REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, veintidós de abril de dos mil cuatro 194º y 145º ASUNTO : KN01-V-2002-000041 Expediente: 12221 Desocupación de inmueble. Se inició la presente causa mediante auto de admisión del libelo de demanda por Desocupación de Inmueble, interpuesto por la ciudadana REINA CLEOTILDE DORANTE DE BLASCO, venezolana, de mayor edad, titular de la Cédula de Identidad No. 1.103.300 y de este domicilio, debidamente asistida por el abogado Wilfredo Sánchez, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 15.544; contra los ciudadanos MARUOF MUHANNAD y SAMER ABOU KHAIR, mayores de edad, de este domicilio y el primero con cédula de identidad N° E-81.009.411, ambos de este domicilio. Admitida la demanda en fecha 03-06-2002, se ordenó el emplazamiento de los demandados para que comparecieran al segundo día de despacho siguiente a que constare en autos la última citación, a contestar la demanda incoada en su contra. En fecha 26-06-2002, comparece la actora y otorga Poder Apud-Acta al abogado Wilfredo Sánchez, anteriormente identificado. Seguidamente el referido abogado consigna escrito de reforma a la demanda el cual es admitido por este Tribunal en fecha 09-07-2002. En fecha 26-09-2002 el alguacil diligencia manifestando la imposibilidad de citar a los demandados. Acordada la citación por carteles, los mismos fueron publicados, fijados y consignados en su oportunidad. Vencido el lapso otorgado en los carteles sin que la parte demandada compareciera a darse por citada, el Tribunal procedió a nombrarle defensor judicial, recayendo dicho nombramiento en la abogada Magaly Sánchez, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley. En fecha 14-02-2003 comparece el codemandado Samer Abou Khair, quien otorgó poder apud-acta al abogado Boris Faderpower, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 47.652. Estando en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, comparece el abogado Boris Faderpower y consigna su respectivo escrito; igualmente la defensora judicial del codemandado consigna su escrito de contestación. Abierta la causa a pruebas, la parte demandante invoca el mérito favorable de los autos, promueve documentales y las testimoniales de los ciudadanos Leoner Rodríguez, Magaly de López y Liliana Fréitez, quienes rindieron declaración en su oportunidad. Concluidas las etapas del juicio y estando este tribunal en la oportunidad de sentenciar observa: Manifiesta el demandante como fundamento de su pretensión que es propietaria de unas bienhechurías contentivas de cuatro (4) casas ubicadas en al vereda 9 con calle 7, Barrio Caribe I de esta ciudad, evidenciándose esto de Título Supletorio N° 91 de fecha 04-06-1990 emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil del Estado Lara. Señala que desde la fecha mencionada autorizó verbalmente a su hermana Ana Pascuala Dorante de Zerpa para que viviera en una de las viviendas y arrendara las demás, siéndole alquilada una de las casas al ciudadano Edward Duarte, quien vivió varios años y al inicio de ese tiempo pretendió apoderarse de dichas bienhechurías, le hizo la vida imposible a su hermana y quien motivado a problemas de salud y amenazas constantes se vio en la necesidad de abandonar el inmueble. Igualmente este ciudadano sin autorización alguna o valiéndose de algún documento ilegal, subarrendó las casas a los ciudadanos Maruof Muhannad y Samer Abou Khair tal como se evidencia de inspección judicial de fecha 05-03-2002 realizada por este Juzgado, Exp. 1915. Alega que el Señor Duarte cobró los arrendamientos y posteriormente abandonó la vivienda que habitaba; luego su hermana cobraba uno de los arrendamientos de las casas al ciudadano Maruof Muhannad, la cantidad de Bs. 70.000,00, pero el otro arrendatario Samer Abou Khair quien ocupa una de las otras casas se ha negado a reconocer como administradora a su hermana y no cancela el arrendamiento, además una de las casas es usada como depósito de mercancía por el ciudadano Maruof Muhannad. Agrega que su hermana, la ciudadana Ana Pascuala Dorante de Zerpa y anterior administradora de los inmuebles de su propiedad está actualmente desempleada y se encuentra arrimada en su inmueble, y otros días con el fin de alejarse de los problemas, tuvo que alquilar una vivienda en Acarigua, Estado Portuguesa, financiada por sus sobrinas, mientras soluciona sus problemas, al igual que su hija Norelys Graciela Blasco Dorante, quien con su pequeña hija también requiere otra de las casas. Ahora bien en vista de la necesidad de habitar las viviendas