REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, ocho de marzo de dos mil cinco 194º y 146º ASUNTO : KP02-R-2004-001986 PARTE ACTORA: VICENTE SEGUNDO CHENG LIN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 13.991.710. APODERADOS JUDICIALES DEL ACTOR: JOSE RAMON CONTRERAS y EUCLIDES SEBASTIÁN, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 31.534 y 64.079 respectivamente. PARTE DEMANDADA: NILDA DE MADRID, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 2.544.155. APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: RAFAEL ROJAS, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 5.194. SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (APELACIÓN). Se inició el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, proveniente del Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, mediante demanda intentada por el ciudadano VICENTE SEGUNDO CHENG LIN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 13.991.710 contra la ciudadana NILDA DE MADRID, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 2.544.155, el cual se admitió 26/07/2.0047 por los trámites del juicio breve. El 04/08/2.004 el Alguacil consignó la boleta de notificación firmada por la demandada. El 09/08/2.004 la demandada dio contestación a la demanda. El 10/08/2.004 el Dr. MARTIN ENRIQUE BONILLA se inhibió de continuar conociendo el juicio. y el 21/09/2.004 se recibió el expediente en el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara. Al folio 45 cursa decisión que declaró con lugar la inhibición del Dr. MARTIN ENRIQUE BONILLA. El 12/11/2.004 se declaró inadmisible la reconvención. El 17/11/2.004 se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora. El 22/11/2.004 se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada. El 09/12/2.004 se dictó sentencia definitiva en la cual se declaró con lugar la demanda. El 13/12/2.004 la parte demandada apeló de la sentencia. El 15/12/2.004 se oyó libremente la apelación. El 16/02/2.005 se recibió el expediente en este Juzgado, la Juez Suplente, Dra. ROLGA NAVA VALBUENA se avocó al conocimiento de la causa y se fijó el décimo día de despacho siguiente para sentenciar. El 02/03/2.005 quien suscribe, en su condición de Juez Titular se avocó al conocimiento de la causa, a los fines del artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. Llegada como ha sido la oportunidad para decidir, pasa este Juzgado a sentenciar y para ello observa: PRIMERO: el demandante señala en el libelo que es propietario de un inmueble consituido por un edificio de dos plantas ubicado en la Calle 32 entre Carreras 22 y 23, identificado con el No. 70 cuyos linderos son los siguientes: NORTE: con salón comercial que ocupa ú ocupó ALEJANDRO ALVAREZ; SUR: con terrenos que son o fueron de EUSEBIO AGÜERO; ESTE: con la Calle 32 que es su frente y OESTE: con terreno que ocupa ú ocupó SOTERO SANTELIZ, tal como consta en documento de propiedad registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara el 31/03/2.003 anotado bajo el No. 10, Tomo 9, Protocolo Primero, el cual manifiesta adquirió en forma global sin documento de condominio que individualice cada una de las áreas del inmueble, que consta de dos apartamentos y tres locales comerciales. Dice que cuando adquirió el edificio, lo ocupaban diversos arrendatarios quienes no gozaban del derecho de preferencia para adquirirlo, de conformidad con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Expresa que, con la compra del Edificio se subrogó en la figura del arrendador con todos los derechos y obligaciones existentes para la fecha frente a los arrendatarios. Así señala, que entre los arrendatarios que existían con anterioridad a la fecha de adquisición del inmueble, se encuentra la demandada NILDA DE MADRID quien ocupa el local donde funciona la Perfumería M D de la O con quien se convino a través de dos contratos de arrendamiento escritos, mantener las mismas condiciones, y en el último se estableció como cánon de arrendamiento Bs. 160.000,oo y un plazo de duración de un (01) año contado a partir del 12/07/2.002 hasta el 12/07/2.003. Expresa que vencido como fue el lapso de la prórroga legal, la arrendataria se niega a entregar el inmueble, resultando infructuosas las diligencias realizadas en este sentido, por lo cual demanda el cumplimiento del contrato por vencimiento del término para que le sea entregado el local así como el pago de la Cláusula Penal de Bs. 3.000,oo diarios, desde el 13/07/2.004 hasta que se produzca la definitiva desocupación del inmueble, así como el pago de las costas procesales. Estimó la demanda en Bs. 4.500.000,oo. En la oportunidad de la contestación de la demanda, la accionada negó haber realizado algún contrato de arrendamiento con el actor. Afirmó que el día 11/10/2.000 celebró un contrato de arrendamiento de un local comercial ubicado en la Calle 32 entre Carreras 22 y 23 No. 22-59 de esta ciudad por un cánon de Bs. 140.000,oo mensuales, por el cual entregó por