REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, veintitrés de marzo de dos mil cuatro 193º y 145º ASUNTO : KP02-V-2002-001133 Exp. 12371. Desocupación de Inmueble Se inició la presente causa mediante auto de admisión del libelo de demanda que por Desocupación de Inmueble interpusiera el ciudadano MANUEL MARIA TAPIAS, de mayor edad, extranjero, titular de la cédula de identidad N° E- 591.254, asistido por el abogado en ejercicio Miguel Adolfo Anzola, quien se encuentra inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 31.267; contra el ciudadano MANUEL JUAN GOUVEIA FREITAZ, venezolano, de mayor edad y titular de la cédula de identidad N° 10.847.059. Admitida la demanda en fecha 28-11-2002, se ordenó el emplazamiento del demandado para que compareciera ante este tribunal el segundo día de despacho siguiente a su citación, y constare en autos la misma a dar contestación a la demanda. En fecha 05-12-2002, diligenció el alguacil de éste Tribunal consignando recibo de citación y compulsa sin firmar por negarse el demandado a ello. Seguidamente en fecha 09-12-2002 compareció el actor y otorgó poder apud-acta a los abogados Miguel Anzola, identificado arriba y José Antonio Anzola, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 29.566. Solicitada y acordada la notificación de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 23-01-03 la secretaria deja constancia de haber cumplido con la notificación del demandado; en la oportunidad legal compareció el demandado asistido por el abogado Antonio García, quien se encuentra inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 34.329 y consigna escrito de contestación de la demanda y propone reconvención contra el actor. Admitida la demanda reconvencional en la debida oportunidad la parte actora consignó escrito de contestación. Igualmente en fecha 29-01-2003 comparece el demandado y otorga poder apud-acta a los abogados Antonio García, anteriormente identificado, y a la abogada Consuelo Vásquez, inscrita en el IPSA bajo el N° 81.193. Abierta la causa a pruebas, la parte demandada invoca el mérito favorable de los autos, promueve documentales, prueba de informes y las testimoniales de los ciudadanos Leonel Mendoza, Adolfo Lafayette, Róger Rodríguez, Rubén Mendoza José Maldonado, Humberto Gutiérrez y Carlos Izarra, quienes rindieron declaración en su oportunidad. Así mismo la parte actora consigna documentales. Concluidas las etapas del procedimiento y estando este Tribunal en la oportunidad de dictar sentencia, pasa ha hacerlo en los siguientes términos: Alega la parte demandante como fundamento de su pretensión que es propietario de un inmueble constituido por una vivienda distinguida con el N° 50-29, situada en la Carrera 15 entre Calles 50 y 51, Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara, edificada sobre un terreno ejido en enfitéusis el cual tiene un área de 250,00 m2 comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Con solar de casa que es o fue de Josefina Fréitez; Sur: Con la carrera 15, antes calle Junín, que es su frente; Este: Con solar de casa que es o fue de Valentina Ordóñez; y Oeste: Con casa que es o fue de Carmen María Flores. Alega que parte de ese inmueble es ocupado por el ciudadano Manuel Juan Gouveia Freitaz, en su condición de arrendatario de un local comercial que tiene un área aproximada de 36,00 m2, desde el año 1999 cancelando inicialmente sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) mensuales por concepto de canon de arrendamiento. Manifiesta que en fecha 09-11-1999 fue autenticado un contrato de arrendamiento en el cual se estipuló el canon de arrendamiento en la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) por el lapso comprendido entre el 16-11-1999 hasta el 16-05-2000, suma esta que sucesivamente fue aumentando hasta fijarse en cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) mensuales, la cual se encuentra establecida en el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 08-06-2001. Destaca que este último contrato fue suscrito únicamente por el demandado, y que la relación arrendaticia se transformó por efectos de la tácita reconducción a tiempo indeterminado, pues el inquilino continuó ocupando el inmueble al vencimiento del término del contrato suscrito entre ambas partes (seis meses) y el arrendador continuó recibiendo el canon de arrendamiento. Actualmente el inmueble se destina para uso comercial, específicamente para sonido y accesorios de automóviles. Ahora bien, agrega que el arrendatario ha dejado de cancelar el canon de arrendamiento por más de dos mensualidades consecutivas, circunstancia que de acuerdo a lo previsto en el Artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios hace procedente la desocupación