REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, diez de mayo de dos mil cinco 195º y 146º ASUNTO : KP02-V-2004-001491 Exp. 12.775/ Resolución de Contrato de Arrendamiento Se inició la presente causa mediante auto de admisión del libelo de demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por el ciudadano: YOEL ARTURO GUEVARA, venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 3.727.743, y de este domicilio, actuando en su condición de Presidente de la firma mercantil GUEVARA Y ASESORES, S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, el día 06-07-1999, bajo el N° 68, Tomo 24-A, debidamente asistido por la abogada FRANCIA YANEZ QUINTERO, inscrita en el IPSA N° 63.462 y de este domicilio; contra el ciudadano CARLOS JOSE CRESPO, venezolano, de mayor edad, titular de las Cédula de Identidad N° 7.442.918 y de este domicilio. Admitida la demanda en fecha 01-10-2004, se ordenó el emplazamiento del demandado para que compareciera ante este tribunal el segundo día de despacho siguiente a su citación, y constare en autos la misma a dar contestación a la demanda. En fecha 22-11-2004, diligencia el Alguacil de éste Tribunal consignando recibo de citación sin firmar por cuanto los días que se trasladó fue informado que el ciudadano no se encontraba en el inmueble. En fecha 28-11-2004, la abogada Francia Yañez, solicita la citación por carteles, siendo acordados y expedidos en fecha 25-11-2004; los cuales se dejaron sin efecto por omisión de datos y se libraron nuevos carteles con la corrección respectiva en fecha 02-12-2004, siendo recibidos por la abogada solicitante en fecha 07-12-2004, cumplidas con todas las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, la Secretaria dejó constancia de haberse trasladado y haber fijado el cartel de citación en fecha 12-01-2005. Seguidamente en fecha 10-02-2005, comparece la abogada Francia Yañez y solicita sea nombrado Defensor Ad-litem. Posteriormente en fecha 16-02-2005, compareció el demandante en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil GUEVARA Y ASESORES S.R.L., para convalidar y ratificar las diligencias suscrita por la abogada Francia Yañez y le otorga poder apud acta. En fecha 17-02-2005, el tribunal designa como Defensor Ad-litem del demandado a la abogada Magaly Sánchez, quien una vez notificada acepto y prestó el Juramento de Ley, siendo acordada su citación a los fines de contestar la demanda el 14-03-2005, previa consignación de los fotostatos correspondientes y en fecha 01-04-2005, se libró compulsa a la Defensor Ad-litem. En fecha 11-04-2005 el Alguacil del tribunal consigna recibo de citación debidamente firmado por la Defensor Ad-litem. En la oportunidad legal de contestación de la demanda compareció la abogada Magaly Sánchez Duran, en su condición de Defensora Ad-litem del ciudadano CARLOS JOSE CRESPO JIMENEZ y consigna escrito de contestación a la demanda. Abierta la causa a pruebas, sólo la parte actora promovió. Concluidas las fases de sustanciación del proceso y estando este Tribunal en la oportunidad de sentenciar, pasa a hacerlo en los siguientes términos: Manifiesta la parte demandante como fundamento de su pretensión que en fecha 18-03-2003 su representada suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo fijo, determinado y sin prórroga con el ciudadano CARLOS JOSE CRESPO, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 10-A, ubicado en Residencias Yupa, Edificio Makoa, piso 10, sector Santa Isabel de éste ciudad, el cual anexa a la demanda y en el que se estableció que el inmueble sería destinado única y exclusivamente para vivienda familiar y en la cláusula cuarta se establece que el término fijado para la duración del contrato sería de un (1) año fijo, determinado y sin prórroga, contado a partir del 18-03-2003 hasta el 18-03-2004, igualmente quedó establecido que a la fecha de vencimiento el arrendatario entregaría a la arrendadora el inmueble desocupado de bienes y personas y que si el arrendatario continuase ocupando el inmueble su ocupación sería considerada ilícita y que en ningún caso operaria la tácita reconducción ya que la voluntad de las partes ha sido contratar a tiempo determinado. En la cláusula segunda se estipuló que el canon de arrendamiento sería de Bs. 160.000,00 mensuales que el arrendatario se obliga a cancelar mensualmente al arrendatario dentro de los primeros cinco días de cada mes en la residencia de la arrendadora, cuya dirección declara conocer, así como en el caso de mora el arrendatario cancelará por Gestiones de cobro Bs. 10.000,00 por cada mes de atraso, más los intereses de mora al 12% anual. Siendo el caso que el arrendatario llegado el término de duración del contrato de arrendamiento siguió ocupando el inmueble acogiéndose al beneficio de prórroga Legal establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, pero hasta la fecha de interposición