo solicita el demandado a dejar sin efecto tales documentos pues se estaría penando injustamente a la demandante por la actuación de su abogado quien debe procurar tener más cuidado para evitar este tipo de peticiones y hacer más fácil la lectura de sus escritos. Entrando al fondo de lo planteado como primer aspecto debe establecer esta juzgadora, es la naturaleza jurídica del contrato celebrado, ya que la pretensión deducida se fundamenta en la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en este sentido se observa que el actor produjo conjuntamente con su libelo el contrato de arrendamiento suscrito con el demandado, el cual fue aceptado por este, en su contestación por lo que surte pleno valor probatorio en este juicio, conforme lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, dicho contrato en la cláusula segunda estipula lo siguiente: “El plazo fijo de duración de este contrato será de un (01) año fijo, renovado entre las partes de mutuo acuerdo y por escrito con un mes de anticipación a partir del 15 de agosto del 2003, hasta el 15 de agosto del 2004 inclusive, vencido dicho lapso se considerará prorrogado automáticamente por un plazo de un (01) año, salvo que una de las partes le notifique a la otra por escrito su intención de no prorrogarlo, con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento del plazo fijo”… Entendiendo quien dictamina que la duración estaba pactada en forma determinada de un año, prorrogable por igual período, lo que evidencia que se trata de un contrato a término fijo siendo ésta su naturaleza jurídica y así queda establecido. En cuanto al fondo de lo planteado manifiesta la parte actora que, la demandada se encuentra insolvente ya que después de celebrado el contrato solo pagó la primera mensualidad debiendo a la fecha de la introducción de la demanda, tres meses de arrendamiento correspondiente a septiembre, octubre y noviembre a razón de trescientos mil bolívares cada uno para un total de novecientos mil bolívares. Por su parte el demandado niega los hechos alegados y afirma que no se encuentra incurso en el incumplimiento de sus obligaciones, niega que deba los cánones que se le imputa como insolutos por haber llegado a un acuerdo verbal con la arrendadora de que el monto dado por punto se imputaría a las mensualidades. Opone además como excepción la defensa de contrato no cumplido prevista en el artículo 1618 del Código Civil, con fundamento en que la arrendataria no tiene por que cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento por no haber cumplido la arrendadora con las suyas como lo es estar solvente en el servicio de luz, agua y mantener en buenas condiciones el local y las instalaciones eléctricas. Observándose que si bien el demandado rechaza lo alegado, no promovió durante el lapso probatorio, ninguna prueba para demostrar que haya convenido verbalmente con la arrendadora que no tenía que pagar el canon de arrendamiento, como tampoco que la actora haya incumplido sus obligaciones, así se observa que el contrato en su cláusula tercera establece que “LA ARRENDATARIA recibe el local comercial en perfecto estado (lavamanos, poceta, gabinetes de cocina, porcelana, pintura de paredes y techo, pisos limpios, mesas, cubiertos, cucharillas, ollas, neveras, refrigeradores, instalaciones eléctricas, de luz, aguas negras y aguas blancas, entre otros) en este sentido, el artículo 1595 del Código Civil, señala que si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario. En este caso se observa del contrato traído a los autos que se hizo una descripción detallada del estado del inmueble y de los bienes que con el se incluían en el arrendamiento por ende debe entenderse que así lo recibió el arrendatario por lo que mal podría oponer la excepción de contrato no cumplido con base a las malas condiciones del inmueble cuando existe una declaración escrita y aceptada por él, plasmada en el contrato que este se encontraba en perfecto estado no habiendo logrado probar durante el curso del proceso lo contrario, pues incluso alegó la falta de servicio de luz, pero durante el lapso probatorio acompañó unas documentales que no pueden ser valoradas por el tribunal en vista de que son emanados de terceros por lo que se requería su ratificación el juicio mediante prueba testifical tal como lo señala el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desechan. Por otra parte el actor trajo a los autos elementos de prueba que demuestran lo contrario, tales como la inspección realizada por quien decide en el lugar objeto del contrato donde pudo constarse la existencia de servicio de luz y de ciertos objetos dentro del local, tales como un calentador de baño de maría, un calentador industrial pequeño, un estante de vidrio, mesas sillas y enseres de cocina. Fue igualmente promovida prueba testifical, evacuándose la declaración del ciudadano Víctor Julio Rodríguez, quien entre otras cosas manifestó que normalmente iba al inmueble arrendado, observando que el mismo tenia servicios de agua y luz que en el se expendía comida; también fue evacuada prueba de informes cuyas resultas constan al folio 83 de los autos donde se observa que la luz eléctrica era cancelada regularmente apareciendo evidenciado en dicha documental una relación de las fechas de pago las cuales abarcan los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre de 2003 y enero y febrero de 2004 todo lo cual permite concluir a esta juzgadora que no es procedente la excepción de