del local comercial ocupado, es decir que se han dejado de percibir los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de septiembre del año 2001 hasta el mes de octubre del año 2002, circunstancia esta que lo lleva a demandar al ciudadano Manuel Juan Gouveia, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal a la desocupación del inmueble y consecuencialmente en la entrega del mismo libre de personas y cosas. Fundamenta su acción en los Artículos 1167 y 1264 del Código Civil y el Artículo 34 ordinal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estima su demanda en la cantidad de Bs. 500.000,00. En la oportunidad legal de la contestación de la demanda, el demandado procedió a solicitar la reposición de la causa al estado del auto de admisión por cuanto en el libelo de demanda en su parte petitoria existe un litis consorcio pasivo, ya que la misma va incoada en contra de su persona y de Beatriz Cassany de Pineda, pedimento que hace de conformidad con el Artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, dado el hecho de que se ha dejado de cumplir la formalidad esencial de dicho auto de ordenar la citación de la otra parte codemandada. A todo evento opone la falta de cualidad e interés del demandante por no tener la facultad legal para ejercer la presente acción ya que según se desprende de documento debidamente autenticado, la ciudadana Melida Cantalicia Jiménez de Gómez, hoy difunta, en su carácter de propietaria, convino con su persona en la suscripción de un contrato de arrendamiento con opción a compra sobre un local comercial ubicado en la carrera 15 entre calles 50 y 51, N° 50-29 de esta ciudad, y que constituye el objeto de este juicio, por tiempo determinado de 03 años contados desde el 27-09-2001 y con un canon de arrendamiento de Bs. 90.000,00 mensuales, Igualmente opone el defecto de forma del libelo de conformidad con lo previsto en el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contenida en el ordinal 6°, por no haber acompañado el instrumento que acredite su legitimación de propietario del inmueble objeto del presente juicio y por vía de consecuencia no producido en el libelo, constituido por un local comercial; así mismo señala que no se indican los datos de identificación personal de la codemandada Beatriz Cassany de Pineda y menos aún su domicilio y con qué carácter la demanda. En cuanto al fondo de lo planteado rechaza y contradice en toda y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda, así como que el ciudadano Manuel María Tapias sea el propietario del inmueble objeto de la litis, ya que solamente conoció a la señora Melida Jiménez como propietaria del local, quien autorizó para la celebración del contrato de arrendamiento al demandante, a quien lo conoció como arrendador-administrador. Señala que a pesar de haber suscrito el contrato inicial que presenta el actor, el pago del canon de arrendamiento iba en beneficio y disfrute de la difunta Melida Jiménez, quien vivía junto con el actor al lado del local comercial que hoy ocupa, y que por razones de enfermedad lo autorizó para que arrendara y administrara los cánones producidos del arrendamiento. De la misma manera alega que esta administración fue generando ciertos problemas ya que la señora Mélida le manifestaba que no había recibido el alquiler del mes vencido mientras que él ya lo había cancelado, es decir que el arrendador no le rendía cuentas a la propietaria; manifiesta que en fecha 27-09-2001 suscribió directamente con la propietaria del local un nuevo contrato de arrendamiento con opción a compra teniendo pleno conocimiento de esto el demandante, de manera que hasta que falleció la señora Melida cumplió sus obligaciones y hasta la presente fecha no ha podido contactar con sus herederos. Niega, rechaza y contradice que el local comercial arrendado tenga un área aproximada de 36,00 m2 en virtud de que en los contratos suscritos no se especifica ningún tipo de área aproximada. Niega, rechaza y contradice que el canon de arrendamiento inicial haya sido objeto de sucesivos aumentos hasta llegar a la suma de Bs. 100.000,00 y que esta cantidad esté reflejada en documento autenticado, el cual impugna. Niega, rechaza y contradice que la relación arrendaticia con el ciudadano Manuel María Tapias haya prosperado el efecto de la tácita reconducción en virtud de existir documento público debidamente autenticado, donde se evidencia la suscripción de contrato de arrendamiento con opción a compra entre la ciudadana Melida Jiménez y su persona; niega, rechaza y contradice que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento por más de dos mensualidades consecutivas por ser falsa; niega, rechaza y contradice que sea procedente la desocupación del local en la forma