REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, treinta y uno de mayo de dos mil cuatro 194º y 145º ASUNTO : KP02-R-2003-001106 PARTE ACTORA: POLLO SABROSO S.A. ente mercantil domiciliado en Acarigua Estado Portuguesa inscrito en el Registro Mercantil que por Secretaría llevó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, anotado bajo el No. 34 de fecha 25/06/1.985. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: LENYS PARRA GARCIA, ANA PEÑUELA FUENTES, HERMES BARRIOS LAPADULA, CARLOS SANCHEZ y EDGAR SANCHEZ, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 24.256, 24.588, 10.365, 50.093, y 17.827 respectivamente. PARTE DEMANDADA: FAUR ZOLTAN SZABO y BENICIA PAREDES DE SZABO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.402.734 y 7.363.860 respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LOS DEMANDADOS: ALEXIS VIERA BRANDT, FRANCISCO CUADRO FERNANDEZ, PATRICIA TORRES MEDINA y JESUS PIRELA NAVARRO, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 2.296, 79.344, 57.568 y 57.284 respectivamente. SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE DESALOJO (APELACION). Conoce este Juzgado como Alzada el presente juicio de DESALOJO DE INMUEBLE seguido por POLLO SABROSO S.A. ente mercantil domiciliado en Acarigua Estado Portuguesa inscrito en el Registro Mercantil que por Secretaría llevó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, anotado bajo el No. 34 de fecha 25/06/1.985 contra los ciudadanos FAUR ZOLTAN SZABO y BENICIA PAREDES DE SZABO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.402.734 y 7.363.860 respectivamente, proveniente del Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara. La demanda fue presentado el día 25/05/2.000 y fue admitida el 08/06/2.000 por los trámites del juicio breve. El 14/08/00 el Alguacil informó que localizó a los demandados para citarlos, quienes se negaron a firmar los respectivos recibos. El 24/10/00 la Secretaria del Tribunal dejó constancia del cumplimiento de la formalidad prevista en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. El 26/10/00 los demandados presentaron escrito de contestación de la demanda en el cual además opusieron cuestiones previas. El 27/10/00 la parte actora contradijo las cuestiones previas opuestas. El 31/10/00 se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada. El 06/11/00 se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por la parte actora. El 07/11/00 la parte demandada promovió experticia a la cual se opuso la parte actora el 08/11/00, negando el Tribunal su admisión por auto de esa misma fecha. El 09/11/00 se agregaron y admitieron pruebas presentadas por la parte actora. El 15/11/00 la parte actora presentó informes. El 08/03/01 se dictó auto para mejor proveer acordando solicitar información a la Dirección de Planificación y Control Urbano del Concejo Municipal de Iribarren. El 29/03/01 se dictó sentencia definitiva declarando sin lugar la demanda. El 02/03/01 la parte actora apeló de la sentencia definitiva la cual se oyó en ambos efectos el 06/04/01. El 24/04/01 se recibió el expediente en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara y se fijó el décimo día de despacho para decidir. El 09/05/01 el Juez Suplente se avocó al conocimiento de la causa y por auto de fecha 18/05/01 difirió la sentencia para ser dictada el día 18/06/01. El 12/06/01 la Dra. LIZET PEREZ TERÁN, Juez Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, se inhibió de conocer la causa. El 29/06/01 fue declarada con lugar la inhibición. El 11/07/01 el Juez Suplente Dr. DOUGLAS RODRIGUEZ se avocó al conocimiento de la causa y constituyó el Tribunal Accidental. El 31/07/01 se dictó la sentencia definitiva declarando con lugar la apelación y con lugar la demanda, sentencia que fue anulada por decisión dictada el 19/07/02 en juicio de AMPARO CONSTITUCIONAL por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores del Estado Lara. Nuevamente el expediente en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, la Juez, Dra. PATRICA CABRERA MANFREDI se inhibió de conocer el mismo. El 17/12/03 se recibió el expediente en este Juzgado. El 06/02/04 quien suscribe se avocó al conocimiento de la causa y acordó la notificación de las partes. Notificadas como fueron las partes y transcurridos los lapsos previos, el 13/05/04 se difirió la sentencia para ser dictada el décimo día de despacho siguiente y llegada como ha sido dicha oportunidad, pasa este Juzgado a