tanto su hermana como una de sus hijas, es por lo que demanda, en su condición de propietaria y arrendadora principal, en base al contrato de tiempo indeterminado, a los ciudadanos Maruof Muhannad y Samir Abou Khair por desalojo, de conformidad con lo establecido en los Artículos 33 y 34, literales a y b del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el Artículo 881 del Código de Procedimiento Civil y el 1615 del Código Civil. Igualmente solicita la entrega definitiva de las tres casas que ocupan, más las costas y costos del proceso. Estima su acción en la suma de Bs. 1.000.000,00. Por último solicita que se le conceda el plazo improrrogable de seis meses al ciudadano Maruof Muhannad si demuestra que ha venido cumpliendo con el pago del arrendamiento conforme a la ley para la entrega de la casa, mientras que al ciudadano Samir Abou Khair no se le conceda ya que este nunca pagó los arrendamientos. Por su parte el codemandado Samer Abou Khair, en la oportunidad de dar contestación a la demanda señala como punto previo la falta de constancia de regulación de alquileres de la vivienda, ya que esta es una disposición de orden público reiterada por varios artículos tanto de la Ley de Regulación de Alquileres como en su reglamento, en donde se dispone enfáticamente que no pueden celebrarse contratos de arrendamiento de inmuebles sujetos a las disposiciones de esa Ley, sin que previamente haya sido hecha la fijación del canon máximo por ante la respectiva Oficina Inquilinaria del Concejo Municipal. Alega que en el presente caso la arrendadora dice haber realizado un supuesto contrato de arrendamiento verbal tal y como lo establece el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estando esta modalidad dentro de los requerimientos para establecer este requisito, de manera que al Juez que se le presente una acción de desalojo fundamentada en el anterior artículo y observare que no se le ha dado cumplimiento a esta exigencia, no podrá darle curso al proceso y deberá declarar inadmisible la misma por ser contraria al orden público. Como segundo punto previo, expone la falta de cualidad e interés del actor para intentar el juicio, ya que la acción de desocupación de inmueble es una acción estrictamente inquilinaria que se establece en base a la vinculación entre el arrendador y el arrendatario, y en este caso, la actora no tiene la cualidad de arrendadora, por cuanto el que le alquiló el inmueble es el ciudadano Edward Duarte, tal como se evidencia de contrato de arrendamiento de fecha 05-10-2000 debidamente autenticado. Aduce que la desocupación del inmueble no puede ser demandada por alguien que realmente no es el arrendador sino un tercero ajeno totalmente al asunto que se debate en este procedimiento, tal como se puede observar en la inspección judicial consignada, la cual a parte de constituirse en una vivienda distinta a la cual ocupa, en ningún momento se dejó constancia de la relación arrendaticia que podría existir entre su persona y la demandante o en todo caso, entre la persona notificada y la demandante, observándose entonces que la actora no demuestra la relación arrendaticia entre ella y su persona ni tampoco lo demuestra su hermana, por lo que ambas carecen de cualidad. Como tercer punto señala la falta de identidad e improcedencia del medio probatorio, ya que la actora no señaló con precisión en su libelo, la ubicación exacta del inmueble objeto de la pretensión, siendo que la vivienda que él ocupa está signada con el N° 10 de la vereda 9-A entre calle 10 y 7 del Barrio Caribe I, Parroquia Juan de Villegas, Municipio Iribarren del Estado Lara, y en ninguna parte del libelo ni en la inspección que se acompañó se señala esta dirección como la ubicación del inmueble objeto de la pretensión. Es decir que el Tribunal se constituyó en un lugar diferente a la dirección que él ocupa como arrendatario, por lo tanto solicita sea desechada como prueba de la pretensión de la demandante. Seguidamente procede a negar, rechazar y contradecir todo lo alegado por la parte actora en su demanda y su reforma por ser completamente falsos los hechos narrados y el derecho invocado. Niega, rechaza y contradice que la demandante sea la propietaria del inmueble que ocupa en condición de arrendatario. Niega, rechaza y contradice, que las ciudadanas Reina Dorante o Ana Pascuala Dorante le hayan arrendado en forma verbal el inmueble que ocupa. Niega, rechaza y contradice, que se haya practicado inspección judicial en el inmueble que él ocupa con su esposa e hijas. Niega, rechaza y contradice que la