maliciosa y viciosa que pretende el actor; niega, rechaza y contradice que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes desde el mes de septiembre del 2001 hasta el mes de octubre del 2002, en virtud de que la relación arrendaticia que mantuvo con el señor Tapias se extinguió el 22-08-2001, fecha en la cual le canceló el canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto del 2001 por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00). Rechaza la fundamentación de derecho invocada y el monto establecido como cuantía de la demanda, por ser improcedente y contrario a la Ley. Además, alega que en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 09-11-1999, en su cláusula sexta se estableció que todos los gastos que se causen en todo el inmueble por consumo de luz eléctrica y aseo urbano, etc., serían por cuenta exclusiva del arrendador, y en el contrato suscrito en fecha 31-05-2000 se ratifica esta obligación. Ahora bien, expresa que esta obligación no ha sido cumplida cabalmente por el arrendador ya que este se ha negado a hacerlo y a pesar de haber realizado todas las gestiones para exigirle la retribución de los pagos hechos, han resultado infructuosas, por lo que le causó graves perjuicios dado el hecho de que le correspondió pagar durante ese tiempo el servicio de luz eléctrica y aseo urbano de todo el inmueble, cantidad que parcialmente asciende a seiscientos noventa y nueve mil trescientos cuarenta y siete bolívares (Bs. 699.347,00). Señala que dicha cantidad corresponde a las siguientes facturaciones: Marzo 2000 (Bs. 34.442,00), Abril 2000 (Bs. 32.799,00), Mayo 2000 (Bs. 40.986,00), Julio 2000 (Bs. 39.616,00), Agosto 2000 (Bs. 75.703,00), Octubre 2000 (Bs. 70.989,00), Diciembre 2000 (Bs. 82.440,00), Febrero 2001 (Bs. 93.849,00), Julio 2001 (Bs. 112.949,00) y Septiembre 2001 (Bs. 115.574,00), todos estos asignados al N° de Medidor 236894, N° Cuenta 0947-97014-3-I-B, titular: Angel Gómez esposo de la propietaria del inmueble Melida Jiménez, señalando igualmente que el servicio de luz que utilizaba el local era el mismo que utilizaba la totalidad del inmueble asiento de vivienda familiar. Una vez realizado el contrato de arrendamiento con opción a compra, solicitó una nueva línea de luz con su respectivo medidor a su nombre, con un N° de medidor 384986, N° de Cuenta 0947-97236-7-I-B, instalado en el local comercial. De la misma manera alega que en la cláusula décimo segunda de ambos contratos se estableció como garantía un depósito, para el primero Bs. 140.000,00 y el segundo Bs. 180.000,00, cantidades estas que aun no le han sido reintegradas por el Señor Manuel Tapias; además el Artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que el depósito en dinero para garantizar las obligaciones derivadas del contrato, debía ser colocado en una cuenta de ahorros en un ente regido por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras, y los intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario y serán acumulados a la cantidad dada en garantía. Ahora bien, en virtud de que han sido infructuosas las múltiples diligencias tendientes a obtener el reintegro de los pagos de servicio y el depósito en garantía, es por lo que procede a reconvenir de conformidad con el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, al ciudadano Manuel María Tapias, para que convenga en pagar las cantidades siguientes: 1) Bs. 699.347,00 por concepto de pago de servicio de luz eléctrica y aseo urbano; 2) Bs. 320.000,00 que corresponde al reintegro del depósito en garantía de los dos contratos suscritos, mas los intereses de mora causados por la falta de pago oportuno de la obligación calculados a la tasa establecida en el Banco Central de Venezuela; 3) Las costas y costos que se causen en el presente juicio. Fundamenta su reconvención en los Artículos 1167 y 1264 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Finalmente solicita la indexación o corrección monetaria de las obligaciones cuyo cumplimiento aquí demanda. En la oportunidad legal de contestación de la reconvención propuesta la parte actora reconvenida compareció para rechazar y negar la reconvención en todas sus partes tanto en los hechos por no ser ciertos como en el derecho invocado por no serle aplicable. Niega que el ciudadano Manuel Gouveia haya cancelado los recibos de luz aludidos en su escrito de contestación-reconvención. Niega que los gastos de luz eléctrica sean responsabilidad de su mandante pues formando parte del inmueble general el local arrendado, le corresponde al inquilino el importe de la luz eléctrica, siendo incorrecto lo indicado en el contrato de arrendamiento, que aunque se haya expuesto de tal forma constituye un error material de indicación del nombre que la Juez debe desaplicar por tratarse de normas de orden público. Señala como obvio que el servicio de luz eléctrica lo paga el que está gozando del inmueble por efectos del contrato de arrendamiento suscrito. Invoca en todo caso, el derecho de compensación por los cánones de arrendamiento insolutos y los que se sigan generando hasta la total entrega y definitiva del inmueble arrendado. Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación, el primer aspecto que debe resolver esta juzgadora es el relacionado con la reposición de la causa solicitada por el demandado en su contestación y fundamentada en que en el libelo de demanda existe un litis consorcio pasivo por haber sido incoada la demanda en contra de su persona y la ciudadana Beatriz Cassany de Pineda, por lo que al no cumplirse con la citación personal de esta última debe reponerse al estado de admisión. Sin embargo ello no es así, pues del análisis del libelo se constata que la pretensión del actor se dirige contra el ciudadano Manuel Juan Gouveia Freitaz, lo cual igualmente se desprende del documento (contrato de arrendamiento) acompañado como fundamental a la demanda no existiendo como pretende el demandado un litis consorcio pasivo; por ello al dictar el auto de admisión se ordenó citar únicamente al ciudadano Manuel Juan Gouveia Freitaz. Adicionalmente, y en todo caso quien tendría que reclamar del auto de admisión sería el demandante pues es a él a quien perjudicaría esta situación de ser cierto que en efecto hubiese un litis consorcio y no lo hizo, con lo que tácitamente admite la forma como quedó planteada la controversia; pero además debemos señalar que en caso de que siendo un litis consorcio pasivo este no se hubiese constituido procesalmente, dicha situación no es redimible a través de una reposición al estado de admisión sino que su efecto sería el de desechar la demanda intentada, por lo que la reposición solicitada debe ser desechada y así se declara. Siguiendo el orden lógico en que deben resolverse las defensas y excepciones, corresponde a esta juzgadora pronunciarse sobre las cuestiones previas alegadas por el demandado. En este sentido, se observa que éste alegó en su escrito de contestación la cuestión previa de defecto de forma de la demanda contenida en el artículos 346, ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 340, ordinal 6° del mismo Código, con fundamento en que el actor no acreditó su legitimación de propietario del inmueble objeto del presente juicio. No obstante lo que señala el ordinal 6° del artículo 340 antes citado, es que, “el demandante debe acompañar su demanda con los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.” Lo que nos indica que no puede asociarse este requisito con legitimidad o ilegitimidad de una de las partes pues son dos cosas absolutamente distintas. La legitimidad se refiere a las partes en el proceso quienes deber ser legítimas y así se habla de legitimidad procesal y legitimidad a la causa, siendo entre ellas igualmente diferenciables. Mientras que el defecto de forma a que alude el demandado por faltar los instrumentos que deben acompañarse a la demanda, se relaciona con la fundamentación documentada de la demanda. Adicionalmente a ello y en todo caso debemos decir que el defecto invocado no existe pues la pretensión del actor se sustenta en la existencia de una relación de arrendamiento y éste acompañó su demanda con el contrato que dice sustentar dicha relación, por lo que el defecto alegado deber ser desechado y así se establece. Alega igualmente la parte demandada la cuestión previa de defecto de forma del artículo 346 del ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, por no haber señalado el actor los datos identificativos de la demandada Beatriz Cassany de Pineda y su domicilio. Esta cuestión previa debe quedar igualmente desechada pues, como se señaló al momento de rechazar la reposición de la causa, este proceso quedó validamente planteado entre Manuel María Tapia y Manuel Juan Gouveia Freitaz, por lo que la cuestión previa debe quedar desechada y así se establece. De acuerdo con el orden lógico, corresponde ahora a esta sentenciadora pronunciarse sobre la falta de cualidad alegada por el demandado y que sustenta en que el actor carece de la facultad legal para ejercitar la presente acción por existir un documento público debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta Circunscripción, en el cual la ciudadana Mélida Cantalicia Jiménez de Gómez (difunta) como propietaria del inmueble, convino con el demandado con opción a compra sobre un local comercial ubicado en la Carrera 15 entre calles 50 y 51, N° 50-29, de esta ciudad y que constituye el objeto del presente juicio, por un lapso de tres años contados a partir del 