hacerlo y para ello observa: PRIMERO: la Empresa demandante POLLO SABROSO C.A. señala en el libelo que es propietaria de un inmueble ubicado en la Avenida Vargas Esquina de la Carrera 21 en esta ciudad de Barquisimeto en el que funciona un expendio de comida propiedad de la Empresa y que una parte de dicho local, ubicada en el lateral que corresponde al lado Sur, está ocupada por los ciudadanos FAUR ZOLTAN SZABO y BENICIA PAREDES DE SZABO en sus condiciones de arrendatarios, quienes la han destinado a la reparación de calzados. Señala que la naturaleza del contrato es verbal y a tiempo indeterminado, y que por cuanto desea realizar reparaciones que implican labores de construcción y demolición para adaptar el local de manera óptima al desarrollo de su actividad comercial, previo cumplimiento de los trámites administrativos por ante las Autoridades Municipales, demanda el desalojo del inmueble de conformidad con el artículo 34 literales “b” y “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La demanda fue estimada en Bs. 3.000.000,oo. En la oportunidad de la contestación de la demanda los accionados opusieron las cuestiones previas establecidas en los artículos 346,6° (defecto de forma) en concordancia con los artículos 340,3° y 4° y 346,3° (ilegitimidad de la persona que se presenta como Apoderado o Representante del Actor). En cuanto a la contestación de fondo, rechazaron y contradijeron la demanda tanto en los hechos como en el derecho. En relación con la causal invocada prevista en el artículo 34, literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señalaron que en el presente caso no hay necesidad de demolición ya que en el propio libelo la actora plantea la necesidad de ajustarse a la alineación que prevén las Autoridades Municipales, punto en el cual hicieron referencia a oficio emanado de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 28/03/2.000 (f.12) según el cual cualquier remodelación que se pretenda en la jurisdicción del citado Municipio está sometida a suspensión hasta tanto se produzca la revisión del Plan de Desarrollo Urbano Local. También hicieron referencia a la Ordenanza Sobre la Ampliación de la Carrera 21 de esta ciudad (f.21) según la cual el retiro de las Edificaciones deberá realizarse sin acudir a costosos procedimientos de demoliciones e indemnizaciones. Expresaron además que, si se tratara de reparaciones que ameritaran la desocupación del inmueble, el local que ocupan como arrendatarios es completamente independiente, como consta en el documento de propiedad por el cual la demandante adquirió el inmueble en su integridad, protocolizado en el antes único Registro Subalterno del Municipio Iribarren, el 07/01/91, folios 1 al 2, Protocolo Primero y Tomo Segundo, por lo cual su desocupación no es necesaria, aunado al hecho que el inmueble ocupado por la Empresa demandante tiene dos plantas, pudiendo destinar la alta para ampliar el área de atención al público. Destacaron que el inmueble recientemente fue objeto de remodelación, sin necesidad de desalojarlos y que la actora no ha procedido a la regulación del inmueble, a lo que está obligada por mandato del artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo previsto en el artículo 32 literal “a” ejusdem, omisión que incluso acarrea la inadmisibilidad de la demanda, en apoyo de lo cual citaron al Dr. GUSTAVO CONTRERAS en su Obra El Juicio de Desalojo y el Secuestro. Finalmente objetaron la cuantía basados en el hecho que, siendo el cánon de arrendamiento mensual Bs. 8.410,00 en un año representa Bs. 100.920,oo suma ésta en la que debió estimarse la demanda. SEGUNDO: impugnada como fue la cuantía de la demanda, debe este Juzgado pronunciarse previamente al respecto. Los artículos 36 y 38 del Código de Procedimiento Civil, establecen lo siguiente: SIC: Artículo 36: “En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fue por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.” SIC. Artículo 38: “Cuando el valor de la demanda no conste pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.” La Sala de Casación Civil, estableció el nuevo criterio que rige el alcance de la impugnación de estimación de la cuantía de la demanda, en su sentencia de fecha 05/08/1.997, con ponencia del Magistrado Dr. Aníbal Rueda, caso: Zadur Bali Asapchi contra Italo González Russo, al dejar sentado lo siguiente: SIC: “En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: A) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. B) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: ‘La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega’. