TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintidós de octubre de dos mil tres
193º y 144º

ASUNTO : KP02-V-2003-001625
Expediente: 12.613 Desocupación de inmueble
Se inició la presente causa mediante auto de admisión del libelo de demanda por Desocupación de Inmueble, interpuesto por el abogado en ejercicio MIGUEL ADOLFO ANZOLA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 31.267, procediendo en su carácter de apoderado judicial de la SUCESION ODOLINDA MAMMARELLA DE MAGGI; contra el ciudadano ACILIO DOS SANTOS PINHAL, quien es extranjero, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° E- 81.125.576.
Admitida la demanda en fecha 28-08-2003, se ordenó el emplazamiento del demandado para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a que constare en autos su citación, a contestar la demanda incoada en su contra. En fecha 08-09-2003, el alguacil accidental consigna compulsa y recibo de citación sin firmar, por haberse negado a ello el demandado. Solicitada y acordada la notificación de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 19-09-2003 la Secretaria deja constancia de haber cumplido con la formalidad de Ley. Estando en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, comparece el demandado asistido por el abogado Lorenz Ceballo, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 102.051, para consignar escrito de contestación a la demanda. Abierta la causa a pruebas, únicamente la parte demandada promueve documentales.
Concluidas las etapas del juicio y estando este tribunal en la oportunidad de sentenciar pasa a hacerlo en los siguientes términos:
Manifiesta el demandante como fundamento de su pretensión que la sucesión que representa suscribió a través de su apoderada judicial María Teresa Frigo de Bottiglione, un contrato de arrendamiento con el ciudadano Acilio Dos Santos Pinhal, sobre un inmueble consistente en un local comercial señalado en el contrato con el N° 06 cuando en realidad ocupa el local comercial N° 01, del Edificio “DE MAGGI” ubicado en la calle 26 entre carreras 18 y 19 de esta ciudad, pactándose como canon de arrendamiento la suma de Ciento Treinta Mil Bolívares (Bs. 130.000,00) mensuales. En ese mismo orden de ideas señala que la sucesión en fecha 10-07-2001 promovió demanda judicial en contra del ciudadano Acilio Dos Santos Pinhal, por resolución de contrato de arrendamiento argumentando dicha demanda que el lapso de duración fue fijado por un año prorrogable automáticamente, estableciendo en su fallo el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren, que el contrato cambió de naturaleza de determinado a indeterminado, y en consecuencia se declaró sin lugar la demanda y con lugar la reconvención propuesta por el demandado. Asimismo alega que en razón de la declaratoria de la compensación de alquileres, el Tribunal Tercero del Municipio Iribarren le otorgó al demandado una constancia de solvencia de los cánones de arrendamiento a las mensualidades del mes de mayo del año 2002 hasta el mes de diciembre del año 2006, por el arrendamiento del local comercial. Destaca igualmente que el demandado solía consignar los cánones de arrendamiento por ante el mismo Juzgado Tercero del Municipio Iribarren, pero la hacía en forma irregular y extemporánea. Seguidamente alega que se expidió mandamiento de ejecución a favor del demandado Acilio Dos Santos Pinhal hasta cubrir la suma de Bs. 7.025.693,60 si la medida recaía sobre dinero en efectivo y por el doble, o sea la suma de Bs. 14.051.387,20 si recaía sobre bienes propiedad de la parte demandante. Así las cosas y haciendo uso de este mandamiento, el demandado procede a retirar las consignaciones que efectuaba en el Juzgado Tercero del Municipio, en el Expediente N° 70-M, por la cantidad de Bs. 3.744.000,00 a través de dos embargos ejecutivos, suma esta que correspondía a las consignaciones realizadas por los meses comprendidos entre agosto del año 2000 hasta el mes de diciembre del año 2001, es decir un total de 17 meses a razón de Bs. 249.600,00 cada uno. Ahora bien, al otorgársele la certificación de solvencia por las consignaciones acreditadas en el expediente N° 70-M, el cual contenía los cánones de arrendamiento que realizaba el ciudadano Acilio Dos Santos Pinhal a la orden de su representada, y en virtud de la compensación realizada por una deuda mayor, señala que debió dejarse en la cuenta el monto mínimo del canon de arrendamiento establecido en la Regulación de Alquileres, esto es la suma de Bs. 3.111,06, que comprende el monto establecido por el ente regulador como canon de arrendamiento que debió cancelar el ciudadano Dos Santos y no la cantidad contractual fijada en la suma de Bs. 130.000,00. De la misma manera aduce que si se demanda por reintegro y se otorga el certificado de solvencia por cánones futuros que serán amortizados a la deuda por compensación, normalmente se presupone que tales cánones estaban cobrados, pero cuando esto no sucede y los cánones están acreditados en un proceso consignatario, no se puede retirar la totalidad de los mismos sino la diferencia entre la suma depositada y la establecida en el contrato de arrendamiento en exceso de la regulada. En el presente caso, el demandado dejó de cancelar el monto de la regulación, lo que trajo como consecuencia la insolvencia por parte de este y aunado a esto, las consignaciones