REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA


PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, trece de octubre de dos mil cuatro
194º y 145º

ASUNTO : KP02-V-2004-001038

Exp. 12.725 Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento
Se inició la presente causa por ante este Tribunal mediante auto de admisión del libelo de la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesto por el ciudadano ANDRES PASTOR AMAYA, quien es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 2.532.618, asistido por la abogada en ejercicio Alejandra Rodríguez Álvarez, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 68.261 y de este domicilio, en contra del ciudadano MADIAN EL CHAER EL CHAER, igualmente venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 12.852.586 y de este domicilio.
Admitida la demanda en fecha 02-07-2004 se emplazó a la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a fin de dar contestación a la demanda. En fecha 08-07-04 comparece el actor a fin de otorgarle poder apud acta a la abogada Alejandra Rodríguez, quien en fecha 14-07-04 procede a reformar la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARENDAMIENTO, siendo admitida por el Tribunal en fecha 22-07-04. Igualmente el demandante el día 29-07-04 procede a otorgar poder apud acta a la abogada Alejandra Rodríguez En fecha 03-08-04 diligencia el Alguacil de este Tribunal y consigna compulsa y recibo de citación manifestando su imposibilidad de citar personalmente al demandado, por lo que es solicitada y acordada la citación mediante carteles. Cumplidos con los requisitos previstos en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, comparece el demandado de autos el día 16-09-04, asistido por el abogado Alex Pérez, quien se encuentra inscrito en el IPSA bajo el N° 86.688, a quien le otorga poder apud acta. El apoderado del demandado en fecha 20-09-04 procede a dar contestación a la demanda. Abierta la causa a pruebas, ambas partes promueven las suyas siendo admitidas y evacuadas por el Tribunal. Concluidos las etapas del proceso y estando en la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:
Alega la parte actora como fundamento de su pretensión que en fecha 11 de julio de 2003 celebró contrato de arrendamiento con el demandado autenticado por ante la Notaría Quinta de Barquisimeto, anotado bajo el N° 89, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la calle 46 entre carreras 29 y 30, n° 29-82 de esta ciudad, alinderado de la siguiente manera: NORTE: En línea de 38,60 metros con terrenos que están o estuvieron ocupados por Aníbal Araujo; SUR: en línea de 39 metros con terrenos que están o estuvieron ocupados por Martín Suárez; ESTE: con calle 46 que es su frente y OESTE: en línea de 9 metros con terrenos que son o fueron ocupados por Gregoria López. En dicho contrato se pactó un canon de ciento cuarenta mil Bolívares (Bs. 140.000,00) quedando el arrendatario obligado a pagar en períodos mensuales y consecutivos por anticipado el día 30 de cada mes, siendo incumplida la misma por cuanto adeuda las pensiones correspondientes a los meses de Abril y Mayo del 2004. Igualmente se pactó en dicho contrato una duración de un año fijo contado a partir del 30-05-2003 y que en ningún caso se produciría la tácita reconducción del mismo, por lo que alega el actor que se encuentra en presencia de una relación contractual escrita a tiempo determinado la cual venció el 30-05-04 y que vencido el mismo la Ley le otorga una prórroga legal, pero en consideración al artículo 40 de la misma Ley perdió dicho beneficio al incumplir su obligación principal. Por todo lo anterior, es que procede a demandar al ciudadano Madian El Chaer El Chaer en su condición de arrendatario para que convenga en cumplir el contrato de arrendamiento celebrado o a ello sea condenado por el Tribunal y sea condenado a desocupar dicho inmueble y entregarlo libre de personas y bienes. Subsidiariamente se le condene al pago de los cánones vencidos y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble así como al pago de las costas y costos del proceso. Estima la demanda en la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 280.000,00) Fundamenta su acción en los artículos 38 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículos 1167 y 1592 ordinal 2 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte, el apoderado del demandado al momento de la contestación, acepta la relación arrendaticia entre su poderdante y sus hermanos con el actor, sin embargo niega, rechaza y contradice que dicha relación contractual sea por un año, pues tanto él como su familia habitan dicho inmueble desde hace aproximadamente 18 años, afirma que el arrendador con la firme intención de echarlos a la calle en el momento en que él quisiera, elaboraba contratos por 1 año a diferentes miembros de la familia de su poderdante para así evitar que los mencionados inquilinos gocen de los beneficios legales que en realidad le corresponden. Afirma que en dicho afán el actor optó por no ir a cobrar el canon de arrendamiento como lo hacía mes a mes con el objeto