27 de Septiembre del año 2001 y con un canon de arrendamiento de noventa mil bolívares. En primer lugar, se hace perentorio establecer aquí en forma clara qué es cualidad. Para ello es forzoso citar al tratadista patrio Luis Loreto quien en su obra “Estudios de Derecho Procesal Civil” nos enseña que: “El problema de la cualidad se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular y obligado concreto.”, y agrega: “se trata en suma de una cuestión de identidad lógica ente la persona a quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita de tal manera.” Tomando en consideración lo expuesto, debemos decir que en el caso de que, como en autos, se presente un sujeto para demandar la desocupación de un inmueble basado en la existencia de una relación arrendaticia y le es opuesta la falta de cualidad activa, tendrá que demostrar que es arrendador del inmueble, bien por que actúe en nombre propio por ser titular directo del derecho (propietario-arrendador) o bien porque lo haga en nombre y representación de otro (administrador del bien arrendado), sin que le sea dable en principio exigirle ningún otro carácter como sería el de propietario ya que no se discute en este tipo de juicios la titularidad del derecho de propiedad sino la relación contractual arrendaticia, por lo que inicialmente podríamos decir que la cualidad activa está aquí evidenciada por la existencia de un contrato de arrendamiento autenticado que fue producido por el actor conjuntamente con su libelo y el cual no fue impugnado por el demandado. Sin embargo este al momento de contestar, no sólo opone como defensa la falta de cualidad del actor sino que durante el lapso probatorio produce otro documento notariado contentivo de un contrato de arrendamiento y de opción a compra celebrado entre éste y la ciudadana Melida Cantalicia Jiménez de Gómez, se trata por tanto de dos documentos con igual categoría. Sobre el valor y la naturaleza de estos documentos existe abundante jurisprudencia, siendo una de ellas de fecha 05-04-01 de la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Véliz. En ella, entre otras cosas, se señala lo siguiente: …”del contenido del artículo 1.357 del Código Civil es preciso hacer la siguiente distinción: documentos públicos, son aquellos que deben estar revestidos, al momento de su otorgamiento, de todas las solemnidades que la ley establece al efecto, y en cuya formación interviene un funcionario con la facultad de darle fe pública, la que alcanzará inclusive su contenido. Este documento público es también auténtico. Ahora bien, existe otra categoría de instrumentos que se reputan auténticos, son aquellos que aún cuando deben se otorgados ante un funcionario que dé fe pública, este sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; …” Pero además de esto, es de hacer notar que en nuestro Derecho Probatorio y dentro del terreno de la prueba por escrito que emana de las partes, auténtico no es sinónimo de documento público, ya que existen documentos privados auténticos. … hay instrumentos que después de formados son presentados por sus autores (o al menos uno de ellos) ante un funcionario público, a fin de que éste declare expresamente en el texto del documento, o en otra forma, que él o los presentes han reconocido como de él o ellos las firmas o la escritura que aparecen en el instrumento declarándose autores del mismo; y si este funcionario está facultado por la Ley para recibir esa declaración y transcribirla al documento o a su copia, su dicho otorga la certeza a la declaración que ante él efectuaron él a las partes, convirtiéndose por ello el documento en auténtico, a pesar de ser privado.” Expuesto lo anterior, diremos que tanto del documento presentado por el actor y que corre a los autos en los folios 6, 7 y 8 como los presentados por el demandado a los folios 39, 40, 41 y 42 tienen el mismo carácter es decir, de ser documentos privados auténticos. Pero en este particular caso, la verdadera cualidad del actor queda evidencia no por lo que se pueda desprender de estos documentos, lo que sería lo usual en este tipo de proceso en donde lo que interesa determinar es si el actor tiene la cualidad de arrendador y por ello tiene la legitimidad para interponer esta acción de desocupación, sino que realmente existiendo dos documentos que contienen una relación de arrendamiento que vincula a dos personas distintas con el demandado, la verdadera cualidad se determina a través del documento público que en copia fotostática fue producido por el actor durante el lapso probatorio a los folios 75, 76 y 77 dicho documento el cual se valora ya que, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al ser producido en copia fotostática y no ser impugnada por el adversario, se tendrá