TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transitode la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, nueve de octubre de dos mil tres
193º y 144º

ASUNTO : KP02-R-2003-000776
DEMANDANTE: INVERSIONES SEVERINO IPPOLITO, C.A., INSCRITA POR ANTE EL REGISTRO MERCANTIL DE LA CISCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, EN FECHA 17-11-1990, BAJO EL NUMERO 4, TOMO 2-A.
DEMANDADO: MIRIAN DEL CARMEN CONTRERAS SALAS, VENEZOLANA, MAYOR DE EDAD, TITULAR DE LA CEDULA DE IDENTIDAD NUMERO 5.651.153, DE ESTE DOMICILIO.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDANTE: ALEJANDRA RODRIGUEZ ALVAREZ, VENEZOLANA, ABOGADO EN EJERCICIO CEDULA DE IDENTIDAD NUMERO 11.787.684, INSCRITA EN EL IPSA BAJO EL NÚMERO 68.261.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO: JOSE GANATIOS SALDIVIA, VENEZOLANO, MAYOR DE EDAD, TITULAR DE LA CEDULA DE IDENTIDAD NUMERO 7.347.034, INSCRITO EN EL I.P.S.A. BAJO EL NUMERO 29.668.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inician las presentes actuaciones por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, mediante la interposición del libelo de la demanda, de Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentada por la firma mercantil INVERSIONES SEVERINO IPPOLITO, C.A., contra la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN CONTRERAS SALAS, ya identificada, manifestando la parte actora en su libelo de la demanda, haber celebrado un contrato de arrendamiento escrito con la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN CONTRERAS SALAS, ya identificada, quien recibió en arrendamiento a través del mencionado documento privado un apartamento de uso familiar exclusivamente, ubicado en la calle 21 entre la Avenida 20 y la carrera 21, Edificio Severino, apartamento N° 17, de esta ciudad de Barquisimeto y que tiene los siguientes linderos: NORTE: Escalera de circulación. SUR: Apartamento N° 16. ESTE: Calle 21 que es su frente. Y OESTE: Pasillo de circulación y apartamentos 12 y 13.
Según la parte accionante, en la cláusula segunda del contrato locativo en referencia, se estableció que el canon de arrendamiento seria la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS CUATRO CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 54.604,00), mensual, los cuales serian cancelados según la cláusula décima sexta dentro de los cinco primeros días de cada mes.
En lo que respecta a la duración del contrato arrendaticio, la cláusula segunda en el segundo aparte señala que el contrato es por un lapso de 1 año fijo y que empezaría a regir a partir del 01-01-2000 y culminaría el 31-12-2000, destacando la parte actora que entre ella y la parte demandada se han celebrado otros contratos anteriores a este sobre el mismo inmueble, los cuales al vencerse han sido suplantados por nuevos contratos lo que supuestamente evidencia que entre las partes hay una relación arrendaticia escrita por tiempo determinado sobre el inmueble antes descrito por mas de diez años, y que si se toma en cuenta el vencimiento del ultimo contrato la prorroga legal que le correspondería seria de tres años y a la fecha la inquilina goza de su tercer año.
El motivo por el cual la parte actora acude a este Tribunal es con el fin de demandar a la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN CONTRERAS SALAS, debido a que esta incumplió con una de las cláusulas del contrato de arrendamiento al no cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE del años 2001 y todos los meses del año 2002, lo que llevaría a la causal de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, prevista y sancionada por nuestra legislación civil.
Lo solicitado en la referida demanda es que se convenga en la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en razón a la falta de pago de los cánones de arrendamientos de los meses ya descritos o que a ello sea condenada por este Tribunal en la definitiva y que además se le obligue a la parte demandada a devolver el apartamento arrendado libre de personas y cosas, que se le condene a cancelar el pago de las costas y costos del proceso y el pago por concepto de daños y perjuicios derivados de los cánones de arrendamientos insolutos mas la deuda que a la fecha presenta en los servicios públicos sumando la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL CIENTO SETENTA Y DOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 1.283.172,00). Debidamente admitida la presente demanda, se ordenó la citación personal de la parte demandada, debidamente citada procedió a contestar la demanda en los siguientes términos, procedió a rechazar, negar y contradecir tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda expuso lo siguiente:
Admitió que sea cierto que habita en el inmueble mencionado por la parte actora por el tiempo que en dicho libelo se determina y que también es cierto que a partir del mes de Octubre del 2001 haya dejado de cancelar los cánones de arrendamiento debido a que fue a partir de ese mes cuando suspendió los pagos de los cánones de arrendamiento por que lo que venia siendo un contrato licito paso a un contrato ILÍCITO según lo establece el Articulo 6 del decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente que comenzó a regir a partir del mes de Enero del 2000.