de la demanda ha incumplido con su obligación de cancelar el canon mensual de arrendamiento, toda vez que adeuda los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del 2.004, lo que evidencia el incumplimiento por parte del arrendatario a lo estipulado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Por todo lo anteriormente expuesto, y debido a que el arrendatario ha incumplido con su obligación principal de cancelar el canon de arrendamiento de los meses de prórroga legal, obligación contraída en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, es por lo que demanda al ciudadano CARLOS JOSE CRESPO JIMENEZ, en su condición de arrendatario para que convenga en la resolución del contrato celebrado y en consecuencia, a la entrega material del inmueble arrendado, en las mismas condiciones en que se recibió libre de personas y cosas con la presentación de la solvencia de los servicios de teléfono, agua, luz, aseo urbano, gas y condominio fundamentado en la cláusulas segunda y tercera del contrato de arrendamiento celebrado y a lo establecido en los artículos 33 y 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Igualmente solicita por concepto de indemnización, la cancelación de las pensiones de arrendamiento insolutas, las cuales ascienden a Bs.960.000,00, más la cantidad de Bs. 60.000,00 por concepto de Gestiones de Cobro establecidos en el contrato y la cantidad de Bs.9.600,00 por intereses de mora a la tasa del 12% anual, tal como fue convenido en el contrato de arrendamiento, así como el pago de una suma mensual equivalente al canon mensual, por todos los meses que transcurran desde la introducción de la demanda hasta la definitiva entrega del inmueble desocupado ó en su defecto a ello sea condenado por el tribunal. Estima la acción en Bs. 1.029.600,00, protesta las costas y costos del proceso. Por su parte la defensor ad-litem del demandado en la oportunidad de dar contestación rechaza, niega y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho invocado; rechaza, niega y contradice la demanda por cuanto el demandado no adeuda los conceptos señalados y alega que no ha habido incumplimiento de obligación y en consecuencia niega que deba proceder a la desocupación del inmueble identificado en el libelo. Rechaza, niega y contradice que su representado deba cancelar la cantidad de Bs.960.000,00 por concepto de canon de arrendamiento vencidos de los meses marzo, abril, mayo, julio y Agosto, más la cantidad de Bs. 60.000,00 por concepto de gestión de cobro y solicita se niegue el cobro de los intereses de mora, calculados al 12% anual, por ser ilegal según la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; solicita al tribunal niegue la estimación de la demanda por cuanto no puede estimarse lo que no se debe; rechaza, niega y contradice que su representado deba cancelar costas y costos de la demanda por cuanto no adeudó nada; por lo que solicita se declare sin lugar la demanda incoada en contra de su representado, en la definitiva. Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación, debe resolver esta juzgadora el relativo a la impugnación de la estimación de la demanda que hace el demandado, ya que de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el juez debe proceder a resolver el aspecto relativo a la estimación de la demanda como punto previo al fondo. En este sentido ha acogido plenamente esta Juzgadora el criterio establecido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 22-04-03, según el cual, de la interpretación del artículo señalado se deduce que el demandado no puede contradecir la estimación pura y simplemente sino que por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es el reducido o exagerado de la estimación, en aplicación de lo dispuesto textualmente en la norma según la cual, el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Por lo tanto el demandado al rechazar la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la norma. Así si nada prueba el demandado, queda firme la estimación hecha por el actor. En este caso se observa que el demandado al momento de contestar, rechaza la estimación que de la demanda hizo la parte demandante por considerar que no puede estimarse lo que no se debe no obstante no alega elementos que hagan de ella, una estimación exagerada y tampoco prueba en el curso del proceso cual es la verdadera cuantía que corresponde según su afirmación por lo tanto debe quedar firme la cuantía propuesta por el actor y así se establece. Resuelto lo anterior, el primer aspecto de fondo que debe establecer esta juzgadora, es la naturaleza jurídica del contrato celebrado, ya que la pretensión deducida se fundamenta en la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en este sentido se observa que el actor produjo conjuntamente con su libelo el contrato de arrendamiento suscrito con el demandado, el cual al no ser