ciudadana Ana Pascuala Dorante le haya intentado cobrar los cánones de arrendamientos. Niega, rechaza y contradice que sea arrendatario de las ciudadanas Reina Dorante o Ana Pascuala Dorante, ya que su verdadero arrendador es el ciudadano Edward Duarte tal como se demuestra de contrato de arrendamiento que consigna y a quien le ha venido pagando los cánones de arrendamiento, encontrándose solvente en los mismos, por lo que en consecuencia desconoce como arrendadoras a las ciudadanas anteriormente mencionadas. En cuanto a la contestación del codemandado Maruof Muhannad, la defensora judicial en primer lugar opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es el defecto de forma de la demanda, ya que la actora en su libelo no determina con precisión la ubicación exacta del inmueble ni sus linderos, tal como lo establece el Artículo 340 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, porque aun cuando los inmuebles se encuentran en una misma área de terreno, sí es posible determinarlos; también alega que no hay señalamiento de número cívico que los lleve a precisar a que inmueble específicamente se refiere la parte actora, al señalar que su representado ocupa dos inmuebles de su propiedad. Seguidamente procede a negar, rechazar y contradecir tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda, por cuanto no hay una relación arrendaticia entre la ciudadana Reina Dorante de Blasco y su representado. Niega, rechaza y contradice que su representado ocupe dos inmuebles, uno para habitación y otro como depósito de mercancía. Niega, rechaza y contradice que se le haya subarrendado los inmuebles ubicados en la vereda 9 con calle 7 del Barrio Caribe I, inmuebles que no se encuentran determinados con sus linderos por lo que resultaría difícil precisar cual de los cuatro son los que ocupa. Niega, rechaza y contradice que persona extraña a su arrendador le haya requerido el canon de arrendamiento de cada mes vencido, ya que su pago lo realizaba al arrendador. Niega, rechaza y contradice que deba hacer entrega de los inmuebles arrendados por cuanto no ocupa inmuebles de la actora. Niega, rechaza y contradice que su representado deba cancelar costas y costos del proceso. Niega, rechaza y contradice la estimación de la demanda por cuanto no puede haber estimación donde no haya deuda. Por último señala que si bien es cierto se está ante un contrato a tiempo indeterminado, no es posible precisar del texto de la demanda el inicio del contrato, porque lo que señala la actora es que le concedió autorización a su hermana para arrendar en la fecha señalada, pero esto no se puede tomar en cuenta para precisar la fecha de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ya que es imposible determinar el momento en que se va a comenzar a contar el lapso que se inicia y por cuanto tiempo se dará la prórroga. Siendo estos los términos en que ha quedado planteado el litigio debe esta juzgadora entrar a resolver conforme al orden lógico las excepciones y defensas que han sido opuestas; en este sentido el primer aspecto que debe resolver es el atinente a la impugnación de la cuantía que en su escrito de contestación ha formulado el codemandado Maruof Muhannad; ello de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil que textualmente expresa lo siguiente: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva”. En este sentido debe señalarse que acoge plenamente esta juzgadora el criterio establecido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 22-04-03 según el cual, de la interpretación del citado artículo 38 se deduce que “el demandado no puede contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es, lo reducido o exagerado de la estimación en aplicación a lo dispuesto textualmente en la norma, que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la norma. Así si nada prueba el demandado, queda firme la estimación que hizo el actor”. Al respecto observa quien decide, que el codemandado al momento de contestar su demanda simplemente rechazó la estimación hecha por el actor, sin cumplir con el extremo a que hace mención la decisión referida arriba, de establecer y probar cual era la verdadera cuantía de la demanda, en consecuencia queda firme la estimación hecha por la parte actora en su libelo y así se declara. El otro aspecto que debe entrar a resolver esta juzgadora antes de entrar al fondo es el relativo a la cuestión previa opuesta por la defensora de oficio del codemandado Maruof Muhannad y que fundamenta en el ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 340 ordinal 