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación. C) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. Y, finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda ...” (Sentencia del 7 de marzo de 1985, ratificada entre otras en el fallo de fecha 17 de febrero de 1993). La Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 29/09/1.999, Caso Inversiones Ibepro S.R.L. contra Jeannette Maritza de Andrade Reyes estableció con respecto a la norma contenida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, antes transcrita, que comprende dos hipótesis: a) los casos de validez o nulidad y b) los casos de resolución de contrato de arrendamiento. En la primera hipótesis, la cuantía se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato y si se atacara la continuación del contrato, se suman las pensiones que faltan por vencerse. En el segundo caso, la cuantía se determina por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento, y las vencidas si se pidiera su pago; y en el caso que el contrato sea a tiempo indeterminado, la cuantía se determinará con la suma de las pensiones correspondientes a un año. En el presente caso, los demandados dieron cumplimiento a su obligación de señalar un elemento nuevo, al expresar que la cuantía no debe exceder de Bs. 100.920,oo puesto que como arrendatarios pagan Bs. 8.410,oo mensuales, sin embargo no cumplieron con la carga de acreditar en los autos que tal es el cánon de arrendamiento mensual, ni éste aparece probado con otros elementos, por lo que la impugnación de la estimación de la demanda, no debe prosperar, quedando firme la señalada en la demanda. Así se decide. TERCERO: el pronunciamiento del a-quo respecto a las cuestiones previas no está sujeto a revisión por esta Alzada, en virtud de la norma contenida en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. De conformidad con los principios que regulan la carga de la prueba, consagrados en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Además, de conformidad con la norma contenida en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, los hechos no controvertidos en los que están de acuerdo las partes, no serán objeto de prueba. En el presente caso, en virtud de los términos de la demanda y de su contestación, no está controvertida y por lo tanto se encuentra al margen del debate probatorio, la existencia del contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado entre las partes sobre el local que ocupan los demandados ubicado en la Avenida Vargas, Esquina de la Carrera 21 en esta ciudad. Los hechos a probar están referidos a las causales de desalojo invocadas por el actor en la demanda, a saber, la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, en lo que respecta a la primera, en relación con la cual no hubo expreso rechazo y contradicción por los demandados; y que el inmueble va a ser objeto de demolición o reparaciones que ameritan su desocupación, en lo que respecta a la segunda, y la carga de la prueba naturalmente corresponde al actor, sin que respecto a tales causales medie incumplimiento culposo por parte del inquilino. Así encontramos que la empresa demandante-propietaria plantea la necesidad de realizar una serie de modificaciones al local que ocupa, destinado a la venta de pollos en brasas, modificaciones que para ajustarse a las normas locales en materia urbanística, emanadas de la Municipalidad debe comprender o afectar el local que ocupan los demandados, lo cual es la base fáctica para reclamar el desalojo del referido local, de conformidad con el artículo 34, literales “b” y “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales son del tenor siguiente: SIC: Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: (…) b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. La necesidad, en este caso, en que la arrendadora y propietaria es una Empresa Mercantil, Pollo Sabroso C.A. entraña un sentido ligado con la actividad comercial que realiza. En el libelo señala que su objeto principal es el expendio de comida, de su propiedad, y que el inmueble en función de ese objeto, debe repararse, para ser adaptado de manera óptima al desarrollo de su actividad comercial. Respecto a esta causal, artículo 34,literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, nada expresó el fallo del a-quo en ningún