TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, once de noviembre de dos mil cuatro
194º y 145º

ASUNTO : KH02-V-2002-000074

PARTE ACTORA: FUNDACION DE LA VIVIENDA Y FOMENTO DEL ESTADO LARA (FUNDALARA), inscrita por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuitio del Distrito (hoy Municipio Iribarren del Estado Lara), en fecha 13/03/1.964 bajo el No. 85, folios 178 al 181, Protocolo Primero, Tomo 6°, Primer Trimestre del Año 1.964, modificada su escritura constitutiva por instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público, el 31/06/1.967 bajo el No. 103, folios 217 vto al 220, Protocolo Primero, Tomo 7 y el 03/07/1.969 bajo el No. 03, folio 5 vto al 9 Protocolo Primero, Tomo 7° y reformada por Decreto No.165 del 20/06/1.978.

APODERADOS JUDICIALES ACTORES: JESUS ALEJANDRO PIÑERÚA DE LIMA y DOMINGO JAVIER SALGADO RODRÍGUEZ, Abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.898.129 y 10.383.311 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 53.414 y 52.182 respectivamente; CARMEN GISELA MONTILLA, Abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad No. 11.881.304 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 68.787.

PARTE DEMANDADA: PELTESS DE VENEZUELA C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita originalmente en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No. 22, Tomo 25-A-Segundo, de los Libros llevados en ese Registro durante el año 1.975; y posteriormente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el No. 32, Tomo 3-D en fecha 17/06/1.981.

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: JESUS PIRELA NAVARRO, Abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad No. 6.328.771 e inscrito en el INpreabogado bajo el No. 57.568.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PAGO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO. (APELACIÓN).

Conoce este Juzgado como Alzada el presente juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PAGO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO intentado por la FUNDACION DE LA VIVIENDA Y FOMENTO DEL ESTADO LARA (FUNDALARA), inscrita por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Distrito (hoy Municipio Iribarren del Estado Lara), en fecha 13/03/1.964 bajo el No. 85, folios 178 al 181, Protocolo Primero, Tomo 6°, Primer Trimestre del Año 1.964, modificada su escritura constitutiva por instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público, el 31/06/1.967 bajo el No. 103, folios 217 vto al 220, Protocolo Primero, Tomo 7 y el 03/07/1.969 bajo el No. 03, folio 5 vto al 9 Protocolo Primero, Tomo 7° y reformada por Decreto No.165 del 20/06/1.978 contra PELTESS DE VENEZUELA C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita originalmente en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No. 22, Tomo 25-A-Segundo, de los Libros llevados en ese Registro durante el año 1.975; y posteriormente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el No. 32, Tomo 3-D en fecha 17/06/1.981, proveniente del Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara. La demanda fue propuesta originalmente por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara en el que se admitió el día 29/07/1.999 por los trámites del juicio ordinario. El 16/09/1.999 se dio por citada la demandada a través de su Representante JANYE ROSIGNOLI MORONI asistida por el Abogado JESUS PIRELA NAVARRO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 57.568. El 28/09/1.999 la demandada dio contestación a la demanda. El 08/12/1.999 se agregaron las pruebas promovidas por las partes y el 16/12/1.999 se admitieron. El 28/03/2.004 la parte demandada presentó informes. El 05/04/2.004 presentó informes la parte actora. El 18/04/2.004 la parte actora presentó escrito de observaciones a los informes. El 10/03/2.000 la parte demandada solicitó la declinatoria de la competencia en razón de la cuantía. El 06/06/2.000 se dictó auto por el cual se declinó el conocimiento de la causa en el Juzgado de Municipio, auto que quedó firme el día 27/06/2.000. El 07/08/2.00 el expediente fue recibido en el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, oportunidad en la cual la Juez se avocó al conocimiento de la causa y ordenó las notificaciones de las partes. El 03/07/2.001 la Dra. ODETTE NOTTARO DOYHANBOURE se avocó al conocimiento de la causa y ordenó las notificaciones de las partes. Cumplidas como fueron éstas dictó sentencia definitiva el día 01/03/2.002, en la cual declaró sin lugar la demanda. Notificadas como fueron las partes, el día 14/05/2.002 la parte actora apeló y el día 20/05/2.002 se oyó libremente dicha apelación. El 03/06/2.002 se recibió el expediente en este Juzgado y se fijó el décimo día de despacho para presentar informes. El 21/06/2.002 se difirió la sentencia para ser dictada dentro de los treinta días siguientes. El 24/05/2.004 quien suscribe se avocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de las partes, para que transcurridos los lapsos previos se dictara sentencia dentro de los diez días de despacho siguientes. El 26/07/2.004 quedó notificada la parte demandada y el día 06/10/2.004 fue consignado el cartel publicado en el Diario El Impulso en el cual se cumplió la notificación de la actora. Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, pasa este Juzgado a hacerlo y para ello observa:

PRIMERO: la parte actora señala en el libelo que demanda la resolución de un contrato de arrendamiento que la vincula con la empresa demandada en virtud del incumplimiento en la desocupación y entrega material del inmueble, toda vez que el día 02/06/1.998 la arrendataria fue notificada de conformidad con el artículo 1.615 del Código Civil de la terminación del contrato verbal a tiempo indeterminado que vinculaba a las partes, concediéndole el lapso de ley de noventa días a partir de esa fecha para la entrega del inmueble, sin que ésta se cumpliera. Expresa que es propietaria de un inmueble constituido por tres parcelas de terreno y la infraestructura industrial que se encuentra enclavada sobre la misma, ubicada en la Zona Industrial I, de esta ciudad, en la Manzana ubicada entre las Calles 3 y 4 y Carreras 24 y 25, Municipio Iribarren del Estado Lara, y que la demandada mantiene con FUNDALARA contrato verbal de arrendamiento de 2.700 mts.2 de local industrial, ubicado en la Segunda Planta de la Infraestructura Industrial, desde el mes de marzo de 1.993, oportunidad a partir de la cual la arrendataria pagó regularmente sus cánones de arrendamiento por ante el Departamento de Cobranzas de FUNDALARA, hasta el mes de Abril de 1.995, y que posteriormente, el 02/06/1.998, solicitó el traslado por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara para notificar a la arrendataria la decisión de dar por terminado el contrato verbal de arrendamiento que por tiempo indeterminado vinculó a FUNDALARA con PELTESS DE VENEZUELA, C.A., otorgándosele un plazo improrrogable de noventa días contínuos, contados a partir de dicha fecha. Fundamentó la demanda en los artículos 1.160 del Código Civil y 1.167, 1.615 ejusdem. Finalmente peticiona además de la resolución del contrato verbal de arrendamiento, el pago de los cánones insolutos, es decir, los causados desde el mes de abril de 1.995 por ser éste el último mes que FUNDALARA recibió el pago hasta la fecha de ejecución de la sentencia, a razón de Bs. 13.500,oo por mes calculados desde el último mes cancelado (Abril de 1.995), hasta la oportunidad de ejecución de fallo y la total desocupación del inmueble arrendado.

La parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, en escrito de fecha 28/09/1.999 la rechazó y contradijo en todas sus partes. En primer lugar alega, que sí existe un contrato de arrendamiento, pero no lo es a tiempo indeterminado, sino a tiempo determinado, con una vigencia de cinco años, que se ha prorrogado por períodos iguales a voluntad de las partes y por lo tanto, continúa siendo un contrato a tiempo determinado., y para la fecha de contestación de la demanda estaba transcurriendo el lapso que rige desde el 20/02/1.996 al 19/02/2.001. En segundo lugar, expresó, que el actor reclama el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, causados desde abridle 1.995, lo cual, afirma, es falso y reclama los que se causaren hasta la fecha de ejecución de la sentencia y hasta la total desocupación del inmueble. En relación con esto dice que, cuando se pretende acumulativamente demandar la resolución del contrato y el pago de los alquileres vencidos, no debe pretenderse el cobro de alquileres que se sigan causando hacia el futuro, porque ello resulta incongruente, puesto que si se resuelve el contrato, no pueden causarse alquileres a futuro. En tercer lugar, hizo referencia a la Ley de Regulación de Alquileres, la cual de conformidad con el artículo 1° precisa que los cánones de arrendamiento de locales comerciales e industriales y otros que no sean específicos ya sean arrendados total o por partes y sus anexos y accesorios, quedan sujetos a regulación y opuso, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil la falta de cualidad activa porque el mandato con que obran los Apoderados actores ha debido ser otorgado por la Junta Liquidadora de FUNDALARA y finalmente objetó la cuantía de la demanda.