Según la parte demandada el edificio donde se encuentra el apartamento que habita es propiedad de la parte actora y que es su obligación mantenerlo dentro de las normas pertinentes de sanidad y seguridad, para lo cual según la parte demandada no solo lo asiste la referida ley al contener dentro de ella una excepción sino que en vista de que la demandante a partir del mes de Octubre del 2001 dejo de cumplir con sus obligaciones de arrendadora de mantener las áreas comunes del edificio y en lo cual supuestamente lo asiste el Articulo 1168 del Código Civil.
Asegura la parte demandada que el edificio donde se encuentra el apartamento objeto de este litigio no tiene los correspondientes permisos de el Cuerpo de Bomberos desde el mes de Octubre del 2001 y tampoco posee los permisos sanitarios correspondiente que certifique la habitabilidad y seguridad exigidos por las leyes de Regulación de los mismos, puesto que dicha regulación que data del año 1999 dejo de ser legal en el momento de no seguir cumpliendo con los requerimientos de ley en el ámbito de sanidad y seguridad que garanticen tanto la salud como la integridad física en el caso de un incendio para los habitantes que residen en las viviendas donde se solicito la regulación. Debidamente recibidas las actuaciones en este despacho, se procedió a fijar el lapso para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente. Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal observa:
PRIMERO:
Como se dijo anteriormente la parte demandante alega en el libelo de demanda haber celebrado un contrato de arrendamiento escrito con la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN CONTRERAS SALAS, ya identificada, quien recibió en arrendamiento a través del mencionado documento privado un apartamento de uso familiar exclusivamente, ubicado en la calle 21 entre la Avenida 20 y la carrera 21, Edificio Severino, apartamento N° 17, de esta ciudad de Barquisimeto y que tiene los siguientes linderos: NORTE: Escalera de circulación. SUR: Apartamento N° 16. ESTE: Calle 21 que es su frente. Y OESTE: Pasillo de circulación y apartamentos 12 y 13. Intentado en estrados la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, alegando como causal la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE del años 2001 y todos los meses del año 2002.
Así las cosas este Tribunal entra analizar el contrato consignado en autos el cual sirve de documento fundamental de la presente acción, en este orden de ideas tenemos que la cláusula DECIMA PRIMERA, establece lo siguiente: “Este contrato de arriendo empezará a regir desde el 01 de Enero del 2000 hasta el 31 de Diciembre del 2000”. En este sentido, hay que destacar que en principio es un contrato a tiempo determinado ya que establece con certeza cuando comienza y cuando termina la relación jurídica arrendaticia, de esta manera una vez vencido el contrato sin que el arrendador haya hecho uso de los medios que establece nuestra legislación a los fines de evitar que operara la tacita reconducción no lo efectúo, por lo que operando esta se debe concluir forzosamente que dicho contrato que en principio era a tiempo determinado se convirtió a tiempo indeterminado.
De la anterior conclusión, se tiene que si bien es cierto que la parte actora califica la presente acción como una acción de Resolución de Contrato, y fundamenta la misma en las normas de derecho común como lo son el artículo 1167, 1264 y ordinal 2 del 1592, del Código Civil Venezolano vigente, y en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, acción esta que viene hacer totalmente incompatible con lo establecido en nuestra legislación especial, por cuanto para que proceda este supuesto que establece el artículo 38 idem, debe necesariamente el contrato que forma parte de la relación sustantiva debatida en estrados ser de naturaleza a tiempo determinado hecho este que no ocurre en el caso de marras, pero no menos cierto es que la accionante dentro de las causales de la resolución invocada, establece la insolvencia del pago causal esta claramente establecida comúnmente en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, y siendo que dada la nueva forma de leer el derecho en nuestro país bajo la luz y óptica de nuestra nueva Constitución y amparado bajo el principio IURA NOVIT CURIA, y otros principios constitucionales en las cuales el fondo debe prevalecer sobre las formas, quien Juzga entra a analizar el fondo de la relación jurídica procesal debatida en estrados. Así se decide.
SEGUNDO:
Ahora bien, es el caso que la parte demandada invoca como defensa perentoria la cláusula NON ADIPLEMTY CONTRACTUS, establecida en el artículo 1168 del Código Civil Venezolano vigente, reconociendo por una parte que ciertamente si adeuda los meses que la demandante alega en el libelo de la demanda, vale decir, los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE del año 2001 y todos los meses del año 2002, fundamentando su defensa en el hecho que el arrendador no ha cumplido con sus obligaciones de mantener el edificio donde se encuentra el apartamento dentro de las normas pertinentes de sanidad y seguridad, dejando de cumplir la arrendadora de consistente en mantener las áreas comunes del edificio, por cuanto el contrato en que se fundamenta la presente relación jurídica arrendaticia, paso a ser de licito a un contrato ILÍCITO según lo establece el Articulo 6 del decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente que comenzó a regir a partir del mes de Enero del 2000, por cuanto dicho edificio no tiene los correspondientes permisos del Cuerpo de Bomberos desde el mes de Octubre del 2001 y tampoco posee los permisos sanitarios correspondiente que certifique la habitabilidad y seguridad exigidos por las leyes de Regulación de los mismos, puesto que dicha regulación que data del año 1999 dejo de ser legal en el momento de no seguir cumpliendo con los requerimientos de ley en el ámbito de sanidad y seguridad que garanticen tanto la salud como la integridad física en el caso de un incendio para los habitantes que residen en las viviendas donde se solicito la regulación.