de hacerlos caer en mora y no gozar de la prórroga legal y en vista de que en dos oportunidades se negó a recibir el pago de las pensiones de arrendamiento procedieron a realizar consignación arrendaticia por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Iribarren del Estado Lara. Afirma que durante todos esos años han cumplido con todas sus obligaciones como arrendatarios. Alega igualmente que la familia la conformaban 4 hermanos y su señora madre, quienes siempre han habitado el inmueble e inicialmente el arrendador suscribía los contratos con el hermano mayor ya fallecido, Maan El Chaer El Chaer, luego con su hermana Afaf El Chaer El Chaer y ahora con el demandado Madian El Chaer El Chaer, todo bien calculado y con conocimiento de causa por parte del arrendador. Por todo lo anterior y por estar solvente en el pago y con fundamento en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “d” solicita al Tribunal la prórroga legar establecida y que legalmente le corresponde a su poderdante por ser arrendatarios durante 18 años continuos.
Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación este Tribunal debe para resolver, aclarar que el fundamento de la demanda, de acuerdo a los argumentos expuestos en el libelo, es que la actora, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Madian El Chaer El Chaer sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la Calle 46 entre Carreras 29 y 30, número 29-82 de esta ciudad por tiempo determinado de un año el cual se venció el 30 de Mayo del 2004, encontrándose el demandado para la fecha de interposición de la demanda insolvente en el pago de las dos últimas mensualidades, es decir la de abril y la de mayo del 2004 perdiendo el derecho a la prórroga legal del contrato, razón por la cual solicita al Tribunal se condene al demandado a cumplir el contrato celebrado, esto es a entregar el inmueble arrendado por vencimiento del tiempo contractualmente estipulado.
En este sentido es necesario precisar que en la Ley de arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38 se establece que los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicado en el artículo 1° del Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, en base a los reglas que especifica la norma. De manera que la prórroga legal del contrato de arrendamiento, es por imperativo normativo un derecho para el arrendatario, pero este derecho sólo le corresponde al inquilino que se encuentre solvente en general en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, así lo estipula el artículo 40 ibídem señalando expresamente que el inquilino incumpliente no gozará del beneficio de prórroga legal.
En este caso ha alegado la actora que el inquilino se encontraba insolvente en el pago de dos mensualidades al momento de vencer el contrato por lo que pide el cumplimiento de este, al no corresponderle legalmente el derecho de prórroga. Esto significa que el quid del asunto se circunscribe a determinar si el contrato celebrado es o no a tiempo determinado y en caso afirmativo, si en efecto el inquilino incumplió su obligación de pago, para hacer procedente la acción intentada.
En cuanto al contrato celebrado, el cual al no ser desconocido por el demandante se da por reconocido conforme a las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que surte pleno valor probatorio en este juicio, observándose que en su cláusula CUARTA establece textualmente lo siguiente: “El plazo de duración de este contrato es de UN (1) AÑO FIJO contado a partir del día treinta (30) del mes de Mayo del 2003 hasta el día treinta (30) del mes de Mayo del 2004. En ningún caso se producirá la tácita reconducción del contrato. Si “EL ARRENDATARIO” tuviese interés en continuar ocupando el inmueble objeto de este contrato al término del plazo antes señalado, deberá convenir y firmar un nuevo contrato, el cual podrá constar de otras condiciones distintas a las aquí establecidas, especialmente en lo referente al canon de arrendamiento.” Del contenido de esta cláusula se desprende claramente que nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo determinado, con una vigencia expresa de un año que culminó el 30 de mayo del 2004.
El otro aspecto que señalamos antes es el incumplimiento contractual que le imputa el actor al arrendatario de quien señala no cumplió su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los últimos meses de vigencia del contrato, esto es, abril y mayo del 2004. En relación con esta afirmación, el demandado manifestó en su contestación que el arrendador se negó a recibir los cánones de arrendamiento como usualmente lo venía haciendo por lo que tuvo que ocurrir a un Tribunal de Municipio de esta Circunscripción para consignarlos, sin embargo durante el lapso probatorio no trajo a juicio la prueba de este hecho, sino que fue la propia actora quien produjo en ese lapso, la copia certificada de las consignaciones realizadas, las cuales de seguidas se analizan observándose que la solicitud de consignación inserta al folio 56, corresponde al pago de dos mensualidades que no fueron especificadas debidamente en el escrito, sin embargo en el comprobante de pago expedido por la secretaria del Tribunal, se especifica que esta corresponde a los meses de mayo y junio del 2004. Esta solicitud tiene fecha de presentación, según el sello húmedo y firma al reverso de la hoja, 22-06-04, posteriormente en fecha 04-08-04 aparece otra consignación por la cantidad de Bs. 280.000,00 correspondiente a los meses de junio y julio y luego al folio 68, aparece una diligencia aclaratoria del consignante en donde señala que las consignaciones realizadas corresponden a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2004.