SEGUNDO: debe este Juzgado por razones de técnica procesal pronunciarse en primer término en relación con la alegada falta de cualidad pasiva opuesta por la demandada al contestar la demanda, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Según una parte de la doctrina, la cualidad del actor tiene que ver con la titularidad que éste ostenta del derecho deducido en la demanda. Es una defensa de fondo dirigida contra uno de los requisitos constitutivos de la sentencia favorable al actor, su objetivo es negar el hecho de su verificación, que supone la existencia para el momento de la introducción de la demanda del derecho subjetivo y la insatisfacción de tal derecho. Es inherente al fondo de la controversia.

Según el maestro Luis Loreto, la cualidad activa y pasiva están constituidas por una relación de identidad lógica entre el sujeto al cual la ley en abstracto atribuye un determinado derecho y la persona que en concreto se presenta en juicio para hacerla valer (cualidad activa) y la relación de identidad lógica entre el sujeto contra el cual en abstracto tal derecho puede ejercerse y la persona contra lo cual, en concreto, él es ejercido (cualidad pasiva), de lo que puede concluirse que si existe una equivalencia de conceptos entre cualidad activa y titularidad del derecho, que constituye la cuestión de fondo por excelencia.

El Profesor Mario Pesci Feltri Martínez en su Obra Estudios de Derecho Procesal Civil (2ª. Edición. Editorial Jurídica Venezolana. Caracas 2.000. p. 70) expresa lo siguiente:

SIC: “La cualidad o legitimación en la causa activa o pasiva, es un concepto implícito en el concepto de voluntad concreta de ley, ya que nadie puede hacer valer la titularidad de una voluntad concreta de ley, si no es la persona que de acuerdo con la norma sustantiva, es la titular de tal derecho (cualidad activa) ni dicha voluntad de ley puede ser hecha valer contra una persona distinta a las que de acuerdo con la norma abstracta es la llamada a satisfacer la obligación reclamada por el acreedor (derechos a una obligación) o a sufrir los efectos del ejercicio del derecho potestativo hecho valer en la demanda. Por lo tanto, es suficiente señalar como requisito constitutivo de la sentencia favorable al actor, la declaración de una voluntad concreta de ley que le reconozca el derecho subjetivo hecho valer con la demanda”

Arístides Rengel Romberg en su Manual de Derecho Procesal Civil venezolano, Vol. II. P. 140 señala que el proceso no se instaura entre cualesquiera sujetos, sino entre aquellos que están frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición de legítimos contradictores por afirmarse titulares activos o pasivos de dicha relación. Afirma que la regla general puede expresarse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. Dice que para obrar o contradecir en juicio, las partes deben afirmar ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida (legitimatio ad causam), y sí realmente lo son ó no, se sabrá al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declarará fundada o infundada la pretensión que se hace valer en la demanda.

Establecidos estos conceptos, considera el Tribunal que en el presente caso la demandante FUNDALARA si tiene cualidad para proponer la demanda, puesto que alega su condición de propietaria y arrendadora del inmueble para demandar la resolución del contrato, hecho que además le reconoce la demandada cuando exige el reconocimiento de su derecho como tercero arrendatario ante el nuevo adquirente del inmueble, que es precisamente FUNDALARA, en razón de lo cual esta defensa perentoria es improcedente. Así se decide.