como fidedigna y su valor según lo establece el artículo 1.360 del Código Civil, es de plena prueba entre las partes y respecto a terceros del hecho jurídico al que el mismo se contrae. De este documento por el que el actor adquirió la propiedad del inmueble, se desprende que sí tiene éste la cualidad para interponer la presente acción pues, siendo propietario, tiene en su poder todos los atributos que tal condición confiere como claramente lo establece el artículo 545 del Código Civil y como no ha sido probado que algunos de esos atributos hayan sido transferidos a un tercero como por ejemplo un administrador, no hay duda de que el actor (propietario y arrendador) tienen cualidad o legitimidad ad causam y así queda establecido. Entrando al fondo de lo planteado, el primer aspecto que debe resolver esta juzgadora es el relativo a la naturaleza del contrato que une a actor y demandado y en este sentido se observa que el actor produjo conjuntamente con su libelo un contrato autenticado que esta juzgadora valora al no haber sido impugnado por la parte demandada, conforme lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Este contrato estipula textualmente lo siguiente: “El tiempo de duración de este contrato de arrendamiento será de seis meses (6) contados a partir del 22 de mayo del año 2001, pudiéndose renovar previa solicitud por parte del arrendatario con treinta (30) días de anticipación.” Del contenido de esta cláusula, se desprende que las partes convinieron en celebrar un contrato a tiempo determinado, supeditando la renovación a la solicitud previa del arrendatario en un lapso de treinta días antes de la expiración del lapso inicial, ello significa que si esta petición del arrendatario no se materializó en el tiempo expresamente convenido, el contrato expiró naturalmente. Lo que efectivamente sucedió ya que no hay prueba en autos de que la renovación prevista haya tenido lugar. En consecuencia, y como quiera que después del lapso inicial de duración las partes tácitamente convinieron en continuar la relación, ésta se convirtió a tiempo indeterminado tal como lo establece el artículo 1614 del Código Civil, por lo que la naturaleza de este contrato es la de ser a tiempo indeterminado y así se declara. Establecido lo anterior, corresponde a esta juzgadora analizar las causas que se invocan para demandar la desocupación, observándose que conforme al libelo de demanda el actor la fundamenta en el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, por haber dejado el arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre del año 2001 hasta el mes de octubre del año 2002, excepcionándose al demandado manifestando que a partir del 27 de septiembre del 2001 suscribió un contrato de arrendamiento con opción a compra con la propietaria del inmueble, ciudadana Melida Jiménez de Gómez, cumpliendo con su obligación de pago hasta el 21 de diciembre del 2001, en virtud de que la ciudadana Mélida Cantalicia Jiménez de Gómez falleció el día 02 de Enero del 2002, no pudiendo cumplir con su obligación de pago desde esa fecha por no saber quiénes eran los herederos de la difunta. Afirma además que la relación arrendaticia que mantuvo con el hoy demandante se extinguió el 22 de agosto del 2001, fecha mencionada en la cual canceló el canon de arrendamiento de cien mil Bolívares (Bs. 100.000,00) tal como consta del finiquito de pago suscrito y firmado por el arrendador-administrador, como prueba de haber recibido en conformidad dicha cantidad. En atención a estas afirmaciones debe esta juzgadora analizar las pruebas promovidas y en este sentido se observa que el demandado produjo un contrato de arrendamiento notariado suscrito entre éste y el actor y cuya fecha es anterior al presentado por el actor al momento de interponer la demanda, por lo tanto debe quedar desechado ya que nada prueba ni a favor ni en contra del arrendatario. Fue promovido igualmente un documento autenticado (folios 41 y 42) contentivo de un contrato de arrendamiento celebrado entre el demandado y la ciudadana Mélida Cantalicia Jiménez de Gómez. Dicho documento, como quedó establecido inicialmente, es auténtico y tiene certeza en cuanto a las firmas de los otorgantes y la fecha, pero sigue siendo un documento privado cuya autenticidad no abarca el negocio jurídico contenido en él y, al ser un documento emanado de un tercero ajeno al proceso, no le es oponible al demandante por no haber sido ratificado en juicio su contenido y así se establece. Fueron acompañados igualmente diez (10) recibos correspondientes, según el decir del demandado, al pago de los cánones de arrendamiento; sin embargo al ser valoradas dichas documentales, se observa que las numeradas 43, 44, 45, 46, 47 y 48 no se corresponden con los