4°, al no señalar el demandante los linderos de los inmuebles objeto de desocupación, tenemos que señalar que es pacífica y reiterada la jurisprudencia que establece que en los juicios donde no se discute la propiedad del inmueble no es un requisito esencial del libelo, señalar los linderos de estos, en consecuencia la cuestión previa debe quedar desechada. Otro de los puntos previos es la falta de regulación del inmueble que opuso el codemandado Samer Abou Khair; en cuanto a la falta de este requisito debemos señalar que este no es necesario para la admisibilidad de la demanda en los juicios de desocupación ya que las normas a que hace referencia el codemandado y que en efecto así lo establecían, como lo son las contempladas en la Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamento, quedaron derogadas con la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en forma expresa en su Artículo 93 y no existe en esta nueva legislación una norma similar a aquella, por lo que al no exigirlo el Legislador, menos aun puede el Juez exigir para admitir una demanda de esta naturaleza ese requisito por lo que queda desechado dicho alegato. El otro aspecto a resolver antes de entrar al fondo es el relativo a la falta de cualidad e interés del actor para intentar el juicio, alegada por el codemandado Samer Abou Khair, con fundamento en que esta es una acción estrictamente inquilinaria que se establece en base a la vinculación entre arrendador y arrendatario por lo que la actora no tiene cualidad para interponer la demanda. En este sentido cabe mencionar que, conforme lo expresa el tratadista patrio Luis Loreto en su Obra Estudios de Derecho Procesal Civil, “el problema de la cualidad se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular y obligado”, y agrega: “se trata en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita de tal manera”. Tomando en consideración lo expuesto debemos decir que en el caso de que, como en autos, se presente un sujeto para demandar la desocupación de un inmueble, basado en la existencia de una relación arrendaticia y le sea opuesta la falta de cualidad activa, tendrá que demostrar que es arrendador del inmueble bien por que actúe en nombre propio por ser el titular directo del derecho (propietario arrendador) o bien por que lo haya hecho en nombre y representación de otro (administrador del bien arrendado). En este caso la demandante ostenta el carácter de propietaria de los inmuebles arrendados y como tal, tiene la cualidad para interponer la presente acción pues siendo propietario tiene en su poder todos los atributos que tal condición confiere como claramente lo establece el Artículo 545 del Código Civil, a menos que, y no es el caso de autos, el arrendamiento lo hubiese celebrado un administrador, actuando en nombre propio, pues en ese caso se aplicaría el Artículo 1691 del Código Civil, en cuanto a que el mandatario se asimila al administrador y en ese sentido, señala la norma indicada que cuando el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene acción contra aquellos con quienes ha contratado el mandatario, ni estos contra el mandante. Distinta seria la situación si lo alegado hubiese sido la falta de cualidad del demandado pues en ese caso si sería necesario establecer si contra este podría prosperar dicha excepción por falta del vinculo contractual, lo que nos llevaría necesariamente a analizar la relación existente entre este y el actor lo cual será objeto de análisis posterior. En consecuencia la falta de cualidad debe quedar desechada y así queda establecido sin que tenga valor alguno el documento notariado y consignado a los autos por el codemandado y que corre inserto a los folios 63, 64, 65 y 66, ya que el ciudadano Edward Duarte, no actúo en representación de la propietaria ni era administrador del inmueble arrendado. En cuanto al fondo de lo planteado la parte actora fundamenta su demanda en el hecho de que tiene tres casas que son de su propiedad, dos de las cuales fueron alquiladas al ciudadano Edward Duarte a través de la ciudadana Ana Pascuala Dorante de Zerpa, quien los administraba; continúa manifestando la demandante, que el arrendatario, sin que mediara autorización alguna subarrendó las casas a los ciudadanos Maruof Muhannad y Samer Abou Khair, cobrando los cánones del sub arrendamiento, pero abandonando luego las casas por lo que la administradora pasó a cobrar los arrendamientos a uno de los subarrendatarios, esto es al ciudadano Maruof Muhannad, quien pagaba Setenta Mil Bolívares (Bs. 70.000,00) mensuales mientras que