fueron realizadas en forma extemporánea, es decir fuera del lapso legal que establece el Artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, a tal punto que la primera consignación acumula hasta un total de siete meses, esto es los meses comprendidos entre el mes de agosto del año 2000 hasta el mes de febrero del 2001. Por todo lo expuesto es que procede a demandar al ciudadano ASILIO DOS SANTOS PINHAL, para que convenga o en su defecto a ello lo condene el Tribunal en la desocupación del inmueble ocupado en vista de la falta de pago de más de dos mensualidades consecutivas y consecuencialmente en la entrega del inmueble libre de personas y cosas. Fundamenta su acción en los Artículos 1167, 1592 ordinal 2° y 1264 del Código Civil y en los Artículos 34 ordinal “a” y 51 de la Ley de Alquileres de Arrendamiento Inmobiliarios. Estima la demanda en Bs. 37.333,00.
Por su parte el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 9° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la defensa de cosa juzgada ya que el proceso se sometió al análisis del Órgano Jurisdiccional en lo relativo a la pretendida falta de pago de cánones de arrendamiento correspondiente a las mensualidades del mes de agosto del año 2000 hasta el mes de diciembre del año 2001. Señala que la parte actora pretende someter de nuevo una acción de desalojo que ya fue decidida mediante sentencia dictada por este mismo Tribunal en fecha 06-02-2002, argumentando que el arrendatario había dejado de cancelar las mensualidades a partir de julio del 2002, pero en su escrito libelar actual no indica cuales son los meses que considera insolventes, creando por tanto una situación de indefensión. Manifiesta que un asunto que ya ha sido resuelto no puede ser nuevamente sometido a una suerte de procesos, ya que esto trastoca las normas y principios procesales que rigen el ordenamiento jurídico. En cuanto al fondo de la demanda, manifiesta que el argumento de que se ha debido dejar en el expediente de consignaciones los cánones de arrendamientos equivalentes al valor de la regulación; alega que las mensualidades consignadas en el expediente 70M abarcaron desde el mes de agosto del año 2000 hasta diciembre del 2001, mientras que la reconvención abarcó las mensualidades de arrendamientos a partir del mes de febrero del año 1999. Señala que el demandante hace abstracción de las mensualidades canceladas directamente desde el mes de febrero de 1999 hasta julio del 2000, es decir 18 mensualidades cobradas por la arrendadora, cuyos pagos no los considera o los omite dolosamente. Finalmente aduce que si la acción vía reconvención por reintegro de sobre alquileres solamente hubiera comprendido los pagados en demasía desde agosto del 2000 hasta diciembre del año 2001, pudiera interpretarse que la arrendadora no percibió alquileres por esos meses al haberse retirado la totalidad de las consignaciones, pero las 18 mensualidades a partir del mes de febrero de 1999 representan una gruesa cantidad de dinero que recibió ilícitamente la arrendadora y fueron objeto de la acción de reintegro. Por todo lo expuesto, rechaza, niega y contradice la presente demanda en toda y cada una de sus partes.
Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación este Tribunal para decidir observa:
Opuso el demandado la cuestión previa del ordinal 9° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la cosa juzgada con fundamento en que, como el mismo actor lo señala con anterioridad fue interpuesto un procedimiento ante el Tribunal Tercero del Municipio Iribarren, declarándose sin ligar la demanda. Efectivamente consta en autos a los folios 14 al 18, la sentencia que se dictó en esa oportunidad en dicho fallo se señala que la actora MARIA TERESA FRIGO SCANCO DE BOTTIGLIONE en representación de la Sucesión de ODALINDA MAMMRELLA DE MAGGI y de ADRIANO DE MAGGI y VALERIA DE MAGGI interpuso demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Daños y Perjuicios contra el ciudadano ACILIO DOS SANTOS PINHAL concluyendo el sentenciador en su fallo que el contrato había pasado de tiempo determinado a indeterminado, por lo que declaró sin lugar la demanda por considerar que, cuando el contrato es a tiempo indeterminado no puede invocarse la resolución del mismo alegando la falta de pago ya que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagra la manera de interponer dicha acción cuando la causal que la origina es la falta de pago, por ello fue declarada sin lugar la demanda intentada. En esta oportunidad el actor interpuso una acción de desalojo basado en la falta de pago y sustentada ya no en las normas contenidas en el Código Civil sino en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, para determinar si en este caso es procedente la cuestión previa de cosa juzgada que ha sido alegada es necesario confrontar lo decidido en la sentencia firme y la demanda propuesta, para establecer si efectivamente existe la identidad que caracteriza a la cosa juzgada y que le da el carácter de inmutable e indiscutible. Esa identidad se refiere a varios aspectos contemplados en el Artículo 1.395 del Código Civil en su numeral 3°, en donde expresamente se señala: “La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda este fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes y que estas vengan al juicio con el mismo carácter que el anterior”.