En este sentido hay que analizar las pruebas promovidas y evacuadas durante el debate probatorio por la parte demandada quien tenia la carga de demostrar los alegatos y afirmaciones realizadas en su contestación para demostrar la ocurrencia de la excepción perentoria alegada como lo es el caso de la cláusula NON ADIPLEMTY CONTRACTUS, propia de los contratos bilaterales de tracto sucesivo en las cuales nos encontramos inmerso en la presente relación jurídica procesal debatida en estrados.
La parte actora se limitó a promover como medio probatorio el merito favorable de los autos. Así como la confesión de parte alegada por la demandada en el acto de la contestación de la demanda, así como la extemporaneidad de la presentación de la misma.
En este sentido hay que señalar que la parte demandada procedió a promover como prueba de informes se librara oficio al Cuerpo de Bomberos de este Estado Lara, a los fines de que informaran si el edificio donde se encuentra el apartamento a que se contrae la presente relación jurídica procesal tiene permisología correspondiente de seguridad y prevención de incendio, y cuanto tiempo tiene sin la respectiva permisología. Así solicitó oficio a la dependencia anteriormente señalada a los fines de que procediera a realizar una inspección donde informara al Juzgado A-quo si dicho edificio consta de las condiciones, instalaciones y equipos necesarios para garantizar la seguridad y prevención para casos de incendio así como el cumplimiento de las normativas pertinentes a la seguridad y prevención en la ubicación y colocación de las bombonas de gas, y sus respectivas tuberías conductoras del mismo.
Así mismo solicitó oficio a la Dirección de Contraloría Sanitaria y Salud Ambiental, a los fines de que informaran si dicho inmueble arriba descrito consta de la permisología correspondiente a su uso bajo las condiciones permitidas de higienes y salud y cuanto tiempo tiene sin dicha permisología. Así mismo solicitó procediera a realizar inspección a los fines de determinar si cumple con los requerimientos exigidos por las normativas legales de salubridad para poder habitarlo.
En este sentido de las resultas de las pruebas aportadas, resulta por una parte de la inspección e información emanada de la Dirección General de Salud Ambiental y Contraloría Sanitaria del Estado Lara, corriente a los folios (32 y 33) del presente expediente, que ciertamente dicho edificio incumple con las normas sanitarias específicamente establecidas en los artículos 03 y 10 (Capitulo I) 158, 159, (Capítulo XI), 468 (Capítulo II), 481 y 484 (Capítulo XXXIII), publicadas en la Gaceta Oficial Nro. 0444, de fecha 08 de Septiembre de 1998, así mismo de la resultas de la inspección realizada por el Cuerpo de Bombero del Municipio Iribarren, se evidencia claramente por una parte que el certificada de conformidad se encuentra vencido para la presente fecha además de evidenciarse el deterioro en general en que se encuentra el inmueble ya identificado, es por las razones antes expuestas que de estas pruebas se puede apreciar la falta de cumplimiento de las obligaciones que tiene el arrendador, establecidas en nuestro legislador civil general específicamente en su artículo 1586, vale decir, que en el caso de marras se traduce en la no observancia de las normas mínimas que deben apreciarse tanto para la habitabilidad, salubridad y seguridad de los inquilinos que forman parte del edificio arriba descrito, elementos probatorios estos que se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, y es por esta razón por la cual la excepción perentoria opuesta por la parte demandada, debe prosperar y así se decide.
Por las razones antes expuestas, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, Administrando Justicia en Nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR LA APELACIÓN, interpuesta por la representación judicial de la parte actora abogada Alejandra Rodríguez, plenamente identificada en autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 12 de Agosto del año 2003. En consecuencia, se DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la firma mercantil INVERSIONES SEVERINO IPPOLITO, C.A., contra la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN CONTRERAS SALAS, ambos ya identificadas.
Se condena en costas a la parte demandante, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente.
Queda CONFIRMADA la sentencia del Juzgado A-quo, en los términos aquí expuestos. Bájense las presentes actuaciones.
Publíquese y Regístrese, y déjese copia certificada del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 ejusdem.
Dada, Sellada y Firmada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 08 de Octubre del año 2003. Años 193º y 144º.
EL JUEZ
EL SECRETARIO
Dr. Julio Cesar Flores Morillo
Greddy Eduardo Rosas Castillo
Se publicó en esta misma fecha a las 2:20 p.m.
El Secretario
Greddy Eduardo Rosas Castillo