concepto de depósito Bs. 420.000,oo a la ciudadana ANA PASTORA GOMEZ DE ARMAS, propietaria del local comercial y del edificio, contrato que tuvo un vigencia, según expone, hasta el día 11/10/2.001 y fue autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto bajo el No. 43, Tomo 118. Posteriormente, señala, el 16/07/2.001 firmó otro contrato con la misma propietaria a quien pagó Bs. 280.000,oo, con la particularidad que al local le pusieron el No. 70, que no le correspondía y finalmente el 12/07/2.002 firmó otro contrato con la misma arrendadora ANA PASTORA GOMEZ DE ARMAS. Expresa que la relación arrendaticia se hizo indeterminada según el artículo 1.614 del Código Civil por cuanto la arrendador no hizo la oposición en su oportunidad. Opuso la cuestión previa del ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por no tener el demandante el carácter de arrendador; también opuso la del ordinal 6° del mismo artículo por no llenar la demanda los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem. Expresa que ha venido ocupando el inmueble por más de tres años y que de conformidad con el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le correspondía el derecho de preferencia. Alegó igualmente la violación del artículo 44 de la misma ley. Insisitió en que el contrato por el que se rige, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado y por lo tanto no pueden exigirle la entrega del inmueble por vencimiento del término y tampoco es procedente el pago de la Cláusula Penal. Impugnó la estimación de la demanda y solicitó se declarara sin lugar la demanda. Finalmente, propuso reconvención para que el demandante conviniera en que el contrato que existe es verbal y a tiempo indeterminado y que el local comercial que aparece en los tres contratos, en unos con el No. 22-59 entre las Carreras 22 y 23 y en los otros aparece con el No. 70 es el mismo local comercial que ella ocupa, que el demandante no es el arrendador sino el propietario, reconvención que estimó en Bs. 4.500.000,oo. SEGUNDO: debe este Juzgado pronunciarse en primer lugar en relación con la impugnación de la cuantía realizada por la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda y respecto a la cual el a quo no se pronunció. El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: SIC: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.” La Sala de Casación Civil, estableció el nuevo criterio que rige el alcance de la impugnación de estimación de la cuantía de la demanda, en sentencia de fecha 05/08/1997, con ponencia del Magistrado DR. ANÍBAL RUEDA, caso: ZADUR BALI ASAPCHI contra ITALO GONZÁLEZ RUSSO, al dejar sentado lo siguiente: SIC: “En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: A) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. B) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: ‘La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega’. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación. C) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. Y, finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda ...” (Sentencia del 7 de marzo de 1985, ratificada entre otras en el fallo de fecha 17 de febrero de 1993) El vigente Código de Procedimiento Civil, en su artículo 38, agrega un nuevo elemento al señalar que el demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. En el presente caso, la parte demandada expresó lo siguiente, según se lee al vto del folio 19, del escrito de contestación de la demanda: SIC: “Rechazo e impugno la estimación hecha por el demandante por la cantidad de Bs. 4.500.000,oo y también la desconozco”. Tal impugnación no cumple los requisitos antes mencionados para considerarla efectivamente realizada, puesto que no señala si la rechaza por exagerada ó por reducida, y consecuencialmente no agrega ningún elemento nuevo que a su juicio sea la referencia para establecer la cuantía correcta, razón por la cual se tiene se declara improcedente. Así se decide. SEGUNDO: no corresponde a esta Alzada la revisión del fallo definitivo en lo que a las cuestiones previas opuestas se refiere, porque tratándose de las contenidas en los ordinales 2° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son inapelables por mandato legal y en cuanto a la negativa de admisión de la reconvención propuesta, este Juzgado la encuentra ajustada a derecho, aunque por razones diferentes a las expresadas en ese auto, en consideración a que la contrademanda no tiene un objeto diferente al que se discute en la pretensión contenida en la demanda. Si el contrato es a tiempo determinado ó no es materia que se establecerá en la sentencia de mérito con la sóla revisión de las peticiones de la demanda y del rechazo de la misma amén de las pruebas que las partes aporten, y si el actor es arrendador ó no igualmente ha de establecerse en la misma oportunidad y de la misma forma. La reconvención no planteó por ejemplo el reintegro de cantidades pagadas en exceso por concepto de