el otro arrendatario, Samer Abou Khair, quien ocupa la otra vivienda, se ha negado a reconocer a la administradora del inmueble. Adicionalmente señala que dos de las casas son ocupadas por los grupos familiares de estos subarrendatarios y la otra es usada como depósito de mercancía por el ciudadano Maruof Muhannad. Agrega que su hermana, la ciudadana Ana Pascuala Dorante de Zerpa y anterior administradora de los inmuebles de su propiedad está actualmente desempleada y se encuentra arrimada en su inmueble, y otros días con el fin de alejarse de los problemas, tuvo que alquilar una vivienda en Acarigua, Estado Portuguesa, financiada por sus sobrinas, mientras solucionaba sus problemas, al igual que su hija Norelys Graciela Blasco Dorante, quien con su pequeña hija también requiere otra de las casas. Por lo que intenta la pretensión de desalojo contra los dos subarrendatarios por necesitar los inmuebles para su hermana y para su hija respectivamente y por la falta de pago en que han incurrido estos. Solicita adicionalmente que se le conceda el plazo de seis meses que concede la ley para el ciudadano Maruof Muhannad si demuestra que ha venido cumpliendo con el pago del arrendamiento, mientras que al ciudadano Samir Abou Khair no se le conceda plazo alguno. Ahora bien de acuerdo a lo expuesto arriba, el actor propone demanda contra los subarrendatarios por falta de pago de los cánones de arrendamiento y porque necesita los inmuebles ocupados por estos, para que los habiten una hermana suya y una hija con su respectiva descendiente. Sin embargo es necesario señalar que el contrato de arrendamiento como cualquier contrato bilateral genera un vínculo jurídico entre ambos contratantes que hace nacer derechos y obligaciones para ambos. En el caso del subarrendamiento este genera un vínculo jurídico entre arrendatario y subarrendatario pues la relación contractual en principio es bilateral y sólo en el caso de que el subarrendamiento se celebre con autorización del propietario arrendador, podría decirse que este se vincula con el tercero subarrendatario. No obstante, cuando el subarrendamiento se ha celebrado o convenido sin el consentimiento del arrendador, la acción que tiene este contra aquel es de nulidad, así lo establece el Artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando señala que: “Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador”. Vale decir que la acción que puede ejercer el arrendador contra los subarrendatarios, es la de nulidad y no la de desalojo, ya que esta queda reservada para la relación arrendador-arrendatario. Por eso la misma norma expresa que la acción de nulidad no obsta para que el arrendatario pueda ejercer la resolución, lo cual se aplicaría para los contratos a tiempo determinado o el desalojo, tal como expresamente lo prevé el Artículo 34 literal g), cuando se dispone que se podrá demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en que, el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. En consecuencia erró la actora al interponer una acción de desalojo, contra los subarrendatarios no autorizados por ella, ya que lo correcto era demandar a estos por la nulidad del subarrendamiento y al arrendador ciudadano Edward Duarte, por desalojo, bien invocando la causal específica del literal g) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, u otra que fuese igualmente procedente como fueron las invocadas en el libelo, por lo que la demanda interpuesta debe quedar desechada y así lo declara este Tribunal. Sin que tenga esta sentenciadora que pronunciarse sobre ningún otro aspecto del juicio ni entrar a analizar las pruebas que hayan sido promovidas y evacuadas, por el efecto que esta declaratoria produce y así queda establecido. En fuerza de lo antes expuesto, éste Tribunal actuando en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Se declara SIN LUGAR la demanda de Desalojo, interpuesta por la ciudadana REINA CLEOTILDE DORANTE DE BLASCO contra los ciudadanos MARUOF MUHANNAD y SAMER ABOU KHAIR, todos identificados al inicio de este fallo. Se condena a la demandante a pagar las costas procesales tal como lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la presente sentencia es dictada fuera del lapso de Ley se ordena notificar a las partes. Publíquese y Regístrese. Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los Veintidós (22) días del mes de Abril del año dos mil cuatro (2.004). Años: 194º y 145º. La Juez, Dra. LIBIA LA ROSA DE ROMERO La Secretaria, AUDREY LORENA PINTO En la misma fecha se publicó, siendo la 1:08 p.m. La Sec.