sentido, quizá por el hecho de haberla resuelto como una sóla con la segunda causal alegada, lo cual no correspondía realizar a juicio de este Juzgado, porque son dos causales diferentes, cuyas pruebas recaían sobre circunstancias diferentes. En efecto, en relación con la prueba de la necesidad del propietario de usar el inmueble, ha sido criterio pacífico y reiterado de la jurisprudencia, que basta que el propietario, demuestre ser el titular del derecho que alega y su manifestación inequívoca que desea el inmueble arrendado, para que sea procedente, en virtud del derecho de propiedad, consagrado constitucionalmente que no puede ser desconocido por un inquilino. Así lo expresó sentencia de la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo No. 1.558 de fecha 30/11/2.000 con ponencia del Magistrado Perkins Rocha Contreras, citada por ROBERTO HUNG CAVALIERI en su Obra El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela, pp. 347 y 348: SIC: “Ahora bien, sobre este requisito de la prueba de la necesidad del propietario de usar su inmueble, ha sido criterio pacífico y reiterado de esta Alzada, que basta que el propietario del inmueble demuestre ser el titular del derecho que se reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado. Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y el mismo no puede ser desconocido por un inquilino. También ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional en relación con el alcance del concepto de necesidad, contenido en el literal “b” del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, que el mismo comprende un concepto amplio y subjetivo, por cuanto el oponente al derecho de desalojo si quisiera realizar alguna actividad probatoria, no siendo necesario como se ha expresado, puede ésta quedar satisfecha a través de presunciones o indicios que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante traiga a los autos para así fundamentar dicha solicitud.” En lo que atañe a la prueba de demolición o reparaciones que amerite el inmueble y que signifiquen o conlleven su desocupación, prevista separadamente de la anterior causal, en el literal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deberán demostrarse esas circunstancias, con la aclaratoria que el concepto demolición implica siempre la necesidad de desocupar el inmueble a demolerse mientras que el concepto reparación no, por lo que si se alegan reparaciones debe probarse que para llevarlas a cabo, es absolutamente necesario el desalojo del inmueble. CUARTO: establecido el punto anterior, procede este Juzgado a analizar el material probatorio aportado por las partes. La demandante promovió y evacuó las siguientes pruebas: 1°) Copia fotostática de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Distrito Iribarren del Estado Lara, el día 07/01/091 inserto bajo el No. 1, folios 1 al 2, Protocolo Primero, Tomo Segundo por el cual la demandante SOCIEDAD MERCANTIL POLLO SABROSO C.A. adquirió el inmueble constituido por un edificio de dos plantas situado en el ángulo sur-este del Cruce de la Avenida Vargas con la Carrera 21 en esta ciudad, identificado con el No. 20-67 el cual consta de dos plantas y una azotea o platabanda. En la planta baja se ubican los locales comerciales uno (1) y dos (2) y en la planta alta, un apartamento destinado a residencia (f. 9 y 10). Dicha copia no fue impugnada por el adversario, razón por la cual se tiene como fidedigna y es demostrativa de la titularidad que tiene la demandante de la propiedad del local sobre el cual se intentó la demanda de desalojo. Así se decide. 2°) Comprobante de Alineación expedido por Ingenieria Municipal, Concejo Municipal del Distrito Iribarren, el 25/02/00 en relación con el inmueble ubicado en la Esquina Sur-Este de la Avenida Vargas con Carrera 21, suscrito ilegiblemente por un Topógrafo Municipal, en cuyas observaciones se lee: “por la carrera 21 tiene un retiro vial de 4,07 mts. Ref: a partir de la fachada actual”(f. 11), y Comunicación No. 19 de fecha 28/03/00 enviada a la Apoderada-Actora Abogada LENYS PARRA por la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, contentiva de información sobre las variables urbanas del inmueble, suscrita por el Arquitecto Manuel Rivero. De tales documentos emanados de terceras personas, se tiene prueba indiciaria de la necesidad de la Empresa propietaria POLLO SABROSO C.A. de modificar el local que ocupa, para cumplir con la normativa urbanística que le exige un retiro por la Carrera 21 de 4 mts.de construcción. Así se decide. 