De acuerdo con lo anterior, al hacer el análisis se observa que no existe en el presente caso la triple identidad a que se refiere la norma pues la causa de pedir en ambos juicios es diferente, en la primera lo solicitado era la resolución del contrato fundamentada en la existencia de una relación a tiempo determinado conforme a las normas del derecho común mientras que en el actual, la causa de pedir es el desalojo del inmueble con fundamento en la existencia de una relación contractual a tiempo indeterminado y fundamentada en la normativa especial de la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que desde el punto de vista legal es distinto. En consecuencia la cuestión previa de cosa juzgada debe quedar desechada y así se declara.
Entrando al fondo de lo planteado se observa que el demandante fundamenta su petición de desalojo en el hecho de que el arrendatario, ciudadano Acilio Dos Santos Pinhal, obtuvo por efecto del juicio anteriormente incoado en su contra, una constancia de solvencia de los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo de año 2002 hasta el mes de diciembre del año 2006 por el arrendamiento del local comercial que ocupa en su condición de arrendatario. En fecha 26 de Septiembre del 2002 se le expidió mandamiento de ejecución por la declaratoria con lugar de la reconvención propuesta por aquel en el juicio de Resolución, librándose un despacho de embargo hasta cubrir la cantidad de Siete Millones Veinticinco Mil Seiscientos Noventa y Tres Bolívares con Sesenta Céntimos (Bs. 7.025.693,60) con lo cual el ejecutante de la reconvención retiró las consignaciones efectuadas a su favor por un monto de Tres Millones Setecientos Cuarenta y Cuatro Bolívares (Bs. 3.744.000,00) correspondientes a los meses comprendidos entre agosto del año 2000 y diciembre del 2001. Sin embargo, asienta el demandante que hubo un error en la actuación del arrendatario ejecutante, en virtud de que al ejecutarse tales consignaciones por efecto del reintegro debió dejarse en la cuenta el monto mínimo del canon de arrendamiento establecido en la regulación de alquileres, esto es la suma de Tres Mil Ciento Once Bolívares con Cero Seis Céntimos (Bs. 3.111,06). De manera que no podía retirarse la totalidad de lo depositado sino la diferencia entre la suma depositada y la establecida en el contrato, en consecuencia al haberlo hecho incurrió en situación de insolvencia, además alega que las consignaciones fueron extemporáneas al punto que una consignación comprende siete meses de arrendamiento, esto es la de agosto del 2000 hasta febrero del 2001.
En su contestación el demandado niega este hecho, manifestando que las mensualidades consignadas en el expediente 70M, abarcaron desde agosto del 2000 a diciembre del 2001, mientras que la reconvención abarcó las mensualidades desde enero de 1999, es decir las mensualidades recibidas extrajudicialmente y las consignadas en el Tribunal, de manera que el demandante omite estas dolosamente.