impugnado surte pleno valor probatorio en este juicio, conforme lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, dicho contrato en la cláusula cuarta estipula lo siguiente: “De manera expresa se establece y así lo acepta “EL ARRENDATARIO”, que el plazo de duración del presente contrato es de UN AÑO (1) FIJO DETERMINADO Y SIN PRORROGA,”.. sigue señalando la cláusula que: “..Este contrato entra en vigencia a partir del dieciocho (18) de Marzo del 2003 hasta el dieciocho de Marzo del 2004”... Entendiendo quien dictamina que la duración estaba pactada en forma improrrogable y definitiva de un año, el cual se venció el 18 de marzo del 2.004, lo que evidencia que se trata de un contrato a término fijo siendo ésta su naturaleza jurídica y así queda establecido. En cuanto a la pretensión deducida, la parte actora manifiesta que, después de vencido el lapso de duración pactado, el arrendatario hizo uso de la prorroga legal, siendo el caso que, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio julio y agosto del año 2004. Por su parte el demandado niega los hechos alegados y afirma que no se encuentra incurso en el incumplimiento de sus obligaciones, niega que deba los cánones que se le imputa como insolutos. Observándose que si bien el demandado rechaza lo alegado, no promovió durante el lapso probatorio, ninguna prueba para desvirtuar que haya dejado de pagar el canon mensual de arrendamiento de los meses arriba señalados y como sabemos, de conformidad con el artículo 1354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. En este caso, la carga del actor era probar la existencia de la obligación, la cual quedó demostrada a través del contrato de arrendamiento traído a los autos, por lo que, al negar el demandado el incumplimiento de su obligación de pago, debía demostrar en el curso del proceso que había pagado o en todo caso evidenciar el hecho extintivo de esa obligación ya que no sólo es una obligación contractual la que vincula al arrendatario sino legal. En efecto el artículo 1592 del Código Civil, en su numeral 2° impone como obligación principal del arrendatario pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, por otra parte el artículo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, en su parte final señala que, durante el lapso de prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, esto no significa otra cosa sino, que durante la vigencia de la prorroga el arrendatario queda sujeto al cumplimiento de todas las obligaciones contractuales y legales, siendo el pago una de ellas; por otra parte el artículo 1.167 del Código Civil establece que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, por lo que la acción de resolución debe prosperar al no haber probado el demandado estar solvente en los pagos y así se decide. En cuanto al pago que igualmente se reclama por vía indemnizatoria este tribunal la considera igualmente procedente pues como se señaló arriba el artículo 1167 del Código sustantivo, da derecho al reclamo de los daños y perjuicios que hayan sido causados y es evidente que al dejar de pagar los cánones pactados se produjo un desmejoramiento económico del demandante. Por último en cuanto al pago de los intereses de las cantidades reclamadas también se consideran ajustadas a derecho puesto que fue pactado contractualmente el pago de ese interés que además está previsto en el artículo 27 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios y así se establece. En fuerza de lo antes expuesto, este Tribunal actuando en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara Con lugar la demanda de Resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la firma mercantil GUEVARA Y ASESORES S.R.L. a través de su presidente ciudadano YOEL ARTURO GUEVARA, contra el ciudadano CARLOS JOSÉ CRESPO, ambos identificados al inicio de este fallo. Se condena al demandado a entregar el inmueble arrendado consistente en un apartamento distinguido con el n° 10-A ubicado en las Residencias YUPA, Edificio MAKOA, piso 10, Sector Santa Isabel de esta ciudad, libre de personas y cosas, se le condena igualmente al pago por vía indemnizatoria de la cantidad de UN MILLON VEINTINUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.029.600,00) equivalentes a las pensiones de arrendamiento insolutas y los intereses y gastos establecidos en el contrato. Igualmente se le condena al pago de una cantidad equivalente al canon mensual de arrendamiento contados desde septiembre del año 2004 y hasta que se produzca la entrega definitiva del inmueble. Se condena en costas al demandado por haber vencimiento total, todo conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los diez (10) días del mes de Mayo del año dos mil cinco (2005). Años: 195° y 146°. La Juez, Dra. LIBIA LA ROSA DE ROMERO La Secretaria AUDREY LORENA PINTO En la misma fecha se publicó, siendo las 9: 55 a.m. La Sec.