3°) Prueba de Informes a la Consultoría Jurídica del Municipio Iribarren (f.98) de fecha 09/11/2.000 suscrita por el Dr. JOSE ANTONIO RAMIREZ ZAMBRANO, la cual se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y de ella se tiene prueba de una futura ampliación de la Carrera 21, por los momentos suspendida, vislumbrando en función de ello, que el inmueble que ocupa POLLO SABROSO C.A. quedaría afectado en una medida de 10 mts. del eje actual de la Carrera 21 con la Avenida Vargas. Así se decide. 4°) Documentales consistentes en Acta Constitutiva de la Firma Mercantil POLLO SABROSO C.A.; Acta de Asamblea en la que se designó su Junta Directiva el 15/05/1.995; Copia del poder otorgado a HERMES BARRIOS LAPADULA y Documento de Ratificación de los poderes por parte de la Empresa POLLO SABROSO C.A. a los Abogados Hermes Barrios Lapadula y la sustitución que se hizo a LENYS PARRA y a ANA PEÑUELA (f. 79 al 93) , las misma fueron demostrativas de la cualidad con la que actuaron los Apoderados-Actores y de los datos de identificación de la Empresa demandante, hechos que en esta Alzada no están controvertidos en virtud de la decisión inapelable del a-quo que declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas de defecto de forma de la demanda e ilegitimidad de los representantes de la actora. Así se declara. 5°) Resolución No. 116-95-R de fecha 01/03/1.995 emanada de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara con plano adjunto del inmueble, a través de la cual se informó en fecha 01/03/1.995 a la demandante la necesidad de retiro vial de 3 mts. por la Carrera 21 del inmueble en el que funciona la Empresa propietaria (f. 376 al 378) y Resolución No. 41 de fecha 13/12/1.995 emanada de la Alcaldía del Municipio Iribarren que en esa fecha declaró con lugar el desalojo. Dichas pruebas se valoran de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y son demostrativas de la necesidad que tiene la Empresa propietaria de ocupar el inmueble objeto de la presente demanda para compensar el espacio de retiro de aproximadamente 3 ó 4 mts. que le exige la normativa municipal por el lado de la Carrera 21. Así se decide. Pruebas aportadas por la parte demandada: 1°) Inspección Judicial en el inmueble ubicado en el ángulo sureste del cruce de la Avenida Vargas con la Carrera 21, evacuada el día 06/11/00 en la cual se dejó constancia que el inmueble está constituido por dos plantas comunicadas a través de escalera metálica; que en la parte alta hay varias habitaciones, cuatro baños, una habitación destinada a depósito en la que está instalada una cava-cuarto; tiene acceso a una azotea abierta. También se dejó constancia de la existencia de un pasillo en la planta alta, de una pequeña oficina y de una escalera desde cuyo descanso se observa un pasillo que termina en una parte que dá hacia la Avenida Vargas y que delimita el inmueble en la zona sur, quedando entre dicha puerta y el sitio en el que se encontraba el Tribunal, el pequeño local que ocupan los demandados. También se constató por este medio, que en la planta baja existen dos locales divididos por una pared de concreto: uno destinado al expendio de comida “POLLO SABROSO” y el otro, a reparación de calzados. Dicha prueba la valora este Juzgado de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y de ella se tiene conocimiento de la ubicación y distribución de los dos locales comerciales: el que ocupa POLLO SABROSO C.A. y el que ocupan los demandados, contiguo o aledaño. Así se decide. Del análisis del material probatorio aportado al proceso por las partes, resulta concluyente para esta Alzada la demostración por la Empresa demandante, de la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, supuesto de hecho de la norma contenida en el artículo 34, literal "B" invocada como causal de desalojo, como igualmente se demostró que existe entre las partes una relación arrendaticia por tiempo indefinido y la cualidad de propietaria de la actora, del inmueble dado en arrendamiento. Siendo el objeto de la Empresa Mercantil POLLO SABROSO C.A. la compra-venta y todo lo relacionado con la comercialización de pollo es en brasas así como cualesquiera otros productos alimenticios, pudiendo además realizar cualquier actividad de libre comercio conexa o no con el objeto principal, conforme a la Cláusula Tercera del Documento Constitutivo y Estatutos Sociales (f. 82), el deseo de