TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, seis de julio de dos mil cuatro
194º y 145º

Asunto N° KP02-V-2003-002194
"VISTOS".---------------------------------------------------------------------------------------------
En fecha 15-10-2003, la ciudadana CARMEN TOLEDO FALCON, titular de la cédula de identidad Nº 4.132.002, a través de su apoderada judicial Dra. CRISARIS MENDOZA, abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 57.601, presentó libelo de demanda por medio del cual demanda a la ciudadana MARTHA LUCIA SANDOVAL, titular de la cédula de identidad N° 81.311.461. La parte actora demanda el desalojo del inmueble ubicado en la carrera 24 entre calles 20 y 21 N° 20-49, de esta ciudad, en virtud de la no cancelación de las correspondientes mensualidades de los cánones de agosto y septiembre de 2003, a razón de NOVENTA MIL BOLIVARES mensuales (Bs. 90.000,oo), para un total de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,oo); cuyo pago reclama al igual que los que se continúen transcurriendo durante el procedimiento. Por último demandó el pago de costas procesales.----------------------------------------------------------------------------------
En fecha 15-10-2003 se admitió la anterior demanda y se ordenó citar a la demandada.---------------------------------------------------------------------------------------
En fecha 09-02-2004 el Alguacil del Tribunal diligenció consignando la compulsa y el recibo de citación sin firmar, manifestando que no pudo practicar la misma por los motivos que expuso en dicha diligencia.------------------------------
En virtud de ello, el Tribunal en fecha 19-02-2004 dispuso que la Secretaria librara boleta de notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, dejando constancia de haber practicado la misma en fecha 22-03-2004.--------------------------------------------------------------------
A los folios 20 al 32, cursa escrito de contestación de demanda consignado por la demandada MARTHA LUCIA SANDOVAL, asistida por el Dr. ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, donde igualmente propuso reconvención, la cual se admitió en fecha 26-03-2004, concediéndosele a la parte actora-reconvenida DOS DIAS DE DESPACHO para que diera contestación a la reconvención propuesta, cursando a los folios 42 el respectivo escrito.----------------------------------------------------------------------------------
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron las suyas las cuales se admitieron a sustanciación salvo su apreciación en la Definitiva, evacuándose en su oportunidad la inspección judicial (f. 75) e informes (fs. 85, 86 y 97).-----------------------------------------------------------------------------------------------
Siendo la oportunidad legal para dictar Sentencia Definitiva en la presente causa, este Tribunal pasa a hacerlo y para ello observa:-------------------
PRIMERO: La parte actora señala que es propietaria del inmueble ubicado en la carrera 24 entre calles 20 y 21 N° 20-49, de esta ciudad, según se evidencia de documento protocolizado y que anexó a su demanda marcado “B”; la cual adquirió de la ciudadana MARIA MAGDALENA TOLEDO PEREZ, (de quien es sobrina) y bajo la condición de usufructo legal de por vida, establecido en el artículo 582 y siguientes del Código Civil y que al fallecer la mencionada ciudadana en fecha 09-08-2003, según se evidencia de acta de defunción que anexó marcada “C”, se perfecciona dicha venta.
Asimismo señala que una parte de la vivienda fue arrendada a la ciudadana MARTHA LUCIA SANDOVAL a titulo privado con la ciudadana usufructuaria, MARIA MAGDALENA TOLEDO, hace varios años y el monto del canon ha sido aumentado paulatinamente previo acuerdo verbal entre las partes, y a la fecha es por la suma de Bs. 90.000,oo, lo que indica que el mismo es –a su decir- indeterminado.
Que por razones de salud, la ciudadana MARIA TOLEDO fue trasladada a la ciudad de Valencia, y verbalmente se acordó con la arrendataria de cancelar el canon de arrendamiento a través de una cuenta de ahorro, mediante depósitos a su favor, lo cual hizo durante varios meses sin ningún inconveniente; que la arrendataria al enterarse del fallecimiento de la arrendadora se negó a cancelar los cánones y a reconocerla (a la actora) como legítima dueña de la vivienda y hasta la fecha no canceló los meses de Agosto y Septiembre de 2003.