meses que el actor imputa al demandado como insolutos, por lo que quedan desechadas. En cuanto a las cursantes a los folios 49, 50, 51 y 52 no aparecen suscritas por el demandante, por lo que igualmente se desechan al no serle oponibles. Sobre las documentales insertas a los folios 65, 66 y 67 también se desechan por no ser pertinentes al proceso ni al hecho controvertido. En cuanto a las testimoniales evacuadas, este Tribunal observa luego del examen de las declaraciones rendidas por los testigos promovidos por la parte demandada, que estos afirmaron entre otras cosas, conocer al ciudadano Manuel Tapia y a la ciudadana Mélida de Gómez, así como afirman tener conocimiento que esta ciudadana autorizó al ciudadano Manuel Tapias para que administrara y arrendara un local comercial al ciudadano Manuel Juan Gouveia. Igualmente declaran tener conocimiento que el dinero que le pagaban al señor Gouveia era en beneficio de la señora Mélida de Gómez. Todas estas afirmaciones contrastan con lo que se encuentra probado a través de los instrumentos que cursan en autos de los cuales, como hemos señalado antes, se evidencia que el demandante, ciudadano Manuel Tapias, es propietario del inmueble que ocupa Manuel Gouveia Freitaz y que entre éste y el actor existe una relación de arrendamiento que se convirtió a tiempo indeterminado y que siempre la relación que existió entre el actor y el demandado fue de arrendador y arrendatario como quedó evidenciado del contrato producido con el libelo. Por ello, tales testimoniales deben ser desechadas ya que el artículo 1.387 del Código Civil establece que no es admisible la prueba de testigo para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes. En consecuencia, estando probado que el actor tiene la condición de propietario y arrendador del inmueble y no habiendo demostrado el demandado que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento que se le imputan como insolutos es por lo que la presente acción debe prosperar y así se declara. En cuanto a la reconvención propuesta, el demandado en su contestación argumenta que si bien en el contrato celebrado con el ciudadano Manuel Tapia, se convino que todos los gastos que se causen en todo el inmueble por consumo de luz eléctrica y aseo urbano, serían por cuenta exclusiva del arrendador negándose el mismo a cubrirlos, cantidad ésta que asciende parcialmente a la cantidad de seiscientos noventa y nueve mil trescientos cuarenta y siete bolívares (Bs. 699.347,00), la cual deriva de los meses de marzo 2000 (Bs. 34.442,00) Abril 2000 (Bs. 32.799,00) Mayo 2000 (Bs. 40.986,00) Julio (Bs. 39.616,00) Agosto 2000 (Bs. 75.703,00) Octubre 2000 (Bs. 70.989,00) Diciembre 2000 (Bs. 82.440,00) Febrero 2001 (Bs. 93.849,00) Julio 2001 (Bs. 112.949,00) y Septiembre 2001 (Bs. 115.574) todos éstos asignados al medidor N° 236897, número de cuenta 0947-97014-3-1-B, siendo su titular el ciudadano Ángel Gómez, esposo de Mélida Natalicia Jiménez de Gómez. Igualmente alega el demandado reconvincente que en otras de las cláusulas del contrato, se estableció como garantía un depósito en el primer contrato suscrito de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00) y en el segundo de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00) cantidades éstas que no han sido entregadas, por todo lo cual reconviene al actor para que convenga en pagar o a ello sea condenado por el Tribunal, la cantidad de Bs. 699.347,00 por concepto de pago de servicios de energía eléctrica y aseo urbano, así como la cantidad de Bs. 320.000,00 por reintegro de los depósitos efectuados más los intereses de mora causados por falta de pago oportuno de la obligación calculados a la tasa establecida en el Banco Central de Venezuela y las costas así como la corrección monetaria de la cantidad reclamada. En la oportunidad de contestar la reconvención, la parte actora rechaza los términos de la misma, niega que el demandado reconvincente haya cancelado los recibos por servicio de luz eléctrica, niega que estos sean responsabilidad de la parte actora y que esto corresponde al inquilino y constituye un error material del contrato; en todo caso invoca la compensación con los cánones debidos por el demandado. Vistos los términos de la reconvención y de la contestación a la misma, lo primero que debe esta juzgadora establecer es que efectivamente, como lo señala el demandado reconviniente, dentro de las cláusulas del contrato que cursa en autos a los folios 6, 7 y 8 y que produce valor probatorio pleno en este juicio, las partes convinieron que todos los gastos que se causaren en el local por consumo de electricidad y aseo urbano, serían por cuenta del arrendador, estipulación que debe reputarse absolutamente válida en base a lo establecido en el