adaptar el local que ocupa para que sirva de una manera más óptima y eficiente a la consecución de su objeto es motivo suficiente para acordar el desalojo del local que ubicado junto al que sirve de sede a POLLO SABROSO C.A., permitiría su ampliación, en apoyo de lo cual se invoca el criterio jurisprudencial transcrito en el Capítulo Tercero del fallo, sin que pueda limitar esa potestad del propietario, el parecer de los arrendatarios en cuanto al modo y a la forma en que deben asumirse las remodelaciones previstas, para no resultar ellos desalojados, pues sería un desconocimiento de los atributos del derecho de propiedad en cuanto al uso, goce, disfrute y disposicion de la cosa. Así se decide. En lo atinente a la prueba de la causal también invocada por el actor, prevista en el literal "C" del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios referida a que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten al desocupación, estima esta Alzada que no se produjo en auto, porque realmente no es el local que ocupan los arrendatarios el que requiere reparaciones, ni tampoco que vaya a demolerse porque esté arruinado, sino que ese espacio lo requiere la propietaria y arrendadora para ampliar hacia ese lado su planta operativa en virtud que por otro lado, el de la Carrera 21 perderá un espacio de 3 o 4 metros por concepto del retiro que exigen las Ordenanzas Municipales, y cuya adecuación demostró estar dispuesto a emprender desde hace muchos años, de tal manera que a juicio de esta Alzada, el desalojo no es procedente, en una relación directa con el inmueble arrendado, por esta causa. Así se decide. Finalmente, debe señalar este Juzgado al igual que el a-quo, de la improcedencia de la defensa alegada por la parte accionada, de inadmisibilidad de la demanda por no anexarse al libelo la planilla de regulación, de exención o el Decreto del Ejecutivo que habría declarado exento de regulación el inmueble porque no versa el presente caso sobre reintegro arrendaticio en el que si constituye tal planilla de regulación el documento fundamental, a tenor de lo previsto en el artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En los demás casos, como éste que nos ocupe la regulación de los cánones de arrendamiento no es requisito de admisibilidad de las demandas propuestas en ocasión de una relación arrendaticia. Así se decide. DECISION En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR LA APELACION interpuesta por la parte actora contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 29/03/01. Se DECLARA SIN LUGAR la impugnación de la estimación de la cuantía de la demanda y CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE intentada por POLLO SABROSO S.A. ente mercantil domiciliado en Acarigua Estado Portuguesa inscrito en el Registro Mercantil que por Secretaría llevó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, anotado bajo el No. 34 de fecha 25/06/1.985, contra los ciudadanos FAUR ZOLTAN SZABO y BENICIA PAREDES DE SZABO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.402.734 y 7.363.860 respectivamente, por la causal prevista en el artículo 34, literal "B" de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Se condena a los demandados a entregar a la actora el inmueble que ocupan como arrendatarios constituidos por un local comercial ubicado en la Avenida Vargas esquina con la Carrera 21, dentro de los siguientes linderos: NORTE: En una línea de 7,80 metros con la Carrera 21; SUR: En una línea de 7,80 metros con casa y solar que son o fueron de los sucesores de los hermanos Iribarren Aguero; ESTE: En una línea de 17,40 metros con casa y solar que es o fue de los herederos de Juan Antonio Azuaje; y OESTE: Que es su frente, en una línea de 17,80 metros con la Avenida Vargas; en el lateral que corresponde a su lado sur, para lo cual se concede un lapso improrrogable de seis meses a partir dela notificación que se les haga de la presente sentencia, de conformidad con lo previsto en el Parágrafo Primero del artículo 34 de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 por haber resultado vencida. Queda revocado el fallo apelado. PUBLIQUESE Y REGISTRESE. Bájese oportunamente. Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los treinta y un días del mes de Mayo de dos mil cuatro. Años 194° y 145°. La Juez Tamar Granados Izarra La Secretaria Acc. María Fernanda Alviárez Rojas En la misma fecha se publicó siendo las 01:15 p.m. y se dejó copia. La Sec. Acc.