TERCERO: en relación al alegato de la inepta acumulación de pretensiones contenida en la demanda, el a quo expresó lo siguiente:
SIC: “En el caso bajo análisis, como ya se indicó la parte actora demanda por una parte la resolución del contrato y el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, demandando además el cumplimiento del contrato por haberle notificado a la arrendataria su voluntad de terminarlo de conformidad con el artículo 1.615 del Código Civil, pretensiones que son incompatibles, pues el efecto jurídico de la resolución del contrato es poner fín de forma anticipada a un contrato vigente, considerándose como si jamás hubiese existido y volviendo las partes a la misma situación en que se encontraban antes de contratar; y, el cumplimiento viene dado como consecuencia de la terminación o expiración del contrato, razón por la cual la presente demanda debe ser desechada por ser improcedente acumular en el libelo pretensiones contradictorias y excluyentes entre sí, sin que tenga esta Juzgadora que analizar ningún otro elemento por motivo de la declaratoria anterior, así se establece”.

Considera esta Alzada, primeramente que no se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado como lo expresa la parte actora, sino determinado, cuyos períodos de vigencia de cinco años fueron prorrogándose sucesivamente, de acuerdo con la Cláusula TERCERA .del Contrato de Arrendamiento. El contrato no pasó a ser verbal porque un nuevo propietario adquirió el inmueble, sino que la relación arrendaticia se mantiene ahora ante el nuevo arrendador, por ello se insiste, el contrato que vincula a las partes es el que cursa en autos a los folio 19 y 20, escrito y a tiempo determinado. Así se decide.

Establecido este punto, tenemos que en los contratos a tiempo determinado, cuando el arrendatario incumple cualquiera de las obligaciones contempladas en la ley o las expresamente estipuladas en el contrato, por ejemplo, la falta de pago, el cambio de uso del inmueble; el subarrendamiento sin autorización del arrendador o por la violación de cualquier cláusula contractual, el arrendador puede ejercer a su elección la acción resolutoria ó la de cumplimiento cuando fuere posible.

En este caso, la actora expone que en virtud del desahucio realizado a la arrendataria, el contrato dejó de ser a tiempo indeterminado y se convirtió en contrato a tiempo determinado y que por cuanto la arrendataria no cumplió con su obligación de entregarlo, vencido el lapso, demanda la resolución e igualmente el pago de los cánones de arrendamiento vencidos hasta que la demandada haga entrega del inmueble. Considera este Juzgado, que de acuerdo al razonamiento del actor, realmente debió peticionarse el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, como pretensión principal, y no la resolución del contrato, porque el objeto de la acción de cumplimiento en este caso es conseguir la entrega del inmueble por parte del arrendatario en las condiciones estipuladas en el contrato extinguido por haber vencido el término de duración del mismo. Pero, demandada como fue la resolución del contrato sin alegarse como fundamento de ello, ninguna de las causales contempladas en la ley ó las del contrato, como por ejemplo las previstas en el artículo 1.592, 1° y 2° del Código Civil, sino la notificación del artículo 1.615 del Código Civil, es decir, el vencimiento del lapso, significa una confusión, porque al no existir el contrato en virtud del vencimiento del término, mal puede intentarse una acción sólo procedente en los casos de vigencia convencional; y existiendo el contrato, como sería la hipótesis contraria, no fue alegada en concreto la causal que se fundamenta para resolverlo, por lo cual, la demanda es improcedente, por esta circunstancia, y ello hace inoficioso el examen de los elementos de pruebas aportados al proceso, resultando procedente, a juicio de esta Alzada, la confirmatoria del fallo apelado. Así se decide.

DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEFENSA PERENTORIA DE FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA OPUESTA POR LA DEMANDADA y SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara el día 01/03/2.002 en el juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PAGO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO intentado por la FUNDACION DE LA VIVIENDA Y FOMENTO DEL ESTADO LARA (FUNDALARA), contra PELTESS DE VENEZUELA C.A., ambas suficientemente identificadas. SE DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA. Queda confirmado el fallo apelado. No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.
PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA.
BAJESE OPORTUNAMENTE.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del Estado Lara, en Barquisimeto, a los once (11) días del mes de Noviembre de dos mil cuatro(2.004). Años 194° y 145°.*Libny*
La Juez

TAMAR GRANADOS IZARRA
La Secretaria
MARIA FERNANDA ALVIAREZ ROJAS
En la misma fecha se publicó siendo las 12:46 pm.
La Sec.