Es importante entonces para resolver, destacar dos aspectos que se entrelazan en este proceso: el primero, el Reintegro Arrendaticio. El Artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes y complementa el artículo 60 señalando que el reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme. De acuerdo con esto el derecho de reintegro se produce a favor del arrendatario una vez firme la decisión del organismo regulador y tendrá derecho éste a que el arrendador le devuelva lo que ha pagado, de más es decir la diferencia que resulte entre el monto fijado contractualmente y el monto establecido en la regulación, derecho que se retrotrae a la fecha de celebración del contrato. En este sentido y de acuerdo a los recaudos que cursan en autos se observa que el Juez Tercero de Municipio al emitir su fallo, declaró con lugar la reconvención propuesta por el demandado (arrendatario-reconviniente) y condenó al actor (arrendador-reconvenido) a reintegrar el monto excedente de los cánones de arrendamiento percibidos y aún cuando dicha sentencia resulta insuficiente para establecer cual es el monto en exceso que pagó el arrendatario conforme a lo establecido por el ente administrativo que produjo la regulación, y qué cantidad de dinero en base a ello, debía ser el monto de la condenatoria se observa que conjuntamente con dicha sentencia fue consignado un auto de fecha posterior a la sentencia dictado en el mismo expediente, que pareciera tener el carácter de aclaratoria de los aspectos obscuros del fallo dictado. Este auto que corre inserto al folio veintiuno (21) estableció que el monto a reintegrar es el equivalente al establecido en el petitum de la reconvención el cual asciende a Siete Millones Trescientos Ocho Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 7.308.800,00). Adicionalmente en este mismo auto se estableció que el monto total de los cánones a pagar por el inquilino era de Ciento Ochenta y Seis Mil Seiscientos Sesenta y Tres Bolívares con Sesenta Céntimos (Bs. 186.663,60) cifra que resulta de multiplicar Bs. 3.111,06 que es el monto regulado del canon de arrendamiento por 60 meses contados a partir del mes de enero del año 2002, de manera que de la suma total a reintegrar se restó el monto de 60 meses (Bs. 7.212.357,20 – Bs. 186.663,60) lo que da como resultado la cantidad de Bs. 7.025.693,63, que es la suma que en definitiva debía reintegrar el actor reconvenido al demandado reconvincente.
El otro aspecto que se mencionó arriba y que cobra importancia fundamental en este juicio es el relacionado con La Compensación; conforme al artículo 1.331 del Código Civil cuando dos personas son recíprocamente deudoras, se verifica entre ellas la compensación que extingue las dos deudas. Agrega el artículo 1.332 ibidem que la compensación se efectúa de derecho en virtud de la ley y aún sin el consentimiento de los deudores, en el momento mismo de la existencia simultánea de las dos deudas, que se extinguen recíprocamente por las cantidades concurrentes. En lo que a la especial materia inquilinaria se refiere, el Artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que, los reintegros previstos son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres. Todo esto no significa otra cosa sino que de acuerdo con la Ley, el reintegro le corresponde al arrendatario desde la fecha de inicio del contrato hasta la fecha del acto administrativo que acuerda con carácter definitivo el monto regulado. Este es un efecto que opera a su favor de pleno derecho de manera que al declararse con lugar el derecho al reintegro y de ser mayor este monto que el demandado por el arrendamiento no podrá invocarse la insolvencia porque privará el derecho a compensar a favor del inquilino, lo cual traerá como necesaria la extinción de la deuda menor.
Esto es exactamente lo sucedido en este caso en donde la proporción del monto del reintegro era superior a los cánones debidos, al punto de que, le fue expedida al arrendatario una solvencia con efecto hacia el futuro (año 2006). Por lo que, es falsa la afirmación del demandante de que debió dejarse en la cuenta que fue embargada, el monto equivalente a los cánones de arrendamiento pues precisamente el efecto de la compensación producida fue extinguir el monto menor, claramente así se desprende de los establecido en los Artículos 1.331 y 1.332 del Código Civil, antes mencionados; de manera que las obligaciones de ambos deudores se compensan entre sí hasta la concurrencia de sus cantidades, de suerte que como en este caso, el arrendatario reconvincente era acreedor de su arrendador por un monto mayor del que aquel debía por pensiones atrasadas, es imposible que operando la compensación legal pueda haber quedado insolvente en el pago de su obligación contractual, vale decir de cancelar el canon de arrendamiento por haberse extinguido la deuda menor, en consecuencia, la acción interpuesta debe quedar desechada y así se declara.
En fuerza de lo antes expuesto, éste Tribunal actuando en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la cuestión previa de Cosa Juzgada contenida en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento civil. Igualmente declara SIN LUGAR la demanda de Desocupación de Inmueble, interpuesta por el abogado MIGUEL ADOLFO ANZOLA en su carácter de Apoderado Judicial de la SUCESION ODOLINDA MAMMARELLA DE MAGGI contra el ciudadano ACILIO DOS SANTOS PINHAL, todos identificados al inicio de este fallo. Se condena en costas a la parte perdidosa tal como lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los Veintidós (22) días del mes de Octubre del año dos mil tres (2.003) Años: 193º y 144º.
La Juez,

Dra. LIBIA LA ROSA DE ROMERO
La Secretaria Temporal,

LILIANA SANTELIZ
En la misma fecha se publicó, siendo las 2:20 p.m.
La Sec., Temp.,