alquiler, que sería, hipotéticamente hablando, un objeto diferente al contenido en la demanda; ó la nulidad del contrato de arrendamiento en que se fundamenta la demanda, por lo cual se reitera, la pretensión contenida en la reconvención no es nueva ni diferente a la contenida en la demanda, y en modo alguno la negativa de admisión de la reconvención, traduce para la demandada una limitación en el ejercicio de su derecho a la defensa puesto que, al haber rechazado y contradicho la demanda en todas sus partes, provocó la trabazón de la litis y con ella el pronunciamiento de fondo que resolvió finalmente el asunto, y que en esta oportunidad se revisa. Así se decide. TERCERO: es necesario establecer antes de proceder al examen de los medios probatorios, si el contrato de arrendamiento, fundamento de la demanda incoada es a tiempo determinado ó indeterminado. De acuerdo con lo señalado en el libelo el contrato celebrado el día 12/07/2.002 entre ANA PASTORA GOMEZ DE ARMAS arrendadora original y NILDA DE MADRID arrendataria actual, otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, inserto bajo el No. 13, Tomo 83 de los Libros de Autenticaciones, acompañado con la demanda y agregado al expediente a los folios 7 al 9, el cual no fue impugnado en modo alguno por la accionada, ni tachado de falsedad, razón por la cual tiene el valor probatorio que reconocen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, el lapso de vigencia es de un año fijo. (Ver Cláusula Cuarta). En este sentido, entiende quien juzga, no fue la intención de las partes el que se prorrogara por un período mayor, por lo cual debe entenderse que se trata de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado de un año, sin que sea necesaria notificación alguna por el arrendador a la arrendataria, participándole que no se va a prorrogar el contrato. Así se decide. También es necesario establecer que de conformidad con el artículo 1.604 de Código Civil en casos de venta del inmueble, el arrendamiento subsiste durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público ó por instrumento privado de fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario, de tal forma que al haber adquirido el actor el inmueble según documento público de fecha 31/03/2.003 otorgado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el No. 10, Tomo 9, Protocolo Primero, el cual cursa en autos a los folios 3 al 5, y que al no haber sido impugnado, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la relación arrendaticia continuó, y teniendo presente que se trataba de un contrato por tiempo determinado cuyo vencimiento tuvo lugar el día 12/07/2.003, a partir de esta fecha empezó a correr el lapso de la prórroga legal. Así se decide. CUARTO: señaló la demandada que no se le respetó el derecho de preferencia al momento de la venta del inmueble, de conformidad con lo previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que ella tiene más de tres años como arrendataria del mismo. Legalmente el arrendatario tiene el derecho que se le ofrezca en venta el inmueble que ocupa, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, siempre y cuando se cumplan una serie de requisitos, como son el que el arrendamiento hubiere durado más de dos años; que el arrendatario esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; que se satisfagan las aspiraciones del propietario y que el inmueble objeto del ofrecimiento no sea porción del mismo. Este último aspecto, es suficiente para establecer la improcedencia del derecho de preferencia de la demandada en este caso, porque como ella misma lo admite, el contrato de arrendamiento que tiene celebrado, es sobre un local comercial (Ver folio 18) que forma parte ó es porción del inmueble adquirido por el demandante según documento público de fecha 31/03/2.003.Así se decide. QUINTO: en aras de la exhaustividad procesal, procede este Juzgado a valorar los medios de pruebas aportados por las partes: 1°) Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre HERLINDA PEREZ OVALLES y NANCY PEREZ DE RUIVO, otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto el día 19/12/1.994, inserto bajo el No. 84,Tomo 126 de los Libros de Autenticaciones, cursante al expediente a los folios 15 y 16, el mismo se desecha por ser ajeno a la presente controversia ya que versa o tiene por objeto un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 1-1, Bloque 8, Edificio 5 de la Urbanización Bararida II de Barquisimeto, diferente al local comercial objeto de este juicio. Así se decide. 2°) Copia Simple de Contrato de Arrendamiento suscrito entre ANA PASTORA GOMEZ DE ARMAS y NILDA RAMONA VIRGUEZ DE MADRID, sobre un local comercial ubicado en la Calle 32 entre Carreras 22 y 23 No. 22-59 de esta ciudad, otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, el 11/10/2.000 inserto bajo el No. 43, Tomo 118 de los Libros de Autenticaciones, cursante en autos a los folios 21 y 22, y a los folios 63 y 64 en copias certificadas, el mismo se desecha por no ser el instrumento vigente para la fecha de interposición de la demanda, puesto que con posterioridad fue sustituido por el contrato de fecha 12/07/2.002 acompañado con la demanda. Así se decide. 