contrato no cumplido opuesta por la parte demandada y así se establece. Por otra parte en cuanto al hecho alegado por la demandada, de que, el local debía funcionar en concordancia con el funcionamiento de un colegio que fue cerrado tampoco fue demostrado más aun, en el contrato no se hizo ninguna especificación en cuanto a esto por lo que el cierre del mismo en nada afecta el cumplimiento del contrato. Por otra parte en cuanto al hecho afirmado por la demandada referente al cobro de punto que se le hizo y el acuerdo posterior de cancelar los cánones de arrendamiento con el monto depositado, ciertamente el artículo 13 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios establece que el arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente establecidos, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar. Y el artículo 7 por otra parte establece que es nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Sin embargo por una parte no está probado en autos que haya habido un acuerdo de voluntad de los contratantes para compensar dicha cantidad con los cánones debidos y por la otra, el pago de punto per se, no permite la compensación de dicho monto con los cánones insolutos como si sucede con lo pagado en exceso por canon de arrendamiento que en todo caso requiere de un pronunciamiento judicial previo, ya que el legislador en el artículo 63 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 63 dispone que los reintegros previstos en ese titulo son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres; Adicionalmente la reconvención propuesta no pretende la nulidad y la subsiguiente devolución de lo entregado por punto sino que con ella se pretende el pago indemnizatorio por el incumplimiento por lo que no podría esta juzgadora declarar la nulidad de lo pagado por la arrendataria y la subsiguiente compensación. En consecuencia establecido en nuestro sistema jurídico específicamente en el artículo 1354 del Código Civil, que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación, se puede concluir que, la carga del actor era probar la existencia de la obligación, la cual quedó demostrada a través del contrato de arrendamiento traído a los autos, por lo que, al negar el demandado el incumplimiento de su obligación de pago, debía demostrar en el curso del proceso que había pagado o en todo caso evidenciar el hecho extintivo de esa obligación, ya que no sólo es una obligación contractual la que vincula al arrendatario sino legal. En efecto el artículo 1592 del Código Civil, en su numeral 2° impone como obligación principal del arrendatario pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Adicionalmente a esto si se opone la excepción de contrato no cumplido, es evidente que la carga de la prueba la tendrá el que la opone, es decir el demandado observando quien dictamina que, este nada probó que pueda desvirtuar la pretensión deducida por el demandante. Adicionalmente debemos significar, que el artículo 1.167 del Código Civil establece que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, por lo que la acción intentada debe prosperar y así se decide. En cuanto al pago que igualmente se reclama el mismo corresponde a una indemnización legalmente permitida pues como se señaló arriba el artículo 1167 del Código sustantivo, da derecho al reclamo de los daños y perjuicios que hayan sido causados. En este caso es evidente que al arrendador se le ha causado un perjuicio, puesto que al dejar de percibir los cánones debidos por el arrendatario se produce un detrimento de su patrimonio y así se establece. En fuerza de lo expuesto la acción intentada debe prosperar y así queda establecido. En cuanto a la reconvención propuesta por el demandado este la fundamentó en el incumplimiento en que incurrió el demandante de sus obligaciones contractuales pero como se dijo al analizar la exceptio non adimpleti contractus, no quedó probado en autos que el demandante haya dejado de ejecutar sus obligaciones contractuales por ende la reconvención debe ser desechada y así se declara. En fuerza de lo antes expuesto, este Tribunal actuando en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara Con lugar la demanda de Resolución de contrato interpuesta por ELENA DEL CARMEN BARCIA AMARO a través de su apoderado judicial contra la ciudadana CHENG LIANG JONG WAH, ambos identificados al inicio de este fallo. Se declara sin lugar la reconvención propuesta por el demandado. Queda Resuelto el contrato celebrado. Se ordena que quede en posesión del demandante el inmueble arrendado consistente en un local comercial ubicado en la carrera 14 esquina de la calle 43 de esta ciudad de Barquisimeto, se condena a la demandada al pago por vía indemnizatoria de la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) equivalentes a las pensiones de arrendamiento insolutas. Igualmente se le condena al pago de una cantidad equivalente al canon mensual de arrendamiento por cada mes transcurrido desde diciembre del año 2003 y hasta el mes de marzo de 2004 fecha en la que fue evacuada inspección judicial en la que se constató que la arrendataria había abandonado el inmueble arrendado. Se condena en costas al demandado por haber vencimiento total, todo conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los dieciséis (16) días del mes de Mayo del año dos mil cinco (2005). Años: 195° y 146°. La Juez, Dra. LIBIA LA ROSA DE ROMERO La Secretaria AUDREY LORENA PINTO En la misma fecha se publicó, siendo las 12:22 p.m. La Sec.