Que por ello acude a demandar a la ciudadana MARTHA LUCIA SANDOVAL, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en desocupar el inmueble arrendado y consecuencialmente en la entrega del mismo libre de personas y cosas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; asimismo demandó la indemnización de daños y perjuicios generados por incumplimiento de quien al no cancelar los cánones de arrendamiento vencidos de los meses de agosto y septiembre de 2003 a razón de Bs. 90.000,oo y los que continúen transcurriendo durante el procedimiento. Por último demandó el pago de las costas procesales. Fundamenta su demanda en el literal A del artículo 34 y el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente.--------------------------------
SEGUNDO: En su escrito de contestación de demanda, la parte demandada señala que por motivos de desconocimiento del paradero de los herederos legítimos de la arrendadora, consignó a su antigua arrendadora los cánones vencidos ocasionados hasta la fecha, en la persona de sus herederos o causahabientes, los cuales reposan en el expediente KP02-S-2003-009217, por ante el Tribunal Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, consignando desde el mes de Noviembre del año 2003 hasta la fecha, según recibos que acompañó a su escrito, correspondiendo a los meses de Agosto de 2003 hasta Febrero de 2004; que reconoce cancelar mensualmente a los SUCESORES DE LA CIUDADANA MARIA TOLEDO PEREZ, en la persona de una de sus herederas ciudadana CARMEN TOLEDO FALCON.
Rechazó, negó y contradijo que tuviese conocimiento que la ciudadana CARMEN TOLEDO FALCON, en la actualidad fuese reconocida como propietaria del inmueble arrendado; que estuviera al tanto de la existencia de la venta del inmueble arrendado la cual estuvo sometida a condición (usufructo legal); que desconoce que la ciudadana CARMEN TOLEDO FALCON se hubiese sustituido como arrendadora por adquisición del inmueble en cuestión, en fecha 29-06-92; que no fue notificado de la venta y menos cumplió con los requisitos que establecía el antiguo Decreto de Desalojo de Viviendas y la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Continua señalando que es incierto, y por tanto, rechazó, negó y contradijo que se le arrendó una parte de la vivienda, siendo lo cierto que se le arrendó la totalidad del inmueble en cuestión; que en fechas31-03-80 y 30-09-87 celebró contratos de arrendamientos en idéntico sentido con la ciudadana MARIA MAGDALENA TOLEDO PEREZ; que el inmueble que tiene arrendado desde hace mas de veinte años, ha sido el mismo y bajo contratos a tiempo determinados con similares cláusulas; que el contrato de arrendamiento traído por la parte actora fue celebrado con posterioridad a la venta efectuada sobre el inmueble objeto de desalojo y que el mismo fue objeto de adulteración, por lo cual lo tachó formalmente.
Que al tener conocimiento del fallecimiento de la ciudadana MARIA MAGDALENA TOLEDO, sostuvo conversaciones con la ciudadana CARMEN TOLEDO FALCON y otros familiares para precisar las condiciones del contrato de arrendamiento celebrado y en especial a nombre de quien realizaría la consignación de las mensualidades que se causen, no despejándosele duda alguna al respecto; y de esta forma se rehusaron a recibir el pago de las pensiones de arrendamiento vencidas.
Que por no tener conocimiento de la venta celebrada es por lo que rechaza que se negó a reconocer que la ciudadana CARMEN TOLEDO FALCON fuese propietaria, pues no pudo desconocer –según alega- un hecho del que no tuvo conocimiento y que ésta canceló de manera abrupta y malintencionada la cuenta de ahorros N° 2211148767 del Banco Caribe, donde efectuaba los depósitos de los cánones de arrendamiento; rechaza que se encuentra insolvente.
Asimismo expresó que por tener preferencia ofertiva y estando dentro del lapso legal previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 48, 43 y 42 eiusdem, por tener casi 24 años continuos e ininterrumpidos, gozando la condición de arrendataria, propuso reconvención por retracto legal arrendaticio, ya que se enteró de la venta efectuada sobre el inmueble al tener acceso a las actas procesales y en ningún momento fue ofertado dicho inmueble a la arrendataria, pues la notificación no se le hizo de manera expresa; y que –continua alegando- siendo evidente el derecho preferente reclamado y habiéndosele violado el mismo, nace la acción de retracto legal arrendaticio en contra de la enajenación del inmueble, lo cual origina la nulidad absoluta de la venta realizada por la arrendadora.----------------
TERCERO: En su escrito de contestación a la reconvención, la Dra. CRISARIS MENDOZA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, señaló que la ciudadana MARTHA LUCIA SANDOVAL es arrendataria de una parte del inmueble propiedad de su mandante; rechazó, negó y contradijo que la ciudadana MARIA MAGDALENA TOLEDO PEREZ conviviere en la misma casa con la arrendataria, ya que se le arrendó a ésta una perta de la casa y ella vivía en una parte, independizada, puesto que la casa estaba dividida; que la demandada reconviniente desconociera de la venta ya que en el año 2002 la arrendadora le hizo una oferta; que desde marzo de 2003 deposita a su favor en una cuenta de ahorros los cánones de arrendamiento, reconociendo de esta manera la propiedad que desconoce; que la acción de retracto legal arrendaticio no procede por cuanto el inmueble arrendado fue una parte del que fue objeto de venta, siendo improcedente dicha acción.----------------------------------------------------------------------------------------
CUARTO: En materia procesal, en principio, corresponde a las partes demostrar la verdad de los hechos que cada una de ellas alega en defensa de sus intereses. Ello según se desprende de lo previsto en el artículo 506 del Código de procedimiento Civil.