3°) Consignaciones Arrendaticias por Bs. 160.000,oo cada una, de fechas 15 y 29/07/2.004 realizadas por la demandada a favor del actor por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, cursantes en copias simples a los folios 23 al 26, las mismas se desechan porque el pago de los cánones de arrendamiento no es materia controvertida en este juicio. Así se decide. 4°) Comprobante de Telegrama, cursante al folio 58 del expediente. El mismo se desecha porque no aporta nada a favor ni en contra de ninguna de las partes. Así se decide. 5°) Inspección Judicial practicada en el local objeto de la presente demanda, la cual se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y de ella se tiene prueba de las condiciones del local comercial y del hecho que allí funciona una perfumería. Así se decide. SEXTO: establecidos los aspectos anteriores, no cabe duda para esta Alzada de la procedencia de la demanda incoada de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, en este caso un año, más el lapso de la prórroga legal, también de un año, habida consideración que éste último (artículo 38, literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) empezó a correr desde el 12/07/2.003 y venció el 12/07/2.004, habiéndose intentado la demanda el día 19/07/2.004, es decir, sin incurrir en violación del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide. En cuanto a la determinación del objeto de la demanda, aspecto en el cual la parte apelante ha insistido, al acentuar el hecho que su determinación en el libelo es insuficiente e imprecisa, debe este Juzgado observar que le correspondía en todo caso, oponer la cuestión previa establecida en el artículo 346,6° del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 340,4° ejusdem, es decir, por no haberse indicado en debida forma el objeto de la pretensión, su situación o linderos, y al no hacerlo en la oportunidad de la contestación de la demanda, le precluyó dicha oportunidad, sin que pueda el Tribunal suplir defensas no opuestas. Ahora bien, en el libelo se indica que en el local ocupado por la ciudadana NILDA DE MADRID, demandada, funciona la Perfumería M D de la O y en el contrato de arrendamiento, cursante a los folios 7 y 8 se indica en la Cláusula Primera que el objeto del contrato es un local ubicado en la Calle 32 entre Carreras 32 y 33 No. 70, y la demandada al dar contestación a la demanda admitió haber celebrado una serie de contratos de arrendamiento con la original arrendadora ANA PASTORA GOMEZ DE ARMAS sobre un local comercial con la misma ubicación, sólo que en un contrato se le identifica con el No. 22-59 y en otro con el No. 70 pero reconoce que se trata del mismo local, razón por la cual este Juzgado considera que no hay imposibilidad de identificar el objeto de la demanda, puesto que el local en definitiva es el ubicado en la Calle 32 entre Carreras 32 y 33, donde funciona la Perfumería M D de la O, que de acuerdo con la Inspección Judicial no tiene número. Así se decide. SEPTIMO: finalmente en cuanto al pago de la penalidad lo considera este Juzgado igualmente procedente, en cumplimiento de la Cláusula Séptima del Contrato de fecha 12/07/2.002, por lo que la accionada deberá pagar Bs. 3.000,oo diarios a partir del 13/07/2.004 inclusive hasta la fecha en que se produzca la entrega material del inmueble, pago que en modo alguno puede considerarse exorbitante puesto que incluso es menor que el cánon de arrendamiento. Así se decide. DECISIÓN En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA SIN LUGAR LA APELACIÓN ejercida por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara el día 09/12/2.004 en el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO seguido por VICENTE SEGUNDO CHENG LIN contra NILDA DE MADRID, ya identificados. SE DECLARA CON LUGAR la demanda y se condena a la demandada a entregar al actor el local comercial que ocupa, ubicado en la Calle 32 entre Carreras 22 y 23, en el que funciona la Perfumería M D de la O, identificado en el Contrato de Arrendamiento con el No. 70, libre de personas y cosas y a pagar por concepto de Cláusula Penal la cantidad de Bs. 3.000,oo diarios desde el día 13/07/2.004 hasta la fecha en que se produzca la entrega del inmueble. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en la interposición del recurso. QUEDA CONFIRMADO EL FALLO EN TODAS SUS PARTES. PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA. BAJESE OPORTUNAMENTE. Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara en Barquisimeto a los ocho (08) días del mes de marzo de dos mil cinco (2.005). Años 194° y 145°. La Juez TAMAR GRANADOS IZARRA La Secretaria MARIA FERNANDA ALVIAREZ ROJAS En la misma fecha se publicó siendo la 01: 00 pm. y se dejó copia. La Sec.