artículo 1159 del Código Civil, según el cual los contratos tienen fuerza de ley entre las partes; no siendo violatorio a las normas especiales que rigen las relaciones arrendaticias el que se establezca convencionalmente que los gastos de consumo de energía eléctrica y otro servicio básico corresponda al arrendador. De manera que es cierto y así queda establecido que el pago del servicio de energía eléctrica correspondía al arrendador por expresa voluntad de las partes. Sin embargo, negado por el actor que el demandado haya efectuado el pago, correspondía a este último demostrar que efectivamente lo había efectuado, constatándose que durante el lapso probatorio el arrendatario produjo once (11) facturas emanadas de la empresa Energía Eléctrica de Barquisimeto, documentales que no pueden serle opuestas al actor como prueba documental, del hecho que se pretende alegar por ser documentos emanados de terceros que necesariamente debieron ser ratificados en juicio como lo ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. No obstante son un indicio a favor de este. Igualmente fue evacuada prueba de informes por la cual fue requerida información a la Empresa Energía Eléctrica de Barquisimeto acerca de los pagos efectuados desde el mes de Noviembre de 1999 hasta el mes de Agosto de 2001 que corresponde al medidor de luz N° 236894, N° de cuenta 0947-97014-3-1-B con el nombre del titular y así fue enviado a este Despacho, cursando dichas resultas a los folios 99 y 100 de los autos. Sin embargo del indicio antes establecido y de la prueba de informes no puede inferirse que exista plena prueba de lo alegado por el demandado por lo que debe quedar desechadada la petición de pago y así se establece.En relación al otro petitum contenido en la reconvención y que comprende los depósitos dados como garantía de cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario, es necesario señalar que ciertamente el arrendatario tiene derecho al reintegro de las mismas. Sin embargo, luego de todo lo antes expuesto ha quedado claro que la relación arrendaticia existente entre actor y demandado, se declara concluida por efecto de este fallo, de manera que no puede el arrendatario demandar el reintegro de la garantía en forma anticipada, pues como bien lo señala el artículo 25 de la espacialísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el reintegro debe hacerlo el arrendador dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia además de que su devolución se encuentra condicionada a que el arrendatario se encuentre solvente respecto del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo y es evidente que en esta causa ha quedado evidenciado que la terminación de la relación de arrendamiento es producto del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento en que ha incurrido el arrendatario y por lo que su petición es improcedente y así se declara. En fuerza de las anteriores consideraciones este Tribunal actuando en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara Sin Lugar la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 340 ordinal 6° del citado Código. Se declara igualmente sin lugar la cuestión previa del ordinal 6° del artículo346 en concordancia con el artículo 340 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil. Se declara CON LUGAR la demanda de desocupación de Inmueble interpuesta por el ciudadano MANUEL MARIA TAPIAS, contra el ciudadano MANUEL JUAN GOUVEIA FREITAZ, todos identificados al inicio de este fallo, en consecuencia se condena al último de los nombrados a entregar al actor el inmueble arrendado consistente en un local comercial que forma parte del inmueble distinguido con el N° 50-29, situado en la Carrera 15 entre Calles 50 y 51, Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del estado Lara, edificado sobre un terreno ejido en enfitéusis el cual tiene un área general de 250,00 m2 comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Con solar de casa que es o fue de Josefina Fréitez; Sur: Con la carrera 15, antes calle Junín, que es su frente; Este: Con solar de casa que es o fue de Valentina Ordóñez; y Oeste: Con casa que es o fue de Carmen María Flores. Se declara SIN LUGAR la Reconvención propuesta por el demandado ciudadano MANUEL JUAN GOUVEIA FREITAZ contra el actor ciudadano MANUEL MARIA TAPIAS. Se condena en costas al demandado por haber vencimiento total, todo ello conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese. Notifíquese a las partes. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veintitrés (23) días del mes de marzo del año dos mil cuatro (2004).Años: 193° y 145° La Juez, Dra. LIBIA LA ROSA DE ROMERO La Secretaria AUDREY LORENA PINTO En la misma fecha se publicó, siendo las: 12:50 p.m. La Sec.