En este sentido el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Concatenado lo expresado en la Ley con lo estipulado en la cláusula tercera del contrato, en donde las partes convinieron en que el arrendatario se obligaba a cancelar al arrendador por períodos mensuales, consecutivos y por anticipado el día 30 de cada mes el canon de arrendamiento, es evidente que para considerar oportunos y liberatorios los pagos efectuados a través de las consignaciones, era necesario que se hicieran dentro de los primeros quince días de cada mes, puesto que contractualmente habían sido pactadas para ser pagaderas por anticipado los treinta (30) de cada mes y la Ley otorga 15 días después del vencimiento, ello significa que la mensualidad de abril contractualmente debía cancelarse el 30 de Marzo o en todo caso por efecto de la Ley, consignarse hasta el 15 de mayo. En cuanto a la de mayo, igualmente debía pagarse el 30 de abril o consignarse hasta el 15 de mayo, constatándose por las copias producidas que ambas mensualidades fueron consignadas, conforme a la fecha de la solicitud, el 22 de junio del 2004, por lo que no producen el efecto liberatorio que estatuye el artículo 56 de la Ley, por haber sido efectuadas en forma extemporánea, por ello debemos concluir al igual que lo afirma la actora, que el demandado incumplió con una de sus obligaciones contractuales y legales pues el artículo 1592 del Código Civil claramente establece que el arrendatario tiene dos obligaciones principales, servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia y pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Como corolario de su incumplimiento, es igualmente correcto el afirmar que el arrendatario no tiene derecho a la prórroga legal del contrato como lo establece el artículo 38 de la tantas veces citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que la condición sine qua non para se otorgue el derecho a prórroga legal por imperativo del artículo 40 ibídem es que el inquilino no haya incurrido en incumplimiento de sus obligaciones. En consecuencia es procedente la acción de cumplimiento intentada por el actor por haber quedado demostrada durante la secuela del proceso, que el contrato celebrado entre actor y demandado lo es a tiempo determinado, siendo su vigencia hasta el 30 de mayo del 2004 y como quiera que quedó igualmente demostrado que el inquilino incumplió su obligación de pago, es procedente declararlo terminado y ordenar la entrega del inmueble arrendado. En consecuencia se desechan las pruebas promovidas por el demandado cursantes a los folios 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46 y 47 del expediente y que corresponden, según lo señala el escrito de pruebas respectivo, a cuadro familiar, constancia de residencia emanada de la Asociación de Vecinos de la Urbanización Simón Rodríguez, Fe de Buena Vencindad, firmada por los habitantes de la Urbanización Simón Rodríguez. Recibos de pago correspondientes al 13 de Septiembre de 1990 y 04 de Septiembre de 1991, pruebas todas estas impertinentes a la causa donde lo que se debía probar era lo contrario a lo alegado por la actora, esto es, la solvencia del arrendatario en el cumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales y así se declara.
En consideración a los razonamientos expuestos, este Tribunal actuando en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato arrendamiento, intentada por ANDRES PASTOR AMAYA en contra de MADIAN EL CHAER EL CHAER, ambos identificados en la parte narrativa de esta sentencia. En consecuencia, se condena al demandado de autos a entregar el inmueble en el mismo buen estado que lo recibió, ubicado en la calle 46 entre carreras 29 y 30 N° 29-82 de esta ciudad. Se condena igualmente, de forma subsidiaria, que queden a favor del arrendador las pensiones de arrendamiento vencidas y depositadas en el Tribunal de Municipio respectivo igualmente se le condena por via indemnizatoria a pagar a la actora un monto equivalente al canon de arrendamiento mensual por todo el tiempo que medie entre la fecha de terminación del contrato y hasta la entrega definitiva del inmueble. Se condena en costas al demandado por haber vencimiento total.
Publíquese y Regístrese.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los trece (13) días del mes de octubre del año dos mil cuatro (2.004). Años: 193º y 145º.
La Juez,

Dra. LIBIA LA ROSA DE ROMERO
La Secretaria,

AUDREY LORENA PINTO
En la misma fecha se publicó, siendo las 2:20 p.m
La Sec.,