Planteadas así las cosas, corresponde a este Juzgador analizar lo alegado por las partes. Por un lado, la parte actora señala que es propietaria del inmueble identificado en autos y que una parte de ella fue arrendada a la ciudadana MARTHA LUCIA SANDOVAL según contrato de fecha 16-03-95 celebrado con la ciudadana MARIA MAGDALENA TOLEDO PEREZ, por usufructo legal de por vida de la que gozaba, que al morir la usufructuaria dejó de cancelar las pensiones de agosto y septiembre de 2003, encontrándose de esta manera insolvente.
Por otro lado, la demandada señala que desconocía de la venta efectuada sobre el inmueble, que tiene arrendado la totalidad del inmueble y que el contrato fue adulterado por lo cual lo tachó, y que no se encuentra insolvente ya que ha realizado las respectivas consignaciones ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara. Y que por tal razón reconvino a la parte actora por retracto legal arrendaticio.
Así pues, por un lado, se tiene que el demandante demanda el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato celebrado por escrito a tiempo indeterminado, en virtud de la no cancelación de 02 pensiones de arrendamiento. Su carga procesal, en este caso, consistía en demostrar la existencia de la relación arrendaticia de donde emane la obligación del arrendatario de cancelar las respectivas pensiones de arrendamiento. En el caso de autos, dicha relación fue demostrada puesto que tal relación arrendaticia fue reconocida por el demandado en su escrito de contestación de demanda; y al hacerlo le nació la obligación de demostrar la falsedad de lo alegado por el actor en su libelo.
El demandado, por su parte, tachó el contrato de arrendamiento, puesto que –a su decir- fue adulterado en cuanto al objeto del mismo, ya que expresa que tiene arrendado la totalidad del inmueble y no una parte. Siendo propuesta la tacha en forma incidental y no habiendo cumplido la parte demandada con el procedimiento que le impone la ley, la misma no fue admitida, razón por la cual se tiene como reconocido el contrato de arrendamiento cursante a los folios 43 y 44, cuya copia fotostática certificada cursa a los folios 09 y 10. Ello de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil Y ASI SE ESTABLECE.
Correspondía entonces a la parte accionada desvirtuar los hechos alegados por la actora en su libelo de demanda, puesto que la carga de la prueba se había invertido hacia ella, es decir, la parte demandada. Y al respecto, según lo alega el demandado, en el mencionado escrito de contestación de demanda, efectivamente afirma que pagó por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, los cánones insolutos. Por lo cual, este Sentenciador debe precisar si los mismos fueron pagados oportunamente, para poder considerar en estado de solvencia a la parte demandada.
Cursan a los folios 33 al 36, cartel de notificación y recibos de pago de consignación efectuados por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, los cuales son apreciados como instrumentos públicos en los términos consagrados por el artículo 1.357 del Código Civil. Y de su contenido este Juzgador observa la forma de pago de las pensiones demandadas como insolutas: los meses de agosto, septiembre y octubre fueron cancelados el 26-11-2003; el mes de noviembre de 2003 cancelado el 22-12-2003; el mes de diciembre de 2004 (sic) cancelado el 23 de enero de 2004 y el mes de enero de 2004 cancelado el 13-02-2004.
Evidentemente se observa que las consignaciones efectuadas por la parte demandada, a excepción de la correspondiente al mes de Enero de 2004, fueron realizadas extemporáneamente, es decir, fuera del plazo de 15 días que concede el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la que no puede considerarse solvente a la parte demandada en el pago de las pensiones demandadas como insolutas Y ASI SE ESTABLECE, configurándose de esta manera el supuesto de hecho previsto en el literal “a” del artículo 34 de la norma ya citada Y ASI SE ESTABLECE.
QUINTO: Con respecto a la reconvención propuesta, relativa a la acción por retracto legal arrendaticio, este Juzgador observa lo siguiente: El Juez es el director del proceso y es su deber garantizar el derecho de defensa de las partes y mantenerlos en sus derechos y facultades comunes a ellas, sin preferencias ni desigualdades, manteniendo entre ellos una situación de equilibrio, de igualdad, a fin de no menoscabar sus derechos y garantizar, de esta manera, una tutela judicial efectiva conforme lo prevé nuestra Carta Fundamental.
Lo anterior viene a colación en virtud de que la parte demandada reconviene por retracto legal arrendaticio, ya que –según arguye- tiene arrendado la totalidad el inmueble cuyo desalojo es demandado y no fue notificada en ningún momento de oferta alguna de venta del inmueble, violándose de esta manera su derecho de preferencia ofertiva.
En este orden de ideas, este Juzgador observa que el fundamento invocado por la parte demandada para demostrar la ocupación de la totalidad del inmueble arrendado es el contrato de arrendamiento que trajo a los autos la parte actora y que –según se expresó anteriormente- lo tachó de falsedad por existir –a su decir- adulteraciones. Dicha tacha incidental no prosperó y el documento fundamental de la acción fue declarado reconocido por este Tribunal, por lo que se tiene que el objeto del contrato de arrendamiento es una parte del inmueble ubicado en la carrera 24 entre calles 20 y 21 N° 20-49. Igual apreciación se tiene del contenido de la inspección judicial practicada por este Tribunal en fecha 20-04-2004 (fs. 75 y 76) y los telegramas enviados por la parte actora a la demandada (fs. 53, 57) donde claramente se observa que el inmueble está dividido y que una de esas divisiones es la parte de la casa que expresamente se menciona fue arrendada a la parte demandada Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, este Juzgador observa que el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado.

Siendo que, como se dijo anteriormente, la parte demandada es arrendataria de una parte del inmueble ubicado en la carrera 24 entre calles 20 y 21 N° 20-49 y siendo que el mismo se enajenó en su totalidad, éste derecho de preferencia no era procedente. Y ASI SE ESTABLECE, razón por la cual la reconvención propuesta no debe prosperar Y ASI SE DECIDE.----------------------
SEXTO: La parte actora en su libelo de demanda, solicitó el pago de las pensiones insolutas y las que se continúen venciendo hasta la disponibilidad definitiva del inmueble cuyo desalojo demanda.
En cuanto al pago anteriormente demandado este Juzgador estima que por ser obligación principal del arrendatario cancelar el canon de arrendamiento en la forma estipulada en el contrato de arrendamiento, el pago anteriormente solicitado por dicho concepto es procedente, razón por la cual se condena a pagar a título de indemnización de daños y perjuicios la suma de Bs. 180.000,oo, que es el equivalente de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre de 2003, calculados a razón de Bs. 90.000,oo cada uno, y los que se continúen causando hasta la entrega del inmueble Y ASI SE ESTABLECE.
Es por todo lo anteriormente expuesto que este Sentenciador considera que la demanda intentada por la ciudadana CARMEN TOLEDO FALCON contra la ciudadana MARTHA LUCIA SANDOVAL, debe ser declarada con lugar y así se declara.-----------------------------------------------------------------------------
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, éste Tribunal Administrando Justicia, en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana CARMEN TOLEDO FALCON contra la ciudadana MARTHA LUCIA SANDOVAL, ambas ya identificadas, por DESALOJO DE INMUEBLE. Asimismo se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada a la demandante, por retracto legal arrendaticio. En consecuencia se condena a la demandada perdidosa a hacer entrega del inmueble arrendado, constituido por una parte del inmueble ubicado en la carrera 24 entre calles 20 y 21 N° 20-49, de esta ciudad. Igualmente se condena a la demandada perdidosa a pagar a título de indemnización de daños y perjuicios la suma de Bs. 180.000,oo, que es el equivalente de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre de 2003, calculados a razón de Bs. 90.000,oo cada uno, y los que se continúen causando hasta la total y definitiva entrega del inmueble arrendado.--------------------------------------------------------------------------------------------
Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber resultado totalmente vencida, ello conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-----------------------------------------------------------------
REGISTRESE Y PUBLIQUESE.------------------------------------------------------
Dado, firmado y sellado en la sala de Despacho del JUZGADO CUARTO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los seis días del mes de Julio de 2004. Años: 194º y 145º.----------------------------------------------------------------------------------
El ...

... Juez,

Dr. FRANCISCO JOSE GENE BARRIOS
La Secretaria,

Abg. NATALI CRESPO QUINTERO

En la misma fecha se registró y publicó siendo la 1:50 p.m.-
La Sec.-